谢天：房地产经济测算分享.ppt

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房地产经济测算研讨房地产经济测算研讨谢添谢添2012.3.2012.3.nn经济测算就是一种财务预算经济测算就是一种财务预算经济测算就是一种财务预算经济测算就是一种财务预算经济测算实际上是一种经济测算实际上是一种“财务模型财务模型”，是对项目可行性研究的一个重，是对项目可行性研究的一个重要环节。

主要是结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目要环节。

主要是结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目进行全面的财务测算，进行全面的财务测算，以验证其在经济上的可行性及提出可行建议。

以验证其在经济上的可行性及提出可行建议。

它是项目投资决策过程中的关键环节，此环节涉及到项目投资估算、它是项目投资决策过程中的关键环节，此环节涉及到项目投资估算、投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求。

财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求。

简言之，经济测算就是预算项目开发成本、销售收入、利润率等各方简言之，经济测算就是预算项目开发成本、销售收入、利润率等各方面财务指标。

面财务指标。

nn总体用来测算项目是否可行，具体有四大用途：

总体用来测算项目是否可行，具体有四大用途：

总体用来测算项目是否可行，具体有四大用途：

总体用来测算项目是否可行，具体有四大用途：

第一、拿地前，用于决策是否拿地开发；（粗账）第一、拿地前，用于决策是否拿地开发；（粗账）第二、拿地后，用于判断规划是否价值最大化；（真账）第二、拿地后，用于判断规划是否价值最大化；（真账）第三、融资时，用于项目资金筹措，尽可能达到融资目的；（假账）第三、融资时，用于项目资金筹措，尽可能达到融资目的；（假账）第四、开发时，用于成本控制目标的设定、财务监督等方面。

（细账）第四、开发时，用于成本控制目标的设定、财务监督等方面。

（细账）n经济测算的支出科目经济测算的支出科目

（1）、土地费用

（2）、前期工程费用（3）、建安工程费（4）、基础配套设施费（5）、公共配套设施费（6）、开发间接费（7）、不可预见费（8）、税金及附加（9）、销售费用（10）、管理费用（11）、财务费用所得税一般不计入投资成本。

n各支出科目金额估算各支出科目金额估算成本指标成本指标所占份额估算（经验值，仅供参考）所占份额估算（经验值，仅供参考）土地成本据实收取前期费用建安工程费的3%-6%建安工程费按经验和规划标准而定（主体部分一般1500-1800，北方多300元/）基础配套费用建安工程费的15%公共配套费用看配套数量，少则一般是3%-5%开发间接费用总投入的2%不可预见费用以上六项的1%-2%税金附加建安成本的8%-15%销售费用销售收入的2%-5%管理费用开发成本的3%-5%（物价上涨，比以往有所增加）财务费用开发成本的3%-10%（利息上升，比以往有所增加）口头估算就是楼面地价*3就是总成本，但具有局限性，必须是地价超过常规建安成本方作参考。

n经济测算的收益科目经济测算的收益科目静态：

（1）、投资回报率

（2）、销售利润率动态：

（1）、现金流、净现值

（2）、内部收益率今天的钱不等于明天的钱，用动态方法算账。

n财务分析的主要经济指标财务分析的主要经济指标静态经济评价指标动态经济评价指标财务评价的主要技术经济指标成本利润率销售利润率内部收益率现金流、净现值如何分析？

在可行性研究中，静态指标直接按表测算，动态指标则通过预算建设进度和在可行性研究中，静态指标直接按表测算，动态指标则通过预算建设进度和销售进度，测算每年的投入与收支情况得出现金流，最后算出净现值和内部销售进度，测算每年的投入与收支情况得出现金流，最后算出净现值和内部收益率，根据净现值和内部收益率调整建设进度、销售进度及规划。

收益率，根据净现值和内部收益率调整建设进度、销售进度及规划。

11、成本利润率、成本利润率指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，一般也叫投资回报率。

性的一个经济评价指标，一般也叫投资回报率。

成本利润率成本利润率=（销售收入（销售收入-销售税金销售税金-投资总额）投资总额）/投资总额投资总额*100%*100%RPC=RPC=成本利润率成本利润率GDV=GDV=总开发价值总开发价值TDC=TDC=项目总开发成本项目总开发成本DP=DP=开发利润开发利润用于判断项目是否盈利，有多少盈利。

静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。

项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。

22、销售利润率、销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率，是衡量企业销售收入的收益水平是企业利润总额与净销售收入的比率，是衡量企业销售收入的收益水平的指标。

的指标。

销售利润率不仅仅反映获利能力，还反映售价风险的承受能力。

比如，珠海项目住宅销售净利率为30%，大约可以知道，如果售价下降30%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本，因此销售利润率比投资回报率更有参考价值。

项目预算时单价按1.2万计算，价格下降30%是8400元/,即售价不能低于8400，可以看出目前做普通洋房将可能出现亏损，必须做高端产品或者等待时机再开发。

33、净现值（、净现值（NPVNPV）是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的基准收益率（折现率），将各年的净现金流量折现到投资起点的现值数，以此反映项目在计算期内获利能力。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。

（房地产行业通常水平8-20%，万科制定是10%）一般情况下，净现值越大的项目越好。

当净现值小于零，说明报酬小于资金成本，项目一般不可行，因为以货币的时间价值来考虑，这个项目就是处于亏损状态的，大于零则可行。

珠海项目现金流量情况（以盈利性的住宅物业为主要周期）可以估算出可以估算出需要投资多需要投资多少钱，需要少钱，需要贷款多少，贷款多少，以及哪年开以及哪年开始盈利，哪始盈利，哪年开始回本。

年开始回本。

44、内部收益率（、内部收益率（IRRIRR）是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的收益率。

简言之就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

IRR类似利息，但不是存款利息，而是投资的动态复利。

IRR反映的是在保证利润的基础上资金周转速度。

FIRR：

内部收益率；NPV1：

采用低折现率时净现值的正值；NPV2：

采用高折现率时净现值的负值；i1：

净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：

净现值为接近于零时的负值的折现率。

影响内部收益率的因素是净现金流的大小和时间，净现金流越大、时间越短，IRR就越高；反之，净现金流越小，时间越长，则IRR就越低。

电脑快捷计算内部收益率在贷款方面的作用内部收益率在贷款方面的作用在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

（累计折现值小于0，即亏损状态。

）FIRR与同期贷款利率i比较，反映项目的盈亏状况：

FIRRi，项目盈利；FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRRi，项目亏损。

FIRR与同期行业基准收益率ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：

FIRRic，项目盈利超出行业平均收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRRic，项目盈利低于行业平均水平。

以珠海项目为例：

在2013-2019年（前期和中期住宅开发）期间，珠海项目IRR小于投资回报率，因此具有一定的可行性。

IRR考虑了时间因素，是净现值（收支差）为0的贴现率，因此投资回报率应该是高于IRR，否则项目不可行。

方案A：

3年回收期；投资收益率50期限（年）第一年第二年第三年投人（元）-100收入（元）00150净现流（元）-1000150IRR22%22%方案B：

5年回收期；投资收益率70期限（年）12345投人（元）-100收入（元）0000170净现流（元）-100000170IRR14%14%内部收益率在滚动开发中的作用内部收益率在滚动开发中的作用从上表中IRR的对比中，看似B方案更赚钱，但可以得出的判断是：

方案A优于方案B。

用一个通俗易懂的词“利息”来描述，方案A相当于22%的复利，而方案B则为14%的复利。

IRR于财务上的意义，就在于通过快速实现销售，回笼资金，增大净现金流，缩短时间，快速滚动开发，从而实现内部收益率的提高。

IRR于运营方面的价值，在于能够加快投资扩张的步骤、扩大市场占有率和品牌影响力；加速资产周转速度，提高净资产收益率。

IRR在资本运作的价值，在于不仅是单看一个项目的利润，可借助某个投资回报率为零的项目融资贷款开发其它优质项目，大幅提升IRR，加速资本周转和品牌打造。

1敏感性分析从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。

一般是对市场价格、成本变动对收益率进行分析。

序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）0基本方案2887811开发产品投资+1020112-1039215502售房价格+103971769-10177-206n经济测算不确定因素分析经济测算不确定因素分析拍卖地块时，需要对地价变动因素，测算利润率来决定是否拿地。

拍卖地块时，需要对地价变动因素，测算利润率来决定是否拿地。

2盈亏平衡点可行方案中的简单计算方法。

盈亏平衡点的计算依据为销售收入总投资。

盈亏平衡点=（总投资-管理费用-税费）/总销售收入100X即销售进度达到即销售进度达到XX时候，本项目全部投资可收回。

时候，本项目全部投资可收回。

如何运用经济测算判断规划的合理性？

如何运用经济测算判断规划的合理性？

通过对规划方案进行测算检测是否景观最大化、效益最大化。

通过对规划方案进行测算检测是否景观最大化、效益最大化。

n花园洋房位于项目的中心位置。

花园洋房位于项目的中心位置。

n前面为前面为33层高商业中心，层高商业中心，33层高的商业层高的商业会遮挡花园洋房的大部分江景，后面会遮挡花园洋房的大部分江景，后面33层以下的花园洋房看不到江景，买不起层以下的花园洋房看不到江景，买不起价格不能实现价值最大化，这时该怎么价格不能实现价值最大化，这时该怎么办呢？

办呢？

案例一：

案例一：

同同样大的大的项目，但目，但创造的价造的价值不一不一样3层高的商业中心层高的商业中心因此只有在产品的本身创新来规避这一不足。

因此只有在产品的本身创新来规避这一不足。

让产品增值的做法：

将底层顶层别墅型的复式产品，并做个半层地下室，通过户型内部细节布局，享受别墅空间。

B1+1F+2F底TH6F+跃顶TH3F花园洋房B1+1F+2F底THB1+1F+2F底THB1+1F+2F底TH3F花园洋房6F+跃顶TH3F花园洋房3F花园洋房3F花园洋房4F花园洋房4F花园洋房5F花园洋房5F花园洋房盈利点分析：

用本盈利点分析：

用本来是洋房的空来是洋房的空间做做成成别墅，同墅，同样的建的建筑面筑面积，售价将，售价将变得更高，同得更高，同时本来本来难卖的的变成好成好卖的的产品，品，销售速度也售速度也快了。

弥快了。

弥补了江景了江景被遮被遮挡带来的来的损失。

失。

案例二：

高价案例二：

高价产品最大化，景品最大化，景观利用最大化利用最大化方案一的方案一的产品品规划：

把最好的划：

把最好的产品放在最好的景品放在最好的景观位置上，做到景位置上，做到景观最大化利用。

最大化