汕头市设立业主大会及选举业主委员会参考材料.docx

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汕头市设立业主大会及选举业主委员会参考材料

市房管局物业管理业务内部流程

（2007年7月24日汕房产[2007]129号通知实施，2009年5月21日修订）

……………………………………………

三、房管所协同街道办事处指导和协助业主设立业主大会及选举业主委员会。

（一）指导和协助业主设立业主大会及选举业主委员会操作程序示意图：

房管所收到街道办事处会同指导和协助业主设立业主大会及选举业主委员会的函件。

房管所查核物业管理区域的备案情况。

对没有物业管理区域备案的，房管所督促有关单位申报物业管理区域备案。

对已经物业管理区域备案的，房管所协同街道办事处指导和协助业主推荐产生业主大会筹备组。

房管所协同街道办事处指导和协助业主大会筹备组组织召开首次业主大会会议及选举产生业主委员会。

（二）业主委员会备案操作程序示意图：

业主委员会向所属辖区房管所和街道办事处申报备案。

房管所收件后，初步查对备案材料，然后报市局物业科。

（1天）

物业科查对备案材料，然后报局主管领导。

（1天）

由市局主管领导签署备案意见。

（1天）

物业科办理备案回执的手续。

（1天）

由有关房管所发件。

（1天）

（注：

示意图中标注天数为办事机关工作时限）

注意事项：

1、在办理设立业主大会和选举业主委员会及备案的过程中，物业科与各房管所在各个工作环节要按法定程序及规定的办事时限进行。

2、物业科要及时帮助各房管所做好业主委员会选举的各项工作。

………………………………………………………”

（备注：

现公示的2009年5月21日修订《市房管局物业管理业务内部流程》，省略的一、二和四、五、六、七项，其内容与汕房产[2007]129号通知的附件《市房管局物业管理业务内部流程》的内容相同。

）

附件：

《设立业主大会及选举业主委员会的参考材料》

汕头市房产管理局

二○○九年5月31日

附件：

设立业主大会及选举业主委员会

参考材料

《设立业主大会及选举业主委员会的程序》

《设立业主大会及选举业主委员会程序的操作要点》

汕头市房产管理局编制

二○○九年五月二十一日

设立业主大会及选举业主委员会的程序

一、业主推荐产生业主大会筹备组

二、召开业主大会会议设立业主大会和选举业主委员会

三、业主委员会备案及刻印

设立业主大会及选举业主委员会的程序

一、业主推荐产生业主大会筹备组

《广东省物业管理条例》第十三条规定：

百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

二、召开业主大会会议设立业主大会和选举业主委员会

《物权法》第七十六条规定：

下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《广东省物业管理条例》第十九条规定：

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。

采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

《广东省物业管理条例》第二十六条规定：

业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。

候补委员人数由业主大会议事规则约定。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

三、业主委员会备案及刻印

《广东省物业管理条例》第二十七条规定：

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

备案时应提交以下材料：

1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。

物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

《广东省物业管理条例》第二十八条规定：

业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

设立业主大会及选举业主委员会程序的操作要点

一、由业主提出筹备和设立业主大会及选举业主委员会的要求

（一）业主书面要求

（二）街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导和协助

（三）建设单位和物业服务企业协助

二、业主推荐产生业主大会筹备组

（一）业主大会筹备组的组成

（二）业主大会筹备组履行的职责

（三）业主资料的保密

三、召开业主大会会议

（一）做好召开业主大会会议的准备

1、业主大会的组成

2、召开业主大会会议的公告

3、首次业主大会会议的内容

（二）召开业主大会会议

1、业主大会的形式

2、可以推选业主代表和委托他人参加业主大会会议

3、选票

4、如何表决和计票

（三）选举业主委员会的注意事项

1、业主委员会的组成

2、业主委员会的职责

3、业主委员会委员应当具备的条件

4、业主委员会委员职务的终止

四、业主委员会的备案及刻印

（一）备案的材料

（二）刻制业主委员会印章

设立业主大会及选举业主委员会程序操作要点

一、业主提出筹备和设立业主大会及选举业主委员会的书面要求

（一）业主书面要求

百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

（二）街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导和协助

符合

（一）的两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

（三）建设单位和物业服务企业协助

建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

二、业主推荐产生业主大会筹备组

（一）业主大会筹备组的组成

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

（二）业主大会筹备组履行的职责

业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组履行下列职责：

、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

、拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；5、召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款1至4的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

（三）业主资料的保密

业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将业主清册等资料用于与业主大会筹备无关的活动。

三、召开业主大会会议

（一）做好召开业主大会会议的准备

1、业主大会的组成

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

2、召开业主大会会议的公告

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

3、首次业主大会会议的内容

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

具体是：

（1）管理规约。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

（2）业主大会议事规则。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项做出约定。

（3）选举业主委员会（具体见三、（

））。

（二）召开业主大会会议

1、业主大会的形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。

采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

2、可以推选业主代表和委托他人参加业主大会会议

（1）可以推选业主代表

业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

可以委托他人参加

业主可以委托他人参加业主大会会议。

业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

3、选票

选票内容主要是已公示过的《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）、《业主委员会委员候选人名单》、《物业服务合同》（草案）等。

选票应该设计对各项内容是否同意栏目。

应该有业主的住宅幢号房号及面积、姓名或业主代表人及业主亲笔签名、投票日期等。

业主如果对表决内容有其它意见，可以同时将书面意见与选票一起上交。

要按时发出选票和收回选票。

选票收回时应该直接投进查验过的密封投票箱。

密封投票箱开箱及计算选票时应该邀请、设定监督员。

4、如何表决和计票

表决的方式

业主大会会议表决采用记名投票的方式。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。

选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

计票的办法

业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（如：

选举业主委员会委员）面积和人数按照下列方式确定：

专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

（三）选举业主委员会的注意事项

1、业主委员会的组成

业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。

候补委员人数由业主大会议事规则约定。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

2、业主委员会的职责

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；

配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。

3、业主委员会委员应当具备的条件

业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

具有完全民事行为能力；

遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

4、业主委员会委员职务的终止

业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

挪用、侵占业主共有财产；

索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

、业主委员会的备案及刻印

（一）备案的材料

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

备案时应提交以下材料：

1、管理规约、业主大会议事规则；

2、业主大会的会议记录和会议决定；（填报汕头市房产管理局制的《业主委员会备案申报表》）

3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。

（填报汕头市房产管理局制的《业主委员会备案申报表》）

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

（二）刻制业主委员会印章

业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。