第八章选址规划与分析.ppt

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第八章第八章选址规划与分析选址规划与分析引言引言南京目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的决定南京目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的决定因素是什么？

为什么？

因素是什么？

为什么？

决定一个楼盘好坏的的关键在于这个楼盘的选址，因为这决定一个楼盘好坏的的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。

一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。

对绝大部分企业来说，选址很重要！

一、选址的概念和必要性一、选址的概念和必要性

（一）什么是选址？

如何运用科学的方法决定设施的位置，使之与企业的如何运用科学的方法决定设施的位置，使之与企业的整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企业整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企业的经营目的。

通俗地讲，就是确定在何处建厂或建立服务的经营目的。

通俗地讲，就是确定在何处建厂或建立服务设施。

它包括选位与定址两个层面的内容。

设施。

它包括选位与定址两个层面的内容。

（二）选址的必要性

（二）选址的必要性市场营销：

市场营销：

战略一部分，为了扩大市场。

业务成长：

现有的地点无法满足。

资源枯竭：

某些受资源限制的行业。

生产经营成本：

相对其它地方很高。

二、选址决策的本质二、选址决策的本质

（一）选址的重要性

（一）选址的重要性选址决策成为生产系统设计的重要组成部分有两个选址决策成为生产系统设计的重要组成部分有两个主要原因：

主要原因：

他们是一个长期责任范畴，一旦出错，就很难克服。

选址决策经常会影响投资需要、运作成本、税收及运作。

不好的选址将会导致成本过高、劳动力缺乏、丧失不好的选址将会导致成本过高、劳动力缺乏、丧失竞争优势、原材料供应不足或与此类似不利于运作的情竞争优势、原材料供应不足或与此类似不利于运作的情况。

况。

就服务业而言，不好的区位将导致顾客量减少并使就服务业而言，不好的区位将导致顾客量减少并使运作费用较高。

因此，对制造和服务业两者而言，选址运作费用较高。

因此，对制造和服务业两者而言，选址对于竞争优势将会产生重要的影响。

对于竞争优势将会产生重要的影响。

（二）选址的目的

（二）选址的目的企业决策的基础企业决策的基础营利性组织：

潜在利益的多少营利性组织：

潜在利益的多少非营利性组织：

一定费用下产出服务的好坏非营利性组织：

一定费用下产出服务的好坏有清楚的判定标准，哪么能得到唯一的选址吗？

有清楚的判定标准，哪么能得到唯一的选址吗？

实际不是。

一般情况下，没有独一无二的地点要好于其他，甚至有很一般情况下，没有独一无二的地点要好于其他，甚至有很多个地点可以选择，而且数目很大，以至于很难从中选择。

多个地点可以选择，而且数目很大，以至于很难从中选择。

实际操作：

以盈利性为目的，选择一个合适的即可。

实际操作：

以盈利性为目的，选择一个合适的即可。

（三）可选方案（三）可选方案1.维持现状，进行扩展维持现状，进行扩展要求：

有足够的可供扩展的空间；要求：

有足够的可供扩展的空间；优点：

扩展费用通常要低于其他方式优点：

扩展费用通常要低于其他方式2.维持原地点，增加新地点维持原地点，增加新地点主要是零售业，注意两点：

主要是零售业，注意两点：

a、新店对老店的影响。

、新店对老店的影响。

b、可作为一种市场保护策略。

、可作为一种市场保护策略。

3.放弃现有的，搬至新地点放弃现有的，搬至新地点迁移成本迁移成本VS（新地点获得的利润（新地点获得的利润原地点获得的利润）原地点获得的利润）4.维持原状维持原状（四）选址的难点（四）选址的难点案例案例怒江水电开发规划怒江水电开发规划云南怒江傈僳族自治州规划开发怒江，在怒江沿江云南怒江傈僳族自治州规划开发怒江，在怒江沿江760760公公里河段内修建里河段内修建1616个梯形电站。

此举引起各界极大关注：

个梯形电站。

此举引起各界极大关注：

正方：

水力资源是怒江沿江地区最可利用的，水电是清洁水力资源是怒江沿江地区最可利用的，水电是清洁能源；可使沿江人民脱贫致富能源；可使沿江人民脱贫致富反方：

反方：

怒江是目前我国生态保存较好的，为数不多的几条怒江是目前我国生态保存较好的，为数不多的几条大江大河，水电开发会导致生态的破坏；怒江沿江是地震大江大河，水电开发会导致生态的破坏；怒江沿江是地震和泥石流的高发区，会对坝址造成损害；建坝后，老百姓和泥石流的高发区，会对坝址造成损害；建坝后，老百姓到底有多少实惠，还不得而知到底有多少实惠，还不得而知p选址因素相互矛盾选址因素相互矛盾p不同因素的相对重要性很难确定和度量不同因素的相对重要性很难确定和度量p不同决策部门利益不同，追求目标不同不同决策部门利益不同，追求目标不同p判别的标准会变化判别的标准会变化三、制定选址决策的一般程序三、制定选址决策的一般程序一个组织进行选址的方法取决于：

一个组织进行选址的方法取决于：

规模规模、运作性质运作性质或或范围。

范围。

非正式方法：

新组织或小组织，一般考虑所有者的居住地。

正式方法：

大型公司特别是跨地区运营的公司大型公司特别是跨地区运营的公司正式选址方法的步骤：

正式选址方法的步骤：

1、决定评估地点好坏的标准：

如社区服务、税收高低等。

、决定评估地点好坏的标准：

如社区服务、税收高低等。

2、鉴别重要因素：

如市场或原材料的位置。

、鉴别重要因素：

如市场或原材料的位置。

3、找出可供选择的地点。

、找出可供选择的地点。

a确定选址的一般地区确定选址的一般地区b确定较少量的可供选择的社区确定较少量的可供选择的社区c从供选择的社区中找出几个可供选择的地点从供选择的社区中找出几个可供选择的地点4、评估这几项选择，并挑选其一。

、评估这几项选择，并挑选其一。

四、选址的因素四、选址的因素选择地区时的主要影响因素选择地区时的主要影响因素原材料的位置原材料的位置市场的位置市场的位置劳动力因素劳动力因素社区因素社区因素其他其他选择具体位置时的影响因素选择具体位置时的影响因素土地土地设施设施环境交通环境交通

（一）地区影响因素

（一）地区影响因素1原材料的位置原材料的位置企业距原材料产地很近是出于三个主要原因：

企业距原材料产地很近是出于三个主要原因：

必要性必要性采矿业、农场、林业、渔业、纯净水厂采矿业、农场、林业、渔业、纯净水厂易损坏性易损坏性新鲜水果或蔬菜的制冷保鲜、罐头生产、奶产品加新鲜水果或蔬菜的制冷保鲜、罐头生产、奶产品加工行业工行业运输成本运输成本铝精炼、造纸业铝精炼、造纸业地区影响因素地区影响因素2市场的位置市场的位置盈利性组织通常会选择驻扎在它们作为竞争战盈利性组织通常会选择驻扎在它们作为竞争战略一部分的市场附近，而非盈利组织则选择在需要略一部分的市场附近，而非盈利组织则选择在需要他们服务的用户附近。

他们服务的用户附近。

零售业和服务业一般位于它们服务的市场地区的中零售业和服务业一般位于它们服务的市场地区的中心位置附近，靠便利性吸引顾客；心位置附近，靠便利性吸引顾客；零售运作的零售运作的竞争压力竞争压力（肯德基和麦当劳案例）；有些公司引起产品的易腐烂性而必须紧挨市场；有些公司引起产品的易腐烂性而必须紧挨市场；因需要与顾客保持紧密的联系（裁缝店，装潢公司）因需要与顾客保持紧密的联系（裁缝店，装潢公司）；政府服务机构的位置要靠近它们服务的地区（邮局、政府服务机构的位置要靠近它们服务的地区（邮局、警察局、医院）；警察局、医院）；一个特定地区的服务市场可能太小而不一个特定地区的服务市场可能太小而不能容纳两个或更多的竞争者，此时的选择会能容纳两个或更多的竞争者，此时的选择会侧重于选择一个没有竞争者的地点（比如汉侧重于选择一个没有竞争者的地点（比如汉堡店）。

堡店）。

相反的情况也有可能发生，靠近竞争对相反的情况也有可能发生，靠近竞争对手更加可取。

（新街口各商场和小店铺）手更加可取。

（新街口各商场和小店铺）地区影响因素地区影响因素3劳动力因素劳动力因素主要的劳动力因素有：

主要的劳动力因素有：

劳动力的成本：

对劳动密集型行业非常重要劳动力的成本：

对劳动密集型行业非常重要可得性可得性未来雇员的技能：

技术工人未来雇员的技能：

技术工人工人对营业额、出勤率及类似因素的态度可能因地工人对营业额、出勤率及类似因素的态度可能因地而异而异搬迁对雇员的影响搬迁对雇员的影响地区影响因素地区影响因素4社区因素社区因素社区的角度社区的角度公司的角度公司的角度生活质量：

学校，购物，住房，交通，娱乐，生活费用生活质量：

学校，购物，住房，交通，娱乐，生活费用服务：

医疗，消防，治安服务：

医疗，消防，治安态度：

积极消极态度：

积极消极税收：

国家地区，直接间接税收：

国家地区，直接间接环保法规：

国家地方环保法规：

国家地方公共设施：

成本及可用性公共设施：

成本及可用性发展前景：

发行债券，税收减免，低息贷款发展前景：

发行债券，税收减免，低息贷款地区影响因素地区影响因素5其他因素其他因素气候气候寒冷的冬天使有些公司考虑搬到更暖和的地方寒冷的冬天使有些公司考虑搬到更暖和的地方税收税收某些地区的商业税、个人所得税会降低这里对正某些地区的商业税、个人所得税会降低这里对正在选址公司的吸引力在选址公司的吸引力能源能源有些公司被吸引到国外是因其附近煤、原油等资有些公司被吸引到国外是因其附近煤、原油等资源丰富源丰富语言与文化语言与文化

（二）具体地点影响因素

（二）具体地点影响因素土地土地土壤条件、荷载力、土地费用：

将来扩展的空间、现有设施和排水能力、停车场设施设施选择工业园的原因在于基础设施的到位，但同时也受一定限制。

环境交通环境交通公交、铁路、航空（三）、多工厂制造策略（三）、多工厂制造策略当公司有许多生产设施的时候，他们能通过几当公司有许多生产设施的时候，他们能通过几种方式组织运作：

种方式组织运作：

11、产品工厂策略。

产品工厂策略。

对不同工厂安排不同的产品生产线。

22、市场区域工厂策略市场区域工厂策略。

对不同的工厂服务于不同的市场区域。

33、工序工厂策略工序工厂策略对不同的工厂安排不同的工序。

对不同的工厂安排不同的工序。

（四）服务业和全球化选址（四）服务业和全球化选址服务业选址重点考虑的因素（国美王府井失败案例，服务业选址重点考虑的因素（国美王府井失败案例，各连锁超市选址标准）各连锁超市选址标准）方便顾客方便顾客交通流量交通流量便利的公交便利的公交全球选址重点考虑的因素（案例）全球选址重点考虑的因素（案例）WTOWTO影响影响准时制生产准时制生产信息技术发展信息技术发展影响海外选址的因素影响海外选址的因素外国政府外国政府对外国生产设施所有者的政策对外国生产设施所有者的政策稳定性稳定性文化差异文化差异外国工人及家属的居住环境外国工人及家属的居住环境宗教节日和传统宗教节日和传统顾客偏好顾客偏好当地的审美标准当地的审美标准劳动力劳动力工人的教育及培训水平工人的教育及培训水平工作实践工作实践限制外国雇员数量的可能规定限制外国雇员数量的可能规定语言差异语言差异资源资源原材料、能源和交通的质量及可得性原材料、能源和交通的质量及可得性顾客态度顾客态度“不在本国生产不在本国生产”的消极顾客影响的消极顾客影响汇率汇率货币贬值会改变外国商品价格，不影响本国商品货币贬值会改变外国商品价格，不影响本国商品（五）设施选址的程序图（五）设施选址的程序图应应考虑的相考虑的相应因素应因素1步骤步骤1：

选择国：

选择国家家/地区地区选择方法与选择方法与标准标准步骤步骤2：

选：

选择省份择省份步

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