物业管理法律法规.ppt

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物业服务概论物业服务概论主讲人主讲人张太潇张太潇济宁市金盾物业职业培训学校济宁市金盾物业职业培训学校校长校长山东蓝盾物业服务有限公司山东蓝盾物业服务有限公司总经理总经理个人简历赵明，本科学历，高级讲师，国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人、国家首批注册物业管理师、济南市物业管理评标委员会专家、济南市物业管理协会法律专业委员会副主任委员、国家注册物业管理师考前辅导教师。

著作：

1、房地产概论（主编）中国劳动出版社2001年；2、物业管理概论（副主编）北京大学出版社2009年；3、物业管理实务（副主编）北京大学出版社2009年；第一部分我国物业管理的发展历程及存在的主要问题一、物业管理的含义及服务内容

（一）物业管理的含义物业管理条例明确规定：

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

（二）物业管理公共服务的内容1、房屋共用部位的维修、养护与管理；2、房屋共有设施设备的维修、养护与管理；3、物业管理区域内共有设施设备的维修、养护与管理；4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；5、物业区域内秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；6、物业装饰装修管理服务；7、物业档案资料的管理；8、物业维修、更新、改造费用的账务管理。

公共服务的特点：

服务的公共性；服务内容须写入物业服务合同。

二、我国物业管理的发展历程及其存在的主要问题

（一）我国物业管理的发展历程物业管理产生于19世纪60年代的英国，20世纪60年代传入香港，20世纪80年代初传入深圳。

物业管理在我国的发展经历了三个阶段：

第一阶段，物业管理的萌芽阶段（1981年-1993年）1981年3月10日，成立了我国内地第一家物业公司-深圳市物业管理公司。

这对我国当时普遍推行的房地产管理体制形成了很大的冲击，物业管理逐步从南到北推进。

物业管理产生的原因：

一是商品住宅的出现，即市场推动；二是业主的需求。

这一阶段的特点：

企业数量少，发展缓慢。

第二阶段：

物业管理高速发展阶段（1994年-2002年）物业管理高速发展的原因：

一是住房制度改革，不少房管所转制为物业公司；二是机关、企事业单位后勤管理体制改革，原先的后勤集团转制为物业公司。

第三阶段，物业管理规范发展阶段（2003年至今）规范发展的标志：

1、2003年6月，国务院颁布物业管理条例（2007年修改）;2、2007年3月，十届全国人民代表大会第五次会议通过中华人民共和国物权法。

特点：

国家通过层次更高、操作性更强的立法，推动物业管理行业的规范发展。

三、物业管理行业存在的主要问题1、有关制度尚未落实；2、部分物业服务企业法律意识、合同意识、责任意识不强；3、物业管理的责任边界不清；4、部分物业服务企业服务理念不强；5、物业服务队伍参差不齐；6、行业自律机制不健全，部分企业缺乏自律意识。

四、物业管理的发展趋势

（一）从宏观方面讲，继续依靠立法、行政力量推动行业发展1、加强立法，创造一个公平、清晰的法制环境；2、推动政府机关、企事业单位后勤改革，实行后勤管理社会化；3、政府依法监管，创造一个有序、净化的市场环境。

（二）从企业自身来看，主要依靠专业化、规范化推动行业发展，搞好企业自身建设，打造企业核心产品，提高企业竞争力；自觉依法办事，规范管理，强化服务意识，重视服务质量，创立行业品牌或民族品牌。

第二部分物业管理相关法律法规一、我国的法律法规体系与效力

（一）我国的法律法规体系（广义的体系）1、法律。

法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定，包括宪法、基本法律和其他法律；2、法规。

法规包括行政法规和地方法规。

行政法规由国务院颁布实施；地方法规由省、自治区、直辖市及其较大城市的人民代表大会及其常务委员制定和颁布；3、规章。

规章包括部门规章和地方规章。

部门规章由国务院各部委制定和颁布实施；地方规章由省、自治区、直辖市及较大城市的人民政府制定和颁布实施。

（二）法律法规的效力法律效力最高；行政法规的效力高于地方法规、规章；地方法规的效力高于本级和下级地方规章；省、自治区、直辖市人民政府的规章效力高于本行政区内较大城市人民政府制定的政府规章；部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，不存在上位法和下位法的关系。

二、中华人民共和国物权法-建筑物区分所有权2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物权法,该法已于2007年10月1日起正式实施。

物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，是物业管理条例颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律。

（一）建筑物区分所有权的概念1、建筑物区分所有权的产生条件多个业主共同拥有一栋建筑物。

2、建筑物区分所有权的构成：

（1）业主对专有部分的所有权；

（2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；（3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

（二）专有部分的所有权1、专有权的界定：

专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释指出：

专有部分应具备三个条件：

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

理论界有四种观点：

中心说、空间说、最后粉刷层说、中心和最后粉刷层说。

2、业主行使专有权的权利业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

3、业主行使专有权的义务

（1）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。

（2）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（3）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

问题1：

一套房屋能否划分为多个专有部分？

案例：

张某和李某婚后生有1子，共有1套3室1厅1卫的房屋。

后因感情不和，妻子李某向法院起诉离婚。

要求与孩子共同生活，张某支付孩子生活费，并与张某共同分割房屋财产。

一审法院判决：

张某每月支付200元生活费至孩子18岁；3室中的2室归李某所有，另1室归张某所有，厅和卫生间共有。

张某不服，向二审法院上诉。

二审法院改判为：

房屋归李某所有，补偿张某25万。

问题2：

露台是否业主的专有部分？

露台要成为业主的专有部分必须具备3个条件：

1、符合规划，即规划部门批准的规划文件、施工图中有露台；2、构造上专属于特定房屋；3、买卖合同约定该露台属于特定业主所有。

（三）共有部分的共有权1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。

物权法第七十三条规定：

“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

”需要注意的是，绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

物业管理用房归业主所有，3、建筑区划内车位、车库的所有权归属物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：

（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

案例：

某小区业主李某、张某、王某同住某小区某栋临街楼的三层，彼此相邻，该楼的一二层被建设银行某分理处购买。

2007年11月6日，分理处与上述3人签订合同，约定分理处利用3人的外墙面悬挂建设银行的招牌，每年支付租金5万元。

2007年12月，建设银行悬挂招牌，并于2008年1月1日支付其5万元。

小区业主委员会知道此事后，要求3人将租金全部上交业主委员会。

双方各执一词，不能达成一致，业主委员会将3人告上法庭。

（四）共有部分的共同管理权1、关于业主共同决定事项的范围物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。

2、关于业主共同决定事项的表决规则物权法第七十六条第一款规定：

（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

3、业主大会和业主委员会的决定效力物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；但需具备三个条件：

必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的；必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的；必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。

上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。

4、业主大会和业主委员会的处置权物权法第八十三条第二款作了规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

”三、山东省物业管理条例山东省物业管理条例于2009年元月8日经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2009年5月1日起实施。

条例共10章101条。

（一）明确了物业主管部门和地方人民政府在物业管理中的职责1、物业主管部门的职责（第五条）

（1）备案管理。

如物业管理区域的划分登记、前期物业管理招标、物业服务合同（含前期物业服务合同）、临时管理规约、业主委员会备案；

（2）物业服务企业的监督管理。

如资质管理、人员资格管理、物业服务质量考核、会同有关部门进行投诉处理（3）维修资金和质量保修金的监管；（4）行业协会的监管；（5）会同物价部门制定住宅物业的基准价和浮动幅度。

2、办事处、乡（镇）人民政府在物业管理中的职责（第六条）

（1）办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷（3项职责）。

（2）居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作（2项职责）。

（二）物业服务用房的配置标准及权属（第十二条）1、建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；2、具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

3、业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

4、物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

（三）明确了小区配套设施的投资渠道和权属1、归政府所有的权属住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务