押品评估操作要点201008.ppt

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押品评估操作要点押品评估操作要点押品评估操作要点押品评估操作要点20102010年年88月月目目录录我行押品评估制度与办法我行押品评估制度与办法我行押品评估制度与办法我行押品评估制度与办法11112222公司信贷业务中涉及的主要押品类型公司信贷业务中涉及的主要押品类型主要评估方法及原则主要评估方法及原则33334444主要风险和注意的问题主要风险和注意的问题一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v第第一一、中中国国工工商商银银行行抵抵（质质）押押物物（权权）评评估估管管理理办办法法（工银发（工银发20051332005133号）号）v一、总则v抵（质）押物（权）价值评估是指我行内内部部评评估估人人员员根据各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其市市场场价价格格、变变现现难难易易程程度度及其他各种影响抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评估方法定定期期或或不不定定期期地对抵（质）押物（权）进行评估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）的初初次次评评估估，贷款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪的重新评估重新评估。

一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v一、总则（续）v除上上市市流流通通的的股股票票、低低风风险险业业务务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行贷款所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估。

v对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不足，原则上要求借款人追加担保追加担保或或提前归还不足值部分的贷款提前归还不足值部分的贷款。

一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v二、评估方法及时间v抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为市市场场比比较较法法、收收益益还还原原法法和和重重置置成成本本法法，可根据抵（质）押物（权）的类型、特点、在评估过程中所处的状态、评估时的市场条件及资料收集情况等因素进行选择。

如以上三种方法不能满足评估需要，可根据实际情况采用其他的评估方法。

v当发生以下事项时，重评监控周期未到时仍需对抵质押物权进行价值重估：

v1、押品价值相对市场价格已经大幅下降下降；v2、借款人财务状况恶化财务状况恶化或发生信贷违约事件；v3、评估人员认为需要重评的其他事项。

一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v第第二二、中中国国工工商商银银行行抵抵（质质）押押物物（权权）价价值值评评估估流流程程管理办法管理办法（20082008年年33月起执行）月起执行）v一、岗位设置及基本流程v1、押品价值评估角色包括评评估估调调查查人人、评评估估测测算算人人、评评估估审审查查人人和和评评估估审审定定人人。

同一人不得在一笔流程中担任两个以上角色。

v2、评估调查人、测算人均由客户经理担任，其中测算人须取得我行内部评估资质。

审查人由取得我行内部评估资质的授信审批部门人员担任，审定人由取得我行内部评估资质和授权的人员担任。

一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v二、评估调查v1、评估调查包括评估资料搜集和现场调查，由评估调查人完成。

v2、资料中必须包括以下内容：

v押品权属资料押品权属资料v押品照片押品照片v现场勘察记录表现场勘察记录表v外评报告（以上资料扫描至押品系统）一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v三、评估资料录入与价值初评v1、进行现场勘察v2、录入押品信息卡v3、对中介评估报告进行形式审查（台帐中）和技术审查v4、对押品价值进行初步测算v5、撰写测算报告一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v抵质押物评估的目的v一是在贷款发放前，运用评估技术确定抵押物的真实价值，为确定贷款的最终发放额度提供参考依据；v二是在抵（质）押物关系存续期间，按照我行办法的规定，定期或不定期对抵（质）押物进行价值评估，以监控抵（质）押物存续期间其价值变化情况，及时量化和化解风险，提高抵质押担保质量，以保障我行债权安全。

一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v第三、第三、关于加关于加强抵（抵（质）押物（）押物（权）价）价值重重评工作的通知工作的通知vv一、重评押品范围及周期一、重评押品范围及周期一、重评押品范围及周期一、重评押品范围及周期vv1111、CM2002CM2002CM2002CM2002信贷台账中显示重评预警信息；信贷台账中显示重评预警信息；信贷台账中显示重评预警信息；信贷台账中显示重评预警信息；vv2222、同类型资产市场价值出现大幅下降；、同类型资产市场价值出现大幅下降；、同类型资产市场价值出现大幅下降；、同类型资产市场价值出现大幅下降；vv3333、贷款发生劣变。

、贷款发生劣变。

、贷款发生劣变。

、贷款发生劣变。

一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v二、各类型押品重新评估要点二、各类型押品重新评估要点v11、土地使用权、土地使用权v（11）如如现现状状和和价价值值与与上上次次评评估估勘勘察察日日变变化化不不大大，仍仍按按上上次次审审定定价价值值评评估估，但但应应说说明明该该押押品品是是否否存存在在未未按按时时开开发发而而被无偿收回的风险。

被无偿收回的风险。

v（22）如如该该土土地地上上已已建建在在建建工工程程（抵抵押押时时没没有有建建筑筑物物），在在建建工工程程按按照照规规划划面面积积全全部部建建成成并并无无法法办办理理抵抵押押登登记记，土土地地价价值值直直接接评评估估为为零零。

如如在在建建工工程程可可以以办办理理抵抵押押登登记记，或或一一部部分分土土地地建建有有在在建建工工程程，评评估估办办法法见见在在建建工工程程的的评评估估要要点。

点。

一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v22、在建工程（未竣工验收）、在建工程（未竣工验收）v在在建建工工程程价价值值抵抵押押在在建建工工程程面面积积单单位位建建安安成成本本建建筑筑工工程程部部分分占占建安成本百分比建安成本百分比（11综合费率）综合费率）v抵押在建工程面积：

已建成未销售的有效抵押在建工程面积；抵押在建工程面积：

已建成未销售的有效抵押在建工程面积；v单单位位建建安安成成本本：

根根据据河河北北省省建建筑筑工工程程造造价价定定额额，各各种种类类型型建建筑筑单单位位建建安安成成本本估估算算为为900-1400900-1400元元/平平米米，其其中中多多层层砖砖混混不不超超过过10001000，多多层层框框架不超过架不超过12001200，高层不超过，高层不超过14001400；v建筑工程部分占建安成本百分比：

通常不超过建筑工程部分占建安成本百分比：

通常不超过8080；v综综合合费费率率：

指指在在建建工工程程中中包包含含的的开开发发商商利利润润、管管理理费费等等，通通常常取取建建安安成本的成本的1010。

v在建工程评估价值在建工程价值在建工程评估价值在建工程价值-法定优先受偿款（建筑工程欠款等）法定优先受偿款（建筑工程欠款等）一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v3、现房（已竣工验收）v抵押现房价值=相似房屋市场价格的90%抵押面积v4、办公、工业及商业用房地产v上次评估价值扣除房屋折旧（房产仍正常使用，与上次评估时没有较大变化）一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v5、机器设备v上次评估价值扣除折旧（机器设备仍正常使用，与上次评估时没有较大变化）v6、不良贷款对应押品v评估价值应类似清算价值或残余价值，清算价值为考虑快速变现、处置税费等因素后的价值。

残余价值时指机器设、房屋建筑物等拆零变现价值。

二、公司信贷业务的主要抵（质）押物类型二、公司信贷业务的主要抵（质）押物类型v房房地地产产：

居住用房、办公用房、商业用房、工业用房、在建工程等其他用房；v土土地地：

居住用地、工业用地、商业用地、办公用地、其他用地；v流动资产流动资产：

应收帐款、存单、银行承兑汇票等；v商商品品融融资资项项下下大大宗宗商商品品质质押押：

黑色金属类、有色金属类、能源类、化工品类、纺织品类、农产品类及其他商品三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-房地产房地产v房地产评估的基本方法有成本法、市场法、收益法。

房地产评估的基本方法有成本法、市场法、收益法。

v11、市场法、市场法v适适用用范范围围：

房地产市场发达、有充足的具有可比性房地产交易实例；例如：

商业用房、住宅等v注意事项：

评估结果是指房产和土地的合计价值注意事项：

评估结果是指房产和土地的合计价值v公式：

公式：

Pf=PBPf=PBAABBCCDD容积率修正容积率修正土地使用年期修正土地使用年期修正PfPf待估房地产的价格待估房地产的价格PBPB可比实例房地产价格可比实例房地产价格AA交易情况修正系数交易情况修正系数BB交易日期修正系数交易日期修正系数CC区域因素修正系数区域因素修正系数DD个别因素修正系数个别因素修正系数注意：

通常选取注意：

通常选取33个比较实例个比较实例三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-房地产房地产v评估过程中存在的问题：

评估过程中存在的问题：

一是可比较实例缺乏真实性；二是选取的比较实例缺乏可比较性；三是使用市场法测算的评估值为房地合一价，不要再加土地价值；三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-房地产房地产v22、收益法、收益法v适适用用范范围围：

适用已出租并能产生收益的房地产；或可独立经营获利的收益性房屋建筑物的评估，例如：

宾馆、酒店、办公用房、商业用房等v注意事项：

评估结果是指房产和土地的合计价值注意事项：

评估结果是指房产和土地的合计价值公式：

公式：

年租金收入取实际租金；年租金收入取实际租金；房屋维修费通常取年租金收入房屋维修费通常取年租金收入66；管理费通常取年租金收入管理费通常取年租金收入22-6-6；房产保险费通常取房产重置价的房产保险费通常取房产重置价的22；房产税取年租金收入房产税取年租金收入1212；其他税费包括营业税、城镇土地使用费等，通常取年租金收入其他税费包括营业税、城镇土地使用费等，通常取年租金收入66；房地产报酬率为房地产报酬率为88-12-12之间，通常取之间，通常取1010；收益年限取房产剩余使用年限和土地剩余使用年限低者。

收益年限取房产剩余使用年限和土地剩余使用年限低者。

三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-房地产房地产v33、成本法、成本法v适适用用范范围围：

适用于自建自用房或市场流动性较差的非收益性房地产的评估，例如：

工业厂房。

v公式：

公式：

评估值=重置全价综合成新率v注意事项：

测算结果是单指房产价值，土地价值另行测算。

注意事项：

测算结果是单指房产价值，土地价值另行测算。

v评估过程中存在的问题：

评估过程中存在的问题：

一是在评估时虚增抵押物单位面积建安成本，以高估抵押物的价值；二是价值测算时不计提折旧；三是把装修费用加入抵押物价值，以虚增评估价值；四是采用成本法评估一般为地上建筑物的价值，求取房地产价格时需对应加上土地使用权价格。

三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-土地土地v土土地地使使用用权权评评估估的的方方法法主主要要有有五五种种：

市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

v常用的评估方法常用的评估方法：

11、成成本本法法：

适用近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地价值测算。

22、基基准准地地价价系系数数修修正正法法：

对于政府公布了基准地价体系且该基准地价的地区可采用该方法。

三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-土地土地v成本法成本法基本公式：

价值取得成本+后期投入开发成本取得成本包括已支付土地出让金、契税或土地转让款等；后期开发成本指取得土地后继续投入的拆迁、平整、配套等开发成本，应有票据为证。

三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-土地土地v基准地价修正法