XX银行个人一手房屋按揭贷款管理办法.docx

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XX银行个人一手房屋按揭贷款管理办法

XX银行个人一手房屋按揭贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为规范个人房屋按揭贷款管理，防范贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》等法律法规和本行有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称个人一手房屋按揭贷款系指本行向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法新建的一手房屋，并以所购房屋抵押的贷款。

第三条 本办法所指一手房屋分为一手住房和一手商用房。

其中，一手住房包括普通住房、公寓、别墅，一手商用房包括商铺、住宅小区的商业配套房、写字楼和具有独立产权的车位（库）。

第四条 本办法所称现房系指房地产开发企业依法建造、已竣工验收合格，并取得大产权证的房屋；期房系指正在建设中的，并已取得预售许可证的房屋。

第二章 项目准入

第五条 项目准入

（一）在建项目（期房）准入

1.房地产开发企业须具备以下条件：

（1）经工商行政管理机关核准登记的企业法人，且具有经年检合格的资质证书；

（2）有固定经营场所，经营管理规范；

（3）财务状况良好；

（4）信誉良好；

（5）企业法定代表人、控股股东无不良信用记录；

（6）在本行开立基本存款账户或一般存款账户；

（7）承担连带责任保证担保的，须承诺根据所担保贷款余额的相应比例存入保证金，保证金实行专项存储、专户管理；

（8）房地产开发项目自有资金符合国家以及本行相关规定比例，项目开发资金到位，开发项目无烂尾风险；

（9）本行要求的其它条件。

2.需提供的资料：

（1）合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证；

（2）最近一期企业财务报表和近三年企业财务报表（成立未满三年的，自成立之日起开始提供）；

（3）房地产企业开发经营资质证书；

（4）开发企业股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供担保的书面承诺；

（5）项目立项批文及可行性研究报告；

（6）建设用地规划许可证；

（7）国有土地使用证及非划拨土地出让金缴交凭证；

（8）建设工程规划许可证；

（9）建筑工程施工许可证；

（10）商品房销（预）售许可证；

（11）合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的授权书；

（12）项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况。

以本行已发放开发贷款的项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大异常变化，在房地产开发贷款中已有资料可不重复提供。

3.在建项目调查。

按揭项目调查由贷款经办行负责，项目调查人对调查资料的真实性负责。

按揭项目的调查实行双人调查制度。

项目调查人在收妥上述资料后，应约见项目开发企业申请人，对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，提出调查意见，并在《楼盘项目额度调查报告》（附件1）上签署意见，提交调查报告。

主要调查以下内容：

（1）房地产开发企业的基本情况。

包括企业的组织形式、注册资本、财务状况、经济实力等；企业的经营范围、资质等级、法定代表人信息及企业优势等；企业与本行的合作诚意，如阶段性担保及存款、中间业务的代理等。

（2）项目的基本情况。

主要包括项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否一致；国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（以下简称“四证”）是否齐全；是否具有商品房销（预）售许可证；土地出让合同及土地权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记;项目总投资概算、资金来源与到位情况。

（3）实地考察项目，重点考察以下方面：

考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施及交通条件等情况；了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数等情况；了解项目资金运用、工程进度、公共配套设施落实及项目销售情况；对相邻地段同类、同档次房屋的销售价格和客户群体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断。

（4）对项目调查中发现存在以下问题之一的，要终止调查，不予受理：

建筑工程质量不合格的项目；因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能“烂尾”的项目；不能提供合法“四证”的项目；存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；公司或其法定代表人有恶意不良信用行为记录。

（二）现房项目准入

1.房地产开发企业按照在建项目房地产开发企业具备的条件执行。

2.需提供的资料：

（1）合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证；

（2）国有土地使用证；

（3）建设用地规划许可证；

（4）建设工程规划许可证；

（5）建筑工程施工许可证；

（6）商品房销（预）售许可证；

（7）项目竣工验收合格报告；

（8）本行要求的其它资料。

3.现房项目调查。

现房项目调查程序按在建项目调查程序规定办理。

经办行可在项目具备“四证”、商品房销（预）售许可证和项目竣工验收报告，且房地产开发企业无拖欠施工单位工程款（可由监理公司出具资金支付报告复印件或建筑施工单位出具证明，承诺无施工合同支付资金外其他欠款）的情况下，可考虑按照低风险业务进行贷前调查，批复按揭额度。

第六条 项目审查审批按本行授权管理和审查审批相关规定执行。

第三章 按揭贷款的对象与条件

第七条 按揭贷款的对象为年满18周岁及以上，具有完全民事行为能力的自然人。

外国人以及港澳台居民为借款人的，必须符合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）中关于境外机构和个人购房管理的要求，以及当地政府的有关规定。

同时，原则上要求借款人在贷款经办行所在地指定一名职业稳定、信誉良好的自然人作为联系人，并明确约定信息送达该联系人即视同送达借款人。

第八条 按揭贷款对象的基本条件

（一）有合法有效的居民身份证和户口本（或其它有效身份证明）、婚姻状况证明；

（二）有稳定的职业和经济收入，有偿还贷款本息的能力，无恶意不良信用记录；

（三）有购买房屋的合同或协议；

（四）自筹购房首付款比例不低于国家政策规定和本行相关规定；

（五）同意以所购房屋作为抵押物；

（六）拟抵押的房屋办妥过户和正式抵押登记之前，应提供经本行认可的有效担保；

（七）在本行开立个人结算账户或持有本行的有效银行卡，同意并授权本行从其账户中直接扣收贷款本息及应承担的相关费用；

（八）本行规定的其它条件。

第九条 按揭贷款共同借款人的条件

单一借款人不能满足还款来源借款条件的，可以增加具有还款能力的共同借款人。

共同借款人对象限于父母、配偶、子女，或者与借款人同为产权人对象，条件还须满足第八条（第三款除外）相关规定。

共同借款人还款来源以共同借款人的收入合并测算。

第十条 商用房按揭贷款条件。

借款人需满足第七、八、九条，项目还应满足以下条件：

（一）商铺

1.应选择商业氛围较好的商业区，或大型住宅小区的配套商铺。

2.应以临街门面为优选对象，谨慎选择位于住宅小区内部非临街的商铺。

（二）写字楼

1.原则上应以主城区、主干道的写字楼为主，不支持商业用途为大型超市、歌舞厅、夜总会的按揭。

2.写字楼所在楼宇的总面积原则上不低于2万平方米。

楼宇建设应与当地城市规划和房地产市场的需求相适应，并确认该项目的合法性、合规性。

（三）   商用房按揭贷款还应满足以下条件：

1.具有独立产权，售价合理且经营前景良好。

写字楼原则上应选择地市级（含）以上城市或全国经济百强县的主要商务街区项目。

2.商用房与贷款经办机构位于同一城市。

3.商用房所占用土地的使用权性质为出让，土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地。

4.商用房取得合法销售资格。

5.禁止办理以租金返还方式销售的商铺按揭贷款和产权式商铺按揭贷款。

第四章 贷款额度、期限、利率和还款方式

第十一条 贷款额度

（一）贷款金额为：

房屋价值×（1-首付款比例）

房屋价值根据孰低原则，取评估公司的评估价格（如有）与房屋交易成交价的最低值。

首付款比例应根据借款人的还本付息能力、个人信用状况等合理确定，且个人住房首付款比例须符合国家政策相关规定，个人商用房首付款比例不低于房屋价值的50%（商住两用房首付款比例须在45%及以上）。

如遇政策调整，则按调整后的政策执行。

（二）对于第二套及以上住房的认定标准以国家有关政策和本行相关规定为准。

如遇政策调整，则按调整后的政策执行。

第十二条 个人住房贷款最长期限不得超过30年，个人商用房贷款最长期限不得超过10年，且借款人年龄与贷款期限之和，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。

对两个以上共同借款人借款的，贷款期限应结合年龄和偿还能力综合确定。

第十三条 贷款利率按照中国人民银行相关政策以及本行相关规定执行。

如遇中国人民银行调整利率，应按贷款合同有关约定执行。

第十四条 贷款期限在1年（含）以内的，实行按月或按季付息，到期一次还本或分期还本的还款方式；贷款期限在1年以上的，可选择等额本息或等额本金的还款方式。

第五章 贷款担保

第十五条 借款人应以所购房屋抵押作为贷款担保，办理房产正式（预）抵押登记手续，但当地登记部门对国土抵押另有要求的，则办理相应的国土正式（预）抵押登记手续。

经办机构应指定人员与抵押人一同持合法有效的《商品房销（预）售合同》到房屋坐落地登记机关办理抵押权预告登记，并及时办妥正式登记手续。

第十六条 为确保办妥正式抵押登记，在贷款发放前，由按揭贷款项目房地产开发企业选择以下担保方式为借款人提供担保：

（一）全程连带责任担保，保证期限为主债务履行期届满之日起2年。

（二）阶段性连带责任担保，阶段性担保期限为贷款发放之日起，至贷款抵押物他项权利证办妥并交付给经办行之日止。

下列两种情形之一，要求房地产开发企业须选择提供上述二种担保方式之一：

（一）借款人凭抵押权预告登记证明放款的。

（二）借款人凭抵押权登记受理凭证放款（抵押权登记受理凭证指房地局受理抵押权预告登记资料后出具的受理凭证），该受理凭证放款仅限于个人住房按揭贷款。

第十七条 凭抵押权登记受理凭证放款的模式，须经总行批准后方可办理。

经办分行根据当地房地局的业务操作流程和风险控制环节，形成该经办行的凭抵押权登记受理凭证放款流程，报总行零售业务管理部同意后办理。

第十八条 对采取抵押权登记受理凭证放款的，经办行应建立台账，明确专人管理，及时督促办妥预抵押登记手续，并采取包括但不限于以下措施：

（一）经办行原则上应在取得抵押权登记受理凭证后10个工作日内办妥抵押权预告登记证明，并交本行保管。

（二）如因登记部门或买卖双方取消《商品房买卖合同》等情况，导致不能办理抵押权预告登记的，由房地产开发企业代偿，并在贷款合同和按揭合作协议中约定。

第十九条 抵押物价值一般为房屋合同的交易价格。

如经办行认为抵押物交易价格偏高，可委托本行认可的资产评估机构进行估价。

抵押率按本行有关规定执行。

第二十条 保证金管理。

贷款经办行应按下列要求，对保证金进行管理：

（一）办妥正式抵押登记前，个人住房贷款原则上要求开发企业按不低于贷款余额5%的相应比例在本行存入保证金，个人商用房原则上按不低于贷款余额10%的相应比例在本行存入保证金。

贷款合同中质物保证金金额应与借款人贷款金额按照约定保证金比例确定的金额一一对应。

按揭贷款办妥正式抵押登记并将有关房屋他项权证等原件移交本行后，保证金可按房屋他项权证所对应的贷款余额，经贷款经办行审批后退还房地产开发企业。

（二）房地产开发企业代偿借款人逾期本息等导致保证金账户余额低于合作协议项下的所有按揭贷款余额规定比例的，贷款经办行应要求开发企业于发生之日起5个工作日内补足保证金。

如开发企业未及时补足保证金，贷款经办行应停止办理合作协议项下的所有按揭贷款业务，并追究开发企业的违约责任。

第六章 贷款调查、审查、审批和放款

第二十一条 办理个人房屋按揭贷款前，应按本办法第五条、第六条有关规定办理按揭项目准入。

该项目经本行有权机构审查审批通过后，贷款经办行在落实审批条件且与房地产开发企业签订按揭贷款合作协议的情况下，方可受理按揭授信额度项下的单笔按揭贷款业务。

第二十二条 贷款受理。

借款申请人应以书面形式向本行提出申请，并提交下列资料：

（一）借款申请书；

（二）借款人及配偶合法有效的身份证、户口簿及其它有效居住证明；

（三）婚姻状况证明材料；

（四）本行认可的借款人家庭经济收入或偿债能力的证明材料；

（五）合法有效的购房合同或协议；

（六）本行认可的首付款凭证（包括银行进账凭证或POS消费单或发票复印件或收据等）；

（七）借款人（包括共有人）同意以所购房屋作为抵押物的承诺书；

（八）追加抵（质）押方式担保的，应提供抵（质）押物产权凭证、权属证明、有处分权人（包括共有人）同意为借款提供抵（质）押的承诺书，以及抵（质）押物估价证明；追加保证担保的，应提供保证人的资信证明和保证人同意担保的承诺书；

（九）借款人、共有人（如有）、担保人（如有）及其配偶须提供书面授权书，授权本行查询中国人民银行个人信用信息基础数据库；

（十）在本行开立的结算账户存折或卡的复印件；

（十一）本行要求提供的其它资料。

共同借款人提供包括但不限于本条第一至四款和第九款资料。

第二十三条 贷款调查。

经办机构客户经理对贷款进行贷前调查，贷前调查实行双人调查和见客谈话制度。

客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定资料的完整性、真实性、合法性。

客户经理必须与借款人面谈，充分了解借款人的基本情况及其贷款用途的真实性。

调查要点包括：

（一）所有的房屋按揭贷款业务，均须实地查看抵押物，并严格执行面谈制度，并做好书面记录，经借款人以及贷款调查人签字确认后存档作为贷款审批依据。

（二）借款人经济收入调查重点：

借款人偿还房屋贷款月支出不能超过其月收入的50%，月所有债务支出不能超过其月所有收入的55%。

有共同借款人的，借款人与共同借款人偿还住房贷款月支出不能超过其合并月收入的50%，月所有债务支出不能超过其合并月所有收入的55%。

（三）经办人员应对楼盘售价进行调查，与周边同类楼盘进行比较，或参照其他同类楼盘进行评估，对房屋售价是否合理进行评价，如认为抵押物交易价格偏高，经办行应引起高度警惕，防止开发企业与购房人协同通过高房价套现或变相降低首付带来的风险。

（四）为防范假按揭风险，经办人员应重点调查：

1.客户经理应与借款人面谈，了解借款人真实情况和购房意愿，并调查核实借款人首付款资金来源是否合法合规等，面签相关资料。

2.客户经理应通过房地产管理系统查询借款人网签购房合同真实性（合同备案），确保借款人购房属实。

3.客户经理应调查了解按揭项目及周边项目情况，对房屋售价进行合理判断，防止价格虚高出现套贷情况。

4.客户经理应随时跟踪、了解项目外观进度等建设进展情况，如发现开发企业资金紧张、项目建设出现问题等不利情况，应及时采取相关风险防范措施。

（五）贷前调查完成后，贷款调查人应对调查结果进行整理、分析，撰写调查报告，出具是否贷款的明确意见及贷款条件，按规定完成信贷管理系统信息录入和信贷资料的移交工作，并在规定时间内提交贷款审查。

第二十四条 贷款审查人对贷款调查人提交的贷款调查内容的合规性，以及借款人偿还贷款能力的风险性、合法性等进行审查，并出具明确的审查意见。

第二十五条 贷款审批人按本行授权和审批相关规定对调查、审查结果出具审批意见。

第二十六条 合同签订。

经本行审批同意的借款申请，经办机构按要求落实有关放款条件，与公司、借款人等各方签订相关按揭贷款合作协议、贷款合同、担保合同等有关按揭贷款的合同。

第二十七条 抵押登记。

贷款发放前，贷款经办行应指派专人与抵押人办妥抵押登记手续，并取得相关权利证明。

以期房抵押的，应到当地房地产管理部门办理预抵押登记手续，待期房竣工交付并办理对应的产权证后，办理正式抵押登记手续；以现房抵押的，应办理正式抵押登记手续。

第二十八条 购买保险。

对于个人住房贷款，借款人可自愿选择是否购买抵押物财产保险。

当地政府部门规定要求购买保险的，应按照当地规定，要求借款人购买抵押物财产保险。

对于个人商用房贷款，原则上要求购买抵押物财产保险。

财产保险按本行规定办理，在抵押期内，保险单正本由本行保管。

第二十九条 贷款发放。

各级运营管理部门按照本行放款工作管理办法、审批意见及放款条件进行放款审查，贷款资料核实无误后，办理贷款发放手续。

贷款必须按照受托支付的方式发放，根据借款人出具的受托支付委托书，将贷款通过借款人账户直接划转入开发企业的结算账户。

第三十条 贷款偿还可采取委托扣款、柜面还款或其它还款方式。

本行与借款人应在贷款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权本行可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。

对于选择等额本息或等额本金还款法的，借款人应自发放贷款后次月开始按月偿付贷款本息。

第七章 贷后管理

第三十一条 借款人申请提前还款的，由经办客户经理受理审核，报经办机构负责人进行审批。

是否收取提前还款费用及收费标准，按照本行服务价格标准相关规定执行，并在贷款合同中事先约定。

提前归还全部贷款本金的，本行收取当期应付本息，其余结欠本金不再计息。

已计收的利息不随期限、利率的变化而调整。

第三十二条 借款人所购房屋办妥预抵押登记的，贷款经办行应关注借款人所购房产的工程进度、竣工验收、证件等相关情况。

房产具备办理房地产权证条件时，应督促协助借款人及时办妥，并落实抵押登记。

第三十三条 个人房屋按揭贷款的贷后管理和档案管理按本行相关规定执行。

第八章 附则

第三十四条 本办法由总行零售业务管理部负责解释和修订。

第三十五条 本办法自发文之日起执行。