星沙项目定位及营销推广建议.ppt

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商业定位与营销推广报告商业定位与营销推广报告谨呈:

星沙尚都美寓项目星沙尚都美寓项目20142014年年88月月本报告是严格保密的。

报报告告大大纲纲项目解析项目解析项目定位项目定位项目营销战略规划项目营销战略规划项目宣传推广策略项目宣传推广策略本报告是严格保密的。

项目解析项目解析项目概况项目概况项目位于经济开发区板仓南路与向阳路交界处东南面（公交站牌东面），总建面约4.5万，由约8000“6+1”层星沙第一个街铺式迷你购物中心美美中心和16层23-56品牌精装公寓组成，目前项目主体工程已基本完成即将入伙。

本方案将主要针对项目街铺式迷你购物中心的销售及推广工作。

本报告是严格保密的。

项目四至分析项目四至分析项目解析项目解析项目项目北临向阳路与尚都汇北临向阳路与尚都汇商业街相望商业街相望南靠明城公寓南靠明城公寓与明城国际大与明城国际大酒店相距不到酒店相距不到200米，周边米，周边娱乐商业中作娱乐商业中作西临板仓南西临板仓南路与尚都城路与尚都城为邻距离长为邻距离长沙世界之窗沙世界之窗与海洋公园与海洋公园约约3公里。

公里。

东距天华南路约东距天华南路约200米，周边拥有米，周边拥有众多的工业园区众多的工业园区本报告是严格保密的。

项目周边配套项目周边配套项目解析项目解析公交线路：

公交线路：

127127、501501、703703、星沙、星沙11路、星沙路、星沙22路路商业配套：

尚都汇商业街、明城国际大酒店以及少量临街的小型超市、餐饮和商业配套：

尚都汇商业街、明城国际大酒店以及少量临街的小型超市、餐饮和休闲设施休闲设施教育配套：

星沙艺术幼儿园教育配套：

星沙艺术幼儿园、蓝精灵艺术幼儿园、长沙县实验中学等、蓝精灵艺术幼儿园、长沙县实验中学等医疗配套：

市八医院医疗配套：

市八医院金融配套：

中国银行、工商银行、建设银行、农业银行金融配套：

中国银行、工商银行、建设银行、农业银行项目所在区域交通较为便利，有多路公交可直通长沙市区中心和星沙项目所在区域交通较为便利，有多路公交可直通长沙市区中心和星沙中心区，周边中心区，周边11公里内除尚都汇与明城国际大酒店外，其他如购物、餐公里内除尚都汇与明城国际大酒店外，其他如购物、餐饮、休闲等配套多为小型社区型商业，区域整体商业氛围较为缺乏，饮、休闲等配套多为小型社区型商业，区域整体商业氛围较为缺乏，商业价值有待提升。

商业价值有待提升。

本报告是严格保密的。

优势优势劣势劣势地处星沙与中心城区的交通咽喉，周地处星沙与中心城区的交通咽喉，周边交通便利、区域发展潜力大；边交通便利、区域发展潜力大；项目两面临街，且临街面较长，具有项目两面临街，且临街面较长，具有极好的昭示性与商业价值；极好的昭示性与商业价值；项目周边居民区与产业园众多，有大项目周边居民区与产业园众多，有大量的商业消费人群量的商业消费人群项目属于新长海广场的一部分，在开项目属于新长海广场的一部分，在开发商品牌与整体形象上具有极强的市场发商品牌与整体形象上具有极强的市场号召力号召力项目位于星沙中心区边缘地带，周项目位于星沙中心区边缘地带，周边商业氛围还有待提升；边商业氛围还有待提升；商业部分单层面积仅有商业部分单层面积仅有15001500平米，平米，整体仅整体仅80008000平米，规模过小，难以平米，规模过小，难以拔高商业形象，将增加招商和销售拔高商业形象，将增加招商和销售的难度。

的难度。

项目商业楼层高，体量小，招商和项目商业楼层高，体量小，招商和销售难度大销售难度大项目优劣势分析项目优劣势分析项目解析项目解析本报告是严格保密的。

机会机会威胁威胁项目周边多为社区配套型商业，项目项目周边多为社区配套型商业，项目有机会打造特色化的商业，成为区域商有机会打造特色化的商业，成为区域商业的领头羊。

业的领头羊。

项目位于星沙与市区的咽喉位置，具项目位于星沙与市区的咽喉位置，具有极高的发展潜力，且目前区域商铺的有极高的发展潜力，且目前区域商铺的价格相对较低，低价格高升值将吸引大价格相对较低，低价格高升值将吸引大量的投资客户关注项目。

量的投资客户关注项目。

目前长沙正在逐步放宽对地产行业的目前长沙正在逐步放宽对地产行业的政策调控，这将为项目销售带来一定的政策调控，这将为项目销售带来一定的利好。

利好。

房地产整体市场低迷，将威胁到项目房地产整体市场低迷，将威胁到项目的销售。

的销售。

自去年开始，银行对房地产行业的自去年开始，银行对房地产行业的贷款、按揭审批日趋严，将在一定程度贷款、按揭审批日趋严，将在一定程度行威胁项目销售。

行威胁项目销售。

本报告是严格保密的。

项目整体发展战略项目整体发展战略通过对项目的几百年概况、区位条件以及优劣势分析，本项通过对项目的几百年概况、区位条件以及优劣势分析，本项目的发展战略是：

目的发展战略是：

深化自身优势，结合区域特点深化自身优势，结合区域特点避开区域现有生活配套型的商业模式避开区域现有生活配套型的商业模式打造特色化的商业定位，成为区域商业的标杆打造特色化的商业定位，成为区域商业的标杆带动整个区域的商业升级带动整个区域的商业升级本报告是严格保密的。

报报告告大大纲纲项目解析项目解析项目定位项目定位项目营销战略规划项目营销战略规划项目宣传推广策略项目宣传推广策略本报告是严格保密的。

项目商业定位项目商业定位根据本项目的发展战略，我司建议本项目的商业定位为：

根据本项目的发展战略，我司建议本项目的商业定位为：

集购物、集购物、美食、休闲美食、休闲、娱乐为娱乐为一体的一体的区域性一站区域性一站式式时尚消费中心时尚消费中心本报告是严格保密的。

项目商业形象定位项目商业形象定位项目的总体定位，赋予项目全新的高端形象：

项目的总体定位，赋予项目全新的高端形象：

时尚消费中心时尚消费中心区域财富旗舰区域财富旗舰本报告是严格保密的。

项目商业功能规划项目商业功能规划以以时尚零售尚零售卖场满足区域消足区域消费者者购物需求物需求以特色餐以特色餐饮吸吸引周引周边企企业中中高端消高端消费群体群体以以时尚休尚休闲满足区域商足区域商务人人群的商群的商务需求需求以以时尚尚娱乐吸吸引区域年引区域年轻消消费群体群体商业功能商业功能将传统的商业结构向符合片区规划要求、将传统的商业结构向符合片区规划要求、现代化商业结构转变。

按照国际通行商现代化商业结构转变。

按照国际通行商业街结构和业态分布进行调整，商业占业街结构和业态分布进行调整，商业占30-35%30-35%，餐饮企业占，餐饮企业占20-25%20-25%，休闲、娱，休闲、娱乐、服务等占乐、服务等占30-40%30-40%。

本报告是严格保密的。

业态布局及楼层功能定位业态布局及楼层功能定位业态布局业态布局时尚精品卖场时尚精品卖场特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮休闲配套、休闲配套、6F：

5F：

4F：

3F：

2F：

1F：

-1F：

地下停车场地下停车场临街商铺临街商铺娱乐配套娱乐配套公寓公寓时尚精品卖场时尚精品卖场休闲配套休闲配套娱乐配套、娱乐配套、说明：

以上业态布局为初步拟定，最终将根据实际招商情况及商家需求调整本报告是严格保密的。

1-2F1-2F：

时尚精品卖场：

时尚精品卖场珠宝首饰、时尚箱包、品牌化妆品、男女服珠宝首饰、时尚箱包、品牌化妆品、男女服饰、运动品牌、时尚饰品、百变牛仔等饰、运动品牌、时尚饰品、百变牛仔等分层业态布局分层业态布局本报告是严格保密的。

3F-4F3F-4F（部分）特色餐饮（部分）特色餐饮：

拟引进米萝咖啡、老树咖啡、餐谋天下、：

拟引进米萝咖啡、老树咖啡、餐谋天下、老妈厨房、豪客来、百度烧烤等老妈厨房、豪客来、百度烧烤等（30003000平米）平米）分层业态布局分层业态布局本报告是严格保密的。

4F4F（部分）（部分）-5F-5F（部分）休闲配套：

拟引进足浴洗浴休闲、网吧、（部分）休闲配套：

拟引进足浴洗浴休闲、网吧、台球、美容台球、美容SPASPA、健身等、健身等分层业态布局分层业态布局本报告是严格保密的。

5F5F（部分）（部分）-6F-6F娱乐配套娱乐配套:

可考虑整体引进一家量贩式可考虑整体引进一家量贩式KTVKTV分层业态功能布局分层业态功能布局本报告是严格保密的。

目标客户定位目标客户定位投资型投资型客户为主客户为主，自用型自用型客户为辅客户为辅注重因素注重因素投资投资型客户置业行为特征型客户置业行为特征价格价格反复比较，对市场价格反应灵敏，看中折扣反复比较，对市场价格反应灵敏，看中折扣经营前景经营前景购买重点今后经营前景购买重点今后经营前景，是否能顺利出租，是否能顺利出租投资回报投资回报投资购买看中物业的投资回报投资购买看中物业的投资回报地理位置及周边配套地理位置及周边配套考虑地理位置是否优越、周边消费能力、统一管理等考虑地理位置是否优越、周边消费能力、统一管理等市场因素市场因素受政策及市场影响较大，比较看重购买时机受政策及市场影响较大，比较看重购买时机物业质素物业质素对于商铺进深不是主要看中因素，注重装修标准等对于商铺进深不是主要看中因素，注重装修标准等本报告是严格保密的。

商商业物业的目标人群，他们都有稳定的较高收入，且有一定的积蓄，生活无忧，属于享受业物业的目标人群，他们都有稳定的较高收入，且有一定的积蓄，生活无忧，属于享受型和炫耀型的人群，他们大部分有过类似的投资经验，精明、投资意识强，这类人以及他们的型和炫耀型的人群，他们大部分有过类似的投资经验，精明、投资意识强，这类人以及他们的购买意向是：

购买意向是：

目目标市市场/功能区功能区块时尚尚卖场1F1F时尚尚卖场2F2F3-6F3-6F公公务员政府及行政事政府及行政事业单位中高位中高层灰色收入灰色收入阶层高薪退休人士高薪退休人士与星沙有地与星沙有地缘经济关系者关系者星沙籍返星沙籍返乡成功人士成功人士教教师、医生、律、医生、律师等高薪等高薪职业者者私私营老板老板异地投异地投资者者企企业高高层及企及企业主主目标客户定位目标客户定位客户描述及购买意向客户描述及购买意向本报告是严格保密的。

报报告告大大纲纲项目解析项目解析项目定位项目定位项目营销战略规划项目营销战略规划项目宣传推广策略项目宣传推广策略本报告是严格保密的。

目前为项目形象宣传目前为项目形象宣传20142014年年99月中旬对外认筹月中旬对外认筹20142014年年1010月下旬正式开盘月下旬正式开盘项目营销战略规划项目营销战略规划入市时机把握入市时机把握抢占抢占“金九银十金九银十”本报告是严格保密的。

项目拟开盘时间为项目拟开盘时间为20142014年年1010月下旬，月下旬，根据这一入市时间，项目具根据这一入市时间，项目具体营销节点划分如下：

体营销节点划分如下：

8月9月10月5月4月3月2月1月12月11月认筹期认筹期2014.92014.910106月开盘期开盘期2014.102014.101212强销期强销期2015.12015.133持续期持续期2015.42015.455项目营销战略规划项目营销战略规划营销阶段和营销节点的划分营销阶段和营销节点的划分本报告是严格保密的。

营销策略营销策略项目营销战略规划项目营销战略规划招商先行招商先行招商先行招商先行,带动销售带动销售带动销售带动销售在营销开始之前，提前进行招商，以具有吸引力的招商政策争取引进具有一定品牌在营销开始之前，提前进行招商，以具有吸引力的招商政策争取引进具有一定品牌号召力的商家，提升项目的商业价值，营销正式开始后，在广告宣传中借助商家的品牌号召力的商家，提升项目的商业价值，营销正式开始后，在广告宣传中借助商家的品牌来宣传项目。

（如来宣传项目。

（如“热烈祝贺热烈祝贺*KTVKTV进驻尚都美寓进驻尚都美寓”、“*“*品牌强势进驻，引领区域商品牌强势进驻，引领区域商业升级业升级”等）等）同时招商先行，以带租约销售或返租的形式销售，还可以增加客户的投资信心以及同时招商先行，以带租约销售或返租的形式销售，还可以增加客户的投资信心以及对项目未来经营必定会旺的信心，最终达到带动整个项目销售的目的。

对项目未来经营必定会旺的信心，最终达到带动整个项目销售的目的。

本报告是严