杞县市场调研报告.ppt

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开封杞县市场初步调研报告本项目体量较大，产品形式丰富，市场调研的深度和广度将是本项目成败的关键。

由于时间仓促，所以本次提交的区域市场调研资料和项目初步营销思路仅供开发方作为初步的规划讨论参考，详细性的市场综合调研报告、产品综合方案、整体营销推广报告和阶段性营销报告在对区域进行针对性的深入调研后再行提交。

目录一、城市概况一、城市概况二、调研项目二、调研项目三、调研分析三、调研分析四、项目优化四、项目优化一、城市概况一、城市概况杞县概况杞县概况杞县位于河南省东部，隶属七朝古都开封市，总面积总面积12431243平方公里平方公里，耕地133万亩，辖21个乡镇、总人口总人口105105万万，是开封市第一人口大县。

历史文化历史文化杞县历史悠久，商朝时建立杞国，距今已有3700年的历史。

杞县人杰地灵，历代名人辈出，古有商代名相伊尹、西汉刘邦著名谋士郦食其，东汉著名文学家、书法家蔡邕，女诗人蔡文姬等历史名流。

孔庙蔡文姬特色资源特色资源杞县农业发达，农产品丰富。

是国家黄淮海农业综合开发区，素有“中原中原粮仓粮仓”之美称，是国家粮棉生产和出口基地县，属小麦、棉花、肉类、油料全国百强县全国百强县，是国家瘦肉型猪、板山羊生产和出口基地县。

宏观经济宏观经济2011年，全县完成生产总值181.80亿元，比2006年增长107.2%；三次产业比由2006年的47：

33.3：

19.7调整到2011年的36.6：

37.4：

26；规模以上工业增加值49.3亿元，是2006年的3.7倍；全社会固定资产投资89.4亿元，是2006年的3.9倍；社会消费品零售总额50.4亿元，是2006年的2.4倍；全县财政一般预算收入4.3亿元，是2006年的3.3倍，其中税收收入2.98亿元，占全县一般预算收入的比重达到69.2%；农民人均纯收入6642元，比2006年增加3493元。

整体经济的增长对人民提高生活水平带来了有力的条件，居民对整体经济的增长对人民提高生活水平带来了有力的条件，居民对于改善住房需求也飞速增长。

于改善住房需求也飞速增长。

根据杞县城市总体规划（2009-2030年），杞县未来城市发展方向主要向西发展，县政府投资30亿重点打造城市西区，但目前新区建设及相关配套还相当贫乏，老县城规划较落后，其未来城市结构可以概括为：

两心、两轴、三环、五区两心、两轴、三环、五区。

两心：

老城商贸中心、新城行政办公中心；两心：

老城商贸中心、新城行政办公中心；两轴：

建设路发展轴、银河路发展轴；两轴：

建设路发展轴、银河路发展轴；三环：

海河、护城河、第三环水系；三环：

海河、护城河、第三环水系；五区：

老城商贸区、西部工业区、北部行政文化娱乐区、西北居住五区：

老城商贸区、西部工业区、北部行政文化娱乐区、西北居住区、东南居住区。

区、东南居住区。

城市规划城市规划城市重点向西发展城市重点向西发展地产发展方向城市新区城市新区中心城区中心城区杞县地产发展主要分为两个板块，中心城区与城市新区（西区），西区项目主要集中在杞成路与S213省道交汇周围，中心城区以金城大道为主线项目分部周边。

工业区工业区城市总结城市总结杞县地处中原腹地，位于郑州、商丘、周口大三角和开封县、民权、太康小三角中心部位，区位优势明显，交通便利；3700年的历史文化让杞县成为一个人杰地灵，人才辈出的历史古城；2011年全市经济发展迅速，杞县国民生产总值突破181.8181.8亿元亿元；房地产开发投资火热，政府投入30亿重金打造品质西区，商品房销售量增长迅速；居民可支配收入增长较快。

杞县城市的快速发展，特别是农业和工业的大力支撑，杞县城市的快速发展，特别是农业和工业的大力支撑，杞县已经成为开封地区中的发展潜力县城。

杞县已经成为开封地区中的发展潜力县城。

二、调研项目二、调研项目楼盘列表楼盘列表备注：

由于时间原因我们只针对区域内代表性楼盘进行了市场摸底备注：

由于时间原因我们只针对区域内代表性楼盘进行了市场摸底项目分布图项目分布图东区板块东区板块项目名称：

项目名称：

东城花园东城花园用一句话概括此项目：

用一句话概括此项目：

项目总建筑面积在项目总建筑面积在1616万，主要以高层物业为主，社区配套双水，主力万，主要以高层物业为主，社区配套双水，主力户型以户型以102102140140的三房，目前均价的三房，目前均价20002000元元/。

目前项目由于资金短缺，。

目前项目由于资金短缺，工程进度慢，所处区域差，客户存在较大心理抗性（准现房销售）。

工程进度慢，所处区域差，客户存在较大心理抗性（准现房销售）。

项目名称：

项目名称：

幸福港湾幸福港湾用一句话概括此项目：

用一句话概括此项目：

项目总建筑面积在项目总建筑面积在4848万，主要以小高层物业为主，社区配套双水，主力户万，主要以小高层物业为主，社区配套双水，主力户型以型以8686140140的三房，目前均价的三房，目前均价23002300元元/。

目前项目一期已经封顶，后期项。

目前项目一期已经封顶，后期项目工程进度较慢目工程进度较慢（主体封顶，暂未销售主体封顶，暂未销售）。

项目名称：

项目名称：

富苑富苑上城公上城公馆馆用一句话概括此项目：

用一句话概括此项目：

项目总建筑面积在项目总建筑面积在3030万，社区配套双水，主力户型以万，社区配套双水，主力户型以8585130130的三房，的三房，目前均价目前均价26002600元元/。

项目目前延长交房时间，推出系列优惠活动：

。

项目目前延长交房时间，推出系列优惠活动：

3030组抽一组组抽一组特价房特价房999999元元/（准现房销售）。

（准现房销售）。

南区板块南区板块项目名称：

项目名称：

阳光嘉苑阳光嘉苑用一句话概括此项目：

用一句话概括此项目：

项目占地项目占地1515亩，社区配套双水，主力户型亩，社区配套双水，主力户型9393123123的三房，目前均价的三房，目前均价21002100元元/。

项目处于一期尾盘阶段（准现房销售）。

项目处于一期尾盘阶段（准现房销售）。

项目名称：

项目名称：

帝景豪庭帝景豪庭用一句话概括此项目：

用一句话概括此项目：

项目占地项目占地100100亩，社区配套双水，主力户型以亩，社区配套双水，主力户型以9595152152为主，目前均价为主，目前均价26002600元元/。

客户普遍认为所处区域较城区远，价格高，客流较少。

客户普遍认为所处区域较城区远，价格高，客流较少。

西区板块西区板块项目名称：

项目名称：

紫金城紫金城用一句话概括此项目：

用一句话概括此项目：

项目总建项目总建2020万，社区配套双水，主力户型以万，社区配套双水，主力户型以6060135135为主，目前均价为主，目前均价21002100元元/。

项目目前已封顶，准现房发售（由于违规销售近期被曝光）。

项目目前已封顶，准现房发售（由于违规销售近期被曝光）。

项目名称：

项目名称：

富苑观城富苑观城用一句话概括此项目：

用一句话概括此项目：

项目总建项目总建1010万，社区配套双水，主力户型以万，社区配套双水，主力户型以8080140140为主，目前均价为主，目前均价30003000元元/。

项目多层全部现房发售，属于杞县最高品质项目，价格较高，由于。

项目多层全部现房发售，属于杞县最高品质项目，价格较高，由于位置较佳现房销售客户认可度较高。

位置较佳现房销售客户认可度较高。

项目名称：

项目名称：

未来未来名城名城用一句话概括此项目：

用一句话概括此项目：

项目配套双水，主力户型以项目配套双水，主力户型以8888140140为主，目前均价为主，目前均价26002600元元/。

项目存。

项目存在的情况：

工程进度较慢，优惠：

双节购房之间在的情况：

工程进度较慢，优惠：

双节购房之间22万再送万再送50005000元雅宝家具元雅宝家具30003000元元装修基金。

装修基金。

三、调研分析三、调研分析市场类型分析市场类型分析杞县房地产目前正处于半成熟市场向基本成熟市场过渡的阶段，但由于杞县杞县房地产目前正处于半成熟市场向基本成熟市场过渡的阶段，但由于杞县房地产起步较晚，发展快，市场小产权项目较多，目前市场约有房地产起步较晚，发展快，市场小产权项目较多，目前市场约有90多个项目销售。

多个项目销售。

开发形态分析开发形态分析通过调研了解，目前市场上有90个左右在售项目，其中一多半为小产权开发，销售价格基本在1500元/以下，个案虽然规模不大，但开发项目较多。

由于近期的曝光和政府查处违规销售和违规开发力度较大，所以目前市场上基本没有未动工销售的项目，包括小产权房也多为准现房或现房销售。

物业形态分析物业形态分析根据以上表格分析根据以上表格分析：

杞县现有楼盘均以小高层为主，但接受最高的还是多层。

：

杞县现有楼盘均以小高层为主，但接受最高的还是多层。

其次为小高层和高层，客群对电梯认可度较高，户型平面基本上为一梯两户。

其次为小高层和高层，客群对电梯认可度较高，户型平面基本上为一梯两户。

面积区间分析面积区间分析根据以上分析：

目前该县楼盘在售楼盘面积多集中在根据以上分析：

目前该县楼盘在售楼盘面积多集中在8888到到130130之间，根之间，根据目前各楼盘销售状况显示，客户的购买面积多集中在据目前各楼盘销售状况显示，客户的购买面积多集中在110110到到128128的三房两的三房两厅一厨一卫。

厅一厨一卫。

销售价格分析销售价格分析根据以上数据分析根据以上数据分析：

目前该县各楼盘报价普遍偏高，与当地销售策略有关，：

目前该县各楼盘报价普遍偏高，与当地销售策略有关，价格优惠空间较大，客户对一口价较为感兴趣，价格优惠空间较大，客户对一口价较为感兴趣，实际成交价均在实际成交价均在2000-22000-2550000元元/左右。

左右。

配套设施分析配套设施分析根据表格分析：

经市场调查县城区内在售小区均具备双水、地下停车场、根据表格分析：

经市场调查县城区内在售小区均具备双水、地下停车场、中心广场等。

但小区内绿化景观整在逐渐升级，项目品质逐渐提升，中心广场等。

但小区内绿化景观整在逐渐升级，项目品质逐渐提升，物业费多物业费多为为0.50.5元元/。

购房客群分析购房客群分析l购房者关注的要素主要有地段、价格、交通，特别是施工情况等。

购房者关注的要素主要有地段、价格、交通，特别是施工情况等。

l购房者获取信息的途径主要有售楼中心现场展示、亲友介绍、户外购房者获取信息的途径主要有售楼中心现场展示、亲友介绍、户外广告、广告、DMDM单页广告等。

单页广告等。

l购房者年龄以购房者年龄以23-5023-50岁为主，购房成员以家庭为主。

岁为主，购房成员以家庭为主。

l购房者出于投资考虑的比例目前较少。

购房者出于投资考虑的比例目前较少。

l购房者习惯购买多层购房者习惯购买多层小高层物业。

小高层物业。

l购房者主要以当地人群为主与周边乡镇人群为主。

购房者主要以当地人群为主与周边乡镇人群为主。

l购房者有一定的跟风心理。

购房者有一定的跟风心理。

市场分析总结市场分析总结目前杞县房地产已经开始逐渐步入成熟阶段，基本保持平稳趋势，目前杞县房地产已经开始逐渐步入成熟阶段，基本保持平稳趋势，客户接受购买度慢慢趋于理性，客户接受购买度慢慢趋于理性，购买房源主要考虑价格、环境、交通、购买房源主要考虑价格、环境、交通、户型，特别是施工进度特别关注。

户型，特别是施工进度特别关注。

由于杞县目前对违规开发项目查出非常严厉，同时近期部分由于杞县目前对违规开发项目查出非常严厉，同时近期部分开发开发商欺骗客户、卷款潜逃的问题集中曝光等原因使客户购买热情受到较商欺骗客户、卷款潜逃的问题集中曝光等原因使客户购买热情受到较大的影响，对期房抗性较大，购买现房或准现房意愿较大。

大的影响，对期房抗性较大，购买现房或准现房意愿较大。

从开发商规划项目户型上看，从开发商规划项目户型上看，100-120100-120宜居户型成为项目重点推售宜居户型成为项目重点推售户型。

户型。

由于乡镇客群是县区的主力购房客户，由于价格上涨等因素客由于乡镇客群是县区的主力购房客户，由于价格上涨等因素客群购买户型主要集中在群购买户型主要集中在110120110120的经济型三房户型。

的经济型三房户型。

目前建议本项目可通过立面