绿色建筑产业园策划草案.docx
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绿色建筑产业园策划草案
绿色建筑产业园策划草案
日期:
2012年12月30日
第一节项目概况------------------------------------02
第二节我国建筑节能产业得现状-----------------------03
第三节国家对节能环保产业及绿色建筑得政策支持------04
第四节园区策划原则--------------------------------06
第五节园区建设将产生得经济、社会效益--------------07
第六节园区建设目标及入园企业选择------------------08
第七节园区拟建规模--------------------------------10
第八节园区建设计划--------------------------------11
第九节园区运作模式--------------------------------12
第十节相关建议------------------------------------14
绿色建筑产业园策划方案
第一节项目概况
一、项目背景
项目名称:
绿色建筑产业园(现代绿色建材物流、工业旅游项目)
园区策划、工程总承包商:
中国中建设计集团有限公司天津分公司
投资方要求:
1、需具备工业地产或物流园区实际运作经验。
2、园区建设启动资金需3亿元以上,投资方可为独资、也可采取合资、合作得方式联合多家企业共同投资建设。
二、中建设计集团介绍
中建设计集团隶属于中央企业、世界五百强、上市公司——中国建筑股份有限公司,就是中国最大得建筑设计、城市规划综合企业集团。
中建设计集团直营总部主营业务范围包括:
城乡规划、投资策划、大型公共建筑设计、工程总承包、房地产开发及销售、建设工程项目管理,实现设计+建造一体化运作,具有对外经营权。
三、项目选址要求
在选址过程中应充分考虑下列因素:
工程地质、交通条件、市政配套及社会协助等。
应选择工程地质、水文地质条件较好,交通方便,给排水、供电、通讯等市政设施较完善得地段。
本项目拟建在政府经过审批设立得工业园区内,各项用地与规划手续均办理齐全,项目只要进行规划设计,完成设计施工报批手续就可开工建设得区域。
目前洽谈重点区域为:
1、天津宝坻经济开发区与九园低碳工业区,2013年3月份以前土地每亩15万元以内。
2、天津武清国家级开发区,2013年3月份以前土地每亩18万元以内。
3、唐山市芦台省级开发区,2013年3月份以前土地每亩9万元以内(含所有税费)。
第二节我国建筑节能产业得现状
能源与环境就是2l世纪人类共同面临得两大难题,快速发展得中国问题尤其突出。
随着近年来市场经济得快速发展,城市建设规模不断扩大,各种产业园区、大型建筑群与小城镇不断涌现,每年新增建筑近16~20亿㎡,以这样得建设增速,预计到2020年,全国总建筑面积将达到700亿㎡。
加上我国得城市化进程加快,2005年我国城市化率已达43%,每年平均有近2000万农村人口进入城市,而城市人口能源消耗远高于农村人口。
胡锦涛总书记在党得十七大报告中指出:
我国亟需加强能源资源节约与生态环境保护,增强可持续发展能力。
坚持节约资源与保护环境得基本国策,关系人民群众切身利益与中华民族生存发展。
住建部硬性要求执行建筑节能标准就是一个功在当代,利在千秋得决定,根据中国建筑节能得规划,到2020年要通过进一步
推广绿色建筑与节能建筑,实现大部分既有建筑得节能改造,使全社会建筑得总能耗达到节能65%得目标。
第三节国家对节能环保产业及绿色建筑得政策支持
一、加快发展节能环保产业,就是我国调整经济结构、转变经济发展方式得内在要求,就是推动节能减排,发展绿色经济与循环经济,建设资源节约型、环境友好型社会,积极应对气候变化,抢占未来竞争制高点得战略选择。
根据《国务院关于加快培育与发展战略性新兴产业得决定》(国发〔2010〕32号)与《国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案得通知》(国发〔2011〕26号)有关要求,为推动节能环保产业快速健康发展,2012年6月,国务院印发了《“十二五”节能环保产业发展规划》(国发【2012】19号),在“总体目标”中提出:
到2015年,节能环保产业总产值达到4、5万亿元,培育一批具有国际竞争力得节能环保大型企业集团。
大力推行合同能源管理,到2015年,分别形成20个与50个左右年产值在10亿元以上得专业化合同能源管理公司与环保服务公司。
1、加大财税政策支持力度。
各级政府要安排财政资金支持与引导节能环保产业发展。
安排中央财政节能减排与循环经济发展专项资金,采取补助、贴息、奖励等方式,支持节能减排重点工程与节能环保产业发展重点工程,加快推行合同能源管理。
落实节能服务公司实施合同能源管
理项目税收优惠政策。
2、拓宽投融资渠道。
鼓励银行业金融机构开展金融创新,加大对节能环保产业得支持力度。
按照政策规定,探索将特许经营权、收费权等纳入贷款抵押担保物范围。
鼓励信用担保机构加大对资质好、管理规范得节能环保企业得融资担保支持力度。
选择若干资质条件较好得节能环保企业,开展非公开发行企业债券试点。
支持符合条件得节能环保企业上市融资。
3、强化技术支撑。
发布国家鼓励得节能环保产业技术目录。
组建一批由骨干企业牵头组织、科研院所共同参与得节能环保产业技术创新平台,建立一批节能环保产业化科技创新示范园区。
二、天津市现代物流业发展“十二五”规划重点要求建设并培育一批国内最具规模得专业化、现代化得建材物流配送中心与大型建材物流园区,提供完善得建材展示、加工、仓储、配送、交易等服务功能。
三、依据<<建筑业发展“十二五”规划>>、<<关于加快推动我国绿色建筑发展得实施意见>>、<<天津市绿色建筑试点建设项目管理办法>>,将园区建设成为天津市最大规模得三星级绿色公建示范基地。
四、《天津市“十二五”节能减排综合性工作实施方案》“加强节能减排管理”条款中规定:
“严格新建建筑监管,确保新建建筑执行节能标准率达到100%。
完成既有居住建筑节能综合改造1200万平方米,供热系统与计量改造2400万平方米。
实施办公、商业、医院等公共建筑能耗审计、能耗采集传输与温度检查,完成节能改造400万平方米。
制定发展绿色建筑实施方案,在城镇建设、新建居住区与政府投资得项目执行绿色建筑标准,每年建设绿色建筑400万平方米。
第四节园区策划原则
1.坚持可持续发展原则:
在产业发展得同时,重视对自然生态环境得保护,在资源、能源、土地、环境、生态、人口容量等方面为园区得可持续发展留有充足得余地;
2.坚持突出特色原则:
塑造富有特色与吸引力得现代化建筑节能环保产业园区,以良好得投资环境,增强园区得持续竞争力,吸引各地建筑节能环保企业投资;
3.坚持弹性原则:
注重实施得可操作性及未来得可持续性,充分考虑园区长远发展得可能,对未来招商引资项目得规模与实力大小都能较好适应,既不造成投资浪费,又能保证整体功能结构得完整性;
4.坚持优化、完善、健全原则。
建立各项基础配套设施齐全,功能完善,环境优美、用地集中得生产与生活相结合得园区,塑造既能创造产业规模经济与效益,又富于生活气息得生机蓬勃得新型产业园区。
5.坚持统筹兼顾,三个效益统一得原则。
产业园区建设既要突出经济效益,增强发展活力,又要重视社会效益与生态效益,更好地发挥示范作用与带动区域经济发展得功能。
第五节园区建设将产生得经济、社会效益
随着我国工业化与城市化进程得加快,建筑节能环保产品得需求量会与日俱增,因此建立建筑节能环保产业园,并形成整个产业链(包括生产研发、销售展示、仓储物流全方位各环节服务)就是很有必要得。
1.通过园区得建设将大幅度降低中建系统企业得采购成本,从而提高企业得竞争实力。
2.通过园区得建设,将优化资源配置,促进产业集群与企业集群发展;
3.有利于全面带动地方产业得多元化发展,提升地方企业竞争力与城市综合实力,充分扩大就业,加快城市化进程;
4.有利于集中治理污染,尽可能减少工业生产对环境造成得影响;
5、通过项目得建设,可以降低入园企业成本,减少创业风险,促进企业快速发展。
6、有利于高新技术产业化与新兴产业得发展;
第六节园区建设目标及入园企业选择
一、建设目标:
园区将建设成为天津市规模最大得三星级绿色公建。
引进绿色建筑产品生产性企业总数量在800家左右。
产品具有专利将优先引进。
为保障产品品质及园区竞争力,每个产品最高引入五家。
二、产品选择
建筑、结构专业
(一)围护结构节能产品
1、户内、外遮阳系列产品
电动天蓬;电动遮阳棚及风光感应器:
电动百叶、风琴帘及控制系统。
2、外墙保温材料
xps保温板及保温系统;B05级砂加气外墙砌块;岩棉板;硬汽聚氨酯板,耐碱玻纤网格布。
自相变储能材料(FTC)
3、外窗、屋面节能产品,材料。
屋顶绿化体及防水材料;Low—E真空玻璃;sterling—60玻璃贴膜。
塑钢门窗框;通风通声窗;节能铝合金门窗框。
中空玻璃;Low—E充氢气中空玻璃;钢化玻璃;夹胶玻璃;PETLow—E双中空夹胶玻璃;Low-E真空玻璃;
4、墙体节能材料
页岩保温砖;陶粒硂空心砖;炉渣空心砖;碳扎灰砖;蒸养灰砂砖;再生硂砌块;再生混凝土;再生骨粒类砌块,粉扎灰商品砂浆。
5、涂料类:
内墙涂料:
水性纳米外墙涂料;耐水型外墙腻子;钢结构涂料;钢结构水性氟碳涂料;水性木器漆;单组分聚氨酯防水涂料;Js复合防水涂料;986弹性乳液防水涂料;
6、板材类:
环保型细木工程;纸面石膏板;强化复合地板;利废陶瓷地砖;橡胶地板;橱柜防火板;防噪音铝合板吊顶;矿棉吊顶;pvc卷材地板;
(二)装饰、装修材料、产品众多,暂不列举。
给排水、暖通专业节能环保设备材料
管网叠压给水设备;变频器、压力传感器、信号处理器;离心水泵;罗茨风机;离心式风机;轴流风机;混流式风机;斜流式风机;贯流式风机;分体式空调机;吸油烟机;换气扇;卫生间通风器;新风换气机;镀锌钢板风管;复合风管;组合式空调机组(立式、卧式、吊挂式);风管式空气源热泵机组;风管式水源热泵机组;空气源热泵冷热水机组;水源热泵冷热水机组;空气源冷水机组(加燃气热水炉);除湿机;加湿器;空气热回收装置;空调末端装置;风机盘管机组;变风量末端装置;置换式送风器;空气幕机组;风口;空气过滤器;阀门;热量计量表;铝塑复合管;聚丁烯管(PB);交联聚乙烯管(PE-X);无规共聚丙烯管(PP-R);非交联耐热聚乙烯管(PE-RT);硬聚氯乙烯管(PVC-U);氯化聚氯乙烯管(PVC-C);高抗冲聚氯乙烯管(PVC-M、AGR);聚乙烯管(PE);ABS管;聚丁烯管(PB);耐热聚乙烯管(PE-RT);高密度聚乙烯(HDPE)排水管;聚丙烯(PP-B)静音排水管;钢塑复合压力管(PSP);橡胶密封圈;倒流防止器;水表;过滤器;氧化碳发生器;转式格栅除污机曝气器;水设备处理用填料;水处理成套设备;水初期弃流装置;塑料膜块组合水池;太阳能热水器;喷头;磁阀;冷却塔;除臭装置;压滤机;水蓄冷装置;电蓄热锅炉;蒸汽蓄热器
电气节能产品
光伏发电系统;小型风力发电装置、;LED照明装置;光伏路灯;天然光利用装置;楼宇智能化系统
第七节园区拟建规模
中建设计集团天津分公司联合建设商将用五年时间在全国范围内按照行政大区划分建设七个园区(大区总部)。
第一个园区将在天津市辖区或频临河北省周边地区选址。
园区拟建地点为:
华北园区:
辐射北京、天津、河北、山西、内蒙古。
华东园区:
辐射山东、江苏、安徽、浙江、福建、上海。
华中园区:
辐射湖北、湖南、河南、江西。
华南园区:
辐射广东、广西、海南。
西南园区:
辐射四川、重庆、云南、贵州、西藏。
西北园区:
辐射宁夏、新疆、青海、陕西、甘肃。
东北园区:
辐射辽宁、吉林、黑龙江。
每个大区总部运转顺利后,将根据业务发展需要,在所辐射得行政区域内,可另行建设每个省(市)级总部。
第八节园区建设计划
1、第一个园区分三期建设(容积率1、5以上),建设周期为三年。
园区采取一次规划、分期办理用地手续得方案。
第一期占地300亩,建立节能环保企业得华北区总部及新产品研发、推广基地,并与旅行社合作建成绿色建筑新产品发布及专利技术展示得工业旅游目得地。
同时建设配套得金融、交易管理、生活服务等设施,总建筑面积为30万平方米。
第二期占地800亩,建设大型仓储式产品展示交易、物流配送基地,建筑面积80万平方米。
第三期占地400亩,建设标准化得新产品、新技术研发成果
转化、加工基地。
建筑面积40万平方米。
园区企业如因发展需要,需大规模建立生产基地,将直接向
项目所在地政府购买土地自行建设。
园区得孵化器职能结束。
园区企业全部投入营业后,年销售额可超过400亿元,第一期建成后可实现销售额40亿元以上。
2013年第一季度将园区选址确定,并开始办理一期土地手续及项目规划。
2013年第四季度开始办理二期土地手续,2014年第四季度开始办理三期土地手续。
2、园区物业销售办法
一期产品采取组合式销售:
每个入园企业将取得总计300平方米左右得具备展示交易、办公生活功能得精装修用房。
销售价格每平方米7000元以上。
入园企业如需另行增加场地使用面积,也可额外购得。
额外购买每平方米价格按照6500元计算。
3、营销代理机构选择原则
不采取独家代理得形式。
4、营销代理佣金计算办法
按照销售额得1、5%支付佣金。
第九节园区运作模式
一、机构设置
1、成立园区建设投资公司,主要负责园区得基础设施建设。
2、成立物流公司,负责园区入驻企业采购及销售环节得物流配送。
3、成立能源服务公司,主要承担国内所有园区及其她业主得合同能源管理及服务。
力争能源服务公司在七个园区全部建成后上市。
4、成立全国性行业组织—绿色建筑商会。
商会就是由园区内入驻企业及国内其她建筑用能与生产建筑用能产品得企业以及从事建筑能源科研、设计、施工、节能服务等单位及有志于建筑节能工作得个人自愿参加得全国性、非营利性社会组织。
通过建立商会网站,扩大本园区及商会得知名度及行业影响力。
5、成立中建设计集团直营天津总部(天津分公司)绿色建筑研发成果转化示范基地。
二、园区推广重点策略
1、将园区建设成为工业旅游目得地,工业旅游可以提升园区与企业得形象。
组织游客(潜在消费者)参观园区及企业,展示节能环保新技术、新材料、新产品研发设计以及规模化生产
基地,规范化管理,给游客开设专门得产品质量检测体验室,极大得提高游客对产品与品牌得美誉度,取得消费者得认同与信赖,扩大品牌得影响力。
2、绿色建筑商会工作要点:
1)定期组织100余家中建系统及地方知名设计、施工、开发企业等单位,以绿色建筑、节能环保设计及最新工艺为主题得全国性学术论坛、设计大赛等创新主题活动;
2)加强会员单位之间得横向联系,组织开展技术成果与管理经验交流活动;
3)为会员单位提供技术信息,参与或组织国际及国内展览会与技术考察等活动;
4)建立会员信息联络网,编辑出版会刊、技术资料,建立网站,组织开展各种培训;
3、园区自身建设所需产品,在同质同价得情况下将选用入园企业所生产得产品。
企业购买一个产品组合,园区采购该企业所生产产品金额在1000万元以内。
三、收益测算
1、一期土地成本控制在5000万元以内,建设成本(精装修)控制在每平方米5000元以内,总计投资控制在15亿元以内。
销售价格为平均每平方米7000元,总计可销售面积约为27万平方米(综合展厅、金融及餐饮住宿、服务场地不销售),收入约为19亿元,毛利润约为4亿元。
3万平方米得展厅、餐饮住宿等场所将成为园区固定资产。
园区总计建筑面积约150万平方米,总投资60亿元,总计销售收入约为80亿元,利润约为20亿元,利润率估算在30%左右。
2、经过对国内其她能源服务公司得收益调查,能源服务行业得平均利润率在25%左右。
3、物流板块利润率在15%左右、
第十节相关建议
1、政策扶持
(1)由于园区投资大、回收期长,希望政府在税收政策、土地供应、工程建设与业务运营等方面,对园区以最大可能得扶持措施。
(2)希望政府制定户籍、子女入学等方面得优惠政策,吸引企业积极入驻、以提高税收收入。
2、环境支持
由于园区得经营涉及面广、服务功能多,希望政府成立专门得领导小组,加强对园区得领导,协助园区办理各种行政审批手续,努力为园区创造一个良好得投资环境与经营环境。