税收筹划实务25.ppt

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LOGOTaxPlanning税收筹划实务主讲：

金强课前复习与新课导入课前复习与新课导入课前复习：

个人所得税的纳税筹划我们都已经学习，要求大家对个人所得的不同类型并有针对性的进行纳税筹划，全面理解掌握个人所得税纳税筹划技巧。

新课导入：

这节课开始，我们将进行房产税税收这节课开始，我们将进行房产税税收筹划有关知识的学习。

筹划有关知识的学习。

第七讲：

其他税种的税收筹划第七讲：

其他税种的税收筹划房产税税收筹划房产税税收筹划土地增值税税收筹划土地增值税税收筹划印花税、契税税收筹划印花税、契税税收筹划4房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

的一种财产税。

房产是以房屋形态表现的财产。

房屋则是指有屋面房产是以房屋形态表现的财产。

房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

与房屋不可分离的附属油气罐等，则不属于房产。

与房屋不可分离的附属设施，属于房产。

设施，属于房产。

房产税概述房产税概述一、征税范围一、征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

二、纳税人二、纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

其中：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

6三、房产税税率：

三、房产税税率：

（一）从价计税：

1.2%

（二）从租计税：

12%1.2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

投资联营及融资租赁房产的计税依据。

投资联营及融资租赁房产的计税依据。

对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

房产房产税虽然税率较低，但是房产价值税虽然税率较低，但是房产价值数额较大，使房产税税基较大，税款数额较大，使房产税税基较大，税款绝对值较高。

因此，对房产税进行筹绝对值较高。

因此，对房产税进行筹划有重要意义。

划有重要意义。

房产税房产税纳税筹划纳税筹划可以可以从以下几个方面进行从以下几个方面进行：

11在农村建厂在农村建厂房产税的征税范围是位于城市、县房产税的征税范围是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村房屋。

在不影响企业生产经营的农村房屋。

在不影响企业生产经营的情况下，如果将企业设立在农村，则情况下，如果将企业设立在农村，则无须缴纳房产税，等于每年给企业节无须缴纳房产税，等于每年给企业节约一笔数额可观的税款。

而且在农村约一笔数额可观的税款。

而且在农村建厂会受到其他税收上的优惠和国家建厂会受到其他税收上的优惠和国家给予的其他政策好处。

给予的其他政策好处。

2.2.仔细区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值仔细区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值房产税的征税对象是房屋，独立于房屋之外的建筑房产税的征税对象是房屋，独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、因囱、水塔、变电塔、酒窖菜窖、酒物，例如围墙、因囱、水塔、变电塔、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，不征房产税。

不征房产税。

因此，企业在建设房屋工程时，必须明确区分属于因此，企业在建设房屋工程时，必须明确区分属于房产的附属设备、配套设施和不属于房产的附属设备、房产的附属设备、配套设施和不属于房产的附属设备、配套设施的价值，并在会计账簿中分别记录，避免将配套设施的价值，并在会计账簿中分别记录，避免将不用交房产税的项目算入房产原值。

不用交房产税的项目算入房产原值。

华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价游泳池等建筑物，预计工程造价40000万元人万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为民币，其中厂房、办公用房工程造价为25000万元，其他建筑设施造价为万元，其他建筑设施造价为15000万元。

如果万元。

如果将这将这40000万元都作为房产原值的话，华美公万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税：

司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税：

每年需缴纳房产税（该省扣除比例为每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40000（1-30%）1.2%=336（万元）。

（万元）。

如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。

筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。

这样，华美公司每年可以少缴纳这样，华美公司每年可以少缴纳1261512615000000（1-30%1-30%）1.2%1.2%万元的房产税。

万元的房产税。

财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知房产税的通知（财税（财税2005181号）就具备房屋功能的地下号）就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的具备房产功具备房产功能的地下建筑能的地下建筑，从，从2006年年1月月1日开始列入房产税征税范围。

日开始列入房产税征税范围。

同时明确：

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建同时明确：

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。

财税的建筑必须符合房产的特征概念。

财税2005181号文件对此号文件对此作了界定：

作了界定：

具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所娱乐、居住或储藏物资的场所。

与此不符的其他地下建筑，。

与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。

如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。

特别：

通过转换自用地下建筑用途筹划特别：

通过转换自用地下建筑用途筹划政策依据：

按照中华人民共和国房产税暂行条例的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而财税2005181号文对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。

具体为：

工业用途房产，以房屋原价的工业用途房产，以房屋原价的50%50%60%60%作为应税房作为应税房产原值；应纳房产税的税额产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值应税房产原值1-1-（10%10%30%30%）1.2%.1.2%.商业和其他用途房产，以房屋原价的商业和其他用途房产，以房屋原价的70%70%80%80%作为作为应税房产原值，应纳房产税的税额应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值应税房产原值1-1-（10%10%30%30%）1.2%.1.2%.确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。

由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地致。

由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。

下建筑用途进行相应筹划。

注意事项：

注意事项：

注意事项：

注意事项：

1、财税、财税2005181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

2、财税、财税2005181号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

这点与原来的政策规定和税房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。

务部门实际的执行情况也是相同的。

3.3.改变出租方式改变出租方式税法规定，对于将自有房屋租赁给他人的企业，税法规定，对于将自有房屋租赁给他人的企业，按租金收入的按租金收入的12%12%缴纳房产税。

相比从价计征的缴纳房产税。

相比从价计征的1.2%1.2%，从租计征属于高税率，而且租金收入还要，从租计征属于高税率，而且租金收入还要交纳营业税、城建税、教育附加等多种税种，税交纳营业税、城建税、教育附加等多种税种，税负较重。

企业可以采取改变出租方式以降低税负。

负较重。

企业可以采取改变出租方式以降低税负。

如可以与承租人合伙经营，自己以房屋出资，合如可以与承租人合伙经营，自己以房屋出资，合伙人负责经营，以利润返还的方式取得租金收入，伙人负责经营，以利润返还的方式取得租金收入，这样，就可以按原值交房产税。

这样，就可以按原值交房产税。

4.4.通过租赁和仓储计税方法差异筹划通过租赁和仓储计税方法差异筹划政策依据：

如前所述，房产税有从价计征与从租政策依据：

如前所述，房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。

对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可税率。

对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：

假设某企业的房产原值为通过下列公式确定：

假设某企业的房产原值为YY，收取年租金收取年租金ZZ，所在地规定，所在地规定“从价计征从价计征”房产税时房产税时的减除比例为的减除比例为AA（AA代表代表10%10%30%30%中任何数字），中任何数字），那么从价计征应缴房产税那么从价计征应缴房产税YY（1-A1-A）1.2%1.2%，从租计，从租计征则应缴房产税征则应缴房产税ZZ12%.12