装修监管方案草稿.docx

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装修监管方案草稿

装修监管方案（草稿）

【中央领域】装修监管方案

为能有效地监管业主房屋装修情况，规范装修行为，维护物业管理区域良好秩序及房屋的整体结构和业主利益，确保房屋的安全使用。

现就装修管理方面提出以下监管方案：

一、统一思想、标准明确。

装修监管是一个漫长持久的过程，是一个群策群力、群防群治的过程，要维护良好的装修秩序，需要公司每位成员的共同努力。

全体人员必须按公司要求在思想要高度统一、监管行为上要标准一致。

二、监管工作的组织与实施。

（一）装修监管内容要齐全、相关规定宣传要及时。

应针对项目特点，全面考虑业主装修可能涉及到的改动情况，结合有关物业管理法规、房屋销售合同、业主规约等内容条款认真研究，制定切实可行的各项装修预案。

明确各项装修允许改动标准统一要求。

同时利用一切有利条件做好宣传、引导工作。

宣传方式

例1：

自项目接管后，有关区域客服人员应完全掌握业主来往信息。

只要业主到访，都应尽可能地全程陪同，这样做的好处是一方面让业主感受到贴心的物业服务，会给业主留下美好的第一印象，另方面却可以全程掌控业主情况，收集业主装修信息，对业主不合理的装修想法及时加以引导，并积极主动地向业主宣传装修管理有关规定，让业主更多地了解装修管理要求，便于其为以后的装修方案做参考；

例2：

业主装修设计初期，物业工作人员在陪同业主、装修设计单位现场看房时，除对业主进行宣传外，更应积极地与装修设计单位进行有效沟通，以免其误导业主制定出不合理的装修方案。

例3：

现场张贴公告的方式

例4：

网上发布公告的方式。

（二）物业服务中心与业主、装修单位三方的责、权、利明确。

制定完善的装修管理规定，按要求为业主办理装修施工手续并与业主、装修施工单位三方签订《装修服务协议》，明确各方责、权、利的关系。

（三）日常管理防范措施

1.建立装修监管责任制，责任到人。

要求每位员工都是一道制止违章装修的防线，都有责任对责任区内的违章行为采取有效措施，制止违章的发生。

处理不了的应逐级上报有关领导处理；

2.建立日巡查制度。

客服楼管员、工程装修监管人员、安防巡逻人员每天应对所属管理区域装修现场及时巡查签到，在现场签到记录本上认真记录每次巡查装修情况，及时制止违章装修行为。

部门负责人定期对装修区域全面巡检，了解装修施工现场情况，监督员工巡查工作落实情况，及时处理违章、违纪事件。

（四）违章施工的处理流程

①任何部门人员发现业主装修初次违章时，应及时告知客服部。

客服楼管员应会同负责装修监管的工程人员了解清楚情况后，向违章户业主发放书面的违章整改通知单（回执联经业主签收后归档）。

同时与业主进行沟通，要求立即整改、恢复。

②如违章业主不予配合，应立即上报各自部门经理，由客服部经理会同工程部经理继续与业主沟通协调。

③如业主仍不配合，应上报分管副总经理，分管副总经理应继续与业主沟通并视沟通情况决定：

是否安排客服部派发责令停工通知，是否安排工程部人员停电、停水，是否安排安防部对违章施工人员清场等。

同时分管副总经理应将处理情况及时上报物业总经理。

④此时业主如同意整改，分管副总经理解除所有制裁措施，积极配合业主整改。

如果业主仍然不配合，强行施工，物业总经理应及时启动有关突发事件紧急预案，并将详细情况汇报公司寻求支持。

（五）各部门的装修监管工作内容

①客服部：

负责装修管理规定要求的宣传、业主装修手续的办理、违章整改通知的发放、违章施工责令停工通知的发放工作；

楼管员：

负责装修现场的日常巡查以及业主初次违章事务处理时的沟通与协调工作；

收费员：

负责收取装修应交费用。

客服部经理：

负责装修现场的定期抽检以及违章事物再次处理时的业主沟通协调工作

②工程部：

负责业主装修方案的审批工作；

工程装修监管人员：

负责装修现场的日常巡查监管以及业主初次违章事物处理时的沟通与协调工作；

工程部经理：

负责装修现场的定期抽检以及违章事物再次处理时的业主沟通协调工作；

③安防部负责装修物料和人员的进出控制、违章行为的制止；

安防巡逻岗：

负责装修现场的日常巡查；

安防部经理：

负责装修现场的定期抽检以及控制违章事件持续发生的必要防范措施的落实；

④保洁部：

负责装修区域环境卫生的监管以及其他违章行为的制止与汇报；

保洁经理：

负责装修现场的定期抽检以及其他部门处理违章事物时必要的协助工作；

⑤分管副总经理：

负责按公司要求全面处理分管区域的装修监管工作。

⑤物业总经理：

全面负责装修监管方案的制定与落实。

装修前的验收工作

（1）业主写完装修申请及其他协议签订后，装修手续办理人员必须告知业主，为了维护业主的利益，避免因装修后造成的保修责任不清，需要与业主一起完成装修前验收工作，随即安排辖区客户服务员与维修人员同业主一起到业主家中进行装修前的验收工作。

（2）装修前的验收工作：

1）对其卫生间等有防水施工的部位做24小时闭水试验；

2）对其地暖管道按要求进行打压测试；

3）对上水管的上水压力、下水管是否通畅进行试验；

4）将水电表的位置、水电表的即时读数让业主确认。

（3）在进行测试时业主必须在场，如均无问题时必须让业主在相应检测项上签字确认，如有问题应及时向上级或负责人汇报并督促保修事务员维修完毕，确认没有问题后通知业主前来签字确认。

一、结构安全管理装修禁止下列行为：

1.改承重梁、柱（含构造柱）和基础结构；

2.拆除承重墙体或在承重墙体上开挖门洞；

3.在楼面板上砌墙及超标准增大荷载；

4.在楼面结构层上凿槽安装各类管道；

5.在房屋顶面上擅自加层建房搭棚；

6.拆改房屋共用设施设备；

7.封闭、侵占房屋共用部位；

8.擅自改变房屋内部设计使用功能；

9.其他损坏房屋结构的行为（在梁、柱、剪力墙等承重结构上打洞；拆除和改造烟道）。

二、设备安全管理

1.业主必须保持小区内所有设备都能正常维修或检查。

所有检查活门、渠盖、百页等都不能安装或放置任何物品以影响正常开启。

2.商铺/写字楼室内喷淋头、烟雾感应器的更改和给排水总管系统增加、删除及改动都应需事前得到物业服务中心的批准。

该项工程必须由专业承包单位执行。

3.业主/使用人不得对公共设施的存水弯、水管、阀门、设备等作出修改或增加接驳等工程。

4.业主/使用人不得倾倒水泥浆、涂料等易结块物品于排水系统。

5.运送大件物品时，不得强迫电梯长时间开门，损坏电梯门机及电梯内壁。

6.非紧急情况不得使用消防栓、灭火器等设施。

不得故意损坏公共设施。

三、外立面管理

1.空调安装按照预留位置进行安装。

如未预留位置则按照物业公司统一规定位置进行安装。

若因特殊原因需增设空调，要向物业公司申请同意，并确定外机、内机放臵位臵与管道路线；

2.商场广告牌安装业主按审批的尺寸、位置、式样进行安装。

3.外墙面严禁在外墙面上打洞、开凿、涂料等影响外墙面形象的行为。

4.露台封闭与搭建根据高层建筑规定，露台不得封闭；严禁在屋顶、顶层、商场上等平台搭建。

5.窗玻璃严禁更换不同颜色的外墙窗玻璃；

6.装饰公司及住户不得在外墙、窗户等外立面张贴宣传等性质的广告

四、治安安全管理

1.装修人员进入小区须凭出入证，否则须由业主确认、登记后进入。

各施工队必须加强内部管理，不得使用“三无”人员，人员进入小区后不能到处乱走。

2.装修人员夜间不能留宿，按规定时间离开小区。

3.装修人员带出小区物品须有业主确认单，并经进出物品登记后方可放行。

4.严禁在小区内打架斗殴、赌博等违法乱纪事件。

5.在装修施工中施工人员不得在其他户门前休息、逗留和任何骚扰其他住户；

6.装修施工工人不能擅自进入地下室和天台，不得在天台或公共场所加工作业或晾晒衣物；

五、消防安全管理

1.严禁在小区内使用明火（包括吸烟、使用电炉），若因装修需要使用明火必须向物业服务中心申请（包括使用电焊机）。

2.严禁装修人员留宿，每天清场后在确保安全情况下方可离开。

3.装修现场必须配备灭火器（可向物业服务中心租用）。

4.施工现场不得做饭，施工人员不得在现场吸烟；

六、装修时间管理

如需延长施工时间的必须向物业服务中心申请。

2.夜间超过装修时间，安防人员应对装修人员清场。

七、装修运输和垃圾处理

1.装修期间所有垃圾及费料等物料都应存放在业主房间内，不得堆放到通道或其他公共区域

2.装修垃圾必须袋装后统一通过货梯运送到物业公司所指定的地方。

3.所有装修材料只能从地下室运入。

大件物品不能使用电梯进行运输的，应在地下室指定地方进行分割后运输。

电梯进料必须进行包装以防止污染；不准超载、运送过长的物品。

使用电梯上下料时需正确使用电梯，一人按住开关电钮，不得用杂物挡住电梯门或用杂物塞住电梯门。

4.施工车辆不准进入小区内环道，须统一停放于物业公司指定的临时停车处并自觉摆放整齐；装修进料车辆不准进入小区内，可以利用板车运进施工现场；

八、装修巡查工作注意事项

1、进户后先检查装修许可证和施工人员出入证，发现没有装修许可证的马上责令其停工并将施工人员请出小区再通知业主到物业服务中心办理装修手续后方可施工；

2、没有出入证或出入证所填装修户号不对照的立即将人员请出小区，并告知负责人到物业服务中心办理该户的出入证，否则不得施工。

3、装修施工方需按照业主所申请的装修项目进行装修，对于不经批准私自改变房屋结构及用途，按要求恢复原样并扣除押金等费用。

如：

（阳台雨水管改为洗衣机下水管等）

4、对照装修户房屋变更单，禁止改动建筑主体和承重结构，禁止在房间内加承重墙或承重分隔层及在梁、板、墙等承重部分切槽打孔；不得改变外墙（包括阳台、露台外墙）立面效果，不得安装外置式防盗网及改变外墙颜色；不得在外墙上安装铁架、笼子等附加物。

5、禁止改动现有门窗、阳台；禁止业主在阳台、露台上搭建构筑物或砌水池、随意粘贴窗花等，禁止改变阳台栏杆外部颜色。

6、装修时须预留出安装纱扇的位置。

禁止直接在室内地面拌灰，以防楼板渗水；7、禁止未按物业服务中心规定方案在外墙或房屋承重部分打孔；

8、安装空调必须按物业服务中心规定的固定位置安装；

9、禁止安装太阳能热水器；

10、室内不得集中堆放建筑装饰材料，以避免楼板超出设计负重能力。

九、卫生间、厨房防水及给排水的装修检查

1、卫生间、厨房装修时，应注意按照先施工地面，再施工墙面，以保护地面防水层；

2、暗埋管道的铺设严禁破坏防水层（平面、立面）如因剔槽而引发的漏水问题，由业主自行承担，建议铺装前将卫生间地面再做一次防水处理并做闭水检验；3、卫生间、厨房吊顶施工时要预留适当的检修位置，如因未留或留位不当而造成的无法维修等问题，由业主承担相关责任；

4、卫生间、厨房下水主立管严禁依附重物和撞击，以免造成下水管与楼面的接缝开裂；

5、暗埋管应保证接头完好，如发生接头处渗漏，由业主自行负责；

6、卫生间、厨房抽风口及烟道孔是按照国家标准严格设计、安装的，建议业主不要随意改动，如因改动而造成的倒烟、串味等问题，其责任由业主承担；

7、水表、供暖阀门、上、下水管阀门、管道检查口、排污口装饰时要预留适当的检修位置，否则在发生上、下水问题需要检修时，将会破坏室内装修。

（未留检查位置而造成的损失由装修人自己承担）；

8、卫生间、厨房下水位置禁止改动；

9、上水管线室内总阀以前不得改动，阀门以后可根据实际需要进行改动（上水管线为墙体暗埋），改动部分出现漏水现象由业主自负，下水管严禁改动。

十、电、暖、天然气设施工监管

1、对于电路系统，业主必须考虑额定功率，不得超负荷用电，改动、增加线路应符合国家规范（如果超定额用电而造成线路等安全问题由业主承担）。

若装修切槽走线造成的墙体裂缝、空鼓问题，其责任由业主承担；

2、电动工具接地、漏电保护要符合国家规定，以防人员触电及电源频繁跳闸；

3、改造电源线路时，一定要套加阻燃管；

4、所有电路分线盒需用可拆卸盖板封闭，不得用水泥等固态材料封闭，以方便以后的检修工作；

5、地面装饰时注意不要强力敲打；以免破坏供暖管网；如对供暖管网造成破坏引起暖气管道出现不通、渗漏等一切不良后果由业主全部责任。

如果造成相毗邻房屋的损失，业主和装修单位负全责。

10、天然气热水器排气口（孔径不得大110MM）、卫生间排气口位置必须事先与物业服务中心联系，按指定位置打孔；热水器强排烟管道严禁放入烟道，以免造成安全事故。

11、任何个人和装修单位在装修过程中不得拆装、变动室内天然气系统的任何部位。

12、对天然气管线禁止擅自改动，若必要改动时，需向天然气公司申请，并经书面认可批准后，由天然气公司施工，否则后果自负。

十一、弱电系统施工监管

1、对讲、有线电视插孔、电话插孔、宽带接口不得私自改移位置。

如必须改移时，须经物业服务中心认可及与专业施工队伍联系改动，以免由此而造成信号不畅等问题的产生（装修时注意保护墙体暗埋管线）。

2、提醒业主或施工方提供成品保护，对智能化系统的预埋管线、各类器件以及门磁、窗磁、紧急求助按钮、对讲话机、智能终端，住户不得私自更改其位置，分线盒严禁封闭。

否则，因此造成的损坏的修复费用由业主承担（装修时注意保护墙体暗埋管线）。

十二、对装修施工管理频次及处罚

1、物业管理员应监督装修施工人员在指定现场作业，按规定进行装修操作，同时防止施工人员破坏公用设施、设备，对施工现场的消防状况进行监督和宣传；

2、认真填写《装修巡查记录表》，如装修人员有违纪现象，要求责任人或业主在记录上签字认可，并要求限期整改；

3、在巡查的过程中，视情况调整巡查频次。

装修户在做水电路改造时，每天巡查一次；装修户在做木工及粉墙时，可每三天巡查一次；装修户在贴砖及铺木地板时，需每天巡查一次；装修户在施工安装部分时（燃气热水器安装、空调安装、洁具安装等），需当时安装当时巡查；

4、在巡查过程中发现的问题在《装修监管记录表》中进行记录。

如发现不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》一式两份，并存入业主档案，限期整改直到合格。

5、此外，任何违章工程必须尽快记录或拍照存档，及时上报以便进一步行动，保留必要的有效证据。

6、对装修单位违反装修期间的监督管理违规装修的，根据其情节给予装修单位相应的处罚。

目标

类别

内容

说明

外

立

面

1.随意设臵户外广告；2.随意幕墙玻璃内粘贴广告；3.平台上搭建。

7、随意外墙面乱扯电线。

4.安装其它颜色的幕墙玻璃或窗玻璃。

5.其它严重影响小区整体形象的行为。

此类装修行为是无法通过其他手段进行弥补的，因此为绝对禁止行为，一旦发生，项目经理将一票否决，取消当年所有奖励。

设备

设施

维护

1.因管理原因造成消防系统全部或部分瘫痪。

2.不按规定安装中央空调末端设备，致使无法计量。

3.有被分割、改建、封堵公共部位现象。

4.野蛮施工致使结构受损（如梁上打洞）。

5.有无监管的用电、用水、用火现象。

6.对大厅、走廊地面造成无可挽回的创伤。

7.其它设备设施损伤，造成无法恢复或巨大经济损失的行为。

内

立

面

1.单位铭牌、内走廊广告随意设臵。

2.店面招牌不统一、影响观瞻。

3.公共平顶大面积进水或破碎。

4.改装单位门面（或店面）致使形象突兀不协调。

5.其它因管理原因，造成无法恢复或巨大经济损失的内立面损伤行为。

责任

事故

1.消防火灾。

2.大面积漏水。

3.人员死亡（电死、撞死、殴死等）。

4.坍塌事故。

5.重大交通事故。

6.重大财产被盗。

7.无人跳楼自杀。

8.发生严重社会影响的，严重损坏公司和小区形象的事件。

隐患

遗留

因管理原因造成：

1.排气（烟）相互影响。

2.管道严重堵塞。

3.公共检修孔封堵。

4.用电超负荷。

5.其它给日后管理造成很大困难或损失的遗留隐患。

目标

类别

内容

说明

外立面

1.若是白玻璃窗帘布颜色非常不统一（指九层以下）。

2.窗内安装防盗网。

3.公共平台上种植花木。

4.隐蔽位臵安装内装防盗网。

5.店面商家由内至外在门面玻璃上张贴广告等。

6.高层办公利用夜间在室内制作霓虹灯广告。

7.娱乐休闲场所不按规定擅自制作霓虹灯广告

此类装修行为可以通过其它手段进行弥补或影响不大，但发生后酌情对项目经理的奖金进行考核。

设备设施维护

1.梁、柱、楼板上开槽大眼。

2.屋面安装太阳能。

3.天花板、墙面、电梯四壁造成损伤。

4.有较少不按规定数量配臵消防烟感喷淋探头。

5.不按规定对平顶内的各种线路穿管保护。

6.擅自私拉私接线路。

7.消防系统、中央空调系统无由指定施工单位操作，施工比较混乱。

8.强电井、弱电井内线路随意增加，无规范标识、线路无序。

内立面

1.室内地面高于或低于走廊地面。

2.住宅门口设臵鞋柜。

3.走廊尽头办公业主利用公共部位设臵茶水机或其他设施。

4.整楼层打业主按自己风格装修，与小区整体风格格格不入。

责任事故

1.内部处理的小的消防事故。

（如用电不慎、抽香烟等）2.操作不当造成一定时间停水、停电。

3.造成人员受伤。

4.经济损失的责任事故。

5.发生影响公司和小区形象事件，但通过弥补能得到控制和恢复

隐患遗留

有一定的隐患或遗留问题存在，但通过可行的方案可以解决。