征地拆迁分户结果报告模板均价稿.docx

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征地拆迁分户结果报告模板均价稿

深汕公路改造工程（一期）拆迁补偿估价结果报告

估价项目名称：

关于深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区盘古石居民小组黄日欢拥有的测绘编号为FC:

2007-1的房地产、构筑物等附属物以及自行装修装饰（二次装修）拆迁补偿估价报告书

委托方：

深圳市龙岗区坑梓街道办

估价方：

深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司

估价人员：

蒋秀峰李华勇徐援泽宋娟

估价作业日期：

二○○八年一月六日至二○○八年三月八日

估价报告编号：

深国房评字第xxxxx号

一、致委托方函

深圳市龙岗区坑梓街道办：

承蒙委托，我公司对深汕公路改造工程（一期）拆迁涉及的深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区盘古石居民小组黄日欢拥有的测绘编号为FC:

2007-1的房地产、构筑物等附属物以及自行装修装饰（二次装修）进行评估，目的是为委托方了解拆迁补偿提供价值参考依据。

根据国家、广东省、龙岗区现行有关政策、法规、制度以及房地产估价规范，依据估价目的，遵循估价原则，审核委托方提供的产权资料等有关文件及实地察勘估价对象的状况，运用适当的估价方法并在综合分析影响估价对象价格因素的基础上，对估价对象进行了评定估算，确定估价对象在估价时点二○○八年一月六日的评估总值为￥1,194,406元，大写人民币

元整，详见《评估结果明细表》。

评估结果明细表：

估价对象

权利人

测绘编号

单位

工程量

评估总值

（元）

备注

房地产（住宅）

黄日欢

（一户一栋）

FC:

2007-1

㎡

296.25

1,071,773

构筑物等附属物

——

——

33,985

二次装修

——

——

72,354

合计

注：

报告中各项附件为报告书的重要组成部分，不可分割对待，本报告正文共15页。

法人代表：

深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司

二○○七年十一月八日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（市政府令第161号）等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司徐援泽、宋娟等已对本估价报告中的估价对象进行现场查勘和拍照。

6、本报告为本公司独立完成，没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

中国注册房地产估价师：

中国注册房地产估价师：

三、估价的假设和限制条件

（一）估价假设条件

1、我们估价的是现时价，即在估价时点对房地产进行合理销售的最佳价格，

假设：

（1）估价对象可以在公开市场上自由转让；

（2）自愿销售的卖主，买卖双方之间无任何利害关系；

（3）有合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场行情进行议价；

（4）在此期间物业价值将保持稳定；

（5）不考虑特殊买家的额外出价。

2、本报告并未考虑该房地产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制，亦未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能房地产价格产生的影响。

3、估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘日的状况一致。

（二）估价限制条件

1、本报告仅在上述假设条件下估算被拆迁房地产的公开市场价值，以及构筑物等附属物的重置价和自行装修装饰（二次装修）的重置成新价，不包括搬迁补助费、临时安置补助费等因拆迁引起的损失费，评估结果受上述假设条件的限制，且仅为本次拆迁补偿提供价值参考依据，不对其它用途负责。

2、本次评估参照《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（市政府令第161号）、《深圳市建筑工程消耗量标准2003》和《深圳建设工程价格信息》进行评估。

3、《拆迁补偿方案呈批表》是根据本报告的评估结果，参照《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（市政府令第161号）所制定的，内容包括房屋建筑物、构筑物等附属物、自行装修装饰（二次装修）的补偿价值，以及搬迁补助费、临时安置补助费等各项补偿费用，仅为拆迁谈判及确定最终补偿方案提供参考依据。

4、对于被估价的房地产产权，我方仅以委托方提供的确权资料为准；对于构筑物等附属物和自行装修装饰的归属人是以建设综合勘察研究设计院深圳分院出具的《深圳市临时建筑及附属物测绘报告》（FC:

2007-1）和我们现场查勘时经房屋权利人或相关人员共同签名确认的“实地查勘表”为准。

如委托方提供的资料数据缺乏合法性、真实性和完整性或委托方和当事人对估价对象有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。

5、对于房地产的建筑面积等有关数据，我方并未进行实地丈量，均以委托方提供的《深圳市建筑面积测绘报告》（FC:

2007-1）为依据。

6、在评估过程中，有关构筑物等附属物的面积等数据以《深圳市临时建筑及附属物测绘报告》（FC:

2007-1）为准，个别遗漏项目以我方现场查勘经相关各方签名确认的数据为准。

7、我方仅对房屋等进行一般性的察看，并未接受进行内部结构测试的要求，因此，不能确定物业没有缺损。

8、估价对象的成新率是由我公司估价人员现场勘察后，根据其使用年限和保养现状综合确定的。

9、本报告中房地产的评估价值为公开市场价值，其中包含应补地价、转让时应发生的各项税费以及标定房屋的基本装修，不包含二次装修的费用。

10、本次评估以拆迁许可证颁发之日2007年09月27日为评估时点。

11、本报告全部数据采用电子化表格进行计算，其计算过程可能因小数位的取舍而出现合计不相等的情况，但最终以合计结果为准。

12、本估价报告的全部或其部分内容未经本公司同意不得发表于任何公开媒体，报告解释权归本评估公司所有。

四、估价结果报告

（一）委托方

委托方：

深圳市龙岗区坑梓街道办

（二）估价方

估价机构全称：

深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司

法定代表人：

杨丽艳

地址：

深圳市振华路东八号设计大厦14楼1418室

资格等级：

贰级

证书编号：

2021

（三）估价对象

1、评估范围

测绘编号为FC:

2007-1的房地产；

测绘编号为FC:

2007-1的构筑物等附属物；详见《构筑物等附属物明细表》；

测绘编号为FC:

2007-1的自行装修装饰（二次装修），详见《二次装修明细表》。

2、权属状况

（1）测绘编号为FC:

2007-1的房地产

根据委托方提供的“确权资料”可知，权利人为xxx，

（2）测绘编号为FC:

2007-1的构筑物等附属物及二次装修

统一归属在房屋建筑物权利人名下，由权利人、承租人或相关人自行确认。

3、实体状况

（1）测绘编号为FC:

2007-1的房地产

依据委托方提供的《深圳市建筑面积测绘报告》（FC:

2007-1）及现场查勘资料，估价对象范围内主要为工业建筑物，位于深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区，地处深圳市龙岗区龙岗街道南联社区鹏达商业街，东临龙岗路，南临鹏达东路，西临植物园路，北靠银威路，周边物业有鹏达花园、叠翠新峰、聚龙苑、骏龙达花园等；周边以住宅为主，交通情况较好；周边基本生活配套设施齐全。

估价对象详细状况见下描述：

评估对象

测绘编号FC:

2007-11的房地产

评估范围

整栋

结构

框架

楼层

1层

平均层高

4.2～5.5米

现实用途

工业

成新率

80%

竣工时间

——

基底面积

950.9㎡

测绘建筑面积

950.9㎡

证载建筑面积

950.9㎡

水电设施

齐全

消防设施

齐全

其他

——

装修情况

外墙

水泥抹平

内墙

刷白

天花

刷白，部分木夹板顶

地面

水泥

门

卷闸门

窗

铝合金窗、防盗铁网

厨卫

地砖、瓷砖墙裙、铝扣板

楼梯

地砖、不锈钢栏杆扶手

（2）测绘编号为FC:

2007-1的构筑物等附属物及二次装修

①、构筑物等附属物明细表

序号

项目名称

单位

工程量

备注（尺寸单位：

m）

1

4#砖混铁皮顶

㎡

51.33

砖混铁皮顶

外侧墙装修

㎡

17.04

单面条形砖，12*1.42

2

3#砖混铁皮顶

㎡

34.31

砖混铁皮顶

3

1#水泥地

㎡

20.19

厚0.05

4

2#水泥地

㎡

7.41

厚0.05

5

6#围墙

m3

2.14

砖混结构，4.28*0.2*2.5

围墙装修

㎡

10.70

单面条形砖

6

7#门墩

m3

0.90

砖混结构，0.4*0.4*2.8*2个

门墩装修

㎡

8.96

贴大理石

球型灯

个

2.00

位于门墩上，φ0.25，h0.4

7

8#铁门

㎡

6.51

2.96*2.2

8

芒果

棵

1.00

冠幅10米

②、二次装修明细表

序号

项目名称

单位

工程量

备注（尺寸单位：

m）

1

厅瓷砖墙裙（高1.25m）

㎡

44.00

4.7*4.1，高1.25，2间

2

厨卫瓷砖墙裙（高1.2m）

㎡

30.38

3.5*2.36，1.2*2.8*2间，高1.2，扣除门面积

3

卫生间瓷砖墙裙（高2m）

㎡

42.71

1.2*2.8*3间，扣除门窗面积

4

矿棉板吊顶

㎡

49.42

4.7*4.1*2间，3.75*2.9*1间

5

厨房钙塑板天花

㎡

16.52

3.5*2.36*2间

6

防盗铁网

㎡

30.76

0.78*0.58*3个，1.5*0.8*17个，1.5*1.5*4个

7

阳台不锈钢防盗罩

㎡

43.67

镀锌板顶棚，9.0*1.94*0.2*2个

8

不锈钢防盗门

㎡

5.21

1.1*2.37*2个

9

防盗铁门

㎡

8.31

1.85*3.3，2.2*1

10

室外地砖地面

㎡

11.97

9.0*1.33

11

2楼厅地砖地面

㎡

19.27

4.7*4.1，抛光砖规格0.6*0.6

12

1～3楼厅地砖地面

㎡

38.54

4.7*4.1，抛光砖规格0.5*0.5

13

室内其他地砖地面

㎡

252.93

共3层

14

大理石门槛

㎡

0.63

0.23*0.92*3个

15

不锈钢楼梯栏杆扶手

m

14.70

6.8*2+1.1

16

楼梯瓷砖墙裙

㎡

11.33

长10.3，高1.1

（四）估价目的

为委托方了解拆迁补偿提供价值参考依据

（五）估价时点

二○○七年九月四日

（六）价值定义

本次评估价值是估价对象于估价时点满足估价假设和限制条件时的价值，即：

1、本报告中房地产的评估价格对符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按深圳市国土资源和房产管理局发布的“深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格”（以下简称“交易均价”）予以确定；前项房地产以外的采用的是完全产权下的房地产公开市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。

2、本报告中构筑物等附属物的评估价格是指重置价。

3、本报告中二次装修的评估价格是指房屋自行装修装饰的重置成新价。

（七）估价依据

1、国务院、建设部、国家国有资产管理局及广东省和深圳市有关法规和政策

2、房地产权属/确权资料

3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

4、《城市房屋拆迁管理条例》；

5、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）；

6、《深圳市龙岗区实施〈深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定〉办法》；

7、《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（市政府令第161号）；

8、深圳市现行定额及《深圳建设工程价格信息》；

9、建设综合勘察研究设计院深圳分院出具的《深圳市建筑面积测绘报告》和《深圳市临时建筑及附属物测绘报告》（FC:

2007-1）；

10、《拆迁评估委托书》；

11、估价人员现场勘察调查获得的实况和资料；

12、本公司掌握的有关信息资料。

（八）估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作中的独立客观和公平公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

（九）估价方法

1、房地产评估方法

根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（市政府令第161号）第三十五条规定，符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿。

前项规定以外的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿。

（1）本评估中的商品房交易均价参照深圳市国土资源和房产管理局发布的2007年第4季度龙岗区同区域普通住宅商品房交易均价（坑梓片区）确定。

（2）本评估中的房地产市场评估价格，由于私房的市场成交案例较少，故本次评估拟采用以下方法求取标定私房的市场评估价格，再结合实际情况对估价对象做相应修正后得出估价对象的市场评估价格。

标定私房的市场评估价格的测算方法如下：

①、以同一供求范围内的普通商品房的市场价格为依据，先建立价格可比基础（扣减普通商品房与私房在配套、园林景观、结构等方面价格差异），再采用市场比较法进行评估测算得到标定私房的市场评估价格。

②、采用房地分别评估的方法得出标定私房的市场评估价格，即设定与估价对象同一供求范围内的标定土地，土地的重新购建价格采用基准地价系数修正法和市场比较法进行测算后加权平均得到，建筑物的重新购建价格为标定私房的重置价格。

本次评估中选用方法①和②进行测算后加权平均得到标定私房的市场评估价格。

2、构筑物等附属物及二次装修评估方法

构筑物等附属物及二次装修的评估采用成本作为基本估价方法，即在公开市场价值标准的前提下，采用成本法计算估价对象的重置全价，其中二次装修在测算得出的重置全价的基础上结合其成新率得出其评估价格。

（一十）估价结果

1、房地产的评估

1）一户一栋，不超过480平方米部分的评估价值

＝商品房交易均价×建筑面积

2）一户多栋（或对于超过480平方米部分）的评估价值

＝完全产权市场评估单价×建筑面积

2、构筑物等附属物及二次装修的评估价值

构筑物等附属物评估总值：

33,985元；

二次装修评估总值：

72,354元。

详见附件1《构筑物等附属物评估明细表》和《二次装修评估明细表》。

3、估价结果确定

通过对上述估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地勘察与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价人员的经验，

确定估价对象在估价时点二○○七年九月四日的评估总值为￥1,194,406元，大写人民币

元整，详见《评估结果明细表》。

（一十一）估价人员

评估员：

宋娟签字：

审核：

李华勇签字：

复审：

蒋秀峰签字：

（一十二）估价作业日期

二○○七年九月四日至二○○七年十一月八日。

（一十三）估价报告应用的有效期

本估价报告的有效期为一年，即二○○七年十一月八日至二○○八年十一月七日。

如果使用本估价结果的时间与本报告的估价日期相差一年以上，我方对应用此结果而造成有关方面的损失不负任何责任。

五、附件

1、《构筑物等附属物评估明细表》、《二次装修评估明细表》

2、估价对象位置图

3、估价对象照片

4、《深圳市建筑面积测绘报告》（FC:

2007-1）复印件

5、《深圳市临时建筑及附属物测绘报告》（FC:

2007-1）复印件

6、“现场查勘表”复印件

7、产权证明及确权审查表复印件

8、拆迁许可证

9、《拆迁评估委托书》复印件

10、《房地产估价师执业证书》复印件

11、《房地产评估资质证书》复印件

12、估价机构营业执照复印件