《万科地产住宅工程质量通病防治导则》.doc

《万科地产住宅工程质量通病防治导则》.doc

《《万科地产住宅工程质量通病防治导则》.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《万科地产住宅工程质量通病防治导则》.doc（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

《万科地产住宅工程质量通病防治导则》初稿

为了在竟争日益激烈的房地产市场，实现并永久保持中海地产的品牌，必须很抓工程质量。

住宅工程作为中海地产的主打产品，住宅工程质量通病防治工作是提高住宅工程质量的有效途径，且是一项十分庞杂的系统工程，工程各相关单位、各部门对各工作环节必须齐抓共管，方能达到目的！

为此，发展管理部特编写本导则初稿，祈望能起到抛砖引玉之功效，公司各位同事都将自己的聪明才智奉献出来，我部再结合大家提出的意见进行完善，并将作为公司工程管理的指导性文件。

现将《导则》初稿印发给你们，在《导则》初稿的执行过程中，如有问题请与发展管理部联系周正格联系。

1　总则

　1.1　为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。

1.2　本导则适用于本公司新建的住宅工程。

1.3　本导则是结合深圳地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2　基本规定

2.1　通病防治由我司组织实施，督促参建各方质量责任主体应按各自职责履行《导则》的规定。

2.2　通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算，公司应作相应部分的投入。

2.3　设计管理部应重视通病防治的设计措施，并将其列入设计管理的内容。

2.4　发展管理部、地盘及监理应将通病防治列入监督重点。

3　参建各方责任主体的管理措施

3.1　地盘

3.1.1　在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2　批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3　定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。

3.1.4　制定合理的工程建设工期。

3.1.5　应将通病防治列入工程检查验收内容。

3.1.6　应明确通病防治的奖罚措施。

3.2　设计管理部

3.2.1　在住宅工程设计管理过程中向设计单位提出相应的设计措施。

3.2.2协调设计单位将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

3.3发展管理部

3.3.1负责收集整理本导则，跟踪导则的实施情况。

3.3.2在导则的实施过程中，提供技术支持，并督促各相关方按本导则进行工程质量控制。

3.4　施工单位

3.4.1　认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查、地盘批准后实施。

3.4.2　做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。

在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。

3.4.3　记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。

3.4.4根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。

3.4.5专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准、监理单位审查、地盘批准后实施。

3.4.6　工程完工后，总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

3.3监理单位

3.4.1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，

提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。

3.5.2　认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序质量不合格时，不允许进入下一道工序施工。

3.5.3　配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。

3.5.4　工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。

4　墙体裂缝防治的技术措施

4.1　设计

4.1.1住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。

4.1.2住宅长度大于4Om时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。

4.1.3　砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于12Omm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置问隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。

板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。

4.1.4　混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为12Omm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

4.1.5　顶层圈梁高度不宜超过240mm。

顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。

4.1.6　主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

4.1.7　在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。

顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

4.1.8　灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。

4.1.9　顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。

4.1.10屋面应进行隔热保温设计，其传热阻不得小于1.26平方米.K/W。

4.2　施工

4.2.1　砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。

4.2.2　蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5％～8％。

混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。

4.2.3　填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并问隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。

4.2.4　砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。

4.2.5　砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于3Od。

4.2.6　通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

4.2.7　框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

4.2.8采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：

3水泥砂浆嵌实。

5　钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施

5.1　设计

5.1.1　住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。

当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。

当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。

5.1.2　钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于12Omm（厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm）。

5.1.3　屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。

外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于7φ10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。

5.1.4　在现浇板叫急剧变化处、打开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。

板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15％。

5.1.5　外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于30Omm。

5.1.6　现浇板强度等级不宜大于C30。

5.1.7　住宅长度大于4Om时，宜在楼板中部设置后浇带。

后浇带两边应设置加强钢筋。

5.2施工

5.2.1　现浇板的混凝土应采用中粗砂。

5.2.2　混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8％。

5.2.3　预拌混凝土的含砂率应控制在40％以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于15％。

5.2.4　预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。

5.2.5　严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。

阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土是保证钢筋不位移。

5.2.6　现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设φ6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。

严禁水管水平埋设在现浇板中。

5.2.7　现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

5.2.8现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少

于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。

5.2.9　现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。

当混凝土强度小于1OMPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。

吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

5.2.10　现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

5.2.11　支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。

根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

5.2.12施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。

后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700～1000mm。

后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。

6　楼地面渗漏防治的技术措施

6.1　设计

6.1.1　厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

6.1.2　厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20～30mm。

　6.2　施工

　6.2.1　上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。

　6.2.2　管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

　6.2.3　现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。

洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。

管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

6.2.4防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。

防水层的泛水高度不得小于300mm。

6.2.5地面找平层向地漏放坡1～1.5％，地漏口要比相邻地面低5m