高档商城商业综合体装修工程项目可行性研究报告.docx
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高档商城商业综合体装修工程项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
**城装修项目
1.1.2项目承办单位
湖南**置业有限公司
1.1.3项目承办单位基本情况
湖南**置业有限公司，于2013年6月20日成立，注册资本金5000万元，法定代表人：
**。
公司注册地址：
常德市**市**，注册登记号**，公司经营范围：
房地产开发经营。
**城位于**市市经济、商贸、娱乐的黄金地段，是**市市唯一一家高档商住城市综合体，占地面积60亩，**城总建筑面积约20万㎡，其中商业面积10万㎡，住宅10万㎡，总投资金额超10亿元，是津澧地区最大的商业综合体。
项目的规划综合了上海、北京、成都、南京、武汉等一二线大城市经营得非常成功，且深受消费者欢迎的“最新型城市一站式情景体验中心”的设计理念（如上海的正大乐城、大宁购物广场，武汉的万达楚河汉街、成都来福士广场、深圳华润万象城等）。
项目将是湖南首个全天候亲民、特色、休闲、乐活、体验式综合MALL！
即将成为**市市的新地标。
1.1.4项目选址
本装修项目在**城现有场地内进行，该项目位于**市市澹津路西侧、银苑路北侧、九澧大道南侧（原二中）。
该区域交通便利、工程地质和水文地质良好，周边无污染源及易燃易爆场所，地理位置得天独厚，且周边给排水、电力、电信等城市基础设施以及公共交通配套完善，不存在压覆矿床和文物、影响防洪和排涝、影响通航及军事设施等不利影响。
1.1.5建设规模及内容
本项目装修将按照高档商业综合体标准进行装修，主要为商业区域的公共部份，其中城市格子商场7692平方米、家居建材市场2790平方米、美食广场2483平方米、乐活街区3900平方米、及步步高商场9700平方米。
1.1.6总投资及资金筹措
1、总投资
建设项目总投资为4000.00万元，其中工程费用2486.47万元，设备费用1115.73万元，其他工程费用91.10万元，建设期利息175.00万元。
2、资金筹措
项目建设共需资金4000万元，其中申请银行贷款2500万元，项目单位自筹1500万元。
1.2报告编制依据和研究范围
1.2.1编制依据
1、《中国旅游饭店行业规范》；
2、《商务室内装饰装修管理规定》；
3、《建筑装饰装修管理规定》；
4、《**市市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
5、工业与民用建筑可行性研究深度与要求；
6、建设单位提供的其他相关资料。
1.2.2研究范围
本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程建设方案、环境保护与节能措施、项目建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案、社会效益等方面进行分析研究。
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-2。
表1-2主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
城市格子商场
平方米
7692
二
家居建材市场
平方米
2790
三
美食广场
平方米
2483
四
乐活街区
平方米
3900
五
步步高商场
平方米
9700
六
建设总投资
万元
4000
1
申请银行贷款
万元
2500
2
项目单位自筹
万元
1500
七
建筑工期
月
12
2015年9月-2015年12月
八
年均增加营业收入
万元
2367.13
九
年均增加利润总额
万元
423.99
十
年均增加所得税
万元
157.03
十一
财务指标评价
1
静态投资回收期
年
4.42
含建设期
2
总投资利润率
%
17.45
3
资本金净利率
%
31.41
4
内部收益率
%
25.16
税后
5
项目投资财务净现值（i=12%）
万元
1767
税后
1.4研究结论与建议
1.4.1研究结论
1、根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合城市规划和服务业发展需要。
2、本项目实施有利于开发**市市高端商业消费，推动零售事业发展，为促进津澧融城提高城市品质。
3、本项目建设在公司现有场地内进行，风险较小。
4、本项目建设符合国家节能环保政策要求。
总之，湖南**置业有限公司高档商业综合体装修项目具有较强的社会效益和经济效益，该项目投入使用后将提高商业购物的服务能力，吸引客源，增加营业收入，提高竞争力，也有利于促进地方经济发展，与地方经济发展形成互动，为地方经济的发展做出较大贡献。
因此，本项目建设是可行的。
1.4.2建议
1、项目运营过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。
2、建设单位应引进竞争机制，择优选择设计单位、监理单位、施工企业等，以保证工程项目质量和进度，使投资按预期计划得到控制，并满足可研报告中预期的目标。
3、建议上级领导机关及有关部门尽快批准项目实施，项目单位及时将资金组织到位，为项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
2013年，常德市委、市政府在推进新常德新创业的过程中，将津澧融城纳入到“四个常德”建设的重要内容。
随着我省对接长江中游城市群和环洞庭湖生态经济区等战略的提出，以及二连浩特至广州、常德安乡至张家界慈利等高速公路的建成或上马，实现**市、澧县两城区融城发展，越发显得意义重大，条件具备。
近年来，随着**市市及周边地区的经济发展，城乡居民的收入稳步提高，尤其是**市市工业新区的招商引资，各大型企业投产，外地客商交流日益频繁，特别是高端消费客户群需求量增大。
这对**市市第三产业的发展和拉动内需起到了很大的推动作用。
在2014年**市市国民经济和社会发展统计公报中，第三产业增加值37.0亿元，增长10.0%。
消费市场平稳增长。
全年完成社会消费品零售总额47.04亿元，增长13.1%。
各季度增速分别为13.2%、13.2%、13.1%和13.1%。
呈现平稳增长的特点。
城镇市场实现零售额40.55亿元，增长13.1%，占社会消费品零售总额比重为86.2%，乡村社会消费品零售额6.49亿元，增长13.1%。
批发业零售额2.68亿元，增长13.4%；零售业零售额37.69亿元，增长12.4%；住宿业零售额0.47亿元，增长15.5%；餐饮业零售额6.20亿元，增长17.5%。
零售业零售额占社会消费品零售总额的80.1%。
有统计数据显示，从1990年以来，**市市居民消费指数稳定在13%以上，未来几年内，**市市高端消费将达到5亿元的规模，而**市**市市高档商业购物区还是一片空缺，现有的配套设施已远远不能满足市场的需求。
本项目不只是**市发展规划重点项目和建设新的城市地标，更是**市市发展标志和对外展示的名片。
因此公司股东会对市场进行了深入细致的调查，通过可行性分析，决定抓住商机，提升公司整体形象，寻求新的突破口，进一步提高市场竞争力，满足社会经济发展需要，公司特提出本装修改造工程计划。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设是满足**市市民消费需求的重要举措
随着**市市经济社会的快速发展，消费水平的逐步提高，尤其是旅游业和商贸业的兴起，以及城市品位提升和规模扩大，极大的推动了城市消费、旅游、酒店、宾馆的发展。
当前**市市高档商业购物区是一片空缺，为适应发展需要，满足广大市民消费需求，**市市急需新建高档商业购物区。
2.2.2项目建设是适应旅游业发展的必然结果
随着**市市经济社会的快速发展和交通网络的日渐发达，二广高速、慈安高速的建成运营，外地来津的客人逐年增多，相比较**市市第三产服务业特别是购物商业区发展相对滞后，可以说远远不能满足社会需求，尤其是对高端政求、商务需求更不相适应，因此，牢牢把握旅游产业大发展难得的机遇期，集中精力发展最具竞争力的核心主导产业，打造**城完整的产业链条，形成**城大品牌、大产业格局，恰逢其时。
因此，对现有商业体整体装修，创造优质环境，提升服务水准。
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址
本装修项目在**城现有场地内进行，该项目位于**市市澹津路西侧、银苑路北侧、九澧大道南侧（原二中）。
该区域交通便利、工程地质和水文地质良好，周边无污染源及易燃易爆场所，地理位置得天独厚，且周边给排水、电力、电信等城市基础设施以及公共交通配套完善，不存在压覆矿床和文物、影响防洪和排涝、影响通航及军事设施等不利影响
3.2建设条件
3.2.1交通条件
**市市交通便捷，是湘西北水陆运输枢纽。
省道S306、S205和二广高速公路贯市而过，与石长、枝柳铁路相连。
距离常德桃花源机场80公里，可飞抵北京、上海、深圳等地。
傍市而过的澧水东入洞庭湖，常年可通航500吨级船只，可直达长沙、武汉、上海，是湖南省六大良港之一。
水陆交通十分发达，为项目的建设实施提供了便捷的交通条件。
3.2.2气候条件
拟建项目区气候属中亚热带向北亚热带过渡的季风湿润气候区。
项目所在地属平原地貌，地势平坦，四季分明，干湿明显，光照充足，热量丰富，无霜期长，雨量充沛，气温垂直差异明显，日照时间较长，年平均日照1770.6小时，年平均气温16.5℃，极端最高气温40.5℃，极端最低气温-13.5℃。
年降雨总日数平均136.1天，平均降雨量1273.7mm，最大日降雨量232mm，最大积雪厚度20cm，全年相对湿度80%，平均气压1011.4hPa。
**市境内冬季（1月）主导风为NNE风，出现频率22%，夏季（7月）主导风为SSW风，出现频率17%；全年主导风向为NNE风，风力多为2～3级，出现频率19%，全年静风频率为17%。
年平均风速2.6m/s，最大风速21.7m/s。
总体而言，该区域的气候条件没有给该项目的施工建设带来太多不利的影响，项目实施十分可行。
3.2.3地形地貌
**市市域地形西南高，东北低。
西南为丘陵地，平均海拔80米，以白云山最高，海拔343米。
东北与澧阳平原连成一片，平均海拔33米。
澧水纵贯市区，澹、涔二水在境内汇入澧水，由北向南流进洞庭湖。
3.2.4水文条件
拟建项目区域地下水按埋藏条件及水理特征可划分为二类：
1、孔隙潜水：
主要赋存于沿线沉积物中，以亚粘土为隔水顶板。
该层含水性一般，富水程度中等。
主要受河水补给及大气降水渗入补给，潜水水位与河水位基本一致，潜水位随河水位涨落而变化。
2、孔隙承压水：
在钻探深度内，见二层孔隙承压水。
（1）第一层孔隙承压水：
赋存于粉砂、砾砂中，以亚粘土、亚砂土为相对隔水顶板，亚粘土为相对隔水底板。
该层含水性好，透水性强，富水程度高，为民井主要取水层。
（2）第二层孔隙承压水：
赋存于中粗砂中，以亚粘土、亚砂土为相对隔水顶板。
该层孔隙承压水对本工程的建设不会产生影响。
3.2.5工程地质条件
拟建场地尚未进行地质勘探。
依据《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001，2009年版）、《建设地基基础设计规范》（GB50007-2002）、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）、《土的分类标准》（GBJ145-90），参考临近建筑物的地质资料，本工程地基土主要由第四系全新统（Q4）杂填土、粉质粘土、淤泥质粉土、圆砾卵石层组成。
圆砾卵石作为建筑物的持力层，Pk=300Kpa。
地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。
场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅱ类建筑场地。
3.2.6场地地震效应
根据我国地震区、带的划分，**市市位于华南地震区，长江中下游地震亚区域-常德地震带上，为中强活动区，但频度较低。
按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）的有关规定，场地的抗震设防烈度为7度，设计地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组，设计特征周期为0.35s。
3.2.7其他有利条件
1、良好的项目建设技术条件
该项目经深入调查、反复论证，符合当地条件和实际需要，可操作性强，便于施工。
2、材料供应充足
项目建设所需的各种建筑材料均能在当地购买。
第四章建设内容及规模
4.1项目现状简介
**城总建筑面积约20万㎡，其中商业面积10万㎡，住宅10万㎡，总投资金额超10亿元，是津澧地区最大的商业综合体。
项目的规划综合了上海、北京、成都、南京、武汉等一二线大城市经营得非常成功，且深受消费者欢迎的“最新型城市一站式情景体验中心”的设计理念（如上海的正大乐城、大宁购物广场，武汉的万达楚河汉街、成都来福士广场、深圳华润万象城等）。
项目将是湖南首个全天候亲民、特色、休闲、乐活、体验式综合MALL！
项目区域地段：
**城位于常德**市市商业老城区，被**市澹津路，九澧大道（S302）、银苑路3条商业主干道包围，项目往西3公里到达二广高速公路出入口、津澧融城经济开发区，15公里便是澧县县城商业区，项目往东5公里进入红湖区，北靠涔澹农场，往南通往**市商业区和经济开发区。
补充说明地理位置：
原二中地块
项目招商及配套概况：
**城独占绝版地标、稀缺地段，在此黄金旺地上打造2万多平方米的大型主力店超市、特色美食广场、室内品牌情景购物街、电影院、体验式情景购物广场、高档商务酒店、休闲娱乐不夜城、居家生活体验馆、数码IT城、家电城等，满足项目周边20公里范围内70万人口的“一站式”消费需求，同时容纳3—5万人购物、休闲娱乐、用餐、商务等活动。
其中项目10万平米打造的约900套“乐享华宅”升值潜力巨大，1万多平米的空中立体花园、入户花园庭院、大型空中游泳池、情景戏水喷泉、欧式文化雕塑小品、休闲运动场地、私家会所等，铸就**市最高端“华宅”标杆，入住后也将给商业带来庞大的高消费群体。
目前，**城意向筛选主力店、次主力店均实力强大，部分为世界500强企业，招商实力强大，投资潜力更不可小觑，项目必定成为**市整个商圈最为耀眼的财富桥头堡。
其中大型主力店商超有：
大润发、华润万家、步步高（均有免费购物大巴车）；次主力店有：
肯德基、麦当劳、必胜客、德克士、万达影院、潇湘影院、屈臣氏等。
项目立志打造湖南首个全天候亲民、特色、休闲、乐活、体验式综合MALL，集商业、餐饮、娱乐、购物于一体，随时随地享受便捷舒适的全新生活体验。
在**城，您可以坐超市免费购物大巴到项目的大型主力店超市购买生活用品、生鲜蔬果等；在室内品牌情景购物街、体验式情景购物广场一边逛街一边和家人玩乐、休闲、享受美食；在居家生活体验馆、数码IT城、家电城买到居家用品；也可到大型国际电影城享受一场电影，逛动漫城感受刺激的电玩游戏，去KTV释放歌喉解放心情；或者在书吧偷闲阅读一本好书，品一杯浓郁的咖啡。
项目交通组织介绍：
车流交通：
项目以**大道、澹津路、九澧大道、银苑路为主要行车交通组织，充分保证了车流到达项目任何一个区域；人流交通：
项目以“情景生态”为核心理念，每个区域都打造有风景购物连廊、风情购物步行街、特色休闲文化广场、室内体验购物街等，使整个项目形成便捷、360°无死角的大循环人流交通系统；垂直交通：
项目巧妙的通过垂直电梯、景观电梯、自动扶梯、步梯等连接2—5楼的商业；
4.2建设内容及规模
本项目装修将按照高档商业综合体标准进行装修，主要为商业区域的公共部份，其中城市格子商场7692平方米、家居建材市场2790平方米、美食广场2483平方米、乐活街区3900平方米、及步步高商场9700平方米。
4.2.1主要装修改造工程
本项目装修拟对商业区域的公共部份，其中城市格子商场7692平方米、家居建材市场2790平方米、美食广场2483平方米、乐活街区3900平方米、及步步高商场9700平方米。
1、城市格子商场（位于一层，与步步高商场入口相连）
将城市格子装修成**市首家时尚休闲体验式情景商场。
整体装修面积7692平方米，主要包括墙面、地面、天花板、灯饰的装修。
2、家居建材市场（位于项目的南端，银苑路，整体3层）
将家居建材市场打造成**市最大最全的一站式家居建材市场。
涉及装修面积2790平方米，主要包括墙面、地面、天花板、灯饰的装修。
3、美食广场（位于项目的三楼，步步高商场的楼上，与潇湘影院相连）
将美食广场装修**市时尚餐饮最集中区域。
涉及装修面积2483平方米，主要包括墙面、地面、天花板、灯饰的装修和排烟新风系统等餐饮配套设备。
4、乐活街区（项目的一~五层）
将乐活街区打造湖南首个全天候亲民、特色、休闲、乐活、体验式街区商业，集商业、餐饮、娱乐、购物于一体。
涉及装修面积3900平方米，主要包括墙面、地面、天花板、灯饰的装修。
5、步步高商场（项目核心区域，九澧大道，一二层）
要包括墙面、地面、天花板、灯饰的装修。
涉及装修面积9700平方米。
4.2.2设备工程
本项目需购置空调设备.排烟设备.消防设备.安防设备和配套的配饰等。
4.2.3配套工程
完善办公室、配电室等配套设施，对整个项目供配电、给排水、消防、电讯等设施进行规划建设。
第五章工程建设方案
5.1设计原则
项目主体高5层，均为框架结构。
做装修改造设计的方案时充分考虑原建筑的特点，在不改变建筑原有承力结构的原则下进行设计。
设计主要考虑功能上的满足和后期经营上的需要。
5.2装修工程
5.3.1设计规范及依据
1、《建筑工程施工质量验收统一标准》CB50200-2001；
2、《建筑内部装修设计防火规范》GB5022-95；
3、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002。
5.3.2装修内容
1、城市格子商场
地面满铺600×600地砖，墙体隔墙，天花板采用纸面石膏板饰面叠级造型，增加灯光照明，悬吊专门设计的造型灯饰，商场内公共区域配套的家具配饰，增强商场气氛。
2、家居建材市场
地面满铺800×800地砖，墙体隔墙，天花板采用纸面石膏板饰面叠级造型，增加灯光照明，商场内公共区域配套的家具配饰，增强商场气氛。
3、美食广场
地面满铺600×600地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。
4、乐活街区
地面满铺600×600地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。
墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。
电梯间和公共卫生间装修。
5、步步高商场
地面满铺600×600地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。
墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。
5.3配套工程
5.3.1给水排水改造
1、设计依据
（1）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2010）；
（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。
2、给排水情况
本项目用水来自市政给水管网水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749－85）标准要求。
本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入市政排污管网。
3、改造装修内容
（1）更换给排水管材
排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接。
（2）节水措施
卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。
5.3.2电气改造
1、设计依据
（1）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；
（2）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）；
（3）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。
2、改造装修内容
（1）更换灯具、开关箱内管线改造
（2）铺设网络布线系统
配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：
电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。
（3）电源
本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。
当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。
5.3.3消防设计
1、设计依据
（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2010）；
（2）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
（3）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；
（4）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）；
（5）《锅炉房设计规范》（GB50041-2008）；
（6）《灭火器配置规范》（GB50140-2005）。
2、给水排水防火专篇
（1）室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为120-150m。
（2）建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火栓间距不应超过50m。
（3）自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过8.0m的房间均设喷淋灭火系统。
（4）保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。
（5）火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证。
3、防烟排烟系统
建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。
4、负荷等级与供电线路
消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾自动报警器系统等。
消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设专用回路。
柴油发电机启动时间小于15秒，并可在消控中心启动。
5、火灾自动报警与消防联动控制系统
（1）设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；
（2）设置消防紧急广播与火警通讯系统；
（3）设置应急照明系统；
（4）自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；
（5）设置火灾挡案管理与显示系统。
6、 线路敷设方式
（1）火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；
（2）消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆；
（3）所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；
（4）如明设钢管应做防火处理。
7、防雷与接地
利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于1欧姆。
采用联合接地形式，并设总电位连接。
5.4.4通风与空调工程方案
1、设计依据
（1）《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50234-2002）；
（2）《制冷设备安装工程施工及验收规范》（GBJ66-1984）；
（3）《机械设备安装工程施工及验收规范》（TJ231（五）-1978）；
（4）《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》（GBJ126-1989）；
（5）《工业管道工程施工验收规范》（GBJ235-1982）；
（6）《民用建筑采暖通风设计技术措施》1983年12月；
（7）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）。
2、通风与空调工程方案：
（1）本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统，冬季运行采暖系统，夏季运行空调系统。
空调系统采用风机盘管加风管增送新风的方案。
新风采取分层取风的方案。
空调设计冷源为1400KW。
（2）防火措施：
在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。
5.3.5公共广播工程方案
公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。
公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。
在大多数场合下，由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。
消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施，以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰地听到报警和疏导的语音。
本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成。
本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容，并与消防报警系统连接，可实现消防紧急广播功能。
对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能。
第六章
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