欧云臻附加成功案例-长沙威尼斯城市商业广场招商操作实录.ppt

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长沙威尼斯城市商业广场招商实录一、我们取得的成绩截至到08年7月底：

已完成招商铺位46间招商面积7135.89招商率达到71.74%成功引进餐饮、家居、配套等商家26户已正式营业18家。

1.招商成绩招商成绩2.商家分布商家分布3.商家剪影商家剪影二、我们面对的市场长沙社区商铺的售价一般在4000元-8000元/之间，售价低于纯商业项目的价格，同时由于其拥有稳定的社区客户和需求，又使得它的投资风险较其他类型商铺投资小得多，与纯商业地产和写字楼投资热潮相比，社区商铺的投资正逐渐成为长沙投资者的新宠。

据调查，长沙目前投资社区商铺的80以上是该社区买房后购买商铺者，多为购买后出租给他人经营获取租金，少部分自购经营。

社区开发初期商铺售价较底，投资者购买后租赁给他人经营赚取租金，社区成熟、门面经营状况较好后转租或转售他人获取高额转让费。

社区商铺经营者的经营业态多为社区生活配套服务，包括美容、餐饮、休闲娱乐、生活超市、小五金、医疗保健、服装鞋帽、花店水果、银行等，各种业态在不同的社区分布的比列不一，营业面积从30-500不等，租金一般在30100元/月，租金达40元/月以上的社区商铺经营状况较好。

1.市场租售特点市场租售特点社区商铺建成年份百分比示意图社区商铺开发体量百分比示意图2.年份及体量分布年份及体量分布社区商铺经营门面面积百分比示意图社区商铺价百分比示意图（x元/）社区商铺租金百分比示意图（x元/月）3.面积、租金、售价面积、租金、售价4.星沙市场环境星沙市场环境4.14.1商圈分布商圈分布商圈规划：

以北商圈规划：

以北到潇湘路，南至凉塘到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东路，西至天华路，东至东二线地区为核心，至东二线地区为核心，是政府重点发展的区是政府重点发展的区域新商圈之一，设置域新商圈之一，设置业态结构，形成与长业态结构，形成与长沙经济技术开发区和沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功协调，配套齐全、功能完备的现代都市商能完备的现代都市商业中心。

业中心。

星沙是湖南省著名的汽车销售及汽车零部件销售集散地（包括其星沙是湖南省著名的汽车销售及汽车零部件销售集散地（包括其中机电产品市场），数万家中小企业积聚了强劲的消费力。

餐饮中机电产品市场），数万家中小企业积聚了强劲的消费力。

餐饮业发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少。

休闲业颇为发达，业发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少。

休闲业颇为发达，但规模小，经营手段单一，经营地域零散。

但规模小，经营手段单一，经营地域零散。

正在建设的专业市场有星沙湘绣城、山水茗园（茶叶市场），星正在建设的专业市场有星沙湘绣城、山水茗园（茶叶市场），星沙商业步行街招商顺利，星沙目前唯一大型购物中心为星沙通程沙商业步行街招商顺利，星沙目前唯一大型购物中心为星沙通程商业广场，其主力卖场为中国生活超市连锁巨头新一佳超市和通商业广场，其主力卖场为中国生活超市连锁巨头新一佳超市和通程电器超市。

全球商业连锁机构程电器超市。

全球商业连锁机构泰国正大集团旗下的泰国正大集团旗下的“易初易初莲莲花购物广场花购物广场”于于20062006年年44月中旬开业。

月中旬开业。

星沙未来一段时间期内需围绕政务、公务、会务、商务、业务类星沙未来一段时间期内需围绕政务、公务、会务、商务、业务类消费以及外资港资，投资开发商人员休闲与夜生活消费需求，进消费以及外资港资，投资开发商人员休闲与夜生活消费需求，进行消费趋向定位与对接。

行消费趋向定位与对接。

4.24.2商业现状商业现状易初莲花购物广场实景易初莲花购物广场实景星沙商业乐园实景星沙商业乐园实景4.星沙市场环境星沙市场环境4.34.3租金及租金及业态分布业态分布商业街业态及特点租金水平开元路至板仓路/一级商圈业态：

服饰、精品、电讯、大型超市、四星级酒店等特点：

开元路至板仓路商圈是星沙的核心商圈，该商圈人口密集，客流量大，公路交织，交通便利，知名品牌集中地是星沙最旺的商业街。

50-60元/天华路/二级商圈业态：

服装、鞋、餐饮、美容美发等；特点：

经营档次参差不一，一线品牌较少，以中档品牌为主。

20-30元/经贸路至蒸湘路/三级商圈业态：

健身休闲、餐饮、美容美体、窗帘布艺、餐饮、服饰、家居建材等；特点：

蒸湘路商业气氛算较为浓厚,餐饮较为集中,有较大型购物商场10-20元/凉塘路/边缘商圈业态：

建材、装修公司等；特点：

靠近星沙汽车程,附近楼盘较多10-15元/4.星沙市场环境星沙市场环境三、我们操作的项目1.项目概况项目概况长沙威尼斯城位于长沙市东北方向的星沙镇北部，座落长沙威尼斯城位于长沙市东北方向的星沙镇北部，座落腾飞岛上，松雅湖四面环绕，自然环境优越。

腾飞岛上，松雅湖四面环绕，自然环境优越。

1.11.1位置位置1.项目概况项目概况1.21.2交通交通项目位于长沙县主要干道星沙大道北端，项目位于长沙县主要干道星沙大道北端，703、501等公交车直达市等公交车直达市区，距长沙繁华市区五一广场区，距长沙繁华市区五一广场25公里公里,距黄花国际机场距黄花国际机场12公里公里,距京珠高速距京珠高速入口入口1公里，长沙火车站公里，长沙火车站20公里。

毗邻公里。

毗邻107国道、国道、319国道、长永高速。

国道、长永高速。

星沙大道由北向南实景星沙大道由北向南实景1.项目概况项目概况1.31.3周边配套周边配套中国建设银行、中国农中国建设银行、中国农业银行、长沙县一中、长沙业银行、长沙县一中、长沙市第八医院、大众传媒学院、市第八医院、大众传媒学院、长沙师范学院、长沙卫校长沙师范学院、长沙卫校、公园、政府、休闲广场等、公园、政府、休闲广场等配套离项目只有配套离项目只有55分钟以内分钟以内车程。

车程。

威尼斯城2.消费群体消费群体长沙县县城住宅开发已快速发展起来，现有的楼盘有山水芙蓉、长沙县县城住宅开发已快速发展起来，现有的楼盘有山水芙蓉、楚天家园、幸福洋房、诺亚山林、晶华美地、早安星城等。

楚天家园、幸福洋房、诺亚山林、晶华美地、早安星城等。

2.12.1楼盘分布楼盘分布星沙是长沙市从星沙是长沙市从9696年开始规划建设的物业新城（即长沙市卫年开始规划建设的物业新城（即长沙市卫星城），星沙目前城镇人口为星城），星沙目前城镇人口为1515万人，流动人口：

万人，流动人口：

66万人。

万人。

威尼斯城及周边山水芙蓉、早安星城、幸福里等高档楼盘在威尼斯城及周边山水芙蓉、早安星城、幸福里等高档楼盘在20102010年将入住固定高端消费人口年将入住固定高端消费人口3.73.7万人；万人；2.消费群体消费群体2.12.1人口明细人口明细名称名称规模规模（亩）入住户数（户）入住户数（户）入住人口（万人）入住人口（万人）威尼斯城占地28006000（一二三期）2.1山水芙蓉占地1504890.17早安星城占地1100900（一期）0.3幸福里占地540800（一二期）0.28幸福洋房占地50600（规划）0.21山水人家占地208现入住约350户0.12楚天家园占地551000（一二期）0.35鹏基诺亚山林占地2500500（一期）0.17居住人口统计7403106393.7万人山水芙蓉国际新城实景山水芙蓉国际新城实景3.项目现状项目现状3.13.1住宅住宅期数期数产品品类型型套数套数开开盘均价均价现在均价在均价1单体体别墅墅478600012000联体体别墅墅33140007000多多层洋房洋房587280050002单体体别墅墅8373高高层洋房洋房5760独立别墅实景独立别墅实景多层洋房实景多层洋房实景联排别墅实景联排别墅实景3.23.2商业现状商业现状性质：

独立街铺性质：

独立街铺（现楼现楼）可招商面积：

建筑面积可招商面积：

建筑面积1520415204铺位数：

铺位数：

5454间间面积范围：

面积范围：

23-2810M23-2810M22层高：

层高：

4.8M4.8M层数：

层数：

33层层3.项目现状项目现状碧桂园威尼斯城商铺实景图碧桂园威尼斯城商铺实景图3.33.3配套情况配套情况物业配套：

设有大型停车场、大型卸货物业配套：

设有大型停车场、大型卸货区、公共洗手间、智能消防系统、闭路监控区、公共洗手间、智能消防系统、闭路监控系统；系统；休闲配套：

设有露天大型游乐休闲广场、休闲配套：

设有露天大型游乐休闲广场、绿化观光长廊、休闲椅凳、康体设施及艺术绿化观光长廊、休闲椅凳、康体设施及艺术布置；布置；项目配套：

白金五星级酒店、省一级标项目配套：

白金五星级酒店、省一级标准中英文学校；准中英文学校；交通配套：

交通配套：

127127、X2X2两条公交线路直通两条公交线路直通星沙各大区及长沙市中心星沙各大区及长沙市中心酒店外立面实景酒店外立面实景中英文学校实景中英文学校实景酒店大堂实景酒店大堂实景3.项目现状项目现状4.招商策略招商策略4.14.1定位定位案名：

威尼斯城市商业广场案名：

威尼斯城市商业广场主题：

服务于本社区的主题：

服务于本社区的livingmalllivingmall功能：

超市、餐饮、家居、配套等综合业态功能：

超市、餐饮、家居、配套等综合业态比例：

超市：

餐饮：

休闲：

配套比例：

超市：

餐饮：

休闲：

配套=2=2：

22：

22：

44商户来源：

大商家以外来拓展为主，小商家以小区业主自营为主商户来源：

大商家以外来拓展为主，小商家以小区业主自营为主档次：

品牌知名度高、装修豪华、经营资历丰富档次：

品牌知名度高、装修豪华、经营资历丰富4.24.2业态分布明细业态分布明细区域区域功能功能业态业态一区A段餐饮区西餐、咖啡酒廊、高档酒楼、地方菜系、特色餐饮等一区B段家居区家装、家具、家电、卫浴、厨具、窗帘布艺、床寝、小五金等小资体验馆美容、美发、美体、美甲等二区一层时尚精品区超市、银行、鞋服、金银珠宝、精品饰物等二区二层休闲娱乐区大型餐饮、沐足城、健身中心、早教中心、咖啡茶座三区社区配套区糕点、干洗、生鲜水果、茶叶、邮政、便利店四区通讯、药房、洗车美容、盆景园艺4.招商策略招商策略4.招商策略招商策略长沙威尼斯城城市商业广场招商方案长沙威尼斯城城市商业广场招商方案4.招商策略招商策略4.34.3招商条件招商条件项目开始筹备时间：

项目开始筹备时间：

20072007年年66月月招商启动时间：

招商启动时间：

20072007年年88月月计划部分商家开业时间：

计划部分商家开业时间：

20082008年年11月月年递增：

年递增：

88交铺标准：

毛坯交铺标准：

毛坯租赁期：

租赁期：

33年起年起保证金：

三个月的租金作为保证金保证金：

三个月的租金作为保证金管理费：

每月按管理费：

每月按22元元/平方米平方米水电建设费：

不收取水电建设费：

不收取4.招商策略招商策略5.15.1招商准备招商准备第一阶段：

招商准备（第一阶段：

招商准备（0707年年66月中月中-8-8月中）月中）包装与物料准备：

统一口径（招商百问）、包装与物料准备：

统一口径（招商百问）、招商简章招商简章、招商折页、招商须、招商折页、招商须知、商业包装、招商中心筹建（选址、装修与进场办公）；知、商业包装、招商中心筹建（选址、装修与进场办公）；相关图表准备：

平面图、相关图表准备：

平面图、来访登记表来访登记表、意向书意向书、租金表租金表、租赁合同范本、租赁合同范本、管理协议、补充条款、签约明细表、管理协议、补充条款、签约明细表、缴款单缴款单、收铺通知书收铺通知书、租赁流程图租赁流程图、相关、相关批文；批文；部门衔接：

工程部（交付时间、整修）、财务部（收款流程、帐号）、屋部门衔接：

工程部（交付时间、整修）、财务部（收款流程、帐号）、屋村（交铺、装修）、售楼部（租售关系、企信通）；村（交铺、装修）、售楼部（租售关系、企信通）；制定商户准入标准、引入原则、操作规则等制定商户准入标准、引入原则、操作规则等；5.招商执行招商执行招商简章封面效果招商简章封面效果招商中心门牌效果招商中心门牌效果招商折页外页效果招商折页外页效果5.招商执行招商执行经验教训：

经验教训：

与工程对接需量化，与相关负责人确定时间表及交工标准与屋村对接需明确分工，与相关负责人确定相关