纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法(三).ppt
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纳税人转让不动产增值税征收管纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法理暂行办法的公告的公告（3）涉涉税税服服务咨咨询国家税务总局公告国家税务总局公告国家税务总局公告国家税务总局公告2016201620162016年第年第年第年第14141414号号号号上节回顾：
对地税机关来说，对纳税人转让不动产只需要区分：
自建还是非自建非自建不动产：
对于纳税人销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。
这也就是说，纳税人应按照差价和5%征收率计算预缴（或者缴纳）增值税款。
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自建不动产：
对于纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。
这也就是说，纳税人按照全额和5%征收率计算缴纳增值税。
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对国税机关来说，除自然人以外的纳税人发生转让取对国税机关来说，除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。
税款后，回到机构所在地自行申报纳税。
首先要区分纳税人选择的计税方式：
一般计税还是简首先要区分纳税人选择的计税方式：
一般计税还是简易计税易计税第一PPT模板网：
1、纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的；及小规模纳税人转让取得的不动产。
当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建：
非自建：
对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
即差额，5%征收率计算应纳税额。
自建：
对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
即全额，5%计算增值税。
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2、纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的；及一般纳税人销售改革后取得的不动产。
当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的：
即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。
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例例1：
某纳税人（非自然人）：
某纳税人（非自然人），2016年年6月月30日转让其日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）万元（含税，下同）。
纳税人。
纳税人2013年购买时的价格为年购买时的价格为700万元，保留有合法有效凭证。
请问，如果该万元，保留有合法有效凭证。
请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？
缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？
分析：
分析：
在地税机关预缴税款时，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。
自建。
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在该题中，纳税人转让的不动产为在该题中，纳税人转让的不动产为2013年外购的，因此属年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，即价或者取得不动产时的作价后的余额，即1000万万-700万万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
例2：
某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。
纳税人2013年建造厂房的成本为700万。
请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？
分析：
同理，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。
在该题中，纳税人转让的不动产为2013年自建的，因此应以取得的全部价款和价外费用，即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
虽然本题给出了700万元的建造成本价格，但是在自建房产的销售中，地税机关在预缴税款时，不允许扣除成本，这是需要大家注意的地方。
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例例3：
接例：
接例1，某纳税人（非自然人），某纳税人（非自然人），2016年年6月月30日转让其日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。
纳税人万元。
纳税人2013年购买时的价格为年购买时的价格为700万元。
请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机万元。
请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？
假设该纳税人为增值税一般纳税人，并构所在地如何计算应纳税额？
假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。
对转让该房产选择了简易计税方法。
分析：
纳税人转让的不动产为分析：
纳税人转让的不动产为2013年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。
题目明确纳税人转让该房可以选择简易计税方法或者一般计税方法。
题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计的征收率计算应纳税额。
即算应纳税额。
即1000万万-700万万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计的征收率计算应纳税额。
算应纳税额。
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对照例可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产对照例可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。
的应纳税额，应是一致的。
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例4：
接例2，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。
纳税人2013年建造厂房的成本为700万。
请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？
假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。
分析：
纳税人转让的不动产为2013年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。
题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。
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对照例可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。
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例5：
仍接例1，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。
纳税人2013年购买时的价格为700万元。
请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？
假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。
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分析：
纳税人转让的不动产为2013年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。
题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。
即1000万（1+11%）11%-进项税额=应纳税额。
需要说明的是，该房产购买于2013年，不能取得合法有效增值税扣税凭证扣除房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等所含的增值税进项税额。
当然，进项税额也包括纳税人当期取得的所有符合规定允许抵扣的进项税额。
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例6：
仍接例2，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。
纳税人2013年建造厂房的成本为700万。
请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？
假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。
地税预缴=1000/（1+5%）*5%第一PPT模板网：
分析：
纳税人转让的不动产为2013年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。
题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则纳税人应按照全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。
即1000万（1+11%）11%-进项税额=应纳税额。
需要说明的是，该房产建于2013年，自建房产时未能取得合法有效增值税扣税凭证，或者已经取得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等等所含的增值税进项税额。
同上。
可以看出，纳税人选择一般计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，可能存在差异。
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例7：
张三户口所在地为北京，在深圳工作，长期在深圳居住。
张三在海南买了一套海景房，价值80万元。
2016年，张三将海南的房产以100万价格卖出。
假设张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应如何计算应纳税额？
张三应向哪里的国税或地税税务机关缴纳税款？
是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？
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分析：
张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应纳税额=（100-80）（1+5%）5%。
应纳税额为0.95万元，根据本条关于纳税地点的规定，张三应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。
自然人转让不动产，直接在不动产所在地纳税，不需要再回机构所在地申报缴纳，也就是说，张三销售海南的房产，向海南地税部门申报纳后，不需要向其户口所在地（北京）或者长期居住地（深圳）税务部门申报。
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例8：
假设例7中纳税人销售该海景房只能全额征税，则应如何计算应纳税额？
张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款？
是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？
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分析：
张三销售该海景房应按照价款和价外费用全额征税，则应纳税额=100（1+5%）5%。
假设应纳税额为B，根据本条关于纳税地点的规定，该自然人应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。
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例9：
某北京西城区纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）。
写字楼位于北京西城区。
纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业税发票销售不动产统一发票。
请问，如
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