洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt

洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt

《洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt（51页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

洛阳宏进农批营销策划方案1.1.洛阳商业市场分析洛阳商业市场分析2.2.通河现状分析通河现状分析3.3.价格及推案策略价格及推案策略4.4.阶段推广步骤阶段推广步骤1.1.洛阳商业市场分析洛阳商业市场分析洛阳城市商业板块布局洛阳城市商业板块布局中心城区商业新布局中心城区商业新布局根据规划，市区商业功能区将按等级划分为市级、区级、社区级三级体系，确定的城市根据规划，市区商业功能区将按等级划分为市级、区级、社区级三级体系，确定的城市中心城区商业规划布局结构为中心城区商业规划布局结构为“一核四主四副二十区一核四主四副二十区”。

一个新区商贸核心区一个新区商贸核心区“一核一核”即洛阳新区商贸核心区。

该核心区以展览路为轴线，西至通济街，东到关圣路，即洛阳新区商贸核心区。

该核心区以展览路为轴线，西至通济街，东到关圣路，北至政和路，南到牡丹大道。

主要依托关林商贸城、关林综合批发市场、洛阳宝龙城市北至政和路，南到牡丹大道。

主要依托关林商贸城、关林综合批发市场、洛阳宝龙城市广场、泉舜财富购物广场广场、泉舜财富购物广场（在建在建）、正大国际广场、正大国际广场（在建在建）、钼都利豪大酒店、红星美凯龙、钼都利豪大酒店、红星美凯龙广场、丹尼斯百货政和路店等商业资源，形成现代批发商业和零售商业融合的发展模式。

广场、丹尼斯百货政和路店等商业资源，形成现代批发商业和零售商业融合的发展模式。

四个市级主商业中心四个市级主商业中心“四主四主”即西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心。

即西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心。

西工商业中心西工商业中心以中央百货商圈、王府井商圈、升龙商圈为支撑，形成全市规模最大、以中央百货商圈、王府井商圈、升龙商圈为支撑，形成全市规模最大、档次最高、辐射能力最强的商业中心区。

档次最高、辐射能力最强的商业中心区。

涧西商业中心涧西商业中心依托依托“两带、三街、四圈两带、三街、四圈”。

两带，即景华路商业带、南昌路商业带；。

两带，即景华路商业带、南昌路商业带；三街，即上海市场步行街、广州市场步行街、珠江路商业街；四圈，即上海市场商圈、三街，即上海市场步行街、广州市场步行街、珠江路商业街；四圈，即上海市场商圈、广州市场商圈、万达商圈、珠江路商圈。

广州市场商圈、万达商圈、珠江路商圈。

老城商业中心老城商业中心以八角楼商业金街、丹尼斯百货老城店、洛阳历史文化街区为依托，以八角楼商业金街、丹尼斯百货老城店、洛阳历史文化街区为依托，以夏风金水园、安喜门文化广场、八角楼商业金街二期等项目为补充，推进北大街、兴以夏风金水园、安喜门文化广场、八角楼商业金街二期等项目为补充，推进北大街、兴华街西侧地块和城隍庙地块改造，从而打造传统文化与现代商业形式相协调的商业中心华街西侧地块和城隍庙地块改造，从而打造传统文化与现代商业形式相协调的商业中心区。

区。

伊滨区伊滨区将在中央商务区打造该区的主商业中心，主要布局大型休闲式购物中心、大将在中央商务区打造该区的主商业中心，主要布局大型休闲式购物中心、大型主题百货店，商业步行街、国际品牌专卖店、时尚餐饮店、珠宝首饰店、新潮时装店型主题百货店，商业步行街、国际品牌专卖店、时尚餐饮店、珠宝首饰店、新潮时装店等，辅之以古伊洛文化和新洛阳成就展示，实现购物、宣传、观光、品鉴四大功能。

等，辅之以古伊洛文化和新洛阳成就展示，实现购物、宣传、观光、品鉴四大功能。

洛阳未来十年商业网点布局规划洛阳未来十年商业网点布局规划（2011-2020）（2011-2020）道北副商业中心道北副商业中心南昌路南昌路-丽春路副中心丽春路副中心王城大道王城大道-九都路副中心九都路副中心九都东路九都东路-启明南路启明南路副中心副中心老城区商业中心老城区商业中心西工区商业中心西工区商业中心涧西商业中心涧西商业中心伊宾区商业中心伊宾区商业中心新区商贸核心区新区商贸核心区宏进农批宏进农批整体市场投资趋势为整体市场投资趋势为城市综合体受青睐城市综合体受青睐洛阳商业市场整体现状洛阳商业市场整体现状目前洛阳商业地产项目主要有写字楼、综合性商场、住宅底商、大型综合性社区商业配套、专业市场等目前洛阳商业地产项目主要有写字楼、综合性商场、住宅底商、大型综合性社区商业配套、专业市场等几种形式。

几种形式。

综合性商场市场项目，也即城市综合体项目，如宝龙城市广场、东方广场、万达广场等，有着广阔发展综合性商场市场项目，也即城市综合体项目，如宝龙城市广场、东方广场、万达广场等，有着广阔发展前景。

万达广场是洛阳近期最耀眼的商业地产，诸多知名品牌入驻，使其成为继王府井、南昌路丹尼斯、前景。

万达广场是洛阳近期最耀眼的商业地产，诸多知名品牌入驻，使其成为继王府井、南昌路丹尼斯、上海市场后洛阳又一商业中心，而且大有超越前者之势。

上海市场后洛阳又一商业中心，而且大有超越前者之势。

住宅底商是最常见的商业地产形式，临街楼盘大都有底商项目，一般以住宅底商是最常见的商业地产形式，临街楼盘大都有底商项目，一般以22层为主，如世纪华阳，位置好的层为主，如世纪华阳，位置好的甚至有甚至有55层，如中州国际、富雅东方。

层，如中州国际、富雅东方。

此外，不少大型综合性社区项目中规划有商业配套，如恒大绿洲规划有星级酒店，泉舜财富中心规划有此外，不少大型综合性社区项目中规划有商业配套，如恒大绿洲规划有星级酒店，泉舜财富中心规划有甲级写字楼，世纪华阳也有独立的商业项目。

甲级写字楼，世纪华阳也有独立的商业项目。

项目名称项目名称区域区域销售情况销售情况总商铺面积总商铺面积售价售价周边租价周边租价年回报率年回报率备注备注一号城邦一号城邦涧西区涧西区已经整体出售已经整体出售2000020000均价约均价约1200012000150-200150-20015%15%一至三层商铺一一至三层商铺一家整体买断家整体买断万达广场万达广场涧西区涧西区20201010年年已已售完售完110000110000均价均价2700027000150-220150-2208%8%当年地王，区位当年地王，区位特殊。

社会关注特殊。

社会关注新都汇新都汇西工区西工区售完售完8500085000均价均价2000020000170-260170-26012%12%商业聚集区。

商业聚集区。

升龙广场升龙广场西工区西工区热销中热销中350000350000均价均价1800018000100-150100-1507%7%商住一体，底商商住一体，底商二层。

一拖二二层。

一拖二总结：

从以上代表性楼盘裙楼及综合体项目售价及周边租金分析看，洛阳市区商业售价处于较为合理的租金反推售价范总结：

从以上代表性楼盘裙楼及综合体项目售价及周边租金分析看，洛阳市区商业售价处于较为合理的租金反推售价范围中，商铺的售价未出现较大虚高态势，整理市场定价较为合理。

围中，商铺的售价未出现较大虚高态势，整理市场定价较为合理。

分析：

根据租金售价分析，洛阳商业成熟地段的裙楼，商业综合体整体投资价值较高，升值空间较大。

受投资客青睐。

分析：

根据租金售价分析，洛阳商业成熟地段的裙楼，商业综合体整体投资价值较高，升值空间较大。

受投资客青睐。

洛阳代表性商业及综合体租售列举洛阳代表性商业及综合体租售列举项目名称项目名称区域区域房产证情况房产证情况售价售价市场周边商铺租价市场周边商铺租价（每平方）（每平方）优惠政策优惠政策紫金城机电市场紫金城机电市场涧西区涧西区有房产证有房产证均价约均价约1400014000100100全款全款8.88.8折另返还装修基金折另返还装修基金8%8%，创业基金，创业基金8%8%（包租（包租22年，年，每年返还每年返还10%10%）宝龙地产综合批发市场宝龙地产综合批发市场新区新区有房产证有房产证均价均价20000200009090全款全款9.79.7折，包租折，包租33年，每年年，每年返还返还7%7%亚威古城亚威古城天街天街（商业街）商业街）老城区老城区有房产证有房产证均价均价18000180007070全款全款99折，贷款折，贷款9.49.4折（交折（交11万万抵抵2-32-3万）万）康城尚座灯具城康城尚座灯具城（红星美凯龙（红星美凯龙55号馆）号馆）洛龙区洛龙区有房产证有房产证一楼一楼2400024000二楼二楼17000170006060全款全款9.59.5折，包租折，包租44年（反租年（反租6%-9%6%-9%每年）每年）升龙升龙广场广场（数码电子产品）数码电子产品）西工区西工区有房产证有房产证一楼一楼2700027000二楼二楼1300013000（返返租租7%7%每年）每年）洛阳代表性专业卖场及商业街租售列举洛阳代表性专业卖场及商业街租售列举项目名称项目名称占地面积占地面积开业时间开业时间平均租金平均租金建筑设计建筑设计物业管理费物业管理费其他优惠其他优惠百年家居百年家居330亩亩2006年年20元元/三层设计（每层都设三层设计（每层都设有楼梯）有楼梯）0.7元元/电费：

电费：

1.2元元/度度三砚居古玩市场三砚居古玩市场10000平方平方2010年年30元元/类似商场类似商场2元元/电费：

电费：

1.1元元/度度水费：

水费：

3.8元元/吨吨唐寺阀物流市场唐寺阀物流市场300亩亩2007年年12元元/单层或二层单层或二层10元元/间间/月月电费：

电费：

1元元/度度水费：

水费：

2元元/吨吨洛阳代表性专业市场及卖场纯租赁列举洛阳代表性专业市场及卖场纯租赁列举总结：

从以上代表性专业市场售价及租金分析看，洛阳市产权式专业市场均出现返租方式，整理市场定价总结：

从以上代表性专业市场售价及租金分析看，洛阳市产权式专业市场均出现返租方式，整理市场定价较为合理。

较为合理。

分析：

根据租金售价分析，专业市场及商业街租金仅次于沿街底商，同时根据地段优劣势，不同专业市分析：

根据租金售价分析，专业市场及商业街租金仅次于沿街底商，同时根据地段优劣势，不同专业市场，租金差距较大。

场，租金差距较大。

洛阳农批专业市场租赁列举洛阳农批专业市场租赁列举项目名称项目名称区域区域销售情况销售情况总商铺面积总商铺面积单一商铺面积单一商铺面积租价租价备注备注通河农通河农贸贸瀍河区瀍河区租售中租售中300000300000120120暂未定暂未定年返租年返租5%5%，包租三，包租三年，年，1010月月2727日开盘日开盘中储，中铁水果市场中储，中铁水果市场西工区西工区不售不售957495743030以交以交易费为主易费为主只租不售只租不售信诚粮油市场信诚粮油市场新区新区不售不售2156021560646412.512.5只租不售只租不售中原农贸城中原农贸城老城区老城区不售不售7017470174676715.515.5只租不售只租不售广州市场农副产品交易街广州市场农副产品交易街涧西区涧西区出租出租约约4000040000平均约平均约1212七一海鲜市场七一海鲜市场西工区西工区已售完已售完806680664040至至505035350707年开盘年开盘。

现市场现市场转手价约转手价约70007000元左元左右右1.1.地段依然是硬道理地段依然是硬道理，依然是商业价值的第一标准，处于大型知名社区底商以及城市综合体商业项目的售，依然是商业价值的第一标准，处于大型知名社区底商以及城市综合体商业项目的售价在价在18000-2700018000-27000元元/平方米，商业租金在平方米，商业租金在80-20080-200元元/平方米不等、回报平均在平方米不等、回报平均在10%10%，且多以出售为主，平，且多以出售为主，平均回本年限在均回本年限在1212年左右，定价较为合理。

年左右，定价较为合理。

2.2.距离成熟商业圈专业卖场租金次之在距离成熟商业圈专业卖场租金次之在60-10060-100之间，售价在之间，售价在14000-2200014000-22000元元/平方米，平均年回报在平方米，平均年回报在7%7%左左右，且多以出售为主，定价偏高。

右，且多以出售为主，定价偏高。

3.3.与我们同等的农批类市场通河商贸实际售价在与我们同等的农批类市场通河商贸实际售价在450