旭辉地产-计划管理与项目快速开发的思考.ppt

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用心构筑美好生活2022/10/301计划管理与项目快速开发的思考集团工程管理部用心构筑美好生活2022/10/302项目开发计划编制要点项目开发计划编制要点项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题标准工期与绩效指标介绍标准工期与绩效指标介绍效率提升与工作改进的思考效率提升与工作改进的思考计划管理与项目快速开发的思考用心构筑美好生活2022/10/303与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成用心构筑美好生活2022/10/304与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成设计与报批报建工程施工验收、交付项目开发涵盖的阶段：

设计与报批报建、工程施工、验收与交付用心构筑美好生活2022/10/305与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成设计设计报批报建报批报建议标议标/招标招标“四证”获取土地设计与报批报建工程施工验收、交付项目开发涵盖的阶段：

设计与报批报建、工程施工、验收与交付用心构筑美好生活2022/10/306与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成设计设计报批报建报批报建议标议标/招标招标“四证”获取土地设计与报批报建工程施工验收、交付项目开发涵盖的阶段：

设计与报批报建、工程施工、验收与交付大面积开工办理预售证开盘主体封顶用心构筑美好生活2022/10/307与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成设计设计报批报建报批报建议标议标/招标招标“四证”获取土地设计与报批报建工程施工验收、交付项目开发涵盖的阶段：

设计与报批报建、工程施工、验收与交付大面积开工办理预售证开盘主体封顶竣工备案交房用心构筑美好生活2022/10/308与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成设计设计报批报建报批报建议标议标/招标招标“四证”获取土地样板段提前实施，是目前实现快速销售的途径之一大面积开工开盘主体封顶竣工备案交房提前提前办理预售证办理预售证样板段实施样板段实施开盘提前实施提前实施用心构筑美好生活2022/10/309与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成设计设计报批报建报批报建议标议标/招标招标“四证”获取土地大面积开工开盘主体封顶竣工备案交房提前提前办理预售证办理预售证样板段实施样板段实施开盘项目前期研究（在拿地前完成产品定位及方案研究）是加速开发的重要手段用心构筑美好生活2022/10/3010与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成开盘主体封顶“四证”获取土地设计与报批报建设计与报批报建工程施工工程施工竣工备案交房验收与交付验收与交付开盘1、拿地到开工3、开工到方案批复5、开工到开盘2、开工到竣工4、方案批复到取得施工许可证用心构筑美好生活2022/10/3011与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成447集团大多项目拿地到开工周期520个月（平均约447天，约14个月）用心构筑美好生活2022/10/3012与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成723集团已竣工项目开工到竣工周期约两年（平均723天）用心构筑美好生活2022/10/3013与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成478项目拿地到方案批复周期523个月（平均478天，约15个月）用心构筑美好生活2022/10/3014与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成144项目方案批复到取得施工许可证周期49个月（平均144天）用心构筑美好生活2022/10/3015与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成305项目开工到开盘周期610个月（平均305天）用心构筑美好生活2022/10/3016与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成314478旭辉：

旭辉：

拿地到方案批复拿地到方案批复工期工期620个月个月（平均约（平均约478天）天）万科：

万科：

拿地到方案批复拿地到方案批复实际工期实际工期615个月个月（平均约（平均约314天）天）用心构筑美好生活2022/10/3017与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成435447旭辉：

旭辉：

拿地到开工拿地到开工工期工期528个月个月（平均约（平均约447天）天）万科：

万科：

拿地到开工拿地到开工实际工期实际工期917个月个月（平均约（平均约435天）天）用心构筑美好生活2022/10/3018与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成159305旭辉：

旭辉：

开工到开盘开工到开盘工期工期510个月个月（平均约（平均约305天）天）万科：

万科：

开工到开盘开工到开盘实际工期实际工期56个月个月（平均约（平均约159天）天）用心构筑美好生活2022/10/3019与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成旭辉：

旭辉：

实体施工周期较长。

实体施工周期较长。

万科：

万科：

实体施工周期较短。

实体施工周期较短。

用心构筑美好生活2022/10/3020与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成旭辉：

旭辉：

工程实体竣工后，工程实体竣工后，短期内交房。

短期内交房。

万科：

万科：

工程实体竣工后，工程实体竣工后，交房前预验、整改交房前预验、整改周期较长。

周期较长。

用心构筑美好生活2022/10/3021与同行的比较旭辉集团现状项目开发的周期分析项目开发的周期分析项目开发周期构成旭辉：

旭辉：

物业介入时间较晚，物业介入时间较晚，对客户感受环节关注对客户感受环节关注不足不足用心构筑美好生活2022/10/3022项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题用心构筑美好生活2022/10/3023项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l计划管理专岗人员不到位或岗位职责界定模糊，项目计划实施缺乏系统支持与强有力的组织保障；苏州项目一度出现计划管理空白；08年9月10月期间不能完成正常的计划信息反馈。

北京事业部计划管理人员经过几次调整，目前由两人分工管理两个项目用心构筑美好生活2022/10/3024项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l以项目为中心的团队协作意识不足，计划跟踪、协调的管理机制、手段还不成熟；项目样板段策划书编制、提交过程反应的问题按照管控流程要求，新开发项目提前编制样板段策划书，工程管理部于09年1月7日发出上报样板段策划书的通知，各地行动效率不同。

区域项目通知日期上报日期协调时间协调时间上海依云湾二期2009-1-72009-1-922天天北京高尔夫2009-2-103434天天长沙旭湘09-1-900提前编制提前编制重庆尚北郡2009-1-191212天天合肥方案未最终敲定镇江霞飞坊2009-1-811天天嘉兴旭辉广场2009-2-204444天天廊坊、嘉兴项目启动、工作准备不足，协调时间过长。

用心构筑美好生活2022/10/3025项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。

l项目运营计划、开发计划上报过程不严谨案例：

廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程原计划08-8-31完成方案批复，因项目容积率调整，整体方案调整，重新办理规划用地许可证等报建手续，整体报建工作从8月起已经无法按计划实施；9月份报：

等待方案批复10月份报：

等待方案批复11月份报：

等待方案批复重新办理建设用地规划许可证12月份报：

等待方案批复用心构筑美好生活2022/10/3026项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。

l项目运营计划、开发计划上报过程不严谨案例：

廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程08年12月事业部上报财务管理部09年经营计划，经核实，项目开发计划节点出现变更08年12月,上报财务经营计划，经核对，计划节点变更用心构筑美好生活2022/10/3027项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。

l项目运营计划、开发计划上报过程不严谨案例：

廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程09年1月，工程管理部根据计划版本问题要求各单位重新核对项目开发计划，并说明计划变更原因。

用心构筑美好生活2022/10/3028项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。

l项目运营计划、开发计划上报过程不严谨案例：

廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程09年2月，北京事业部上报核对后的24节点计划，计划节点再次变更09年2月,重新上报计划，再次调整计划节点用心构筑美好生活2022/10/3029计划编制与责任落实工作不完善计划工作简单罗列，逻辑性不强项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l项目计划编制基础工作不严谨l对项目评估、计划编制能力不足项目开发总体计划编制反应的问题用心构筑美好生活2022/10/3030计划编制与责任落实尚未完整结合计划工作简单罗列，缺少必要的逻辑关系项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l项目计划编制基础工作不严谨l对项目评估、计划编制能力不足项目开发总体计划编制反应的问题缺少工作责任人的对应信息用心构筑美好生活2022/10/3031计划编制与责任落实尚未完整结合计划工作简单罗列，缺少必要的逻辑关系项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l项目计划编制基础工作不严谨l对项目评估、协调计划编制能力不足项目开发总体计划编制反应的问题缺少工作前后的逻辑关联，对任务实施者的指导作用不强用心构筑美好生活2022/10/3032项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l缺乏项目运营体系支持，项目全生命周期的开发计划难以确定，影响后续开发效率。

廊坊项目、重庆朗香郡项目首期计划确定后，后续开发计划无法确定。

后期开发工作不能及时开展，整体经营效率受到影响。

用心构筑美好生活2022/10/3033项目计划管理存在的问题项目计划管理存在的问题08年项目计划管理问题l缺乏信息平台的支持，计划管理效率较低，计划管理深度不够；项目开发总体计划涵盖的工作内容多、涉及专业跨度大，一旦24节点计划调整，换版工作量较大；无法短期完成审核工作。

用心构筑美好生活2022/10/3034计划编制原则原则说明关注点目的性项目是一个或几个确定的目标。

分析目标，弄清任务系统性项目计划本身是由一系列子计划组成，各个子计划彼此之间相对独立，又紧密相关分析关联因素，明确交接任务经济性项目计划的目标不仅要求项目有较高的效率，而且要有较高的效益。

经过多种方案优化分析动态/预测性项目环境常处于变化之中，使计划的实施会偏离项目基准计划，因此项目计划要随着环境和条件的变化而不断调整和修正加强预测，修正计划，以适应不断变化的环境，从而保证完成项目目标。

相关性构成项目计划的任何了计划的变化都会影响到其他子计划的制定和执行，进而最终影响到项目计划的正常实施。

制定、调整项目计划要充分考虑各子计划间的相关性。

职能性不是以某个组织或部门内的机构设置为依据，而是以项目和项目管理的总体及职能为出发点，涉及到项目管理的各个部门和机构。

领导决策，专岗协调，部门协作项目开发计划编制要点项目开发计划编制要点计划编制过程计划编制模版介绍用心构筑美好生活2022