深圳市商业市场深度调研报告(上).ppt

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深圳市商业市场深度调研报告（上）目录深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况1深圳各商圈重点项目的调研分析2深圳商业市场发展总结3深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况1266.3,81%63万m2,19%2003年2006年2012年2004年：

万象城2004年：

金光华2006年：

CocoPark2003年前，百货、大型超市是商业主导力量天虹百货2007年：

海岸城2008年：

益田假日广场2010年：

KKMall海雅缤纷城皇庭IAMall非购物中心规模（万m2）深圳商业已由百货时代过度到购物中心时代购物中心规模（万m2）176,94%11万m2,6%378.66%198万m2,34%茂业百货岁宝百货华润万家新一佳深圳集中式商业形态演变过程区域现有存量未来五年供应量共计增长率福田140107.8247.877%南山1237419760%龙岗75120195160%罗湖1474719432%宝安中心区57101158177%龙华坂田263965150%盐田101525150%深圳577504108187%深圳市各区域集中式商业面积变化（单位：

万m2）6003000深圳集中式商业存量、5年后总量（万m2）120090010812018年增加87%577现有存量（2013年）未来5年，深圳1万平米以上集中商业供应量将达1080万平米，城市商业格局将发生彻底改变中信城市广场金光华广场万象城花园城购物公园海岸城中心城深国投广场京基百纳广场保利文化广场益田假日广场大利名城万象城二期喜荟城KKMALL卓越InTown欢乐海岸曲水街欢乐海岸中航城宝能太古城皇庭广场东海国际中心笋岗一清水河改造太子湾片区改造深业黄贝岭益田木龙头华润湖贝新天地华润大冲改造金地大百汇京基下沙项目华润总部科技生态园来福士广场新海上世界水湾1979丰隆中心盐田万科广场深圳大型购物中心总体供应情况宝安中心（未来510年）商业50万前海中心（未来520年）超级商业中心90万南山商业文化中心商圈华侨城红树湾商圈蛇口商圈（未来520年）新海上世界、太子湾后海金融区（未来510年）商业面积120万福田CBD中心区商圈深南大道中商圈罗湖金三角商圈深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域资料来源：

中国商业地产蓝皮书（2011-2012）深业黄贝岭项目益田木头龙项目华润湖贝新天地笋岗清水河片区改造佳兆业丰隆中心中航城金地大百汇皇庭广场京基下沙项目欢乐海岸东海国际中心华润大冲村改造生态科技园华润总部宝能太古城水湾1979新海上世界太子湾片区改造来福士广场深圳大型购物中心未来供应项目及分布区域南山商圈华强北东门人民南在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈南山商业文化中心区商圈，深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征20世纪80年代90年代初特区成立后，城市建设的迅猛发展以及深港交流的扩大，初级商圈开始形成。

到1992年，在人民南和老东门，现代商圈雏型初现。

这一时期的商圈层次较低，辐射范围很有限，也仅能够满足区域内的一般消费，为社区型商圈。

20世纪90年代中后期1992开始，深圳商圈的基本格局开始逐步形成，市级商圈有人民南、东门、华强北，区域商圈有南头、宝城等，而社区商圈则较多，商圈已基本可以满足深圳作为大都市的商业需求。

在城市发展的西移过程中，罗湖的商业地位有所弱化，但东门商圈作为深圳最大的商业中心，地位逐渐巩固，福田华强北和南山商圈日益崛起并迅猛发展，有形成特区内商圈的三足鼎立之势。

20世纪90年代末至21世纪初期1999年随着滨海大道的正式开通，南山被彻底激活。

在南山的核心版块南山商业文化中心区更将国际商圈运营的各项指标淋漓尽致的加以展现。

南山商业文化中心商圈是目前深圳各商圈里面惟一通过国际招标的方式进行规划设计的国际滨海主题文化商圈，也是目前乃至将来惟一能代表深圳滨海城市特色的大型国际化商圈。

从商圈辐射范围、商圈人流汇聚能力、商圈持续运营能力、商圈的消费容量及商圈的品牌张力等层面考察，依托南山强大的产业优势、区位优势、规划优势、资源整合优势，南山商业文化中心商圈的核心商圈地位是目前深圳各大商圈无法相提并论的。

第三次扩张？

深圳商圈发展轨迹及趋势福田中心区罗湖人民南、东门、蔡屋围+华强北宝安中心区区域中心南山片区商业副中心盐田片区龙华坂田片区商业中心商业副中心区域中心深圳商业格局也由单中心城市，转变为一主中心、多副中心商业中心：

罗湖金三角华强北片区商业副中心：

福田中心区、南山片区区域中心：

龙岗中心城、宝安中心区其它：

龙华坂田、盐田片区龙岗中心区深圳各商圈重点项目的调研分析2编号项目名称商业体量（万M2）1振业星海广场3.42欢乐颂3.53信和购物广场3.54茂业百货55天利名城6.56保利文化广场157花园城78欧洲城109海岸城1210京基百纳广场1211欢乐海岸一期1312益田假日广场13.6编号项目名称商业体量（万平米）1宝能太古城112卓越中心大道1.83田厦金牛广场1.64天利中央广场3.65海上世界二期106华润大冲187欢乐海岸二期13.58来福士广场109香江日航广场110深大站综合体0.8311万科南苑新村改造项目3.4南山区：

未来1万平米以上商业总量达197万，增长率为60%1项目概况物业类型购物中心发展商招商地产建筑形态纯商业楼地理位置深圳市南山区南海大道与东滨路交汇处周边交通329.79.248.328.204.105.2107770路开业时间2006建筑指标总建筑面积70000商业建筑面积70000经营情况整体市场定位一站式购物中心档次定位中高档消费者定位片区居民，白领阶层,中高档消费经营方式只租不售租赁价格（元/月）出租率99%主要商业项目分析花园城购物中心楼层层面积（）业态/业种商户数量品牌列举L11.8万超市/家居生活/服饰/餐饮28沃尔玛、紫荆城、麦当劳、星巴克、自然派、美珍香、太兴餐厅、贡茶、面包新语、味千拉面、许留山、喜乳酪、哈根达斯、优衣酷、路易至尊、EP雅莹、诗篇、THATSALL、渔牌、哥弟、阿玛诗、HUI、安瑞井、三叶草、奥柔拉、戴唯思、7度、时间廊、周大福、VVA、香水综合柜、玫瑰人生、深蓝彩、AER、博昇攀岩、易天、APPLESHOP主要商业项目分析花园城购物中心楼层层面积（）业态/业种商户数量品牌列举L21.8万超市、服装、美容保健、餐饮、童趣31沃尔玛、紫荆城、LILY、纳薇、热风、VEROMODA、LNLY、JACKJONES、奕多、圣伽步、雅士、仙踪林、面点王、曼谷银、瑞兰、百顺、银百合、HELLOKITTY、铁洛尼、琅艺彩陶、世宇乐园、本色棉、哈尼宝贝、棒棒糖乐园、移客数码、爱动在线、迪卡侬L31.8万服装、休闲娱乐、餐饮27钰花溪、禾绿回转寿司、一只鼎、安莉芳、立美力、左转90度、堡狮龙、佐丹奴、斐乐、耐克、ADIDAS、SELECTED、UCLA、COLUMBIA、快乐玛丽、阿迪包、谭木匠、ODMN、好孩子、拉比、安奈儿、小猪班纳、调皮兔、小手大艺、康维他、全棉时代、三星体验店、迪卡侬主要商业项目分析花园城购物中心楼层层面积（）业态/业种商户数量品牌列举L41.8万餐饮、休闲娱乐、教育培训18胜记酒家、龙抄手、滋味涮、居食屋和民、汉拿山、VICTORYRESTAURAN、芊手美甲、沃力生、宝明堂、乐扣乐扣、斗室、生活形态、名仕阁、奥特、美联英语、天生赢家、金宝贝、洲立影城整体业态比例餐饮：

17%，零售：

70%，休闲娱乐：

11%，配套：

2%主力店面积（）沃乐玛：

13800M2紫荆城：

6598M2洲立影城：

3380M2迪卡侬：

2559M2胜记酒家：

2846M2顺电：

799M2（面积为实际使用面积）主要商业项目分析花园城购物中心项目经营特色项目经营特色u花园城主力店占比大，达到66.43%，且分布比较分散，降低了市场风险，有利于商业布局，带动人流向不同和方向流动；u花园城中心定位主要是满足区域性的家庭消费需求，所以目的性消费较强的零售业态较多；u南海大道上设置天桥，直接将马路对面人流引导至项目二楼，项目车行出入口在两侧尽端和中端人流较少处，实现人车分流；u项目主入口处设置广场，集聚人气，主动线清晰，多扶梯设计避免死角和尽头路，多组垂直电梯设计连接车库和商业u景观布景和美陈设计很有特色，攀岩项目在深圳购物中心首屈一指；u内部中庭通透，活动展带动氛围强。

主要商业项目分析花园城购物中心项目概况物业类型购物中心发展商宝能集团建筑形态商业裙楼地理位置深圳市南山区中心路2233号（蛇口线海月站A/B出口）周边交通B700路B737路B802路B817路开业时间2012.12.7建筑指标总建筑面积110000商业建筑面积110000经营情况整体市场定位中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地档次定位中高档为主消费者定位高消费群体经营方式只租不售租赁价格（元/月）出租率99%主要商业项目分析宝能ALLCITY楼层层面积（）业态/业种商户数量品牌列举B22.6万电影院，零售、餐饮、配套43必胜客、麦当劳、鲜芋仙、尚时表行、屈臣氏、珍味屋日本料理、热风、ONLY、JackJones、BELLE、Joy&peace、Beta、NIKIJODI、RiverStone、Gemeli、HeyYo喜乳酪、W-BOX、PresidentOptical、FANCYCOFFEE、MREASY乳果在一起、STACCATC、ZUBEN、BVCBENTYCOLLECTION、CAT、hushpuppies、满记甜品、Lapargay、珍石轩、XXEZZ、MILLES、Bellvilles、GRACE、哥伦布、CROCS、面包新语、金燕庄、阿迪达斯、NIKE、E-PLAZA、谭木匠、Moshair、NATURESBOUNTY、庄和颜、HBC华谊兄弟影院、STARBUCKS、MarkFairwhale、AMATEUR、FILA、SKINJAM、MAYQUEEN、CRAZY、HOLIDAYMILAN、Miidii、喜加美、自然醒、TTOMA、大卡司弹丸滋地、招财猫、指典艺术、成衣修改室、国旅新景界、菜活、CHICZONE、贡茶、面点王、辣尚瘾、大家乐、上本台湾刷刷锅、Omynails美甲、元熙、八马茶业、康美人生、上喜茶舍、麦当劳甜品店、华润堂、KINGBERRY、康恩都乐、老友会休闲面馆、SwisswinVictorinox、Doctor、KFC、圣安娜饼屋、aixcoffeeB12.6万精品超市、零售、餐饮28华润万家城市超市V+、足友、福奈特、极草、兄弟高登、香港金韩、海王星辰、J&M、LCN美甲、手技王、完美美容、ANNJEMA、洛克室、HOLA特利和乐家居馆、Holpe+、SPIN、喜年奉茶、联通、联想、好家庭、Plus+、OTT奥特、奥佳华、黄记煌、SPRCOFFEE、朗文少儿英语、自然派、上善回转寿司、拿渡麻辣火锅、禾绿回转寿司、海平面、味珑、大福、艾薯、番番拉面主要商业项目分析宝能ALLCITY楼层层面积（）业态/业种商户数量品牌列举L12.6服饰、餐饮35无印良品、优衣库、H&M、FIVEPLUS（5+）、Selected、Trendiano、Ochirly、COSTA、GAP、文蔻琥珀、MONKI、VEROMODA、PedrodelHierro、J.Lindeberg、OSIFO、MYLOVES、Apple、BALU、Lepoux、Masfer.SU、SPRINGFIELD、DABOLUNDE、Pacificcoffee、Flavor、gaga鲜语、LIONLORD、Bijoli、DGVI、GoldenPoint、Lizzy、LUMI、MAPLEAROMA、OS、MEPHISTO、MOISELLEL22.6万服饰、餐饮、配套服务、36优衣库、H&M、Modifier、WestLink、Candies、Bench/body、吉祥绿、工商银行、GAP、MOTHERCARE、安娜花园、浅花涧雅趣火锅、Annakiki、emainc、Do