水井坊调研报告.ppt

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SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR水井坊基地调研报告SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR1区位背景分析SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR项目位置项目位置锦江区锦江区锦江区位于成都市东南部，幅员面积62.12平方公里，常住人口67.87万人，辖16个街道办事处，59个社区，是成都市城区之一。

“中国白酒第一坊”水井坊遗址，被誉为中国酒文化的一部无字史书。

项目处于一环以内，处于核心商业区，其经济地位比较突出。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR2周边环境分析四川大学川音新南门盐市口锦江宾馆酒吧街SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR项目周边人群构成酒吧人群构成：

九眼桥酒吧一条街：

消费人群以18-40岁中青年为主其他人群构成：

办公楼：

以中青年的办公人群为主酒店：

游客人群为综合，办公入住人群以中青年为主学校人群构成：

基本以学校为生活单元，人群：

学生：

20-35岁教师：

35-60岁居住人群构成：

时代豪庭：

106-155平方米居住人群：

20-50岁世纪朝阳：

90-140平方米居住人群：

20-50岁SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR项目周边交通环境城市主干道40M滨江路25M小区外机动车道10M小区内机动车道7.5M2号地铁线SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR3基地现状分析SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR红色虚线范围内为拟建商业步行街的范围，基地东边为一环路，南面是与人民南路相接的滨江东路，南临锦江；西面是落成不久，但是时尚有特色的兰桂坊；西南边是合江亭；基地西北角是需要保留的水井坊遗址；对岸是成都有名的九眼桥酒吧一条街；因此商业街的风格应该与周围相适应，且符合周边娱乐休闲的氛围。

基地基本环境分析SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR基地交通环境分析绿色线表示的是车辆可以通行的线路，人行道位于道路两侧；基地北面的双槐树街是一条组团级道路，应该主要打造成符合居民相应生活需求的商业街道。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR基地关键节点分析SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR基地关键节点分析SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR商业环境分析经过基本的统计，街道一侧大约有50家店铺以及两家公共服务机构。

商业构成基本包括以下四类：

餐饮、生活服务（文具、打印、理发等）、消费品（彩票、花店、小饰品）、其它。

该街道两旁的商店，多是以满足居民生活需求的餐饮以及生活服务类。

但是，各种商店都显得比较破旧，整条街道也显得衰败，杂乱。

在整个改造过程中，需要考虑的就是既满足居民的基本生活需求，又能使街道环境美观。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR植物分析商业街内种植植物，既能美化环境，又能在一定程度上改善小气候，而且在一定程度上还能起到遮阴等实际的作用。

基地中现存的植物，除了南侧挨近香格里拉酒店的长势相对良好意外，其它的都因为缺乏管理而生长一般。

经过现场的初步统计，基地周边及内部的乔木主要有二球悬铃木、梧桐、黄葛树、银杏、国槐、栾树、小叶榕、桂花、贴根海棠、罗汉松等；灌木则主要以小叶女贞、海桐为主；草本则主要是自然生长的野草。

下表是乔木大概的数量：

种类种类梧桐梧桐国槐国槐银杏银杏栾树栾树杨树杨树二球悬二球悬铃木铃木数量2464171114SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR植物分析由现场调研，可以归纳基地中植物种植及生长存在的问题有：

1、种类较少，树木的景观功能没有体现得很好；2、植物种植很随意，显得林乱，而且树形由于太过自然化的生长，姿态不好；3、植物数量太少；4、美观性方面很糟糕，既没有乔灌草的搭配种植，野草生长还比较旺盛。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR建筑界面分析兰桂坊停车场入口处，风格与内部类似，立面简洁，花岗岩贴面加黑色金属窗框，使得整个区域现代感十足。

另一面是香格里拉酒店的一个里面，同样的现代感十足。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR建筑界面分析酒店一侧，运用的是浅色石材和大面积玻璃窗的形势，简洁也略显单一。

酒店入口处是一个类似花园的坡道，可以考虑借景。

另一侧，是一条仿古建筑风格的街道，风格以灰砖、木门欧式雕塑为主，但是建筑是一层皮，在之后的设计中是否保留还有待商榷。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR建筑界面分析SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR建筑界面分析此处现在为临时停车场，在下一步的设计中也可以考虑将它建成停车场或者根据之前的情况，建成社区活动中心。

整个基地中，最长的线性区域，沿街几乎都是小商铺，建筑比较老旧，界面杂乱，而且很多铺面已经搬空，这是在为下一步的改建做准备。

学校区域，建筑风格相对严肃，建筑界面也完整，此处的交通有时段性的集中，在设计中需要注意。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR4SWOT分析SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR优势优势：

1.因其处于市中心的优越经济地位，有很大的消费市场，并有继续扩大的趋势。

2.因其依托水井坊历史文化遗址街区，有很好的文化底蕴，项目处于历史文化街区建设控制区。

3.紧挨着锦江以及周边的滨河绿化带和环路绿化带，自然条件优越。

4.其周围也太比较丰富，包括了办公，商业，酒店以及一些相邻特色业态区，如兰桂坊，九眼桥酒吧一条街。

弱势弱势：

1.周围交通比较拥堵，其交通超负荷运行。

七中的交通压力已经迫使水井街双槐树街星桥街路段实行限时通行，而在南面滨河内环路段则实行的是单向通车。

2.现状的交通的承载量使得该段的人群容量比较低。

3.公共配套服务设施欠缺。

5.现状居民建筑质量比较差，但拆迁难度大。

机遇：

机遇：

1.正处于成都打造“世界现代田园城市”的浪潮中，而且锦江提出了未来10年打造锦江为精品区。

2。

处于锦江发展东城跟街商业轴线上，即从盐市口春熙路红星路水井坊历史文化休闲旅游区。

3.在锦江区商业网点规划中，该段处于“两区”中的水井坊历史文化旅游休闲4.该段统计其消费人群多处于20-40岁之间，有其购买力强的优势，宜打造高端产业。

5.地铁2号线的入驻，将为此区带来更多的机遇。

威胁：

威胁：

1.全球化经济下，文化的重视性越来越热，而重攀经济，导致城市的同化，趋一性。

2.过大的人群容量容易造成交通的拥堵及瘫痪。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR5案例分析SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR北京西苑商业中心建设用地东临圆明园，西傍颐和园，北至同庆街，南到规划交通干道西苑中路，总占地面积约10hm，是集文化，购物餐饮及科技商务会所等为一体的大型综合商业项目，建筑面积180000平方米。

其创新点有是解决了与周边重点设施如颐和园，圆明园，中关村的及城区的有机联系。

SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR北京西苑商业中心SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR北京西苑商业中心SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR北京大悲苑商业中心SHUIJINGFANGRESEARCHREPOTR北京大悲苑商业中心