北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则试行.docx

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北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则试行

北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）

第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）以及国家和自治区相关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本细则适用于北海市市区内（不含铁山港区，下同）住宅小区的物业服务收费及监督管理。

第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合回的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

第四条物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。

第五条市物价局会同市住房和城乡建设局负责本市区内住宅小区物业服务收费的管理监督工作，并监督和指导合浦县、铁山港区做好本辖区内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

第六条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实在政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价;依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。

第七条实行政府指导价的物业服务收费，采取分等级定价方式。

市物价局会同市住房和城乡建设局根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定各等级基准价及浮动幅度（最高不超过15%）,并抄送自治区物价局、自治区住房和城乡建设厅备案。

第八条实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业根据实际提供的物业服务水平，在规定的基准价及浮动幅度范围内确定，并报经市物价局、市住房和城乡建设局核准备案后执行。

市物价局与市住房和城乡建设局要加强对执行情况的监管。

业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议双方协调不下的，可向市住房和城乡建设局申请核准。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会双方协商确定。

第九条实行政府指导价的物业服务收费，市物价局可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。

己评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

住宅小区各等级物业服务收费基准价及浮动幅度、电梯维护收费指导标准和物业小区停车收费（包括车辆停放服务费、车位租赁费和车位物业服务费）指导标准，以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）标准由市物价局会同市住房和城乡建设局制定和公布。

第十条按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市住房和城乡建设局核实、市物价局核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%;荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准可上浮5%。

第十一条物业服务等级标准由市住房和城乡建设局参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。

市住房和城乡建设局应当制定物业服务等级评定的具体办法，并负责本市区内物业服务等级的评定工作，以及做好物业服务等级评定的监督指导工作。

住宅小区物业服务等级须三年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经市住房和城乡建设局认定，作降级处理。

第十二条实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；

3、物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域逊设施维护费用；

6、物业管理区域秩序维护费用；

7、物业服务企业办公费用；

8、物业服务企业固定资产折旧；

9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

10、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。

不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

第十三条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。

涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的物业服务收费，应当按照市住房和城乡建设局核定的服务等级和市物价局规定的政府指导价执行。

建设单位应根据市住房和城乡建设局核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准，并报经市物价局备案。

达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务收费由建设单位承担;因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

相应的物业服务等级由市住房和城乡建设局认定。

在依法成立业主委员会之前的物业服务收费，物业管理区域内因特殊原因或合同期满确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的物业服务等级、收费标准不变的前提下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照规定另聘物业服务企业。

需提高物业服务等级、收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并报经市物价局、市住房和城乡建设局核准备案后执行。

第十四条住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市物价局与市住房和城乡建设局核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。

已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

电梯维护费由电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用构成。

物业服务合同有约定的，物业服务费和电梯维护费可以预收，预收时间不得超过3个月。

第十五条物业服务费按《房屋所有权证》（未办理《房屋所有权证》之前按购房合同）标注的建筑面积计收。

与住宅配套的储臧室不得收取物业服务费。

第十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十七条物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。

业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），具体收费标准由市物价局会同市住房和城乡建设局制定。

物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。

关于印发《xx市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的通知

市属各物业服务企业:

为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广西壮族自治区物业管理条例》（自治区人大常务会2012年11月30日修订通过）以及《广西壮族自治区物价局广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉（试行）的通知》（桂价格（2013）62号）等相关法律、法规和政策规定,结合我市实际情况，市物价局、市住房保障和房产管理局制定了《xx市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。

xx市物价局

xx市住房保障和房产管理局

2014年12月2日

xx市住宅小区物业服务收费管理实施细则

第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广西壮族自治区物业管理条例》（自治区人大常务会2012年11月30日修订通过）以及《广西壮族自治区物价局广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉（试行）的通知》（桂价格（2013）62号）等相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，制订本实施细则。

第二条本实施细则适用于xx市任政区域范围内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务会迥的约定开展住宅小区物业服务迎的物业服务收费管理。

第三条本实施细则所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。

第五条市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自管理权限，负责本行政区域范围内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

第六条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前，通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取典方式选聘物业服务企业的住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。

依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费（除停车收费外）实行市场调节价。

业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。

第七条制定或调整物业服务收费的政府指导价标准应进行成本监审。

市价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素，适时调整收费标准。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主大会双方协商确定。

第八条实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式。

市房产行政主管部门参照《广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见》，根据住宅小区的设施设备配备、环境条件、服务质量、服务水平等因素，制定物业服务等级标准并向社会公布；同时制定物业服务等级评定的具体办法，组织和开展住宅小区物业服务等级的评定工作。

市价格主管部门会同市房产行政主管部门根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度（最高不超过15%）。

住宅物业服务费具体标准由物业服务企业按市房产行政主管部门评定的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报市价格主管部门核准备案后执行。

超出市房产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准的非普通住宅，其物业服务等级及收费标准由市房产行政主管部门会同市价格主管部门另行核准备案。

第九条首次申办物业服务收费备案的住宅小区，经招投标的，物业服务企业可在招投标约定的物业服务等级以及相对应的等级收费标准指导价范围内，提出具体执行收费标准的意见并办理物业服务等级收费备案手续;经协议选聘的，物业服务企业按物业服务合同约定的服务等级办理收费备案手续。

首次办理的物业服务等级收费标准执行期满一年后，市房产行政主管部门应评定和确认其物业服务等级。

第十条市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。

对达不到原评定的物业服务等级标准的住宅小区，要责令其进行整改，整改不达标的，经市房产行政主管部门认定，作降低服务等级处理;物业服务企业须在降低后的服务等级相对应的住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度内，向市价格主管部门重新申请办理住宅物业服务费具体收费标准的备案手续。

第十一条对荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号的住宅小区，按照鼓励先进、优质优价的原则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%;荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8祝荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。

物业服务企业须重新办理物业服务收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费。

第十二条开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。

达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

第十三条分期开发建设的住宅小区，在同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业服务收费标准。

第十四条百分之二十以上住宅小区业主对物业服务企业提供的服务等级有异议且双方协调不下的，可向市房产行政主管部门申请核准或通过司法途径解决。

第十五条拥有车位（车库）产权的开发建设单位或业主，应交纳车位（车库）物业服务费。

市价格主管部门会同市房产行政主管部门制定车位（车库）物业服务费政府指导价收费标准。

第十六条住宅和车位（车库）的物业服务费按《房屋所有权证》标注的建筑面积计收;未办理《房屋所有权证》之前，按购房合同标注的建筑面积计收。

与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

第十七条住宅小区停车收费包括车辆停放服务费和车位租赁费，实行政府指导价管理。

市价格主管部门负责制定车辆停放服务费和车位租赁费政府指导价收费标准。

车辆停放服务费是指物业服务企业对在物业管理区域内公共车位（车库）、人防车位停放车辆的车主收取的费用。

车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。

业主在物业管理区域内的公共车位（车库）、人防车位内停车应交纳车辆停放服务费。

车位租赁费是指室内车位（车库）产权单位将车位（车库）出租给承租人使用所收取的费用。

车位租赁费实行分等级定价管理。

业主或物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要，物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位租赁费月票和车辆停放费月票。

第十八条物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位（车库）物业服务费。

车位（车库）产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位（车库）租赁费后不得再另行收取车位（车库）物业服务费。

第十九条电梯维护费、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）、出入证制作工本费实行最高限价管理，物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。

物业服务企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费，用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。

物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。

业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业应提供装修管理服务，并向业主收取装修垃圾清运费。

业主或物业使用人在装修过程中导致公共部位及设施破损需修复产生的费用，由其按实际发生数额承担。

实行人员IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1-4张人员IC卡出入证;实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证;因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。

如IC卡出入证同时具有人员和机动车管理功能的，只能收取一张卡的制作工本费。

第二十条物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含除电梯外的其他共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯维护费另行计收）；