北京地区容积率计算方法.doc

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（二）若干问题处理办法

1.房地产开发

（1）2007年月报，房地产开发统计严格执行“法人经营地统计”若同一个单位有两个或两个以上的，以主要办公地为准上报所在区县统计局，如果因经营地有争议，由市统计局裁定。

（2）该项目不论是否已正式开工建设，只要有经营活动（包括开发建设前期费用支出、房屋拆迁、七通一平等前期准备活动，商品房开发、销售、出租等经营活动和尚未销售、出租的商品房屋的空置情况，项目手续未办齐全或未审批的，但是实际已发生前期费用或已实施开工的项目），一律填报相应的统计报表。

（3）行业代码为“7210”的填报房地产开发报表，“7220”、“7230”、“7290”填报物业管理、中介服务及其他房地产活动报表。

（4）5000家联网直报房地产企业法人单位基本情表（X106表）需上报纸介质报表。

（5）区县统计局2006年12月月报及年报所有的报表和资料报市统计局投资处时必须装订成册。

（6）容积率指标计算规则

为规范建筑设计行为，明确我市容积率指标的计算方法，北京市规划委员会于二ＯＯ六年七月十日发布了《容积率指标计算规则》。

该规则仅限于设计单位计算容积率指标时使用，建筑面积的计算仍按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

《容积率指标计算规则》内容如下：

①容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。

地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。

一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

②当住宅建筑标准层层高大于4.9米（2.7米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

③当办公建筑标准层层高大于5.5米（3.3米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

④当普通商业建筑标准层层高大于6.1米（3.9米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

⑤计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

⑥地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

⑦住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知

北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知

为了规范建筑设计行为，明确我市容积率指标的计算方法，我委制定了《容积率指标计算规则》。

该规则仅限于设计单位计算容积率指标时使用，建筑面积的计算仍按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

本规则自下发之日起执行。

北京市规划委员会关于

发布《容积率指标计算规则》的通知

市规发〔2006〕851号

各建设单位、设计单位：

为解决建筑容积率计算过程中存在的问题，根据有关法律法规及国家标准的规定，结合我市实际情况，我委制定了《容积率指标计算规则》，现予发布，自下发之日起执行。

二ＯＯ六年七月十日

附件：

《容积率指标计算规则》

一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。

地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。

一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米（2.7米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米（3.3米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米（3.9米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

九、本规则规定的数值均含本数。

十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。

十一、本规则自发布之日起执行。

（7）北京市居住用途基准地价级别范围

一级：

西单北大街-西四南大街-西四北大街-地安门西大街-地安门东大街-张自忠路-东四北大街-东四南大街-东单北大街-崇文门内大街-崇文门西大街-前门东大街-前门西大街-宣武门东大街-宣武门内大街-西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。

二级：

广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路-通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街-珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

三级：

劲松路-广渠门南滨河路-方庄路-群星路-蒲黄榆路-永定门东滨河路-永定门西滨河路-右安门东滨河路-右安门西滨河路-丽泽路-莲花河-西三环中路-太平东路-万寿路-永定河引水渠-西翠路-八里庄路-蓝靛厂路-蓝靛厂北路-北四环西路-万泉河路-圆明园路-清华西路-中关村北大街-成府路-志新路-八达岭高速路-北四环中路-北辰东路-大屯路-北苑路-北四环东路-惠新西街-樱花园西街-北三环东路-西坝河-霄云里南街延长线至亮马桥路-枣营路-朝阳公园西路-农展馆南路-甜水园西街-金台路-西大望路-建国路-金台西路南延长线-京秦铁路-东三环中路-东三环南路-劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

四级：

（1）西四环中路-北太平路-永定路及其北延长线-杏石口路-旱河路-闵庄路-西五环北路-香山路-北五环西路-中关村北大街-林业大学北路西延长线-双清路-清华东路-大屯路-北小河-小营路北延长线-小营北路-关庄路-北四环东路-东四环北路-东四环中路-朝阳路-十里堡路南侧延长线-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延长线-周庄路-南三环东路-南三环中路-南三环西路-菜户营南路-莲花河-凉水河西延线-西三环南路-西三环中路-莲花池西路-莲花河-西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

（2）望京地区（望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰东街）。

（3）酒仙桥地区。

五级：

（1）北五环中路-北五环东路-东五环北路-东五环中路-京秦铁路-东四环中路-东四环南路-南四环东路-南四环中路-南四环西路-西四环南路-丰台西路-程庄路-小屯路-吴家村路-八宝山南路-鲁谷路西段-西五环中路-香山南路-香山脚下-东马连洼北路-上地三街-小营西路-北五环中路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

（2）清河居住小区。

（3）上地高科技园区、国家级软件园区。

（4）北苑居住小区。

六级：

（1）朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。

（2）丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。

（3）通州区人民政府所在地中心区。

（4）大兴区人民政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。

（5）昌平区人民政府所在地中心区及龙城花园、回南路、太平庄以南地区。

（6）顺义区人民政府所在地中心区及天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。

七级：

（1）丰台区永定河以西地区。

（2）昌平、顺义、通州、大兴区人民政府所在地建成区除六级地价区外的地区。

八级：

（1）房山、门头沟、怀柔、平谷区人民政府所在地建成区。

（2）密云、延庆县县城建成区。

（3）规划市区外除五至七级地价区外的市级开发区和主要建制镇。

九级：

市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区。

十级：

市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。

2.物业管理、中介服务及其他房地产活动

（1）行业小类为“7220”的物业管理企业代理出租或自行出租的住宅，其出租套数和面积统一填报在“一、物业管理”大类中：

“在管房屋中：

出租住宅套数”和“在管房屋中：

出租住宅面积”指标内；物业管理企业自行出租的除住宅以外的其他种类房屋建筑，其出租面积和出租收入需在“三、其他房地产活动”大类中：

“房屋出租面积”和“房屋出租收入”指标内填报。

（2）行业小类为“7290”的其他房地产活动企业，若同时存在物业管理的经营活动，则除需要填报“三、其他房地产活动”大类中的相关指标外，也同时需要填报“一、物业管理”大类中的相关指标。

（3）“二、中介服务”大类中“1、房屋代理销售（含预售）”小类中所涉及相关指标的统计范围，只包括：

房地产中介服务机构代理销售（含预售）房屋的经营行为；不包括房地产中介服务机构代办用于购置商品房的相关住房公积金贷款或商业贷款手续。

（4）物业管理、中介服务及其他房地产活动企业（行业代码为：

7220、7230、7290）填报2006年年报“房地产业财务状况”表（X103）时，以下指标免填：

“1.土地转让收入”（B044）、“2.商品房屋销售收入”（B045）、“3.房屋出租收入”（B046）、“4.其他收入”（B047）；填报2007年定报“房地产业财务状况”表（X203）时，以下指标免填：

“其中：

商品房屋销售收入”（B045）及其上年同期数。

（5）本报表中相关财务指标的计量单位均为“千元”。

3.财务指标填报方法的补充说明

（1）如果企业不设“应付工资”、“应付福利费”科目，或者“应付工资”、“应付福利费”科目贷方累计发生额为0，则根据会计成本、费用科目中“工资”