谈义良.pptx
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可持续发展探索养老地产第二节亚太养老地产论坛第二节亚太养老地产论坛2013年10月26日SustainableDevelopment九如城养老产业集团董事长谈义良没有新观念就没有新突破NONEWSIGHTNONEWSECCESS可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26養老綜合體的盈利模式可持續發展必須盈利這一年九如城在行動中外養老地產營利模式養老地產可持續發展道路11223455可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26PART1九如城這一年在行动九如城這一年在行动可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26在去年的亚太养老论坛上，我提出了“养老综合体”这一全新的养老地产模式。
一年来，我们在积极建设的同时，也在继续努力探索新的养老问题。
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26公益性质的社会支持是养老产业的基础！
公益性质的社会支持是养老产业的基础！
政府的中心责任是养老产业发展的保证！
政府的中心责任是养老产业发展的保证！
以房养老是个人解决养老资金的有效途径！
以房养老是个人解决养老资金的有效途径！
三大命題三大命題去年我演讲最后一页PPT所揭示的问题，正是这一年来举国上下最关心的几大问题。
李总理8月主持二次会议从政府角度关注养老和健康产业，以房养老的讨论更是方兴未艾。
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26关于可持续发展养老产业养老事业养老地产关于养老地产关于盈利模式question1土地、房子养老服务衍生产品盈利模式商业模式未来蓝图question3question2我们做的是什么？
我们靠什么盈利？
我们去向何方九如城思考九如城思考dede三組問題三組問題可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26养老产业养老事业养老地产关于养老地产question1我们做的是什么？
养老事业养老产业养老地产可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26本位产业-要满足老年人的生活和照料、护理等刚性需求相关产业-主要是服务于老年人的休闲娱乐等享受型需求衍生产业-主要满足老年人金融理财等精神需养老产业养老地产消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26万科良渚随园嘉树“养老+地产”到底走到哪一步？
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26关于盈利模式土地、房子养老服务衍生产品question2？
我们靠什么盈利地产本体养老服务衍生产品出售出租护理照料医食住行弹琴说爱可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26伪养老地产养老服务衍生产品出售出租护理照料医食住行弹琴说爱产业空心化，比一般地产开发还要差可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26去地产化，转化成了养老运营商或其他产业地产本体养老服务衍生产品出售出租护理照料医食住行弹琴说爱可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26关于可持续发展盈利模式商业模式未来蓝图question3？
我们去向何方盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。
赢利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的商务结构及其对应的业务结构。
商业模式即BusinessModel是企业创造价值、销售价值和传达价值的方式。
商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26养老地产可持续发展的问题，实质上是养老地产开发和服务的顶层设计核心理念和目标关联、匹配和协调实践可行性盈利和可持续发展开发、服务、销售的协调在具体项目上的可行性顶层顶层设计设计需要需要解决解决的的养老养老地产地产的顶的顶层设层设计计可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26PART2可持續發展必须盈利可持續發展必须盈利可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26现代管理学之父彼得德鲁克就算让对创造利润完全没有兴趣的天使，取代实业家坐在公司董事位子上，他们也必须将自己的注意力放在盈利上，因为，没有利润，就没有企业。
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26经济实力强，短期内注入大量资金，较强的资金周转能力，熟知老年人居住需求养老地产盈利不易可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26现代企业，选择第一象限是必然结果，盈利是必须保证的发展因素可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26英国社会企业联盟（TheSocialEnterpriseCoalition【UK】）为社会企业提供了一个更为简单的定义：
“运用商业手段，实现社会目的”。
形态上具有明显社会企业特征形态上具有明显社会企业特征运用商业工具和方法实现社会目标社会资本与商业资本;社会方法与商业方法混合创造社会和经济价值令人满意的财务表现和社会影响市场驱动和使命导向通过商业活动创收所得为社会项目提供资金以有利于公共利益的方式实现财务目标通过无限制地获取收入实现财务自由为完成使命而有策略地组建企业社会企业九大特征可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26“盈利”“赢利”和“营利”“营利”就是“谋利”，以赚钱为目的，未必赚到钱“赢利”指的是赚到了钱，可能亏本，也可能盈余“盈利”指扣除成本，还赚到了钱三者区别可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26PART3中外養老地产模式解析中外養老地产模式解析可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26以老年住宅概念，出以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区售房屋产权为主，区域级别配套并举域级别配套并举典型案例：
东方太阳典型案例：
东方太阳城城“销售销售+持有运营持有运营”的方式运作，的方式运作，“销售销售+持有持有”，住宅销售，住宅销售与老年公寓等养老配与老年公寓等养老配套设施持有运营相结套设施持有运营相结合方式合方式典型案例：
北京太阳典型案例：
北京太阳城城采取会员制管理模式会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式典型案例：
上海亲和源老年社区只租不售，只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：
台湾长庚养生村“全部出售全部出售”模式模式养老概念住宅养老概念住宅超配套设施超配套设施“销售销售+持有持有”模式模式养老概念住宅养老概念住宅养老地产养老地产“会员制管理会员制管理”模模式式销售会籍销售会籍“只租不售只租不售”模式模式医疗健康社区，全医疗健康社区，全部持有运营部持有运营国内养老地产的盈利模式国内养老地产的盈利模式可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26国外高端养老机构的收费保证金生活费其它服务费50万-100万美金3千-5千美金2千-2千5美金餐费等2-3千美金收费方式一般包含日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面老年大学、图书馆中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。
养老机构服务内容不管哪种形式，靠这些收费和这些服务能形成盈利模式吗？
NO！
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26某集团依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。
株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元总结一：
共同出资成立运营机构总结二：
强调地产投资功能某项目由于地处市中心，除养老功能外，还突出了投资功能承诺老人直到离世的居住安全感和高品质服务延续，是养老地产经营的条件总结三：
终生服务是前提我们到底在国外养老地产运营中可以学到什么呢？
以日本为例，我们总结了有价值的6条和大家分享。
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26总结四：
连锁化经营，是养老地产的方向总结五：
自行组建运营团队是优势几乎所有的养老地产企业都采取了连锁经营的方式。
总结六：
养老服务大多还是第三方评定，服务空间非常大。
日本养老地产在建筑标准上，有ISO标准，但在服务上没有标准，对养老机构的服务评定方式主要通过“第三方评价”及“自我评价”除非是纯宗教或公益团体运营，否则就一定要自我组建团队。
可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26PART4養老综合体的盈利模式養老综合体的盈利模式可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26促进社交与沟通促进亲友子女探访无障碍，适应性促进活动促进健康便于医护与服务的介入阳光化、时尚化、年轻化针对不同体能状态的适用性开放兼容性可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26養老綜合體服务原则可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26无论老人健康与否，他们在选择机构养老时，更青睐有能力提供优质健康护理服务的养老机构，此外，他们希望养老机构能距离他的家庭和朋友比较近，所以养老机构的地点也是他们选择机构养老的一个重要考虑因素。
除此之外，良好的环境以及和家庭氛围也能吸引老人居住，并且让他们持续留在机构养老。
最后，相对于群体居住，老人比较喜欢有私人的居住空间。
養老綜合體选择条件可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26養老地產的可持续发展道路養老地產的可持续发展道路可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26PART5养老综合体是达成公益性和盈利性平衡的理想模式可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26居家养老社会化在中国社会环境下非常重要把握养老地产的六大发展趋势趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化可持续发展探索第二届亚太养老地产论坛第二届亚太养老地产论坛养老地产谈义良2013.10.26通过不断积累，引进技术，通过人才机制的建立，使自己成为运营商。
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