物业管理(第一章).ppt

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realestate/realpropertyrealestate/realpropertyrealpropertyrealproperty以土地及土地上的建筑物形以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。

式存在的不动产。

第一章第一章物业管理概述物业管理概述第一节第一节物业的涵义与特点物业的涵义与特点一、物业的涵义一、物业的涵义1.1.物业物业物业可大可小，一个单元住宅可物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一物以是物业，一座大厦也可以作为一物业；业；同一建筑物还可以按权属的不同同一建筑物还可以按权属的不同分割为若干物业；分割为若干物业；办公楼宇、商业大厦、酒店、厂办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。

房仓库也可被称为物业。

2.2.业主业主指物业的所有权人，包括物业内和指物业的所有权人，包括物业内和相关设施的所有权。

相关设施的所有权。

依法享有物业所有权的各项权益，包括由依法享有物业所有权的各项权益，包括由所有权派生的各项权益。

所有权派生的各项权益。

基本权利基本权利：

在我国，业主拥有的物业权力通常有在我国，业主拥有的物业权力通常有两种两种形态形态：

业主独自拥有的物业；业主独自拥有的物业；业主与同幢或同区域的其他业主共同拥有、业主与同幢或同区域的其他业主共同拥有、使用的物业，即公共部位。

使用的物业，即公共部位。

一是对物业的自用部位依法享有占有、使用、一是对物业的自用部位依法享有占有、使用、收益、处分权；收益、处分权；二是依法享有使用、收益物业公共部位、公二是依法享有使用、收益物业公共部位、公用设备、公用设施和公用场所的权利；用设备、公用设施和公用场所的权利；三是拥有对公有物业使用、管理重大决策的三是拥有对公有物业使用、管理重大决策的表决权；表决权；四是对物业服务企业的服务有监督、咨询、四是对物业服务企业的服务有监督、咨询、建议、投诉的权利。

建议、投诉的权利。

业主的权利业主的权利遵守有关法律、法规、政策的规定，遵守有关法律、法规、政策的规定，遵守业主公约和物业服务委托合同的各项遵守业主公约和物业服务委托合同的各项条款，服从业主（代表）大会及业主管理条款，服从业主（代表）大会及业主管理委员会的各项决议、决定，支持及配合物委员会的各项决议、决定，支持及配合物业服务企业开展物业管理活动。

业服务企业开展物业管理活动。

业主的义务业主的义务物业管理条例物业管理条例二、物业的特点二、物业的特点1.1.使用的长期性使用的长期性2.2.建设周期性长、投资量大建设周期性长、投资量大3.3.位置的固定性位置的固定性4.4.价值上的保值性和增值性价值上的保值性和增值性5.5.形式上的多样性形式上的多样性6.6.受政策影响大受政策影响大第二节第二节物业管理概述物业管理概述一、物业管理的含义一、物业管理的含义1.1.广义的物业管理广义的物业管理泛指一切有关房地产的发展、泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务。

租赁、销售及售租后的服务。

2.2.狭义的物业管理狭义的物业管理指有关房地产及其辅助设备、指有关房地产及其辅助设备、设施售租后的服务。

设施售租后的服务。

物业管理经营人物业管理经营人物业管理的服务对象物业管理的服务对象物业管理的对象物业管理的对象物业服务合同物业服务合同物业管理条例物业管理条例（20032003年年66月月88日颁布）日颁布）第二条第二条本条例所称本条例所称物业管理物业管理，是指业主通过，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理物业管理（propertymanagementpropertymanagement）是指物业服务企业的经营人接受物业所是指物业服务企业的经营人接受物业所有人的委托，依照物业服务合同和契约行使有人的委托，依照物业服务合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全范围技术，以经济手段对物业实施多功能全范围的统一管理，的统一管理，并为物业所有人和使用人提供并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。

价值和经济价值。

物业管理将分散的社会分工汇物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理。

集起来统一管理。

二、物业管理的特点二、物业管理的特点11、社会化、社会化22、专业化、专业化专业的人员；专业的人员；专门的组织机构；专门的组织机构；专门的管理工具和设备；专门的管理工具和设备；科学规范的管理措施与工作程序；科学规范的管理措施与工作程序；专业化的管理。

专业化的管理。

通过市场竞争进行双向选择，通过市场竞争进行双向选择，通过商品经营实现有偿服务。

通过商品经营实现有偿服务。

33、市场化、市场化物业管理最主要的特点物业管理最主要的特点采用科学方法开展物业管理经营采用科学方法开展物业管理经营活动。

活动。

44、科学化经营、科学化经营三、物业管理的性质三、物业管理的性质11、服务性、服务性为物业产权人和使用人提供优质高为物业产权人和使用人提供优质高效的服务，是物业管理最本质的特征。

效的服务，是物业管理最本质的特征。

22、经营性、经营性物业管理的每项业务、每项服务物业管理的每项业务、每项服务都是有偿的，以盈利为目的的。

都是有偿的，以盈利为目的的。

物业管理物业管理属于服务业属于服务业33、专业性、专业性三层涵义：

专门的组织机构；专三层涵义：

专门的组织机构；专门人员；专门的管理工具和设备。

门人员；专门的管理工具和设备。

44、受聘、受托性、受聘、受托性开发商或业主团体以合同或协议开发商或业主团体以合同或协议的方式聘用或委托专业物业服务公司的方式聘用或委托专业物业服务公司对物业实施管理。

对物业实施管理。

55、统一性和综合性、统一性和综合性产权多元化、物业设备设施的复产权多元化、物业设备设施的复杂化决定了必须开展统一的和综合的杂化决定了必须开展统一的和综合的物业管理。

物业管理。

66、规范性、规范性物业服务企业的成立、项目的承物业服务企业的成立、项目的承接、经营活动的开展以及必须依照国接、经营活动的开展以及必须依照国家的有关法律法规和合法程序进行。

家的有关法律法规和合法程序进行。

77、中介性、中介性通过与社会联系，寻求社会的支通过与社会联系，寻求社会的支持、服务与交换，提供尽善尽美的服持、服务与交换，提供尽善尽美的服务。

务。

三、物业管理的原则三、物业管理的原则1.1.业主自主管理与专业管理相结合的业主自主管理与专业管理相结合的原则原则专职物业管理人员与业主共同参专职物业管理人员与业主共同参与物业管理活动的方式。

其中，与物业管理活动的方式。

其中，业主业主在物业管理中应处于主导地位。

在物业管理中应处于主导地位。

2.2.社会化管理、企业化经营的原则社会化管理、企业化经营的原则由物业公司对物业统一实行专业由物业公司对物业统一实行专业化管理，以提高城市管理水平，充分化管理，以提高城市管理水平，充分发挥各类物业的综合效益和整体功能。

发挥各类物业的综合效益和整体功能。

与此同时，物业管理企业是一种与此同时，物业管理企业是一种自主经营、自负盈亏、自我约束、自自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。

我发展的经济实体。

3.3.统一经营、综合管理的原则统一经营、综合管理的原则只只有有通通过过统统一一、综综合合的的管管理理，才才能能充充分分发发挥挥物物业业的的功功能能作作用用。

此此外外，需需要要物物业业管管理理公公司司实实行行统统一一、全全方方位位、对对层层次次的的管管理理服服务务，以以满满足足业业主主多多样样化、高标准的需求。

化、高标准的需求。

4.4.合理竞争的原则合理竞争的原则建立物业管理市场，引入竞争建立物业管理市场，引入竞争机制，实行招投标制度，业主和物机制，实行招投标制度，业主和物业公司之间进行双向选择。

业公司之间进行双向选择。

四、物业管理的内容四、物业管理的内容1.1.基本业务基本业务日常养护日常养护安全保卫管理安全保卫管理清洁绿化管理清洁绿化管理消防管理消防管理车辆道路管理车辆道路管理收费管理收费管理档案管理档案管理2.2.多种经营多种经营利用自身技能、技术优势，成立专业利用自身技能、技术优势，成立专业服务机构，如服务机构，如清洁服务机构、绿化服务清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等机构、机电管理机构等；利用所服务楼宇及业主资源，开展社利用所服务楼宇及业主资源，开展社区经营活动，如房屋租赁业务、室内装区经营活动，如房屋租赁业务、室内装潢、旅行安排等。

潢、旅行安排等。

3.3.特约服务特约服务接受业主的委托，提供接受业主的委托，提供有针对性的有偿服务。

有针对性的有偿服务。

4.4.便民服务（社区服务）便民服务（社区服务）商业网点商业网点文体娱乐文体娱乐教育卫生教育卫生交通网点交通网点.五、物业管理的类型五、物业管理的类型1.1.按管理主体分类按管理主体分类以以区区、街街道道办办事事处处为为主主体体成成立立的的物物业业服服务务企业实施的管理企业实施的管理以以房房地地产产管管理理部部门门为为主主体体，由由下下属属的的房房管管所成立物业服务企业进行的管理所成立物业服务企业进行的管理物业产权拥有单位为主体实施的管理物业产权拥有单位为主体实施的管理物业产权拥有单位为主体实施的管理物业产权拥有单位为主体实施的管理2.2.按业务委托情况分类按业务委托情况分类委托服务型物业管理委托服务型物业管理租赁经营型物业管理租赁经营型物业管理3.3.按管理重点分类按管理重点分类管理型管理型服务型服务型经营型经营型4.4.按经营形态的不同分类按经营形态的不同分类管理型管理型实务型实务型半管理半实务型半管理半实务型5.5.按接管楼盘的财务渠道分类按接管楼盘的财务渠道分类包干型包干型费用加成型费用加成型第三节第三节物业管理基本环节物业管理基本环节一、物业管理的策划阶段一、物业管理的策划阶段物业管理的早期介入物业管理的早期介入制定物业管理方案制定物业管理方案选聘或制定物业服务企业选聘或制定物业服务企业能减少使用中的后遗症能减少使用中的后遗症物业管理早期介入的物业管理早期介入的必要性必要性全面了解所管物业全面了解所管物业为后期管理做好准备为后期管理做好准备物业管理早期介入实例物业管理早期介入实例物业管理条例物业管理条例第三章第三章建设部建设部20042004年年99月月66日日前期物业服务合同（示范文本）前期物业服务合同（示范文本）二、物业管理的前期准备阶段二、物业管理的前期准备阶段物业服务企业内部机构的设置和拟物业服务企业内部机构的设置和拟定人员编制定人员编制人员的选聘和培训人员的选聘和培训规章制度的制定规章制度的制定物业租售的介入物业租售的介入三、物业管理的启动阶段三、物业管理的启动阶段物业的接管验收物业的接管验收用户入住用户入住产权备案和档案资料的建立产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会首次业主大会的召开和业主委员会的成立的成立物业的竣工验收物业的竣工验收由由建筑商向开发商办理建筑商向开发商办理交付手续，交付手续，须经开发商或专门组织的验收委员会须经开发商或专门组织的验收委员会对竣工对象进行查验，认为工程合格对竣工对象进行查验，认为工程合格后办理交付手续。

后办理交付手续。

物业的接管验收物业的接管验收物业服务企业接受物业管理委托物业服务企业接受物业管理委托后，对指定物业根据建设单位的提请，后，对指定物业根据建设单位的提请，进行以主体结构安全和满足使用的再进行以主体结构安全和满足使用的再验收，同时接受图纸、说明书移交，验收，同时接受图纸、说明书移交，从