综合体观点(世联).ppt

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10/30/2022世联专业服务之世联专业服务之__综合体综合体10/30/2022综合体和单一物业的比较综合体和单一物业的比较比较因素综合体综合体单单功能物业功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体特性综合体特性综合体特性综合体特性2综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点世联观点世联观点世联观点世联观点1.综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力2.不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能3.各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响4.开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系31.综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力世联观点世联观点世联观点世联观点都市综合体的四种发展模式都市综合体的四种发展模式根据项目的区位及产根据项目的区位及产业资源，结合市场条业资源，结合市场条件，确定有可能成为件，确定有可能成为项目核心驱动力的物项目核心驱动力的物业类型，进而确定项业类型，进而确定项目的发展模式。

目的发展模式。

42.不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能世联观点世联观点世联观点世联观点酒店：

项目标志性物业，定义项目整体档次酒店：

项目标志性物业，定义项目整体档次商业：

可实现较高利润，承担某种社会职能，可以商业：

可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。

塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。

写字楼：

价值标杆，可树立项目高端形象。

写字楼：

价值标杆，可树立项目高端形象。

公寓：

保证开发企业现金流来源，满足中长期居住公寓：

保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。

所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。

53.各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响世联观点世联观点世联观点世联观点u与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。

u例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。

商业商业商业商业办公办公办公办公酒店酒店酒店酒店公寓公寓公寓公寓作用作用相互关系相互关系提升整体档次提升整体档次的有力手段的有力手段标志性（尤其标志性（尤其是对外地和外籍是对外地和外籍人士）人士）实现较高的销实现较高的销售价格售价格保持物业形象保持物业形象外向性较强的组成外向性较强的组成部分部分可以塑造与其他项可以塑造与其他项目较大的差异目较大的差异保证开发企业现金保证开发企业现金流的来源流的来源满足中长期居住者满足中长期居住者需求需求商业为写字楼、酒商业为写字楼、酒店和公寓提供配套店和公寓提供配套商业可能对公寓带商业可能对公寓带来负面影响来负面影响酒店为公寓或者酒店为公寓或者办公提供共享的服办公提供共享的服务和配套设施务和配套设施酒店可以提高项酒店可以提高项目整体档次目整体档次写字楼为商业、酒写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客店和公寓带来潜在客户户写字楼可提高商业写字楼可提高商业整体档次整体档次写字楼与酒店可共写字楼与酒店可共享大堂享大堂公寓为商业提供客公寓为商业提供客源源公寓可能降低项目公寓可能降低项目整体档次整体档次64.开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系世联观点世联观点世联观点世联观点综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响。

二、避免各物业之间的负面影响。

正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。

着极为重要的意义。

首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。

例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立异。

例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。

项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。

其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。

例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销择。

例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。

售。

7世联研究：

综合体四种发展模式世联研究：

综合体四种发展模式模式二：

以写字楼为核心功能的发展模式模式二：

以写字楼为核心功能的发展模式模式三：

以酒店为核心功能的发展模式模式三：

以酒店为核心功能的发展模式模式四：

以商业为核心功能的发展模式模式四：

以商业为核心功能的发展模式模式一：

酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：

酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：

上海商城例如：

深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：

广州中信广场、深圳信兴广场例如：

香港太古广场、北京华贸中心8模式一模式一各种功能均衡发展的模式各种功能均衡发展的模式外因外因内因内因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素成功关键因素9客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓外因外因内因内因成功关键因素成功关键因素模式二模式二以写字搂为核心的模式以写字搂为核心的模式10外因外因内因内因成功关键因素成功关键因素模式三模式三以酒店为核心的模式以酒店为核心的模式功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施顶级商场地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力11外因外因内因内因成功关键因素成功关键因素模式四模式四以商业为核心的模式以商业为核心的模式明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理12影响综合体构成的主要因素：

区域属性、影响综合体构成的主要因素：

区域属性、环境资源、开发目标环境资源、开发目标u区域属性：

u环境资源：

u开发目标：

世联模型世联模型世联模型世联模型商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心区商务中心区旅游区环境资源拥有自然资源拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大开发目标租（长期持有）售（回笼资金）主导物业的拟合度世联模型世联模型世联模型世联模型13不同模式不同模式的收益方式的收益方式功能种类模式一：

酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：

以写字楼为核心功能的发展模式模式三：

以酒店为核心功能的发展模式模式四：

以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响14世联对本项目的初步理解世联对本项目的初步理解项目所处的阶段根据项目添加本阶段解决的关键问题做什么？

项目可行的物业组合方案选择在哪里做？

项目物业的布局方案做多大？

做多少？

各类物业体量确定及指标确定赚多少？

各方案经济测算，比较并获得首选方案对客户目标的理解根据项目添加项目理解项目理解项目理解项目理解15针对针对XXXX综合体项目产品定位的前提综合体项目产品定位的前提u前提：

解决两个核心前提：

解决两个核心问题问题w以哪类物业形式为主以哪类物业形式为主导？

导？

w在此基础上，各类物在此基础上，各类物业的具体比例如何？

业的具体比例如何？

主导主导所占比例大所占比例大主导的物业形式：

引领项目形象、在同类物业的比较中占有优势。

各类物业具体比例关系：

视主导物业、开发目标、本体资源条件、本体规划条件等综合确定。

各类物业比较的各类物业比较的各类物业比较的各类物业比较的基数（数量级）基数（数量级）基数（数量级）基数（数量级）不同不同不同不同世联观点：

世联观点：

世联观点：

世联观点：

分别界定各类物业分别界定各类物业分别界定各类物业分别界定各类物业规模的适应性规模的适应性规模的适应性规模的适应性&竞争状况竞争状况竞争状况竞争状况定位前提定位前提定位前提定位前提16客户目标客户目标ObjectivesObjectives综合体的前期顾问服务综合体的前期顾问服务17世联对于综合体项目的研究思路世联对于综合体项目的研究思路经济大势判断项目价值解析项目属性界定市场可行性判断市场前景判断目标客户判断项目成功发展战略相同属性项目成功因素借鉴中心区研究综合体研究可行的物业类型组合项目经济测算物业组合方案物业布局方案项目开发计划18世联对于综合体项目的服务内容世联对于综合体项目的服务内容u项目定位与发展战略确定；u启动区定位与物业发展建议；u商业资源获取与整合；u营销与经营；19综合体项目的整体定位与发展战略综合体项目的整体定位与发展战略综合体项目的整体定位与发展战略综合体项目的整体定位与发展战略工作阶段工作阶段工作内容要点工作内容要点解决的关键问题解决的关键问题客户限制条件及目标梳理基础资料研究及案例借鉴项目定位项目发展战略及分期策略经济测算规划设计任务书项目定位开发时序与节奏价值展示配套开发策略规划指标分配资金运用从从市场与竞争市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性弹性项项目目整整体体定定位位与与发发展展战战略略其价值在于其价值在于20综合体项目启动区定位与物业发展建议综合体项目启动区定位与物业发展建议综合体项目启动区定位与物业发展建议综合体项目启动区定位与物业发展建议工作内容要点工作内容要点解决的关键问题解决的关键问题按照开发时序确定启动模式，按照开发时序确定启动模式，指导指导单体建筑设计单体建筑设计，使之符合，使之符合项目定位及发展战略项目定位及发展战略其价值在于其价值在于项目定位与发展战略回顾启动区位置、规模启动区产品定位客户定位价格定位启动模式启动策略价值展示启动区物业发展建议启启动动区区定定位位与与物物业业发发展展建建议议21综合体项目营销战略与策略综合体项目营销战略与策略综合体项目营销战略与策略综合体项目营销战略与策略工作内容要点工作内容要点解决的关键问题解决的关键问题其价值在于其价值在于消费者价值取向研究项目卖点整合案例借鉴营销总战略启动区营销策略营销价值点整合营销模式卖场规划推广策略企业品牌的社会营销树立项目形象树立项目形象建立项目知名度建立项目知名度实现项目价值实现项目价值指导指导销售招商销售招商指导