东乡县会建送实施城镇颗话社区建设项目可行性研究报告.docx
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东乡县会建送实施城镇颗话社区建设项目可行性研究报告
第1章概述
§1.1项目基本情况
§1.1.1项目名称
东乡县会建送实施城镇颗话社区建设项目
§1.1.2项目地址
会建送颗话社区第八、九、十二居民小组
§1.1.3项目单位
东乡县会建送办事处
§1.1.4项目负责人
§1.1.5项目单位简介
会建送办事处即原重庆市东乡县丁家镇，1850年设丁家场，1958年改公社，1985年建镇，2010年撤镇设立街道办事处。
会建送位于重庆市东乡县南部，地处成渝高速公路的黄金主干道上，距县城26公里，重庆市区32公里，是璧南经济、文化中心，渝西经济走廊重镇,素有璧南商都之美喻。
全镇幅员面积85.12平方公里，其中城镇镇规划面积8平方公里，建城区面积3.8平方公里，辖16个行政村，3个社区，总人口65878万人，其中城镇人口3.2万人。
会建送1998年被列为重庆市20个小城镇建设示范镇；2002年被列为重庆市100个经济强镇和商业小城镇；2003年被列为重庆市首批启动的45个中心镇；2004年被国家建设部等六部委列为全国重点镇，同年创建为重庆市卫生镇；2006年被命名为重庆市首批林业特色乡镇“花木之乡”；2008年被命名为重庆市环境优美镇，2009年被命名为重庆市文明镇。
§1.1.6项目建设规模及内容
本项目占地面积50亩，拆迁及平整场地50亩；新建15米宽道路800延长米长；铺设给水管网800米；铺设排水管网800米；铺设电缆800米。
§1.1.7项目性质
新建
§1.1.8项目建设工期
项目建设工期为6个月，即2011年01月-2011年6月。
§1.1.9投资估算
项目总投资1250万元。
其中，建筑工程费178万元；
设备购置及安装费60万元；
工程建设其它费用1005万元；
预备费7万元（详见投资估算表）。
§1.1.10资金筹措
项目所需资金1250万元，全部由项目单位自筹。
§1.1.11主要经济技术指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
拆迁及场地平整
亩
50
2
道路工程
2.1
道路路基
M3
8000
2.2
道路路面
m2
12000
2.3
道路照明
盏
27
3
给水工程
3.1
DN300球墨铸铁管
米
200
3.2
DN400球墨铸铁管
米
300
3.3
DN500球墨铸铁管
米
300
4
排水工程
4.1
DN400高强度PVC管
米
450
4.2
DN500高强度PVC管
米
350
5
电力工程
m
800
§1.2报告编制单位简介
重庆龙泰工程咨询有限公司成立于二OO一年,员工人数约为壹拾陆名。
公司地处风光秀丽重庆市铜梁县,主要经营规划咨询，编制项目建议书、项目申请报告、项目可行性研究报告、资金申请报告等。
中心组织机构健全，技术力量雄厚。
拥有一支由国家注册咨询工程师、注册会计师、注册造价工程师、等咨询专家组成的专业技术队伍。
建有实力雄厚的专家库，具有多学科综合评估能力，能够承担各种建设、投资项目的全过程咨询评估任务。
公司成立十余年来，坚持“为政府决策提供科学依据，为客户创造价值，尽心做好服务”的理念，坚持“客观、科学、公正”的职业操守，为政府和企业投资项目决策提供了优质、高效服务，受到投资业主的高度赞誉。
公司以诚信经营为本，愿与国内外朋友真诚合作，共创辉煌。
§1.3项目可行性研究的依据和范围
§1.3.1项目可行性研究的依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
（3）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；
（4）《征地管理费暂行办法》
（5）财政部国土资源部中国人民银行《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号）
（6）财政部国土资源部中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）
（7）国土资源部财政部中国人民银行《关于印发<土地储备管理办法>的通知》（国土资发[2007]277号）
（8）《土地储备资金财务管理暂行办法》
（9）《重庆市土地管理规定》；
（10）《重庆市国有土地储备整治管理办法》（重庆市人民政府令第137号）
（11）《重庆市国有土地储备整治管理实施细则》
（12）《重庆市征地补偿安置办法》；
（13）重庆市财政局及国土资源和房屋管理局、人民银行重庆营业部《关于规范国有土地使用权出让收支管理有关事宜的通知》（渝财建〔2007〕153号）
（14）重庆市人民政府办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（渝办发[2007]74号）
（15）《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（渝府发［2008］45号）；
（16）《东乡县县城总体规划》、《东乡县丁家国民经济与社会发展“十一五”计划和2010年远景目标纲要》、《东乡县丁家城镇建设规划》；
（17）《东乡县人民政府关于印发东乡县征地补偿安置实施办法的通知》（东乡府发[2009]100号）；
（18）《东乡县人民政府关于征地补偿安置若干问题的通知》（东乡府发[2009]101号）
（19）国家有关技术规范、规程和规定，主要有：
1）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
2）《公路沥青混凝土路面设计规范》（JTJ014—97）；
3）《市政公用工程设计文件编制深度规定》（国建设部2004年3月）；
4）《城市排水工程规划规范》（GB 50318．2000）；
5）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
6）《城市道路照明设计规范》（CJJ45-91）；
7）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；
8）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）等。
（20）《投资项目可行性研究指南》；
（21）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（22）项目业主提供的其他资料。
§1.3.2项目可行性研究的范围
（1）项目开发单位情况调查；
（2）国家及地区宏观政策；
（3）项目的建设背景、必要性；
（4）项目建设方案的可行性；
（5）项目建设投资测算；
（6）社会效益及社会影响分析等。
第2章项目建设背景及必要性
§2.1项目建设背景
重庆直辖以来，经济建设和社会发展取得了巨大成就。
为贯彻落实科学发展观和胡锦涛总书记“314”总体部署，把重庆加快建设成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会，市委、市政府做出建设一小时经济圈的重大战略部署。
会建送作为一小时经济圈的组成部分，迎来了经济社会发展的重大契机。
§2.1.1国家政策背景
《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）文件要求：
深入贯彻落实科学发展观，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路，毫不松懈地抓好农业农村工作，继续为改革发展稳定大局作出新的贡献。
《意见》提倡：
安排中长期政策性贷款，重点支持土地整治、农田排灌、土壤改良、机耕道路和农田林网建设。
把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，夯实打牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。
2010年中央政府工作报告指出：
要按照统筹城乡发展的要求，坚持把解决好“三农”问题作为全部工作的重中之重。
预算内固定资产投资优先投向农业基础设施和农村民生工程；加快完善有关法律法规和政策；继续推进农村综合改革；进一步增加农村生产生活设施建设投入，启动新一轮农村电网改造，扩大农村沼气建设规模，实施农村清洁工程，改善农村生产生活条件。
2010年10月，党的十七届五中全会精神要求：
推进农业现代化、加快社会主义新农村建设，统筹城乡发展，加快发展现代农业，加强农村基础设施建设和公共服务，拓宽农民增收渠道，完善农村发展体制机制，建设农民幸福生活的美好家园。
§2.1.2重庆市政策背景
2007年，胡锦涛总书记为重庆新阶段发展作出了“314”总体部署，国务院批准重庆市城乡总体规划，国家批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区。
从此，重庆在新的历史起点上踏上新的征程。
在无前路可循的探索中，为解决城乡“二元”矛盾结构，全市上下开始积极探索，大胆创新，稳步推进。
2010年6月，为加大对农村土地整治的金融支持力度，重庆市市委市政府研究决定，由重庆市国土资源和房屋管理局与金融机构协商，大力促进农村土地整治金融合作；共同搭建起农村土地整治信用平台，促进城乡统筹改革和新农村建设。
重庆市以加强金融合作促进农村土地整治的方式，可直接加大农村土地整治的投入，有力形成城市反哺农村。
重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇指出：
加大农村土地整治力度，能推动城市资本下乡，促进城乡土地资源优化配置，有利于改善农业生产条件，增强农村防灾减灾能力，促进农业产业化和土地规模经营。
此外，通过开展农村集体建设用地整治，对推进户籍制度改革，鼓励和引导有条件的农民转为市民，加快农户向城镇集聚都能发挥重要作用。
2010年8月，重庆市户籍制度改革工作正式启动，市政府表示:
户籍制度改革对适应社会主义市场经济发展，适应国家实施西部大开发战略有着重要意义，市委市政府对此高度支持与重视。
实施土地整治对项目区农民进行安置补偿，将有效减少实施户籍制度改革工作带来的民生问题，推动户籍改革，应同抓共进。
§2.1.3“十一五”期间会建送发展态势
“十一五”期间，在县委、县政府的领导下，原丁家镇党委和政府团结和带领全镇人民，坚持用科学发展观统揽经济社会发展全局，积极转变经济发展方式，调整产业结构，推进城市化进程，圆满完成了“十一五”期间的各项目标任务，促进了经济和社会的全面协调发展，各项工作都呈现出持续、快速、健康发展的良好势头。
“十一五”期间，丁家的各项经济指标全面提升。
以2010年为例，财政总收入完成8596万元，完成年度计划的112%，其中工商税完成7146万元，完成年度计划的109%。
（一）项目建设稳步推进，工业经济持续增长
工业经济发展总体向好，企业经营状况持续好转，节能减排扎实推进。
截止目前，丁家企业共计155家，企业从业人员18964人，其中规模以上企业24家。
逐步形成了年纳税在100万元以上的榄菊、民发、中电水泥制品、榕佳、盾之王、远林、港乾、双友、恒泰等骨干企业。
形成了极具发展潜力的民生燃气、白云轮胎、世鑫包装、益定机械等较大规模企业。
2010年，丁家企业总产值达到43.8亿元。
丁家工业经济近年的发展，由于受到土地瓶颈的制约，走的是鼓励现有企业做大做强、扩大再生产的道路。
按照“扶大、扶优、扶强”的原则，引导企业运用先进设备、先进工艺和先进技术改造提升传统产业，逐步淘汰或转化高能耗、低产出、重污染的项目。
企业产品核心竞争力和市场主动权得到明显提高，产业结构加快转型，工业发展呈现了健康有序的良好态势，保持了在区域竞争中的优势地位。
（二）现代农业发展迅速，农村产业不断壮大
丁家坚持因地制宜、突出特色的发展模式，在保护耕地和尊重农民意愿的前提下，充分发挥农户、农业产业化龙头企业等建设主体作用，大力发展苗木和蔬菜产业，以培育和壮大苗木基地、蔬菜基地为主导，探索发展丁家特色现代农业的路子，推动产业发展，辐射带动璧南现代农业的发展。
在蔬菜基地建设方面，切实抓好示范区建设工作，以片带面促进农业新技术新成果的推广利用。
大力推广良种良法，发展常年蔬菜种植，积极推行无公害蔬菜种植技术，向农民推荐重庆市农业主导产品14个。
2010年，丁家蔬菜播种面积3.8万亩，产量10万吨以上，总产值达到1.7亿元。
在苗木基地建设方面，截止目前，丁家苗木种植面积2万余亩，品种400余个，苗木年产量390万株，销售量200余万株，苗木销售收入达3亿元。
狠抓了植物检疫工作，对丁家花卉苗木进行了全面检疫调查，加强植物调运检疫证办理工作。
积极探索丁家花木交易市场的发展方向，进一步规范了辖区内花木经营秩序。
实施绿化工程，仅2010年，丁家新种植20cm以上苗木达8600余株，森林工程投资累计近2亿元。
在三五、红学、龙安、大岚坳等村发展速生林2700余亩，栽植尾巨桉30万株，补栽绿化桉树1万余株，绿化村社道110公里，实施庭院绿化900亩。
在农业基础设施建设方面，加强了农村公路的建设，逐步完善农用基础设施。
水利设施、电力提灌站、生产便道、农业新机具，都得到较快发展。
（三）新农村建设循序推进，农村面貌得到改观
五年里，大力推行“巴渝新居”建设，规划了3个康居示范点，其中，八寿村、莲花坝村两个示范点已完成建设。
在各村实施了农村饮用水工程、卫生厕所改造、配套沼气池、人行便道等项目。
完成农村危旧房改造2300余户，完成了成渝高速公路两侧危旧房屋改造工作。
完成竹林湾、大岚坳、铜瓦、长五4个村的水土保持整治工程。
农村公路建设稳步推进，完成了花卉大道B段、金龙路、马彭路10公里路面硬化工作。
完成了中低产田土改造3000亩。
修建完成了高古等14个村运动场，建立了“农家书屋”并开设借阅点，丰富了村、社区的文化娱乐活动。
（四）城市建设日新月异，宜居宜业彰显魅力
近五年来，丁家共拆除危旧房屋2万余平方米，新建商住楼40万平方米，形成了花卉丽都等品质较高的住宅小区；新建中心医院、新建和改造丁家农贸市场；完成了迎宾大道、惠民路等道路的硬化；完善颗话新区主干道的灯饰、公厕、垃圾台建设；完成了日处理2500吨的丁家污水处理厂、110KVA黑龙变电站建设。
2010年，丁家新建商住楼面积14万平方米，渝隆路街道立面改造10万平方米；完成了高速公路下道口环境整治。
通过近五年的城市建设，丁家的商贸业得到快速发展。
引入重庆名豪超市、宜客乐百货等知名商业企业，新建大型超市——凤梧超市。
目前，全街道商贸经营户达到2000余家，极大地带动了丁家的商贸发展。
§2.2项目建设的必要性
本项目的建设，是落实东乡县丁家城镇建设规划，加快会建送颗话社区发展的需要；更是重庆市实施统筹城乡战略，推进城乡一体化，快速推进城镇化建设体系，实现公共基础资源均等化，改良居民生活居住质量和加快社区工业经济发展的需要。
§2.2.1项目的建设是推动统筹城乡发展建设的需要
本项目所在地东乡县会建送城乡二元结构矛盾突出。
根据《东乡县丁家镇总体规划（2003—2020）（修改）》，会建送将充分利用自身条件，明确生态型城镇发展的战略地位，积极发展生态型产业，把丁家建设成为环境优美，人民生活富裕，二、三产业发达的适宜居民居住的生态型城镇。
本项目土地整治及配套管网的建设推进实现了建设用地集中连片，基础设施综合配套，打通了统筹城乡建设用地的通道，突破了农村建设用地瓶颈，开辟出了经济发展的新空间，是推动统筹城乡发展建设的新动力
§2.2.2改善投资环境，推动农村经济发展的需要
本项目建成后，颗话社区区的土地条件及综合环境将得到大大改善，改良了投资环境，有利于加快产业集聚的速度，可直接推动东乡县会建送的经济发展。
同时，项目建设后，改善项目区的开发投资条件和居民的生活生产条件，对缓解农民就业矛盾和增加农民收入具有十分重要的作用，从根本上促进会建送农村经济快速发展。
因此，项目的建设有利于整个项目区投资环境的改善和农村经济的繁荣。
§2.2.3促进当地农民就业和增收的需要
农民问题是“三农”问题中的首要问题，核心是农民就业、收入和农民公民权利的实现和保障问题。
现阶段，最突出的是农民就业与收入问题。
本项目的建设能够改善东乡县会建送颗话社区的交通及基础设施条件，土地的合理利用可促进当地产业发展，使当地农民的就业机会大大增加，农民家庭收入将会大幅度提高，从而加快农村实现小康社会的目标。
§2.2.4发展地方经济，推进小城镇建设的需要
随着国家中西部发展战略的推进，重庆作为长江上游的经济中心，小城镇建设具有广阔的前景。
重庆市委、市政府高度重视各区县小城镇的建设工作。
把发展小城镇建设视为解决经济“二元结构”的必然选择。
项目区距重庆主城仅70公里，城乡二元结构矛盾突出，依托便捷的交通优势推动进行项目区实施小城镇建设的经济建设，将是解决城乡二元结构矛盾的突破口。
本项目的建设对土地进行整治及配套基础设施建设将改善项目区域环境条件、推动区域文明发展、打牢农村向小城镇转化基础；可为当地群众提供更多的就业机会，对地方经济的发展、小城镇建设发展，具有极为重要的现实意义。
§2.2.5项目的建设是户籍制度改革—“农转城”的需要
目前，城乡二元户籍制度严重制约了统筹城乡改革的发展，也严重制约了农民向城镇转移，导致农村剩余劳动力过剩的问题长期得不到解决。
2010年7月，重庆市政府以解决农民工城镇户口为突破口，开始全面启动户籍制度改革。
为了保证这一制度改革的顺利进行，重庆市政府加强保障体系建设，确保居民转户后，其就业、社保、住房、教育、医疗纳入城镇保障体系，实现转户进城后“五件衣服”一步到位，与城镇居民享有同等待遇。
本项目的建设为农民提供了“农转城”和“五件衣服”一步到位的机会，有助于户籍制度的改革；有利于扩大农村人均耕地面积，提高农业生产集约化水平，推动农业产业化，促进农民收入增长，有利于集聚城镇人口，形成城乡一体的经济社会发展格局。
因此，本项目的建设为打破城乡二元户籍制度做出了实质性的贡献，将成为户籍制度改革的又一示范蓝本。
第3章场址选择及征地补偿方案
§3.1项目场址选择
会建送颗话社区位于东乡县会建送北部，是新城区的重要组成部分（东经106°8'36"—东经106°9'50"之间，北纬29°24'20"—北纬29°26'8"之间）。
颗话社区东临莲花坝村、石垭村，南临天灯村、走马村，西临铜锣社区，北临红学村。
本工程项目位于会建送颗话社区，施工场地平坦开阔，工程材料丰富，运输便利。
施工用水、用电可以就近引入，工程建设条件良好。
§3.2自然条件
§3.2.1地形地貌
颗话社区地处川东平行岭谷区与盆地南部边缘山地交替接触地带，平均海拔300米，大部分属于浅丘地区，地势平坦，土地肥沃，适宜多种作物生长。
土壤母质多为沙溪庙组；土壤类型为西北部冷沙黄泥，中部暗紫泥和东南部灰棕紫泥。
§3.2.2气候条件
颗话社区属亚热带湿润季风气候区，具有四季分明，气候温和、冬暖春早、热量丰富、降水充沛、初夏多雨、盛夏炎热常伏旱、多连绵阴雨，无霜期长，温差大的特点。
年均气温17～18℃，年降雨量1100mm，偶尔有冰雹发生。
§3.3基础设施条件
丁家镇基础设施完善，成渝高速公路和渝隆路穿镇而过，1999年9月18日开通了成渝高速公路丁家立交桥道口，丁健、丁广、丁正公路在此交汇。
有110千伏变电站和35千伏变电站各一座，日供水6000立方米，日供气3万立方米，程控电话装机容量16000门，污水处理厂1座，移动电话机站、邮政、光纤网络电视俱全，文教卫生机构健全，设施完备。
§3.4征地安置补偿及收购国有土地补偿方案
本项目不涉及动迁及安置问题移民安置，本项目征地面积为50亩,征地及补偿费按20万元/亩计算，约为1000万元。
§3.4.1概况
新征用集体土地50亩，其中：
征用会建送颗话社区第八居民小组集体土地16.42亩、第九居民小组集体土地33.5亩、十二居民小组集体土地0.08亩；
1）项目占地类型及面积
项目总征用土地面积50亩，现状用地构成为：
耕地、林地、农业用地、未利用地等。
2）各类建构筑物
项目拆迁范围需拆迁建构筑物面积为3000平方米，各类建构筑物主要包括三类：
砖混结构房屋、砖木结构、土木结构。
3）拆迁安置人口
本项目拆迁区域安置补偿人口共计50人，均为农转非人口。
§3.4.2征地补偿安置依据
1）《重庆市征地补偿安置办法》（1999年市政府55号令）；
2）《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（渝府发［2008］45号）；
3）《东乡县人民政府关于征地补偿安置若干问题的通知》；
4）《东乡县人民政府关于征地补偿安置实施办法的通知》。
§3.4.3征地补偿安置方案
（1）土地补偿费、安置补助费
根据渝府发［2008］45号及足府发[2008]61号文件，土地补偿费和安置补助费分别计算补偿。
土地补偿费不分地类，按被征收土地面积计算，我县行政辖区范围内的土地补偿标准为每亩15000元；安置补助费按转非安置的农业人口数计算，每个转非安置的农业人口的安置补助费标准为27000元。
（2）农村房屋、青苗和地上构（附）着物等补偿
根据足府发[2008]61号文件规定，农村房屋、青苗补偿标准按表3-1、3-2执行；竹木等地上附着物补偿按被征收土地面积（不含建设用地）每亩5000元进行综合定额补偿，由征地实施单位支付给被征地集体经济组织，并由该集体经济组织分配给地上附着物所有权人；地上构筑物由征地实施单位负责清理登记，按表3-3计算补偿，并直接支付给地上构筑物所有权人。
持有水、电、气单独户头的被征地单位按征收土地时的安装费用补偿。
持有有线广播电视线路数据通讯线路单独户头按征收土地时的安装费用补偿。
村民的住房改作其它用途的，按住房补偿，村民利用住房并取得合法经营手续从事生产性经营活动的设备搬迁损耗、停工损失及搬迁补助费，按所搬迁设备折旧后净值的15%―20%计算。
征收土地中在规定时限内搬迁的拆迁户，其搬家补助费每人400元一次性计发；搬迁补助费每人一次性计发100元。
表3-1东乡县征收土地房屋拆迁补偿标准单位：
元/平方米
类别
结构
房屋结构
补偿单价
钢砼结构
315
砖混结构
砖墙（条石）预制盖
285
砖墙（条石）瓦盖
255
砖木结构
砖墙（木板）穿逗瓦盖
225
砖墙（片石）瓦盖
195
砖墙石棉瓦盖（含油毡、玻纤瓦）
180
土墙结构
穿逗、土墙瓦盖
165
石棉瓦、玻纤瓦盖
150
简易
土墙毡盖（含棚盖）
105
说明：
1）房屋屋高2.4米（不含2.4米）以下，1.5米（含1.5米）以上的，按同类标准的70%计算补偿。
2）房屋层高在1.5米以下的，按同类标准的50%计算补偿；在1米以下的，按同类房屋标准的20%—40%计算补偿。
3）预制板作楼板的多层瓦盖房屋，瓦盖一层的，按瓦盖房屋补偿，其余楼层按预制盖房屋补偿。
4）外阳台按同类房屋的50%计算。
5）房屋面积以外按墙尺寸计算。
6）经补偿后的房屋，由征地实施单位处置。
表3-2东乡县征收土地青苗及附着物补偿标准单位：
元/亩
作物类别
标准
蔬菜类（经政府划定的蔬菜基地、含经济作物类）
1540
粮食类
1320
说明：
1）经政府划定的粮食制种地上的作物可按粮食类补偿标准上浮30%计算补偿费。
2）专用鱼池按水面积补偿（含鱼苗损失），其补偿标准按蔬菜类标准两倍执行。
表3-3东乡县征收土地构筑物补偿标准
名称
结构
单位
单价（元）
备注
道路
水泥路面
碎石（含条石）
泥结路面
简易路面（机耕道）
平方米
50
37
33
14
人行道路一律不予补偿；水泥路面厚度在10厘米以上按水泥路面补偿，低于10厘米按照碎石泥结路面标准补偿。
砖瓦石灰窑
座
4400
废弃砖瓦、石灰窑一律不予补偿。
水井
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水
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