长沙房地产市场研究报告.docx
《长沙房地产市场研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙房地产市场研究报告.docx（135页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
长沙房地产市场研究报告
2007年长沙房地产市场简报（初稿）
同致行顾问
2008.1
政策汇编》》》………………………………………………02
地产指数》》》………………………………………………08
第一节：
官方数据研究…………………………………………08
第二节：
民间数据研究…………………………………………13
第三节：
土地市场研究…………………………………………20
地产格局》》》…………………………………………………26
政策法规
Policiesandregulations
◎◎◎
与房价蹿升相应的是，是2007年紧锣密鼓的房地产调控。
3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出：
必须促进房地产业持续健康发展。
如果把这算做动员令，接下来，全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。
本章节主要选取了2007年比较重大的宏观政策，部分政策结合案例进行分析。
一、央行6次加息
自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调。
1、自2007年3月18日起，金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%，一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%。
2、自2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率由2.79%提高到3.06%，一年期贷款基准利率由6.39%提高到6.57%。
3、自2007年7月21日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。
4、自2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。
5、自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%％提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。
6、12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。
编者视点：
12月21日，央行年内第6次加息，此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第10次上调利率；通过加息，打压投机性需求，已经成为国家调控房地产日益重要的举措之一。
对于普通的房贷消费者，节节攀升的利率使得贷款成本出现了明显的上涨，实际增加的贷款支出已经出现显著上升，房贷消费者面临巨大的成本累积风险；
对于贷款炒房者来说，加息周期会导致月供负担小幅、但却不断地抬升，有点像“温水煮青蛙”，一旦投资者资金链绷紧，加上交易环节的税负，必然会导致其风险大幅增加。
10次加息必然对炒房投机的现象产生更强的抑制作用
二、9月28日，第二套住房首付40%政策及其补充通知
2007年，在政府出台的诸多房地产市场调控政策或措施中，最具效果的是9月28日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。
编者视点：
“第二套住房首付40%”政策之所以对市场成交量产生如此之大的影响，主要原因是，与往前诸多的调控政策相比这项政策直接针对购房者的购买力。
“第二套住房首付40%”政策直接针对购房者的“口袋”，对市场的影响主要表现：
第一、购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善型购房没有什么影响；
第二、对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加高使购买成本增加，迫使一部分投资者退出市场；
第三、对旺盛的市场需求起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升；
第四、第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，增加90平米以下存量房的交易量；
第五、对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重有可能更高。
同时，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也会更大。
案例分析：
以此为分界点，深圳房地产市场在9月28日前后呈现冰火两重天的局面。
9月28日之前，深圳周平均成交量为971套，9月28日之后，周平均成交量为399套，下降幅度达59%。
“9.28政策”前后，深圳一手房交易量呈现冰火两重天，之后较之前成交量下降59%。
三、国土资源部39号令及其细则
9月21日，国土资源部39号令最新规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。
39号令将于11月1日起实施。
其后，10月28日，国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：
各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，并制定了如下4条办法：
一是要求实行“净地”出让。
对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让；
二是合理控制单宗土地出让规模。
对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”；
三是规定每宗土地的开发建设时间。
为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2至3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。
这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据；
四是加大闲置土地的处置力度。
对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。
土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。
满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。
对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。
编者视点：
首先是银行信贷风险和政府信用风险将会有所降低。
全额付清土地出让金才能“领证”的规定，好比在银行、政府与开发商之间增设了一道“防火墙”。
开发商利用信贷杠杆，以少量自有资金撬动多个项目，将风险转嫁给银行、地方政府的做法将有所抑制，比如顺驰。
其次是囤地之风会有所遏制，房地产开发进度可能会加快。
“39号令”将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，迫使房地产企业不得不放弃以小搏大、囤积居奇的做法，加快开发进度。
三是提高了房地产行业的准入门槛，加大了对资金的要求，房地产行业的并购整合将加速。
此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。
这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高。
上市公司可以通过股市融到廉价资金，化解压力；非上市公司要么与海内外投资基金合作，实现资产证券化，要么被大企业并购。
另一个可能的结果是，外资进入国内地产界将加速。
而随着税收、信贷、土地等方面的调控加强，中小房企压力增大，对外资而言，这是借并购之手进入的大好时机。
四是控制单宗土地出让规模，势必导致未来规模大盘减少，而替代以中小规模房地产项目。
当然，国土资源部在10月28日所制定的四大办法也面临一些操作难题，比如约定3年开发期限问题等。
附：
2007年房产调控大事记
公布日期
公布机关
文件名称
1月25日
国税总局
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
3月16日
全国人民代表大会第五次会议表决通过
《中华人民共和国物权法》
3月29日
商务部
《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》
3月29日
建设部、国家发改委、工商总局等八部委
《房地产市场秩序专项整治工作方案》
5月23日
商务部、国家外汇管理局
《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》
8月7日
国务院
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
9月21日
国土资源部
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
9月27日
中国人民银行、中国银监会
《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
9月30日
国土资源部
《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控通知》
11月7日
国家发改委、商务部
《外商投资产业指导目录（2007年修订）》
11月14日
财政部
《廉租住房保障资金管理办法》
11月27日
建设部、发改委等七部门
《廉租住房保障办法》
11月19日
国土部、财政部、央行
《土地储备管理办法》
11月30日
建设部、发改委等七部门
《经济适用房管理办法》
12月11日
央行、银监会
《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
地产指数
Realestateindex
◎◎◎
第一节：
官方数据研究
2007年，央行连续6次加息、第二套住房首付40%、加大闲置土地回收力度、整治市场不规范行为、加大保障房供给……政府的调控政策密密麻麻的钉在了07年的时间刻度尺上。
然而，在这种情况下，长沙房价依然我行我素持续飙升，商品住宅均价首次突破3000元/㎡，供应量与销售量均达到历史新高。
1、供需指数
（1）2007年，长沙商品房供应量稳步增长。
（数据来源：
长沙市房屋产权管理局信息中心）
从以上数据来看，2005至2007年，长沙商品房批准预售面积保持25%左右的增长率。
与去年相比，2007年增长24.70%。
2007年，长沙房地产市场供应量受90*70新政影响较大，根据房产局数据显示，今年上半年批准预售量仅相当于同期销售量的76%，供给严重不足。
（2）新政下，2007年长沙商品房销售量、增长率仍达到近几年峰值。
（数据来源：
长沙市房屋产权管理局信息中心）
自2004年以来，长沙商品房成交面积持续攀升。
2007年，长沙商品房销售量、增长率达到了近几年的最高峰。
特别是在2007年央行6次加息、房贷新政等系列指向购房需求的调控政策下，仍保持29.55%左右的增长速度，达894.17万㎡。
一方面与今年政策出台时间“错位”有关，房贷新政出台及细则全部敲定已接近年底，对全年销售影响已不大；另一方面则说明长沙房地产市场基本健康，刚性居住购房需求旺盛。
但预计随着房贷新政的逐步落实，2008年销售情况将大受影响。
（3）近几年，长沙房地产市场由供需失衡逐渐转向供需均衡。
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
商品房批准预售面积（万㎡）
468.82
449.6
584.19
751.40
937.99
商品房销售面积（万㎡）
716.75
617.35
639.02
690.19
894.17
住宅批准预售面积（万㎡）
380.77
361.67
459.84
656.65
759.72
住宅销售面积（万㎡）
644.08
528.63
563.49
625.47
803.77
商品房供销比
0.65
0.73
0.91
1.09
1.05
住宅供销比
0.59
0.68
0.82
1.05
0.95
由上图及表可知，2003年商品房供销比（商品房批准预售面积/商品房销售面积）为0.65，住宅供销比亦呈逐年递增趋势。
2005年，长沙商品房、住宅供应面积开始逐渐接近销售面积，此后，供销比逐渐上升，意味着在需求进一步释放的情况下，政府相关部门亦在逐年增加供应面积，以缓和供销失衡的矛盾。
从2007年商品房及住宅供销比来看，今年非住宅商品房供应、需求有所失衡，预计2008年政府将会控制非住宅商品房的供应量。
2、价格指数
（1）房价持续飙升，2007年年底较年初商品房均价上升幅度超过20%。
（数据来源：
长沙市房屋产权管理局信息中心）
从2003年到2006年，长沙房地产市场处于一个稳步发展、理性浮动的阶段。
从2007年初开始，长沙楼市突然发力，房价高速度发展。
长沙商品房均价从2003年的2468元/㎡，涨到了2007年3601元/㎡，比起2003年商品房均价的复合增长率为45.91%。
从增长率来看，2007年的环比增长已达到5年来的最高水平。
（本数据已剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
虽然近年来长沙房地产市场价格增长较快，但与深、广、京、沪等一线大城市相比还有相当大的距离，与同等级、同类型的城市相比也处于中等偏下水平，所以说就同比之下的上涨空间来说，长沙房地产市场仍有较大的价格空间。
在未来较短的一段时间内，由于政策的影响和深、广、京、沪价格下滑所造成的市场波动，消费者近段时间对于房地产市场的观望气息较为浓厚，长沙房地产市场或许会有市场成交量同比下降的情况出现。
（2）2007年，长沙商品住宅价格首次突破3000元/㎡。
（数据来源：
长沙市房屋产权管理局信息中心）
从图来看，近几年来，长沙商品住宅价格连续保持平稳上升的发展趋势。
2007年，长沙商品住宅销售均价快速上涨，涨幅高达25.31%，其销售均价首次突破3000元/㎡，达到了3372元/㎡。
究其原因，2007年长沙房地产整体价格上涨已成为当前大势之一，长沙房地产市场0.95：
1的供需比显示出今年的需求量已大量释放，在市场需求突然加大的情况下，成为推动价格上涨的重要因素。
（本数据已剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
3、销售指数
从期房来看，2007年销售130450套，月均销售约10871套；从现房来看，销售8329套，月均销售约694套；从二手房来看，销售14515套，月均销售约1210套。
从上述数据来看，长沙住宅交易仍以期房为主，占到交易总量的八成以上。
（数据来源：
长沙市房屋产权管理局信息中心）
（1）期房
2007年长沙住宅期房销售基本呈现月度递增趋势，在1-4月、6－8月及10－12月期房交易呈现高潮。
但由于此项数据为房产局备案数据，未能及时反映当月成交情况。
但因10－12月基本对应9－11月销售备案，所以，综合来看央行6次加息及房贷新政对长沙期房销售整体影响并不大，长沙购房需求仍相当旺盛。
从与2006年期房交易对比来看，2007年期房交易量整体上升幅度较大，有7个月成交量均在万套以上，月均交易量比2006年多出了3752套。
（2）现房
与2006年相比，2007年现房交易整体呈下降趋势，成交量减少了1860套。
其中，1月、3月及11月达到高峰值，2月、5月及9月、12月达到波谷。
纵观全年成交量，长沙现房月度成交量整体偏低，月均销售694套，远远小于期房月均销售量，这说明长沙目前商品住宅交易以期房为主，市场成熟度越来越高。
（3）二手房
从3月起，2007年长沙二手住宅交易一直保持较为平稳态势，保持在1100－1500套的成交水平。
9月，二手房交易量急剧下滑，直至年底交易量才有所上升。
但从二手房与新房交易比来看，比值为0.10，相对去年有所下滑。
从深圳二三级市场交易量来看，2007年二手房与新房的成交比例大部分都已在2：
1的均线之上。
深圳房地产市场的成熟不断促进二手房交易的活跃，与06年已不可同日而语。
这说明长沙住宅交易基本以新房为主。
房地产市场越是成熟的国家或地区，交易越侧重于存量市场。
可见，长沙二手房市场尚有较大的发展空间。
第二节：
民间数据研究
——2007年长沙楼市月度指数
2007年，国家房产新政不断出台，为更好的研究市场，以下从几个方面进行分析。
（一）开发指数
（1）2007年长沙在售市场建筑面积、项目数量及产品套数总体呈递增趋势，但综合容积率基本呈中低趋势发展。
2007年，虽然国家对于房地产宏观调控的政策不断，但从长沙在售市场开发指数走势来看，仍呈较为明显的上升趋势，特别是9.28房贷政策出台后，10、11、12月仍保持相当大的供应量，房产开发企业并未受政策出台而影响到市场供应。
据不完全统计，截止12月底，全市总建筑面积达2074.94万㎡，相比1月，仍增长了10.81%，与去年同比增长了7.14%，意味着长沙房地产市场仍保持相当大的供应量，这与长沙年底新开楼盘突增存在一定的关系，当然，与开发企业年底资金回笼也存在一定的关系。
（备注：
占地、建筑面积为在售项目的总体面积，而非目前各项目推出量。
）
从2007年长沙在售市场综合容积率来看，其曲线变化不大，基本保持在1.76以下，但从4月份起综合容积率出现明显的下降迹象，意味着物业形态结构发生了一定的调整，郊区低密度物业增加，拉低了全市平均容积率。
从项目数量走势图可以看出，据不完全统计，从1月份开始，在售项目数量逐渐下滑，在4月份后，保持稳定，基本维持在80个左右，在房产新政出台后，沿海城市甚至内陆城市都受到较大影响，但长沙依旧波澜不惊，说明长沙楼市较为健康稳健。
从产品套数变化趋势来看，在剔除销售率≧90%项目的基础上，2007年1月－12月各类产品供应套数基本呈平稳增长态势，特别是10月份，新政出台后，产品套数供应出现高峰，在10月份产品套数达到93170套。
（2）与去年相比，长沙楼市潜量涨幅迅猛，综合容积率有所攀升，但全年综合容积率仍呈中低密度特征。
预计未来2－3年，长沙楼市竞争加剧。
从上图来看，2007年长沙潜在项目占地面积、建筑面积、平均容积率等相关指标基本呈现出上升迹象。
据不完全统计，截止12月底，全市潜量高达3406.60万㎡，相比1月，仍增长了79.42%，与去年同比增长了76.26%。
意味着早年拿地项目多已进入实质性操作阶段。
结合容积率来看，中低容积率的走势，意味着未来长沙2－3年竞争将更多地集中在低密度物业。
（二）产品指数
（1）与去年相比，各物业类型供应量突增，普通住宅物业仍占供应主流，别墅类物业基本呈下降趋势，但供应比例略显偏大。
从物业形态配比看，2007年长沙楼市各类产品配比结构相对较为稳定，但独立、联排等别墅供应呈下降趋势，但其在住宅物业供应中所占仍达到7%－8%之间，供应量略显偏大。
小高层和高层业已占据市场主流地位，这一定程度上反映出长沙置业者对该物业类型的需求。
纵观全年，多层和洋房类物业供应平稳，联体别墅供应全年较高，说明长沙物业类型有一定低密度倾向，但将以洋房、联体别墅等形式面市，独立别墅逐月降低。
此外，结合长沙潜量各项指标来看，预计2－3年，长沙类别墅类物业竞争将呈白热化态势。
（2）三房仍占据主流，居家型物业特征相当明显，五房、复式所占比重较少。
从户型配比的角度看，2007年长沙楼市户型产品的市场配比结构相对稳定，三房仍是各类房型中的绝对主力产品，所占全市各类户型产品比重4成以上。
一房、二房产品增长幅度尤为突出，相比3月份，12月份分别增长了22.33%、16.04%。
这说明长沙置业群体投资意识、过渡居住意识已清晰形成，长沙房地产市场处于良性发展态势，并逐渐走向成熟。
五房、复式等辅助型产品有所上升，但所占份额仍相当有限，这与该类产品总价过高、客户需求层面过窄不无关系。
预计在90/70政策的有效作用下，长沙楼市户型产品将出现一定的结构性调整。
一房、二房产品比例还将得到进一步的提升，五房等大户型将成为市场上“稀缺性”产品。
（3）各户型户均面积波动不大，二房呈递增趋势、三房呈逐步下降趋势。
从户均面积看，2007年长沙楼市各户型产品户均面积波动不大，除个别月份受个别楼盘影响，全年走势较为均衡，但各月度略有变化。
2007年长沙二房户均面积基本保持在93㎡左右，年中、年底出现高峰值，但综合全年，其走势尚不明朗。
而三房呈现先升后降趋势、四房基本平稳。
受价格提升过快等影响，预计后期变化，户均面积将逐渐降低。
（三）价格指数
（1）推出量、消化量总体呈增加趋势，销售率持续攀升。
（数据说明：
该图统计数据中已剔除销售率≧90％的在售项目）
纵观2007年1－12月长沙房地产市场，推出量在年初和9、10月达到波峰，但销售率在5月低谷后，一路反弹，在12月达到77.62%的高消化率，市场形势较好。
由于本统计数据已剔除销售率≧90％的在售项目，故导致部分月份消化量小于上月消化量。
由下图可看出，9、10月份出现一波销售高潮，此外，5月销售率偏低原因在于，5月1日春交会各大楼盘的蓄客待发，后续一路走好，在秋交会助推下，销售率逐月提高。
在国家打击投资置业的房产环境下，此业绩，充分展现了长沙楼市后期成长潜力。
（2）住宅销售均价保持稳定的上升势头。
（数据说明：
此次均价统计仅为商品住宅均价，不含经济适用房、单位集资房、定向开发等）
本次统计仅为商品住宅，剔除经济适用房、单位集资房及定向开发等。
总体来看，2006年1－12月长沙商品住宅销售均价整体呈大副快速上扬趋势。
从上图可看出，长沙商品住宅销售均价涨幅明显。
12月，长沙商品住宅均价突破4861.88元/㎡，相比1月份3250.12元/平米，增长了49.49％，说明，长沙2007年前房价潜力未被挖掘。
此住宅销售均价由各板块消化量，并结合其销售均价加权方法得出，高于官方公布的3372元/㎡住宅均价。
根据前文供需状况及即将推出量的判定，2008年长沙房地产价格仍将保持较为平缓的增长态势，但升幅会有一定回落：
第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、保障性住房供应及控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，长沙人均收入增长远远低于长沙楼价增长，而长沙本地人口置业仍为置业主流。
（四）新开楼盘月度指数
继去年90*70政策后，2007年国家宏观调控政策仍步步紧趋。
就2007年长沙房地产新开楼盘月度走势情况来看，全年新开盘数量保持较为平稳的水平。
据不完全统计，1－12月，长沙新开楼盘数量达到74个。
（注：
本节数据为同致行研究中心统计，其数据仅为2007年1－12月长沙房地产市场上一期开盘项目，不含后续二期或二批开盘项目。
）
由图可知，2007年1－12月，长沙新开楼盘数量月度变化较大。
4、11月为2007年长沙新开楼盘高峰时段。
传统淡季6－8月份，长沙仍保持月均5个新开楼盘，由于房地产行业产品生产周期的自身特点，市场供给表现出较强的惯性，近年来积累的潜在供给能力陆续亮相。
经过去年新政及年底的蓄势，结合春交会契机，4月新开楼盘突增，而9·28政策出台后，长沙新开盘依然保持较高的水位，并直至12月份。
一方面受资金回笼压力使然，另一方面意味着市场供给、需求均强劲释放。
第三节：
土地市场研究
2007年1－4季长沙市公开挂牌交易土地178宗，出让总面积高达1235.93万㎡。
其中成交101宗，总成交面积达627.60万㎡，成交总金额约为187亿元，平均每亩土地成交价格为198.64万元。
（备注：
此次统计数据含2007年第1-4季度成交或新挂牌地块；数据来源：
长沙市国土局）
1、除去1月份，2007年每月土地挂牌推出宗数基本较为均衡。
由图可见，2007年1季度土地推出宗数占总量的33.71%，其余3个季度推出总量相差不大。
但从各月来
升级会员 