杭州留用地项目营销提报.ppt

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XXLOFT公寓公寓项目营销策划书项目营销策划书杭州杭州XXXXXX房产策划有限公司房产策划有限公司01市市场场解析解析02客客户分析分析03产品解析品解析04营销思路及推广策略思路及推广策略05商商务条款条款目目录录01市场解析项目概况及目概况及SWOTSWOT分析分析市场概况市场概况竞争项目情况竞争项目情况市场解析市场概况1、整体概况今今年年上上半半年年，在在有有关关新新政政策策及及数数度度降降准准、降降息息等等背背景景下下，曾曾一一度度领领跌跌全全国国的的杭杭州州楼楼市市得得到到明明显显提提振振，新新房房销销售售数数据据同同比比大大幅幅提提升升，库库存存量量增增速速逐逐步步放放缓缓，去去化化周周期期出出现现明明显缩减，楼市整体在显缩减，楼市整体在“量升价稳量升价稳”格局中不断趋好。

格局中不断趋好。

据据杭杭州州透透明明售售房房网网数数据据显显示示，20152015年年上上半半年年，杭杭州州市市区区新新建建商商品品房房共共签签约约5450354503套套、签签约约总总面面积积583.8583.8万万平平方方米米、总总金金额额948.9948.9亿亿元元，较较去去年年同同期期分分别别增增长长86.9%86.9%、80.7%80.7%、88.5%88.5%。

其其中中签签约约套套数数和和签签约约金金额额均均反反超超20092009年年上上半半年年交交易易水水平平，创创下下历历史史同同期期新新高高。

20152015年年上上半半年年杭杭州州市市区区新新建建商商品品房房签签约约均均价价为为每每平平方方米米1625416254元元，较较20142014年年上上半半年年同同比比上上涨涨4.3%4.3%。

数数据据显显示示，20152015年年上上半半年年，杭杭州州市市区区共共新新增增批批准准预预售售5926659266套套新新建建商商品品房房，较较20142014年年上上半半年年的的5764457644套套增增长长2.8%2.8%，为为历历史史同同期期最最高高。

其其中中市市区区住住宅宅共共新新增增批批准准预预售售4533545335套套，但但相相比比市市区区新新建建住住宅宅项项目目签签约约量量4612146121套套，上上半半年年杭杭州州市市区区住住宅宅成成交交量量“跑跑赢赢”供供应应量量，供供求求比比为为0.980.98。

截截至至20152015年年上上半半年年末末，杭杭州州市市区区新新建建商商品品房房可可售售154045154045套套，可售面积可售面积1791.81791.8万平方米，较万平方米，较20142014年上半年末同比分别增加年上半年末同比分别增加16.5%16.5%、8.9%8.9%。

上上半半年年杭杭州州市市区区住住房房市市场场成成交交持持续续复复苏苏，成成交交量量超超过过新新增增供供应应量量，去去化化压压力力有有所所缓缓解解，而而库库存存增增长长放放缓缓之之际际往往往往也也是是房房价价止止跌跌回回稳稳之之时时。

不不过过当当前前杭杭州州楼楼市市库库存存压压力力依依然然不不容容小小觑觑，尤尤其其是是结结构构性性分分化化的的矛矛盾盾日日益益突突出出仍仍需需警警惕惕。

预预计计下下半半年年杭杭州州楼楼市市有有望望延延续续“量量价价平平稳稳”的的基基本本走走势势，优优质质改改善善型型项项目目或或成成为为后后期期成成交交生生力力军军，商商品品房房库库存存增增速速将将逐步放缓，核心地段库存将趋于合理。

逐步放缓，核心地段库存将趋于合理。

市场概况2、区域房地产市场分析20142014年年11月月77日日，雅雅戈戈尔尔申申花花“地地王王”退退地地后后的的归归属属牵牵动动着着杭杭州州房房产产圈圈的的心心，景景瑞瑞以以20.820.8亿亿总总价价包包揽揽下下了了两两宗宗雅雅戈戈尔尔申申花花退退地地，建建筑筑体体量量13.513.5万万方方，成成交交楼楼面面价价1593615936元元/平平米米、1479514795元元/平平米米，成成功功摘摘去去了了申申花花地地王王的的高高帽帽。

33天天后后，还还是是在在申申花花，关关注注杭杭州州市市场场多多年年的的中中化化集集团团方方兴兴地地产产首首次次入入杭杭，豪豪掷掷23.723.7亿亿拿拿下下前前线线锅锅炉炉厂厂地地块块，建建筑筑体体量量17.117.1万万方，成交楼面价方，成交楼面价1384013840元元/平方。

平方。

中中化化方方兴兴的的抢抢占占方方让让人人猝猝不不及及防防，同同天天，河河北北天天成成再再度度打打道道归归来来。

20142014年年11月月1010日日，河河北北天天成成以以27.927.9亿亿竞竞得得一一商商一一宅宅热热电电厂厂两两宗宗地地块块，再再加加上上20132013年年11月月2525日日竞竞得得的的宅宅地地，河河北北天天成成共共斥斥资资45.845.8亿亿拿拿下下热热电电厂厂三三幅幅地地块块，拟拟建建万万象象天天成成综综合合体体项项目目，体体量量高高达达41.641.6万方。

而在此前，万方。

而在此前，20132013年年99月出让的蓝孔雀综合体体量就已高达月出让的蓝孔雀综合体体量就已高达61.161.1万方。

万方。

此此外外，还还有有滨滨江江紫紫金金府府、金金地地申申花花里里、浙浙江江城城建建祥祥符符地地块块、浙浙旅旅申申花花地地块块等等在在售售预预售售项项目目，不不算算其其他他老老盘盘的的剩剩余余体体量量，保保守守估估计计，申申花花板板块块20142014年年的的板板块块供供应应量量已已经经超超过过了了150150万方。

万方。

由此可见申花板块存在较庞大的供应量，本项目应寻找出合适的时机，尽快完成去化由此可见申花板块存在较庞大的供应量，本项目应寻找出合适的时机，尽快完成去化。

项目概况及SWOT分析项目介绍11、地处位置、地处位置XXXX公公寓寓坐坐落落于于大大申申花花商商圈圈北北部部核核心心位位置置，北北接接广广业业街街与与城城市市主主干干道道莫莫干干山山路路相相通通，西西临临丰丰庆庆路路直直抵抵三三墩墩路路，正正处处申申花向北发展中轴繁华之上！

花向北发展中轴繁华之上！

项目概况及SWOT分析项目介绍22、主要规划指标、主要规划指标建筑面积：

建筑面积：

3000030000平方米平方米项目总占地面积：

项目总占地面积：

90009000平方米平方米容积率：

容积率：

3.33.3绿化率：

绿化率：

30%30%土地年限：

土地年限：

4040年年装修：

精装修装修：

精装修土地性质：

留用地土地性质：

留用地目前均价：

目前均价：

92009200元元/平米平米项目主力户型：

项目主力户型：

51-6551-65平米精装平米精装LOFTLOFT酒店公寓酒店公寓项目概况及SWOT分析项目介绍33、项目周边配套、项目周边配套教教育育：

幼幼儿儿园园：

祥祥符符艺艺术术幼幼儿儿园园长长青青园园区区、祥祥符符中中心心幼幼儿儿园园中中小小学学：

德德胜胜小小学学、绿绿城城育育华华学学校校、都都市市水水乡乡中中学学、杭杭师师大大附附属属三三墩墩高高级级中中学学、大大学学：

浙浙江江广播电视大学、浙大紫金港校区广播电视大学、浙大紫金港校区医疗：

医疗：

杭州祥隆医院、拱墅区中西医结合医院、兰里社区卫生站杭州祥隆医院、拱墅区中西医结合医院、兰里社区卫生站商商业业：

世世纪纪联联华华超超市市、多多乐乐福福超超市市、城城西西银银泰泰、蓝蓝孔孔雀雀综综合合体体项项目目（在在建建）、万象天成综合体项目（在建）等万象天成综合体项目（在建）等娱乐：

娱乐：

兰里公园、比高影院、时代联合影城、浙江时代院线等兰里公园、比高影院、时代联合影城、浙江时代院线等交通：

交通：

204204路路,B,B支支11路路,141,141路路,142,142路路,142,142环线环线9898路路,141,141路路,142,142路，路，142142路环线路环线SWOT分析优势Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.1）地段升值潜力大：

申花板块近几年来不断的有大型商业综合体地块出现，从已建成的城西银泰、西田城，到规划中的万象天城、已动工的蓝孔雀综合体，在一个板块中如此多的大型商业综合体聚集一起，地段升值潜力较大。

SWOT分析优势Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.22）LOFTLOFT户户型型：

4.754.75米米的的层层高高，一一层层当当两两层层用用，房房型型布布局局紧紧凑凑灵灵活活，厅堂厨卫阳台等配套功能布局合理，动静分明，私密性良好。

厅堂厨卫阳台等配套功能布局合理，动静分明，私密性良好。

33）园园区区绿绿化化景景色色怡怡人人：

项项目目占占地地90009000平平米米却却只只建建了了一一栋栋1515层层高高，总总建建筑筑面面积积3000030000平平米米的的楼楼宇宇，其其余余全全部部用用作作园园区区绿绿化化。

给给繁繁华华的的都市添上了水墨的一笔；给忙碌的生活寻得一份安逸。

都市添上了水墨的一笔；给忙碌的生活寻得一份安逸。

SWOT分析优势Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.4）周边配套：

设施齐全，教育、医疗、商业、银行、娱乐一应俱全，出门交通便利。

5）投资回报率高；低首付，低总价，投资自住目标客户群面广。

周边居住环境成熟，租金回报较高。

随着商业气息日渐浓厚，升值潜力看好，且投资回报率一路高扬。

SWOT分析劣势Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.11）期期房房，区区域域内内现现房房及及准准现现房房楼楼盘盘比比较较多多，本本案案在在这这方方面面会流失一部分急于购房的客户；会流失一部分急于购房的客户；22）村村留留地地性性质质，由由于于不不是是商商品品房房，无无法法办办理理独独立立三三证证，会会让很大一部分客户望而却步；让很大一部分客户望而却步；SWOT分析劣势Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoadd