“旅游房地产”专题研究报告01.doc

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旅游房地产专题研究报告

旅游房地产专题研究报告

上海功夫堂投资管理有限公司

2007-11-17

目录

前言1

第一部分旅游房地产的发展2

一、旅游房地产基本概念

二、旅游房地产发展回顾

三、旅游和房地产的业态关系

第二部分旅游房地产项目的类型8

第三部分旅游房地产开发模式探讨9

一、成熟的开发模式和条件

二、典型的开发案例

1、深圳华侨城2、杭州宋城3、三亚碧海蓝天4、海南博鳌

5、黄山华商山庄6、金罗马皇家森林别墅7、四川蓥华山

第四部分旅游房地产开发中的问题和对策38

第五部分旅游房地产业的前景39

一、发展现状和模式趋势

二、旅游地产前景分析

▪前言

■前期，我司与青和集团就“宝华山旅游地产项目”进行了初步接触，随后我们对宝华山景区、该项目的区位以及周遍市场进行了初级调查。

本研究报告是针对该项目的前期最基础性研究分析，目的是为宝华山旅游地产项目的进一步论证提供借鉴和参考作用。

■本研究主要设计的内容包括：

旅游业地产的基本概念和特征属性分析；我国旅游地产的开发模式探讨；典型的开发案例研究分析；我国旅游地产开发的问题和对策分析；旅游地产业前景和模式分析预测；本研究对宝华山项目的启示。

■本报告是旅游房地产的专题研究，采用的方法是：

文献调研分析（行业统计资料、报纸网络资料、专家观点等）。

其中旅游地产发展部分的研究，主要方法是对行业专家的结论比较分析，形成科学的结论；典型案例部分的研究主要是就该案例的定位、经营策略、成功模式等横向分析、纵向比较，形成启示性建议。

▪第一部分旅游房地产的发展

一、旅游房地产基本概念

一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。

在我国，对旅游房地产的解释目前还不统一，没有一个权威或公认的概念。

比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。

具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。

更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。

另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。

旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。

景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。

“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。

而所谓‘第二’，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。

”

二、旅游房地产发展回顾

1、旅游房地产的起源

旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假（timeshare，又称vacationownership）概念。

在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产（他管理的一家旅馆）按时段（一周）分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。

奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。

在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。

但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。

2、我国旅游房地产的发展

我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。

在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。

旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。

——20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。

——20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念传播开来。

——2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业，目前形成几大版块格局：

其它区域

深圳

华侨城

杭州宋城、

千岛湖

苏州

太湖区域

广州

华南板块

海南

博鳌、三亚

旅游地产

◎综合分析，我们认为旅游房地产具备行业两大特征，四个要素——

特

征

描述

►养身度假、交易、身份象征三者紧密结合

不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。

旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。

第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。

今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。

如：

一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。

►房地产开发与配套服务软硬兼施

除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。

旅游地产一个转换过程：

就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。

有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。

配套、服务系统和硬件不能分离。

旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。

四个要素

产业要素

资源要素

功能要素

营销要素

旅游业

房地产业

紧密联系相互依托

可利用地产

旅游资源

利益因子

家生活延伸

产权

时权

投资者

休闲消费者

第一居所、第二居所……

三、旅游和地产的业态关系

1、从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。

随着消费水平的提高，人们希望在旅途中不仅感受到“居”的舒适，也希望融进“行”的特色；不仅追求“行”的休闲和浪漫，也追求“居”的安逸与理性；旅游者已不仅仅是一个满足其休闲需求的消费者，同时也成为投资者，和开发商、销售商、分时度假交换公司等一起组成一个复杂的、多元的利益链条。

2、从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。

从房地产行业来看，整个行业竞争加剧，传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域的机会越来越少，于是越来越多的开发商将目光转向旅游业，寻找新的商机。

从旅游行业来看，国内旅游从以观光旅游为主，逐步向休闲度假过渡，休闲度假已经成为人们的普遍的生活方式，而对于休闲度假旅游而言，房地地产在旅游供给环节中所占据的地位更加突出。

3、从政府管制来看，房地产行业受宏观调控和金融政策的影响较大，政府对投资局部过热的住宅市场实施了调控政策（18号文件），加强了总体控制。

而相对于旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素。

4、从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。

高度人性化

人本主义思想是旅游地产的核心价值观。

倡导心情的释放与自然属性的回归。

用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。

规划上更多功能

从单一居住带休闲。

赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富多彩。

使住宅成为多功能的生活载体。

较高的附加值

成为政府的形象工程和主要窗口工程。

体现一座城市的鲜明属性和文化特色。

发展前景和市场预期非常看好。

提供“观光—休闲—休憩—居住”的需求便利。

▪第二部分旅游房地产项目的类型

旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。

通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

类型

概念描述

特点

典型案例

旅游景点地产

在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。

增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。

上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。

旅游商务地产

在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

以旅游接待为目的的自营式酒（饭）店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。

海南博鏊等。

旅游度假地产

为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。

“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。

多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区