西安灞生态.ppt

西安灞生态.ppt

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西安浐灞生态地产综合体项目西安浐灞生态地产综合体项目整体定位与发展战略中期沟通整体定位与发展战略中期沟通谨呈：

西安市浐灞生态房地产开发有限公司谨呈：

西安市浐灞生态房地产开发有限公司版权声明：

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2008.7.11本报告是严格保密的。

研究前提研究前提2本报告是严格保密的。

世联工作范围世联工作范围本项目物业发展建议要点本项目物业发展建议要点“金腰带金腰带”区域之下，本项目的定位方向区域之下，本项目的定位方向本项目开发策略研究本项目开发策略研究浐灞三角洲中央商务带战略发展方向浐灞三角洲中央商务带战略发展方向世联工作内容世联工作内容世联工作范围和工作内容世联工作范围和工作内容本项目整体财务经济测算本项目整体财务经济测算以西至东湖路、南至三角洲二环路、以西至东湖路、南至三角洲二环路、北至管委会商务大楼，东至隔离带北至管委会商务大楼，东至隔离带道路的道路的8080亩左右土地为此次研究工亩左右土地为此次研究工作的核心范围作的核心范围本次中期沟通解决工作内容中前三部分本次中期沟通解决工作内容中前三部分3本报告是严格保密的。

世联工作平台之一：

西安市浐灞河生态区总体世联工作平台之一：

西安市浐灞河生态区总体规划（规划（20062006年年88月）月）区域功能定位区域功能定位区域规划结构区域规划结构“北以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商北以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。

中心。

”对浐灞核心区的定位对浐灞核心区的定位“成为西安市成为西安市中心集团、外围组团中心集团、外围组团、轴向布点、带状、轴向布点、带状发展发展的城市布局在东北轴线上的城市副中心的城市布局在东北轴线上的城市副中心。

”“一心三翼一心三翼”：

以浐灞三角洲和广运潭生态景区为核心，：

以浐灞三角洲和广运潭生态景区为核心，形成北翼、南翼和东南翼形成北翼、南翼和东南翼4本报告是严格保密的。

世联工作平台之二：

西安市浐灞河三角洲控制世联工作平台之二：

西安市浐灞河三角洲控制性详细规划（性详细规划（20052005年年77月）月）规划用地平衡表规划用地平衡表5本报告是严格保密的。

世联工作平台之三：

西安市浐灞生态区发展研世联工作平台之三：

西安市浐灞生态区发展研究课题丛书究课题丛书一、西安市浐灞生态区战略规划二、西安市浐灞河区域发展与城市功能定位报告三、浐灞新区发展战略策划总报告四、西安市浐灞河管委会组织与人力资源管理研究报告五、西安市浐灞生态区生态重建和环境保护战略研究六、西安市浐灞生态区筹融资战略十二、汉唐时期浐灞地区的历史文化遗存及对浐灞生态区现代建设的启示研究八、西安市浐灞生态区产业发展研究九、西安市浐灞生态区招商模式研究十、西安市浐灞生态区旅游发展规划十一、浐灞地区历史文化研究6本报告是严格保密的。

进行的研究国内外案例研究政府与消费者访谈实地踏勘与市场调研调研内容调研内容交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施房地产市场基础调研各类物业市场专项调研调研区域调研区域浐灞生态区核心区浐灞生态区北翼东郊区域经开区高新区曲江区浐灞区政府领导浐灞区政府领导7位位专业人士深度访谈专业人士深度访谈8位位经开大厦销售经理西安龙湖策划经理易居中国陆总绿地世纪城销售经理陕西置地策划人员消费者访谈消费者访谈中新浐灞客户3位市内公寓投资客户3位其它潜在客户2位生态区案例生态区案例2个个上海崇明岛BERKELEY（美国）生态商务区案例生态商务区案例3个个IRVINE（美国）开发策略案例开发策略案例1个个深圳华侨城（OCT）参考案例参考案例MiltonKeynes（英国）千叶（日本）Reston（美国）成田（日本）BuenaPark（美国）多摩（日本）Columbia（美国）Alexandria（美国）Randstad（荷兰）川崎（日本）新城现状研究新城现状研究人口结构研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究城市发展相关研究城市发展相关研究城市新区发展模型研究生态区发展规律与特征研究生态型商务区形成条件与特征研究生态型商务区开发策略研究围绕本项目，工作小组在过去围绕本项目，工作小组在过去11个月的时间里个月的时间里进行了大量调查和研究进行了大量调查和研究7本报告是严格保密的。

本次沟通思路本次沟通思路浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究开发目标与核心问题界定开发目标与核心问题界定浐灞生态区发展方向研究浐灞生态区发展方向研究背景研究背景研究本项目定位方向与开发策略本项目定位方向与开发策略123458本报告是严格保密的。

背景研究背景研究项目背景项目背景项目背景项目背景9本报告是严格保密的。

项目位于浐灞生态区内，通达性好，属于政府项目位于浐灞生态区内，通达性好，属于政府推动建设的以生态资源为核心的城市新区推动建设的以生态资源为核心的城市新区区位区位城市东北角，主体在二环与绕城市东北角，主体在二环与绕城高速之间；城高速之间；交通交通区内主干路网已形成，与主城区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时内；区的交通时间在半小时内；距西安市中心距西安市中心1010公里，距西安公里，距西安咸阳国际机场咸阳国际机场3030公里；公里；区域定位区域定位以滨水生态住宅及旅游度假产以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。

型滨水城市副中心。

城市边缘生态新区城市边缘生态新区关键词一：

关键词一：

区域关系区域关系车程半小时内车程半小时内二环二环浐灞生态区浐灞生态区三环三环10本报告是严格保密的。

区域开发处于启动期，公交系统不发达，缺乏区域开发处于启动期，公交系统不发达，缺乏商业、教育等生活配套，欠缺人气商业、教育等生活配套，欠缺人气开发启动期，缺人气开发启动期，缺人气关键词二：

关键词二：

开发启动期开发启动期当前浐灞核心三角洲区域仅中新浐当前浐灞核心三角洲区域仅中新浐灞半岛一个项目在开发，其他项目灞半岛一个项目在开发，其他项目均未进入实质开发阶段均未进入实质开发阶段公共交通欠缺公共交通欠缺区域公交系统欠发达，近期预计会区域公交系统欠发达，近期预计会有一趟公交线路开通有一趟公交线路开通无有效常住人口无有效常住人口当前三角洲内除零星自然村落外无当前三角洲内除零星自然村落外无常住人口，中新浐灞常住人口，中新浐灞11期在今年下期在今年下半年交房半年交房无生活配套无生活配套仅建成浐灞区管委会大楼，无生活仅建成浐灞区管委会大楼，无生活配套配套欧亚经济论坛欧亚经济论坛中新浐灞半中新浐灞半岛岛浐灞区管委浐灞区管委会大楼会大楼主干道路已修建完成，但周边多为待开发空地待开发空地部分区域为小型物流中心区域关系区域关系11本报告是严格保密的。

项目位于浐灞三角洲核心区中的中央商务带的项目位于浐灞三角洲核心区中的中央商务带的龙头地块，区位优势明显龙头地块，区位优势明显核心区位优势核心区位优势关键词三：

关键词三：

“三角洲核心区三角洲核心区”“金腰带金腰带”金腰带上的金腰带上的“龙头龙头”区域关系区域关系12本报告是严格保密的。

中高容积率、中等规模综合体项目，受一期项中高容积率、中等规模综合体项目，受一期项目限制，用地有一定局限目限制，用地有一定局限项目基础指标：

项目基础指标：

（本项目为地块二期）（本项目为地块二期）占地面积项目总占地项目总占地194194亩，本项目亩，本项目占地面积在占地面积在8080亩左右；亩左右；建筑面积本项目建筑面积本项目建筑面积1414万平米，万平米，整体整体19.519.5万平米；万平米；容积率本项目容积率约本项目容积率约2.62.6，整体容，整体容积率积率1.51.5；地价：

约：

约7070万元万元/亩亩规划指标限高限高100100米以下米以下用地性质：

综合用地综合用地一期（浐灞生态区一期（浐灞生态区管委会商务大楼）管委会商务大楼）二期（本项目）二期（本项目）一期建筑北面一期建筑北面一期建筑南面，道路一期建筑南面，道路已修建完成已修建完成中等规模综合体中等规模综合体关键词四：

关键词四：

项目指标项目指标13本报告是严格保密的。

周边多为待建空地，北面越过约周边多为待建空地，北面越过约2020米的现状米的现状建筑后拥有灞河景观建筑后拥有灞河景观北向灞河景观资源北向灞河景观资源关键词五：

关键词五：

北面北面浐灞管委会大楼，层高约为浐灞管委会大楼，层高约为20-20-2525米；米；越过大楼后为灞河及沿河景观越过大楼后为灞河及沿河景观带带南面南面已建成车行道，双向四车道；已建成车行道，双向四车道；西面西面已建成车行道，双向四车道；已建成车行道，双向四车道；道路对面为中新浐灞道路对面为中新浐灞11期和期和22期期的工地；的工地；东面东面现状为与灞河大桥间的空地；现状为与灞河大桥间的空地；二期二期（本项目）（本项目）项目四至项目四至14本报告是严格保密的。

二线核心城市，处于开发启动期的强势景观资源型城市二线核心城市，处于开发启动期的强势景观资源型城市边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目有利因素：

有利因素：

区域景观资源优势片区规划前景向好交通通达性佳不利因素：

不利因素：

目前区域处于开发启动区，无商务需求基础区域内有效常住人口欠缺p项目属性：

项目属性：

周边多为待建空地，北面越过约周边多为待建空地，北面越过约2020米的现状建筑后拥米的现状建筑后拥有灞河景观有灞河景观一定限制条件下的强势一定限制条件下的强势外部景观资源外部景观资源项目占地面积在项目占地面积在8080亩左右，建筑面积亩左右，建筑面积1414万平米，用地万平米，用地性质为综合用地性质为综合用地中等规模中等规模综合体综合体p区域属性：

区域属性：

当前区域处于开发启动区，在建项目少当前区域处于开发启动区，在建项目少开发启动期开发启动期凭借浐灞两河的稀缺景观资源，在世园会带动下，政凭借浐灞两河的稀缺景观资源，在世园会带动下，政府着力打造生态型滨水副中心，区域建设卓有成效府着力打造生态型滨水副中心，区域建设卓有成效景观资源优良的城市边景观资源优良的城市边缘生态新区缘生态新区西安在房地产市场划分中属二线城市西安在房地产市场划分中属二线城市二线省会城市二线省会城市项目属性界定项目属性界定15本报告是严格保密的。

背景研究背景研究项目背景项目背景项目背景项目背景市场背景市场背景市场背景市场背景16本报告是严格保密的。

受中国金融政策紧缩、以及通胀压力等影响，受中国金融政策紧缩、以及通胀压力等影响，全国大中城市房地产均无大的起色，形势严峻全国大中城市房地产均无大的起色，形势严峻北京深圳上海天津广州宏观市场背景宏观市场背景17本报告是严格保密的。

西安房地产市场在政策和地震的多重影响下，上西安房地产市场在政策和地震的多重影响下，上涨势头放缓，近期市场表现理性，价格相对平稳涨势头放缓，近期市场表现理性，价格相对平稳西安西安0707年年11月月-08-08年年44月成交面积及均价走势：

月成交面积及均价走势：

07070707年年年年1111月月月月-08-08-08-08年年年年4444月：

月：

月：

月：

在新政后，西在新政后，西安成交量短期内有一定下滑，安成交量短期内有一定下滑，短短短短暂调整后，价格与成交量重新走暂调整后，价格与成交量重新走暂调整后，价格与成交量重新走暂调整后，价格与成交量重新走上上升通道。

上上升通道。

上上升通道。

上上升通道。

区域区域西高新曲江城北城中楼盘名称楼盘名称绿地世纪城枫林华府兰亭坊金泰假日花城公园天下曲江华府魏玛公馆假日国际公寓均价均价未变未变未变未变未变未变未变未变成交成交量量44月月60-706230351415606455月月