万科低碳社区合同管理系统设计.doc
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2万科低碳社区项目的背景分析
2.1花山生态新城背景分析
一、项目的产生
城市的发展速度、人口承载量、就业状况、各产业创造的财富、能源消耗量以及对环境的污染都直接影响到一个国家乃至世界的发展与变革。
没有任何一种城市发展战略像生态城市战略这样存在如此普遍的共识。
生态城市从广义上讲，是建立在人类对人与自然关系更深刻认识基础上的新的文化观，是按照生态学原则建立起来的社会、经济、自然协调发展的新型社会关系，是有效的利用环境资源实现可持续发展的新的生产和生活方式。
狭义的讲，就是按照生态学原理进行城市设计，建立高效、和谐、健康、可持续发展的人类聚居环境。
生态城市是社会、经济、自然协调发展的新型社会关系，是有效的利用环境资源实现可持续发展的新的生产和生活方式。
花山生态新城正式在这样的背景下应运而生。
二、项目方位与投资
花山生态新城位于武汉市洪山区花山镇，方圆覆盖66平方公里，东至左岭镇，南接武汉科技新城，西临东湖风景区，北抵武汉北湖新城，是湖北两型社会首个生态城市。
今后3年，花山新城将正式进入全面实施阶段，计划投资262.29亿元，基本建成首批五大类十大工程，初步形成生态新城的框架和雏形。
三、建设定位
花山新城将围绕国际一流生态城、新型城市化示范区的总体定位，把新城打造成武汉东部地区产业支撑服务区、武汉新港江南核心港区、大东湖生态建设区,融居住、游憩、研发、商业及生态产业为一体生态新城。
四、建设目标与内容
（一）建设目标
围绕绿色建筑、新能源、再生水等生态城市建设和发展需求的关键领域开展前沿研究。
以花山生态新城为试验平台，探索建设符合武汉城市圈“两型”社会建设标准、以国内规模最大的绿色社区为特色的、一流的生态新城。
建成国内领先、国际一流的生态城市研究与学术交流平台。
构建校企合作人才培养模式，建成国内一流的人才培养基地。
（二）建设内容
针对武汉生态新城建设目标，依托华中大科研实力，结合生态新城不同时段需求，开展创新性研究。
在花山生态新城建设8000—10000平方米的研究院大楼。
在花山生态新城建设占地1000亩，集生态办公、技术研发、培训、咨询和企业孵化为一体的生态产业示范园区。
花山生态新城主要发展六大类型产业，即：
商务会展、国际会议旅游产业；高端滨水旅游度假产业；武汉新港高端服务产业；生态有机农业及博览业；生态环保教育科技、研发产业；生态可持续发展住宅产业。
2.2万科低碳社区背景分析
2.2.1万科低碳社区概述
低碳社区的组成部分之一是能源结构的循环，一个领先的小气候和可持续能源的社区。
万科低碳社区是花山生态新城建设项目的核心子项目之一。
建成后的万科低碳社区将是一个能源结构循环，一个领先的小气候和可持续能源的社区。
一、定位
万科在花山新城里承建的是最高端的“百万平米绿色社区”，社区里处处体现节能环保理念，实现绿地全覆盖。
作为生态新城的核心项目的万科低碳社区必然是以国际一流水平的低碳社区作为总体定位。
这个社区完工后，将成为中部地区第一个符合国际绿色建筑标准的零碳建筑群，社区模式还将向全省更多地方复制、推广。
二、面积和投资
花山万科低碳社区位于武汉市洪山区花山镇花山生态新城内，建设规模50万平方米，今后3年，花山万科低碳社区将正式进入全面实施阶段，总投资120亿元至140亿元，基本实现近期低碳社区标准，在二期工程建设中实现项目远期目标，达到国际一流低碳社区的水平。
三、万科低碳社区特点
由省联发投资与洪山区政府开发办联合发起，在未来的5—8年内建成一座集居住、商务、娱乐一体的低碳社区。
未来的万科低碳社区将是一座“绿色样板社区”，在这个50万平方米的社区里，将有135公里的自行车路网系统，180公里以上的步行系统，交通体系将完全低碳化，致力于实现全面能源低碳化，建筑低碳化，服务低碳化，消费低碳化。
（1）能源低碳化
能源低碳化是要发展对环境、气候影响较小的低碳替代能源。
低碳能源主要有两大类：
一类是清洁能源，如核电、天然气等；一类是可再生能源，如风能、太阳能、生物质能等。
核能作为新型能源，具有高效、无污染等特点，是一种清洁优质的能源。
天然气是低碳能源，燃烧后无废渣、废水产生，具有使用安全、热值高、洁净等优势。
可再生能源是可以永续利用的能源资源，对环境的污染和温室气体排放远低于化石能源，甚至可以实现零排放。
特别是利用风能和太阳能发电，完全没有碳排放。
利用生物质能源中的秸秆燃料发电，农作物可以重新吸收碳排放，具有“碳中和”效应。
开发利用低碳能源是工程建设保护环境、应对气候变化的重要措施。
万科低碳社区建设项目，可以研究，考虑广泛推广天然气和可再生能源，不仅在项目建设本身实现能源低碳化，也为项目未来运营阶段提供了能源低碳化的可能性。
我国可再生能源资源丰富，具有大规模开发的资源条件和技术潜力。
在项目设计阶段，要集中力量，充分研究，最大化地设计采用风能、太阳能、生物能等新能源，优化能源结构，推进本项目能源低碳化。
以能源低碳化为目标，建成后的万科低碳社区将呈现这样一幅景象：
社区内供气全部采用天然气；城内用的电利用风能发出来的，路灯用的是太阳能；每个居民，每个物体都通过一定途径计算出其碳排放，然后以一定方式采取碳中和措施；避免传统型汽车进入社区，提倡自行车，电动车出入；低碳社区内，基础设施，体育，文化设施，商业设施和服务设施都最大程度使用低碳替代能源供电。
（2）建筑低碳化
目前世界各国建筑能耗中排放的CO2约占全球排放总量的30%—40%。
我国作为当今世界的第一建设大国，建筑低碳化在工程建设中的落实尤为重要。
建筑低碳化主要包括太阳能建筑和建筑节能。
太阳能建筑主要是利用太阳能代替常规能源，通过太阳能热水器和光伏阳光屋顶等途径，为建筑物和居民提供采暖、热水、空调、照明、通风、动力等一系列功能。
太阳能建筑的设计思想是利用太阳能实现“零能耗”，建筑物所需的全部能源供应均来自太阳能，常规能源消耗为零。
花山万科低碳社区，将充分采取绿色设计理念，这对太阳能建筑来说有着重大意义。
从设计开始，本项目就将太阳能系统考虑为建筑不可分割的一个组成部分，将太阳能外露部件与建筑立面进行有机结合，实现太阳能与建筑材料一体化。
建筑节能是在建筑规划、设计、建造和使用过程中，通过可再生能源的应用、自然通风采光的设计、新型建筑保温材料的使用、智能控制等降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。
万科低碳社区建设项目将在建筑节能的设计上引入低碳理念，选用隔热保温的建筑材料、合理设计通风和采光系统、选用节能型取暖和制冷系统，等等，实现社区内，包括基础设施，体育，文化设施，商业设施和服务设施的所有建筑中，太阳能建筑和节能建筑比例最大化的目标。
（3）服务低碳化
万科低碳社区内服务业的发展必须走低碳化道路，着力发展绿色服务、低碳物流和智能信息化。
绿色服务，是有利于保护生态环境，节约资源和能源的、无污、无害、无毒的、有益于人类健康的服务。
社区中低碳化服务要求企业在经营管理中根据可持续发展战略的要求，充分考虑自然环境的保护和人类的身心健康，从服务流程的服务设计、服务耗材、服务产品、服务营销、服务消费等各个环节着手节约资源和能源、防污、降排和减污，以达到企业的经济效益和环保效益的有机统一。
物流业是现代服务业的重要组成部分，同时也是碳排放的大户。
万科低碳社区中，要实现物流业与低碳经济的互动支持，通过整合资源、优化流程、施行标准化等实现节能减排，从而做到低碳物流业发展。
社区低碳物流业的基本要求是：
物流服务业可以支持低碳经济下的生产方式。
智能信息化是发展现代服务业的必然要求，同时也是有效的服务低碳化途径。
在社区中通过服务智能信息化，可以降低服务过程中对有形资源的依赖，将部分有形服务产品，采用智能信息化手段转变为软件等形式，进一步减少服务对社区生态环境的影响。
实现万科低碳社区的服务低碳化，必须严格把关进入社区的企业资质，只有通过了绿色环保关的企业才能进入。
（4）消费低碳化
低碳化是一种全新的经济发展模式，同时也是一种新型的生活消费方式，实行消费的低碳化。
消费低碳化要从绿色消费、绿色包装、回收再利用三个方面进行落实。
绿色消费也称可持续消费，是一种以适度节制消费，避免或减少对环境的破坏，崇尚自然和保护生态等为特征的新型消费行为和过程。
这就对万科低碳社区项目的运营阶段提出了要求。
在未来的运营期间，要通过绿色消费引导，使消费者形成良好的消费习惯，接受消费低碳化，支持循环消费，倡导节约消费，实现消费方式的转型与可持续发展。
绿色包装是能够循环再生再利用或者能够在自然环境中降解的适度的包装。
绿色包装要求社区中的企业包装材料和包装产品在整个生产和使用的过程中对人类和环境不产生危害，主要包括：
适度包装，在不影响性能的情况下所用材料最少；易于回收和再循环；包装废弃物的处理不对环境和人类造成危害。
在未来万科低碳社区运营阶段，居民，企业的消费环节必须注重回收利用。
在消费过程中应当选用可回收、可再利用、对环境友好的产品，包括可降解塑料、再生纸以及采用循环使用零部件的机器等。
对消费使用过可回收利用的产品，如汽车、家用电器等，要修旧利废，重复使用和再生利用。
这些需要对社区的居民，企业进行长期的宣传倡导，更重要的是，要在社区内营造回收利用的氛围。
2.2.2万科低碳社区指标体系
花山生态新城的总体定位是国际一流生态城,新型城市化示范区，那么作为生态新城的核心项目的万科低碳社区必然也是以国际一流水平的低碳社区作为目标。
为了更切合中国的实际情况，我们选择了《绿色建筑评价标准》（GB50378-2006）作为基础，确定符合万科低碳社区项目的具体的评价指标，其中的一些定量指标如表2-1所示。
表2-1万科低碳社区指标体系
指标项
单位
指标值
节地与室外环境
绿地率
%
>45
人均公共绿地面积
㎡/人
>2
到达公共站点步行距离
m
<500
平均建筑密度
%
15
节能与能源利用
可再生能源占建筑总能耗比例
%
>15
节能材料使用率
%
>70
建筑能耗
kWh/年
<35
节水与水资源利用
节水率
%
>10
非传统水源利用率
%
>30
节材与材料资源利用
就地取材比率
%
>20
可再利用的材料比率
%
>5
可再循环材料比率
%
>10
运营管理
垃圾资源利用率
%
>80
垃圾分类处理率
%
100
污水处理率
%
100
数字城市
信息智能化普及率
%
100
绿色交通
非机动车出行率
%
>30
公共交通出行率
%
>30
公共设施
公共设施服务半径
m
<400
2.2.3初步规划
由于花山新城投资12亿元，将规划区域内的农民全部迁出，退耕还林、退渔还湖，建成后的万科低碳社区将毗邻花山新城建设的“花山”、“花果山”两座生态绿化带
万科低碳社区因地制宜地按照生态学中的“共生”原理，通过企业之间以及工业、居民与生态亚系统之间的物质、能源的输入和输出进行产业结构优化，实现物质、能量的综合平衡。
另外，万科在低碳社区中建立高效和谐的物流、能源供应网，实现物流的“闭路再循环”，重新确定“废物”的价值，减少污染产生，资源合理利用效率将更高，资源开发及再生利用将更普及。
2.3项目合同管理对象
2.3.1项目合同管理范围
花山生态新城建设项目分为基础设施、民用建筑、工业建筑工程三大部分，花山万科低碳社区项目属于民用建筑的其中一部分。
建筑面积规模为50万平方米。
具体的合同管理的范围如表2-2所示。
表2-2合同管理对象范围
序号
工程种类
工程名称
1
低碳建筑工程
低碳住宅建筑
低碳基础设施
低碳公共服务设施
2
可持续道路工程
主干道
次干道
支路
3
低碳替代能源工程
专用低碳替代能源输出工程
4
配电工程
变电站
开闭所
5
给水工程
二次加压站
输水
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