湖光山色底商营销策划方案.ppt

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湖光山色底商湖光山色底商定位与营销策划方案定位与营销策划方案目录一、项目概况二、项目分析三、项目定位思考与策略四、酒吧文化与市场分析五、项目规划六、项目价格策略七、项目营销策略八、项目推广策略一、项目概况一、项目概况湖光山色尊处郴州东城香雪东路爱莲湖区域，共4栋高层纯住宅建筑，以一线临湖之势，成就郴城首席湖居美学生活典范。

以城市无法复制的珍稀地段、无可比拟的“三湖一公园”自然资源优势和爱莲湖千古传承的人文生活环境，成就爱莲湖区域最高端品质社区典范，以超凡的建筑品质成为郴城楼市的品质之星，旨在为置业者提供一种“湖居美学”生活方式，将湖居美学概念和品质生活理念带到郴州，为郴州人营造一个浪漫、幽雅的湖居生活品质家园。

湖光山色总建筑面积93224平方米，其中，商业总建筑面积9000多平米，由三栋临湖临街门面组成，商铺的面积从46-300平米不等。

小区配套完善，设有架空层泛会所、精装双大堂等，都市田园风情主题园林，以内外双景国际标准打造，在青山绿水中，现代中式建筑群与原生态和谐相融，与四季一同生长。

湖光山色，位处“三湖一湾”核心地带（爱莲湖、苏仙湖、王仙湖、石榴湾），是郴州生态宜居生活核心区，是郴州最有升值潜力和发展潜力的居住区域，占尽全部最稀缺自然资源价值，未来郴州升级置业和品位生活的首选区域。

二、项目SWOTSWOT分析1、项目优势分析（Strength）板块优势从城市发展来说，湖光山色所在的爱莲湖板处于城市发展的东部核心区域。

郴州“南延东进”、“东进优先”的战略构想更加提升了本板块的价值。

爱莲湖板块地处城东新区重要核心地位，是连接城东板块与市中心板块重要纽带。

该板块，有得天独厚的自然优势，爱莲湖公园、石榴湾公园、苏仙湖等，一山二湖三公园四面环绕，相得益彰。

区域规划优势爱莲湖板块在郴州城市规划中，将建成以地方特色为主题的湘南风情园，景观、旅游、休闲将成为本板块的最大特色。

区位优势从交通来说，爱莲湖板块，拥有宽敞的郴州大道、青年大道、相山大道、郴资桂高速公路、锁石路。

相比市中心，不拥挤、不堵塞、好停车。

居住优势虽然是新发展板块，但这里的居住价值却越来越高企：

五星级的奥米茄大酒店、市演艺中心、神憩乾珑五星级公寓、写字楼、第一国际综合体等，配套规格高，艺术氛围浓，将使本板块成为郴州新城区的标杆，文化艺术的中心。

2、项目弱势分析（Weakness）配套劣势由于所在区域属于新板块，市政设施配套尚不完备，配套设施不够齐全，在短期内是不可忽视的劣势。

竞争劣势周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。

上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。

3、项目市场机会分析（Opportunity）发展中的板块，潜力无限，机会巨大，购买力持续升温，未来被全郴州看好。

板块内配套不完备，各种商业业态缺乏，这正是项目商业部分的机会。

项目所处特殊地理位置，成为排他性、唯一性的市场机会，为项目进行独特的商业定位创造了良好条件。

郴州日益发展的文化艺术生活需求将成为项目及商业部分的巨大机会。

4、项目市场威胁分析（Threat）竞争威胁由于板块优势明显，导致大量楼盘聚集爱莲湖周边，区域性供给很大，同质化竞争形成很大威胁。

供应量威胁区域内商业供应量巨大，大量楼盘的底商，还有像第一国际那样的大型商业综合体，人流还未旺盛，商铺的价格早已处于高位。

商业氛围威胁项目所在版块不是传统的商业区，也不是城市规划的未来商业次中心，商业现状欠发达，未来也不是主流，这种态势将严重威胁项目商业的定位与发展。

三、项目定位思考与策略三、项目定位思考与策略1、项目产品定位清吧艺术街衍生定位婚纱电影片场赋予文化内核的定位呈现诺丁山清吧艺术街诺丁山婚纱电影片场产品定位诠释：

以清吧为核心定位和主力业态，兼顾音乐器材、婚纱、婚庆、艺术摄影等相关业态的浪漫艺术综合体浪漫艺术综合体。

清吧是以轻音乐为主、比较安静、没有DISCO或者热舞女郎那种的酒吧。

适合谈天说地、朋友沟通感情、喝喝东西聊聊天。

2、项目文化与格调诠释诺丁山清吧艺术街异域风情PUBLICHOUSESTREET文化诠释：

清吧（PUB）即PUBLICHOUSE的简称，或称英式小餐吧，是流行于英伦三岛的一种酒吧形式。

清吧主要供应各类型酒类，包括瓶装啤酒、烈酒和桶装生啤。

气氛无拘无束，顾客可选择在吧室或餐室进饭，并可玩象棋、掷飞镖等。

人们可以享用林林总总的饮品和小吃。

诺丁山诺丁山诺丁山（NottingHill）是英国伦敦西区地名，靠近海德公园西北角，这是一个世界各地居民混居区域，以一年一度的嘉年华会著称。

同时，诺丁山也是好莱坞著名影星茱莉亚罗伯茨和休格兰特主演的著名爱情电影名。

诺丁山的罕见之处不在于爱情，而在于它虽身处伦敦，却有着异国风情。

诺丁山狂欢节定在每年8月的最后一个周末，为期2天。

头一天是儿童狂欢节，次日为成人狂欢节。

每年至少吸引200万的群众参与活动。

诺丁山嘉年华会始于1964年，是以加勒比地区文化为特点，是伦敦多元文化的重要组成部分，也一直是欧洲最大规模的街头狂欢巡游。

婚纱电影婚纱电影穿着婚纱拍摄3D艺术电影，婚纱电影展现了全新的影视形式概念和内容蕴涵，强调人物性格和视觉风格，通过V影拍摄展示电影作为个人艺术的魅力，以及表达被拍摄者独特的个性。

采用高效影视特技拍摄及制作流程，走纯影视路线、唯美、梦幻。

电影婚纱一般以剧情式的电影拍摄手法，打破了没有情节的、没有变化的独幅模式、写真模式，打破了单一背景、单一表情的陈旧表现，在一个主题的统率下，由多幅图片系统地展现每对新人的情感、情绪、情节的变化的过程。

电影的拍摄手法，一幕幕的场景，道出了一个情节动人的故事市场定位郴州第一条清吧街郴州第一条音乐街郴州第一个婚纱电影实景片场业态细分清吧一层临湖均为各式主题清吧婚纱电影片场分布在二三楼，以爱莲湖、清吧街为外景的拍摄基地艺术写真摄影与婚纱电影基本类似，亦分布在二三楼音乐器材以钢琴、西洋乐器、古典民乐等器材为主艺术培训音乐、舞蹈、书画等艺术类培训四、酒吧发展概况与波特竞争力分析四、酒吧发展概况与波特竞争力分析1、中国酒吧发展概况北京北京三里屯三里屯郴州郴州？

上海上海新天地新天地南京南京19121912diversifiedbarcultural丰富多彩的他城酒吧文化北京泡文化三里屯、后海都是北京最著名的酒吧街，浓郁的酒吧文化带动了周边商业兴旺，来这里的人感受着一种酒吧才具有的独特味道，并为此而着迷。

上海泡情调上海新天地是聚主题餐馆、咖啡酒吧于一体的休闲步行街，每晚都是人潮涌动，大量高尚人群迷恋酒吧情调，在此聚集一起品味时尚。

广州泡消费流连广州酒吧街的消费者层次较高，例如：

华侨新村基本都是时尚青少年及中年成功人士在此聚集，外国人也相对较多。

位于朝阳区三里屯北路东侧，全长260米，占地1648平方米。

酒吧街毗邻79个国家的使、领馆。

三里屯酒吧街经过十几年多的发展，已成为在国内、国际知名度颇高的饮食文化特色街。

酒吧街的时尚“鼻祖”北京北京三里屯三里屯“古典与现代的相容，传统与前卫的碰撞古典与现代的相容，传统与前卫的碰撞”兴起于“非典”时期、以风景秀丽而闻名什刹海又称十刹海，由西海、前海、后海组成是北京城内保留了原有民俗文化的富于老北京特色的传统风景区北京北京什刹海什刹海占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米南里：

怀旧与现代相结合的“购物中心”北里：

石库门里的“商业步行街”“小资接头的地方小资接头的地方”上海上海新天地新天地“上海的上海的“香榭丽舍大道香榭丽舍大道”全长2300米毗邻外国领馆区域,充满异国情调上海上海衡山路衡山路占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米酒吧占40%，餐饮、休闲各占30%“南京的时尚代名词南京的时尚代名词”南京南京191219122、郴州酒吧现状分析随着生活水平的提高，大城市的辐射，郴州的酒吧数量不断增多，目前郴州市酒吧多集中在国庆北路以及北湖公园附近，较有影响的如苏荷、88（乐巢）等，但并没有形成集群效应，也没有诞生特色街道，酒吧分布相对分散，没有形成像发达城市的街区模式，且业态混乱，鱼龙混杂，不成气候。

多以传统演艺吧和DISCOD的管理模式，只着重装修而没有突出客人所需要的东西，缺少内涵、缺少亮点、缺少亲和力，在酒吧内部可供娱乐方式单调，消费者成分复杂，多以18-25岁年轻人居多。

郴州酒吧分布图小结：

酒吧文化在郴州尚未真正成熟，市场期待真正的强者诞生。

以英式清吧为主的休闲型酒吧有着较大的市场缺口。

一般人均GDP达到4000美元，接近5000美元的时候，市民的精神文化消费将会达到最鼎盛时期。

而这个时候，郴州在餐饮、酒吧、茶社等文化消费场所方面“产品的有效提供还略显不够，这是个机会”。

项目定位主题的波特竞争力分析项目定位主题的波特竞争力分析（MichaelPortersFiveForces（MichaelPortersFiveForcesModel）Model）五力分析模型是迈克尔波特（MichaelPorter）于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。

用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。

五力分别是：

供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。

行业内的五种力量一般战略成本领先战略产品差异化战略集中战略进入障碍具备杀价能力以防止潜在者的进入独特的区位优势形成独特卖点（爱莲湖+湘南风情），获得消费者认同，潜在竞争者无法复制和解决这种差异建立核心能力以阻止潜在竞争者的进入湖景+湘南文化+英伦PUB+婚纱电影=强有力的竞争屏障买方侃价能力（消费者谈判能力）具备像大买家出更低价格的能力因为选择范围小而削弱了买家的谈判能力爱莲湖优势无可替代因为没有选择范围而使买家丧失谈判能力供方侃价能力（租售业主）独特的定位和业态划分充分抑制大租售方的侃价能力差异化的产品有效抑制租售方的议价能力租售方没有选择范围而丧失谈判能力替代品（竞争者）的威胁能够利用规模优势抵御竞争者独特主题和区域优势降低了竞争者的威胁特殊的产品和核心能力能够降低竞争者的威胁行业内对手的竞争以主题和规模对抗价格竞争独特优势和品牌忠诚度能使顾客不理睬竞争对手竞争对手无法满足集中差异化的顾客项目定位五力分析项目定位五力分析进入壁垒首先，清吧街（含酒吧街）地理位置、供应面积、铺面开间、层高、停车位置等都要严格要求，不是随便一个楼盘或项目就能满足要求，这些屏障构成了较高的进入壁垒。

其次，清吧街在广告推广、招商与销售、管理运营等方面都更有较高要求。

这又构成了进入的另一壁垒。

更重要的是，先期进入者塑造的品牌个性与消费者忠诚度都给潜在的进入者设置了无形的屏障。

建立核心能力以阻止潜在竞争者的进入湖景+湘南文化+英伦PUB+婚纱电影=强有力的竞争屏障消费者议价能力从某种意义上来说，项目定位的清吧街属于卖方市场，消费者因为选择范围小而削弱了谈判能力，而项目所在的板块优势更加增强了自身优势，削弱了消费者议价能力。

租售者议价能力独特的定位（清吧街+婚纱电影片场）和业态划分充分抑制租售方的侃价能力差异化的产品有效抑制租售方的议价能力五、项目规划五、项目规划1、整体规划建议湖光山色诺丁山清吧艺术街，是一个具有浓厚艺术气质和浪漫气息的文化活动中心。

所以，在整体规划上，要围绕艺术和浪漫做文章，充分利用外部和内部资源，打造郴州独一无二的英伦风范清吧艺术街区。

整体布局艺术街总面积9000多平米，由三栋临湖临街门面组成，商铺的面积从46-300平米不等。

业态规划：

一楼全部做酒吧，其中，含一个超过300平米的旗舰店，由郴州娱乐演艺界资深人士“智哥”投资经验。

二楼、三楼：

婚纱电影拍摄片场、艺术摄影拍摄片场、音乐器材销售、艺术培训等。

2、空间布局及商业氛围营造香雪大道沿线绿化带去掉，只保留市政绿化，以便增加商业氛围，利于环境营造。

西北边的主入口广场进行商业改造，去掉一些复杂的造型和阻碍人流的建筑小品。

建设带有浓烈英伦风格的街区标志建筑，具体形式需专门设计。

街区氛围营造：

街景雕塑可以借鉴伦敦创意雕塑作品来营造；景观小品大胆使用创意作品，突出街区文化与艺术气质，可以将