中海物业南京公司工作流程图.doc

中海物业南京公司工作流程图.doc

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目录

管理工作流程图

1．文件控制流程图

2．记录控制流程图

3．人员和培训管理流程图

4．采购管理流程图

5．物业服务管理流程图

6．顾客满意管理流程图

7．不合格品（服务）管理流程图

8．业主投诉处理流程图

安保工作流程图

1．安保管理流程图

2．物业管理部工作流程图

3．安保主管工作流程图

4．班长日检查工作流程图

5．样板房安保员岗位工作流程图

6．侧门岗安保员工作流程图

7．巡楼安保员操作流程图

8．业主搬迁操作流程图

9．外来人员出入管理流程图

10．消防应急方案出来流程图

11．突发事件处理流程图

12．安保工作重大事项处置流程图

13．电梯困人处理流程图

意外停电处理流程图

意外停水处理流程图

意外停气处理流程图

14．管理处火灾处理流程图

15．车库（场）岗位工作流程图

16．车库（场）收缴费管理流程图

17．车库（场）异常情况处置流程图

18．车辆冲卡处理流程图

19．可疑车辆出场处置流程图

清洁绿化工作流程图

1．清洁管理流程图

2．清洁不合格处理流程图

3．绿化管理流程图

4．绿化不合格处理流程图

5．清洁绿化主管检查流程图

工程工作管理流程图

1．基础设施和工作环境管理流程图

2．机电设备管理流程图

3．业主报修接待处理流程图

4．消防报警信号处理流程图

5．电梯故障处理流程图

6．恒压变频生活供水系统操作流程图

7．低压变配电设备维修保养流程图

8．新接楼宇入伙管理流程图

9．业主入伙手续办理流程图

10．房屋装修管理流程图

11．物业接管验收流程图

12．业主看房收楼流程图

编号：

ZH/NJ05版号/状态：

C/0

发放号：

中海物业管理有限公司

南京公司

工作流程图

编制：

物业管理部日期：

2005年9月日

审核：

质量管理部日期：

2005年9月日

批准：

日期：

文件受控章

责任部门：

物业管理部声明：

未经许可，不得翻印。

2005年月日发布2005年月日实施

中海物业管理有限公司南京公司作业指导书

文件号

ZH/IB7.5-0-2005

版号/状态

C/0

标题

物业管理服务流程图

页数

第1页共1页

1 顾客需求

7 投标、中标

6 编制、评审标书

5 招投标文件

4 非招标文件

3非常规设计开发

2 新接物业策划

11 编制管理计划

10 组建管理处

9 签约

8 编制、评审合同

12 审批、实施

16 小区

15 标识管理

13 人员和培训管理

19房屋装修管理

27监视测量装置

24突发事件处理

25延伸服务

26顾客财产管理

23安保服务

22绿化服务

21清洁服务

20基础设施工作环境

17新楼楼宇接收

18入伙管理

31过程、服务巡视

30 顾客满意服务

28 不合格品（服务）控制

30 数据分析和改进

14 采购及外包管理

中海物业管理有限公司南京公司

作业指导书

文件号

ZH/IB4.2.3-0-2005

版号/状态

C/0

标题

文件控制流程图

页数

第1页共1页

编写

外来文件

审核/评审

来文登记

分发范围

批准

审批

分发号

编号

编号

发放登记

发放

发放使用

识别

文件清单

归档

保管

使用

对外提供

检查/平审

提供

更改

更改实施

评审

归档

作废文件

批准

保留标识

更改状态

销毁

更换

中海物业管理有限公司南京公司

作业指导书

文件号

ZH/IB4.2.4-0-2005

版号/状态

C/0

标题

记录控制流程图

页数

第1页共1页

表格设计

审核

外来记录

标识

编制成表

使用

传递

汇集

装订

贮存/保护

检索

更改

保存期

销毁

中海物业管理有限公司南京公司

作业指导书

文件号

ZH/IB6.2-0-2005

版号/状态

C/0

标题

人员和培训管理流程图

页数

第1页共1页

培训计划申请

年度培训计划

批准

组织实施

内部培训

外部培训

培训档案

过程监视

中海物业管理有限公司南京公司

作业指导书

文件号

ZH/IB7.4-0-2005

版号/状态

C/0

标题

采购管理流程图

页数

第1页共2页

一、供方评价控制流程图

供方初选

采购物品、劳务分类

A类物品、劳务（关键物品）

B类物品、劳务（公司统一采购）

C类其他物品

供方评价、选择

集体评价

直接评价

不作评价

评价准则

符合判定

不录用

采取措施

编录合格供方目录

审批、发布

过程控制

改进

供方从新评价

重新评价准则符合判定

不重新录用

采取措施

编录新合格供方目录

中海物业管理有限公司南京公司

作业指导书

文件号

ZH/IB7.4-0-2005

版号/状态

C/0

标题

采购管理流程图

页数

第2页共2页

二、采购控制流程图

物品需求计划

采购计划

初审、会签

劳务采购申请

审批

采购实施

直接采购

合同、协议采购

验证

进货现场验证

进货验证

劳务验证

劳务合格判定

物品合格判定

入库

退货

备案

整改

中海物业管理有限公司南京公司

作业指导书

文件号

ZH/IB7.5（5）-0-2005

版号/状态

C/0

标题

安保管理流程图

页数

第1页共1页

安保员基本要求

规范及规程

培训上岗

车辆管理

物业监控

消防安全

封闭管理

指

示

标

识

进

出

停

放

出

租

车

管

理

监

控

中

心

安

保

监

控

巡逻巡视

执行法规

消防设施

检

消防工作

检

消防训练

状态标识

封闭时间

人员管理

监控跟踪

物品管理

交接班工作

交接班要求

设备、工作交接

未到岗安排

安保工作检查

各级人员检查

主管工作汇报

中海物业管理有限公司南京公司

作业指导书

文件号

ZH/IB7.5（5）-2-2005

版号/状态

C/0

标题

物管部工作检查流程图

页数

第1页共1页

根据年初工作计划，物管部每月对公司各管理处工程、安保、清洁绿化工作进行全面检查。

在管理处有关人员陪同下，依据检查项目和标准进行检查。

检查时，检查人须认真记录发现的问题，交当值人员确认签字。

检查完毕，检查人将检查结果向管理处领导通报，并由领导签字确认。

如问题较多，管理处需复印一份存留整改。

月度检查工作完成后，检查人将结果进行汇总，提交部门办公会讨论评分，尔后拟发通报，提交部门经理审核。

部门经理核签后，报主管领导审核。

主管领导审签后，返回部门。

管理处按照通报的内容及时组织整改，于收文后一周内，将整改情况以书面的形式反馈物管部。

部门再将材料送行政公关部报总经理，总经理审签后，由行政公关部负责编号、排版、打印、发放，社区环境管理部备存一份。

组织部门人员，根据检查结果并结合检查标准进行量化评分。

将管理处反馈的整改情况进行整理归纳，为下季度检查时进行复查提供依据。

对能够解决而未解决的问题须作好记录，在下一次评分时增加

扣分值，并提出处理意见。

中海物业管理有限公司南京公司

作业指导书

文件号

ZH/IB7.5（5）-3-2005

版号/状态

C/0

标题

安保主管工作流程图

页数

第1页共1页

目的：

检查、监督岗位安保员工作情况；全面贯彻、落实公司各项规章制度；及时发现工作中出现的问题并采取整改措施；为量化考核提供依据。

日：

对各岗位安保员工作情况不定时（至少）检查一遍；组织安保员对各装修点进行检查；对小区安全、消