物业管理的成本管理.ppt

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物业管理的成本管理第一节第一节物业管理成本物业管理成本一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本成本的含义成本的含义一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。

活劳动的耗费。

一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；移价值等；二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。

及福利等。

物业管理生产费用：

指一定时期内物业管理企业发物业管理生产费用：

指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。

生的、用货币额表现的生产费用。

物业管理成本：

是指物业管理企业为特定物业提供物业管理成本：

是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。

物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。

物业管理企业的营业成本：

指一定时期内，物业管理物业管理企业的营业成本：

指一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。

企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。

物业管理企业的经营管理费用：

是指物业管理企业物业管理企业的经营管理费用：

是指物业管理企业行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。

费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。

综上所述：

物业管理企业的成本，就是指企业在从事物综上所述：

物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

服务等过程中发生的各项支出。

二、物业服务费的测算编制二、物业服务费的测算编制

（一）物业服务费测算编制的原则

（一）物业服务费测算编制的原则11、合法性原则。

计入定价成本的费用应当符合、合法性原则。

计入定价成本的费用应当符合中华中华人民共和国会计法人民共和国会计法等有关法律、行政法规和财务会计制等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。

度的规定。

22、合理性原则。

影响定价成本各项费用的主要技术、合理性原则。

影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。

经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。

33、相关性原则。

计入物业服务定价成本的费用，需为、相关性原则。

计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。

与物业服务直接相关或间接相关的费用。

44、权责发生制原则。

本期成本应负担的费用，不论款、权责发生制原则。

本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。

的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。

（二）物业服务费用酬金制与包干制

（二）物业服务费用酬金制与包干制11、物业服务费用酬金制、物业服务费用酬金制物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

业主享有或者承担。

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。

在物业管理服数，计提基数比例通过物业服务合同约定。

在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。

其他收应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。

其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。

理项目机构列支的其他经营收入等。

酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。

对业以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。

对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。

酬金制条件下物业管理企业避收支不平衡的经营风险。

酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

22、物业服务费用包干制、物业服务费用包干制物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

享有或者承担的物业服务计费方式。

在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。

物业管理企业应人，自主经营、自负盈亏、风险自担。

物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。

并不断改进。

以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。

既保障业主利益又促进企业发展。

33、酬金制和包干制的财务特征、酬金制和包干制的财务特征（11）财务主体）财务主体在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。

在包干制下，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。

在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

（22）收入）收入采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。

业服务费。

（33）成本费用）成本费用11）物业管理企业固定成本的比例较高）物业管理企业固定成本的比例较高22）人工成本占总成本的比例较高）人工成本占总成本的比例较高33）物业管理企业成本费用的可预测性较强）物业管理企业成本费用的可预测性较强（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素11、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

22、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

33、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。

这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。

44、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。

管理企业得以可持续发展。

三、物业服务费成本（支出）构成三、物业服务费成本（支出）构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（22）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（33）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用；（44）物业管理区域绿化养护费用；）物业管理区域绿化养护费用；（55）物业管理区域秩序维护费用；）物业管理区域秩序维护费用；（66）办公费用；）办公费用；（77）物业管理企业固定资产折旧；）物业管理企业固定资产折旧；（88）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（99）经业主同意的其他费用）经业主同意的其他费用（10）（10）税金税金（11）（11）合理利润合理利润四、物业服务费编制的依据四、物业服务费编制的依据11、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。

率形式）和可收费的管理面积。

22、支出的编制依据包括：

、支出的编制依据包括：

（11）管理计划及实施计划所需物业服务成本。

管理计划）管理计划及实施计划所需物业服务成本。

管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。

在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成计划等。

在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。

本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。

（22）物业正常维修和养护计划。

可比照以往每年实际发）物业正常维修和养护计划。

可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。

生的或参考其它同类物业的物业服务成本。