物业理论与实务----(4)物业管理企业资金与财务管理.ppt

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物业管理企业资金物业管理企业资金与财务管理与财务管理主讲：

肖锋主讲：

肖锋学习重点学习重点n物业管理企业营业成本、费用、收入与利润n物业服务费用测算n专项维修资金的管理n物业管理企业的财务管理n物业服务收费管理及纠纷解决n一、物业管理企业营业成本、费用、收入与利润P226n1、物业管理企业的营业成本与费用n

（1）营业成本n直接人工费、直接材料费、间接费用、企业支付的管理用房有偿使用费、企业对管理用房进行装饰装修发生的支出。

n

（2）管理费用n（3）财务费用n2、物业管理企业的营业收入P227n

（1）主营业务收入n

（2）其他业务收入n3、物业管理企业的利润n

（1）营业利润（包括：

主营业务利润、其他业务利润）n主营业务利润=主营业务收入-营业税金及附加-营业成本-管理费用-财务费用n其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出-其他业务交纳的税金及附加n

（2）投资净收益n（3）营业外收支净额n（4）补贴收入二、物业服务费用测算n1、物业管理服务费的价格形式n

（1）政府指导价n

（2）市场调节价n是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会或产权人代表、使用人代表共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。

2、物业服务的定价形式n2004年1月1日实施物业服务收费管理办法n

（1）包干制n

（2）酬金制n（3）包干制与酬金制的比较n包干制：

物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；n酬金制：

物业公司根据服务要求测算收费标准；业委会委会物物业公司公司包干包干酬金酬金包干包干酬金酬金理理财方式方式省心省心审核合理性核合理性自自负盈盈亏亏物物业为主理主理财收收费方式方式固定支付固定支付按按实支付支付固定收取固定收取实报实销+管理管理费预算算编制制省省时审核核预算算自我估价自我估价测算算公开成本，公开成本，详细编制制帐目公布目公布不必不必查帐公布决算公布决算细目目包干制以外的包干制以外的维修修费用用公布全部决算公布全部决算执行情况行情况n3、物业管理费的构成n

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等n

（2）物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用n（3）物业管理区域清洁卫生费用n（4）物业管理区域绿化养护费用n（5）物业管理区域秩序维护费用n（6）办公费用n（7）物业管理企业固定资产折旧n（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用n（9）经业主同意的其他费用n4、物业服务费的测算原则n

（1）严格进行成本控制的原则n

（2）区别对待的原则n（3）合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则n5、物业服务费的测算P230n

（1）居住性物业服务费的测算n

（2）收益性物业服务费的测算n定额法n比例法n三、专项维修资金的管理n1、专项维修资金的性质、筹集依据及必要性n

（1）专项维修资金的性质n

（2）专项维修资金的筹集依据n（3）筹集专项维修资金的必要性nn2、专项维修资金的缴交主体n

（1）建设单位交n

（2）买受人交n3、专项维修资金的筹集n

（1）第一次筹集nA商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例缴交专项维修资金。

nB公有住房售后的专项维修资金来源：

n售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该资金归售房单位所有。

n购房者按购房款的2%的比例向售房单位缴交专项维修资金，属全体业主所有。

n

（2）续筹n（3）珠海市专项维修资金政策：

“一事一筹”。

n4、专项维修资金的代管n

（1）存入银行专门帐户n

（2）接管专项维修资金nn5、专项维修资金使用与管理n使用按照：

物业管理公司定计划-业主组织审查批准-金融机构划款n四、物业管理企业的财务管理n1、企业财务管理的内容n2、企业财务分析n

（1）财务分析概念n

（2）财务分析的对象n（3）财务分析的内容n（4）财务分析的方法（横向分析、纵向分析）n3、物业管理企业的财务决策n

（1）筹资决策n

（2）投资决策n（3）利润分配决策n4、物业管理企业财务管理机构的设置n5、物业管理企业财务管理制度n

（1）凭证帐册制度

（2）财务预算制度n（3）借款管理制度（4）报销审批制度n（5）审核管理制度（6）现金管理制度n（7）固定资产管理制度（8）仓库管理制度n（9）材料物资报废制度（10）往来帐目清理制度n（11）会计报表制度（12）印章使用制度n（13）会计档案的管理制度（14）定期公布制度n（15）财务管理安全制度n【案例题案例题】n东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式。

入伙满一年维修暂时采取了无偿提供的方式。

入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。

然照法规规定，开始据实收取户内维修费用。

然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。

力。

n请你给该管理处提供此项问题的解决办法？

请你给该管理处提供此项问题的解决办法？

【分析】n为了突破阻力，建议管理处起草并在公告栏张贴了致业主客户的公开信。

公开信应引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，消除业主“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

n公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。

n针对仍有不理解的少数个别业主客户的情况，管理处应继续深入做工作。

一方面要求强化管理处全体工作人员耐心接受业主（客户）的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员在上门维修时保证时效和质量的同时，加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。

逐步理顺所有业主（客户）的情绪，循序渐进的落实户内维修有偿制度。

n俗话说会做又会说的才是师傅，若当初就把这一惠民措施向业主讲清楚，也就不会惹出后来的麻烦。

n五、物业服务收费管理及纠纷解决n1、物业服务收费管理n

（1）物业服务收费管理的依据n2004年1月1日实施物业服务收费管理办法n

（2）物业收费管理的内容nA物业服务费的收取nB物业服务费收支帐目的公布n（3）物业服务费的追缴nA追缴的方式：

一般性追缴、针对性追缴、区别性追缴nB欠费追缴的一般程序：

发催缴费通知、电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。

n2、物业服务收费纠纷的解决P241n

（1）产生物业服务收费纠纷的微观和直接层面的原因nA对服务不满，对受约束不满；nB对收费标准、项目、方式等不满；nC建设单位遗留问题所致；nD邻里关系等问题引起；nF对外部大环境不满；nG无支付能力；nH特权思想作怪；nJ受人传染、唆使；

（2）从宏观和深入的角度看：

观念滞后、业主运作效率低下、物业管理市场竞争机制难以建立、物业服务难以区分和选择、服务收费定价大一统、建管不分的体制性遗留问题、行政监管薄弱、司法低效、社会信用体系未确立、公民法制契约及社会责任意识淡薄等方面。

n（3）物业服务收费纠纷的解决对策nA深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服；nB借助管理规约和业主委员会的力量；nC争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助；nD服务项目、流程设计上力求能够区分；nF改进服务、计费方式和收费办法；nG完善物业管理服务合同，严格依法行事；nH在必要催缴的程序后通过法律途径解决。

（3）法律途径解决物业服务欠费问题的程序P243nA催缴物业服务费的法律督促程序（支付令）nB简易程序nC追讨物业服务费的法律诉讼程序：

起诉-参加庭审-上诉-执行