绿城-北京绿城阳光名苑项目营销执行方案-104PPT-2009年.ppt
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69031789第一部分第一部分红海扫描红海扫描市场、客群Market,AndConsumer第二部分第二部分开创蓝海开创蓝海整合营销策略TheStrategyoftheConformityMarketing第三部分第三部分蓝海战略蓝海战略营销战术TheMarketingStrategy销售执行TheMarketingPlan2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789市场、客群市场、客群marketandcustomerNO.1红海扫描2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789宏观市场macro-market2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789一、一、房地产投资开发放缓，北京商品房新增供应乏力房地产投资开发放缓，北京商品房新增供应乏力北京2008年1-11月房地产开发投资增长率由去年同期的19%降至-5.1%，不但10多年来首次出现负增长，而且与全国同期22.72%的增幅也形成鲜明对比。
与此同时，北京商品房新开工面积和施工面积也双双出现下降。
作为房地产市场供应先行指标的房地产投资、新开工面积、施工面积出现不同程度的下降，将会直接影响到今明两年商品房市场新增供应量2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789二、二、“90/70”政策集中显现，小户型供应量将进一步加大政策集中显现，小户型供应量将进一步加大2008年90平方米以下户型上市面积较去年大幅上涨123%，而100平方米以上户型较去年下降了24%。
同时，在2008年北京住宅总体成交面积同比大幅下降42%情况下，90平方米以下户型的成交面积却上涨了48%。
在“90/70”政策集中显现及保障性住房大量推出的情况，预计2009年小户型的供应比例将会进一步提高。
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69031789三、北京保障性住房将在一定程度上分流商品房客户三、北京保障性住房将在一定程度上分流商品房客户2009年北京计划新建住房2830万平方米，其中，新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850万平方米，其他政策性住房380万平方米，商品住房（不包含限价商品住房）1600万平方米。
保障性住房所占比例高达43%，这将在一定程度上分流商品房的客户2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789四、销售回款不畅，开发商筹集资金压力增大四、销售回款不畅，开发商筹集资金压力增大2008年1-11月北京房地产资金来源中国内贷款占比为28.32%，较去年同期基本持平；自筹资金占比达到25.41%，较去年同期上升了6.61个百分点；而定金及预付款占比28.98%较去年同期的35.81%下降了6.82个百分点。
由于2008年北京房地产整体市场处于销售低迷期，回款压力大，致使定金及预付款比例下滑，企业只能加大自筹资金的力度。
在市场销售不能发生根本好转的情况下，预计2009年开发商的资金压力将会进一步加大。
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69031789五、面对低迷楼市，实力开发商酝酿逆势扩张五、面对低迷楼市，实力开发商酝酿逆势扩张面对当前低迷的楼市，开发企业表现各异，一些资金紧张的开发商通过退地、拖欠出让金、大幅降价等方式来缓解压力；而那些资金实力雄厚的开发商却趁势低价拿地和收购项目，寻求逆势扩张2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789市场上都有些什么项目在产品竞争层面2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789调研内容开发商北京和裕房地产开发有限公司规模五环路旁的50万平米5万平米的大型商业中心、8千平米的欧式风情步行商业街容积率1.2物业公司北京山水合和物业管理有限公司物业管理费带电梯板楼2.8元/平方米/月;叠拼别墅2.6元/平方米/月价格10980元/销售情况一期已经基本售罄，09年10月入住。
二期2009年5月9日开盘销售，本次开盘14号楼叠拼别墅和33号楼花园洋房金色.漫香林2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789调研内容开发商北京和裕房地产开发有限公司规模占地面积:
137000平方米总建筑面积:
500000平方米总户数:
5668容积率2.8物业公司北京盛邦物业管理有限公司物业管理费2.96价格12000元/销售情况一期已经基本售罄，LOFT户型预计6月开盘，均价11000元/平方米，户型50-80平米，层高5.5米林肯公园2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789调研内容开发商北京艺苑房地产开发有限责任公司规模占地面积:
89000平方米总建筑面积:
168000平方米总户数:
909容积率2.5物业公司未定物业管理费未定价格9100元/销售情况16号开盘，900套房源已销售305套艺苑桐城2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789调研内容开发商北京力迅房地产开发有限公司规模占地面积:
60353.29平方米总建筑面积:
13000平方米总户数:
909容积率2.2物业公司颐辉物业物业管理费1.98元/平方米月价格9000元/销售情况基本售罄，还有4套160跃层，8500元/亦庄北岸2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789调研内容开发商北京力迅房地产开发有限公司规模占地面积:
130800平方米总建筑面积:
369836平方米总户数:
2692容积率2.3物业公司北京瑞邦物业管理有限公司物业管理费2.26元/平方米月价格9500元/销售情况5.17号开盘，当天300组客户参与摇号，当天销售过百鸿坤理想城2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789调研内容开发商北京匠心置业有限公司规模占地面积:
100000平方米总建筑面积:
136147.90平方米总户数:
1435容积率2.6物业公司北京铄成物业管理公司物业管理费2.6元/平方米月价格11000元/销售情况一期二期均销售完毕，三期七月份开盘上海建筑2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789权重分析本项目价格权重分析本项目价格加权得出价格为：
加权得出价格为：
9714.489714.48元元2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789阳光名苑客户素描customer.sketching2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789part2消费模式part3产品需求part4精神属性part1物理特征&生活方式2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789PART1背景特征背景特征&生活方式生活方式background&lifestylepart12009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789背景特征&生活方式Background&LifeStyle物理特征物理特征1、社会阶层：
中产阶级2、年龄特征：
F40（28-40岁）3、分布区域：
以西南部区域为主（丰台、大兴），部分为亦庄及周边区域4、职业特征：
国企企业的中层管理人员、技术骨干；小私营企业主；高收入自由职业者5、家庭结构特征：
家庭成员相对简单（基本上为一个小孩，父母有可能会一起住）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！
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69031789物理特征物理特征6、现居住特征：
以普宅客群为主-在西南三环到西南五环之间普宅7、置业阶段：
第一次以
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