房地产基金风险解读(投后2017.6).pptx

房地产基金风险解读(投后2017.6).pptx

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房地产基金风险解读一、集团实力二、项目状况三、风控条件四、其他因素从以下四个方面评判风险：

3一.集团实力1.集团基本资料u主营业务，战略布局寻找集团盈利点是否多样化，了解拿地策略，房产开发规模，判断集团未来发展趋势。

u股东背景，管理人实力是否有国有资质，政商关系是否密切，管理人能力及水平，直接影响到拿地成本以及土地开发效率。

u曾获荣誉奖项房地产百强、信用评级证书等。

2.集团项目储备u在建工程、土地储备情况在建项目和土地储备总量展现集团未来发展潜能。

u在售项目项目销售收入提供给集团稳定的现金流推动还款，所以要实时了解集团在售项目的销售以及盈利情况。

3.集团财务情况u财务报表通过与行业均值对比一些重要财务指标，如资产负债率、流动比率、利润率等可以了解集团财务的健康状况。

4二.项目状况1.项目所在地宏观经济、人口情况u国家划分的一二三线城市。

人均GDP、当地人均可支配收入等经济指标、全国排名靠前的省市。

u人口净流入型城市房地产市场活跃度普遍较高。

2.项目所在地房地产市场u土地市场近年土地供应总量，土地成交量，土地成交价格。

u房地产市场当地商品住宅销售总量、房屋销售价格趋势、商品住房供销比、商品住房平均去化周期。

3.项目区位条件及配套设施u周边配套设施交通便利、商业发达、教育医疗条件优异、娱乐设施齐全。

u政府战略规划区域功能定位，区域产业发展定位，判断区域未来经济增长点。

5二.项目状况4.项目基本信息u产品类型：

按建筑类型分为：

超高层、高层、小高层、多层、洋房、别墅等。

按客户需求分为：

刚需型、改善型。

u地块信息：

地块政府编号，土地价格，土地面积，土地性质。

u项目经济指标：

容积率，建筑面积，预计售价、商住比等。

5.周边竟品u竟品开盘时间、销售价格是否会对本项目销售造成影响。

u周边已开盘项目的销售情况可以作为本项目销售预期的参考。

6二.项目状况6.项目净现金流状况u安全系数：

值和值值：

基金存续期末，项目净现金流（未扣减基金本息）覆盖基金本息的能力；值：

项目验收交付时，项目净现金流（未扣减基金本息）覆盖基金本息的能力；u安全系数值=1：

表明项目提供的净现金流正好完全覆盖基金本息；u安全系数值1：

值越高，表明项目的净现金流越充足，基金到期时还款的能力越强；u安全系数值1：

需要看项目是否有调配资金或其他资金作为还款来源；如果值大，有再发行一期基金的空间。

7三.风控条件1.土地、在建工程、已建房产等抵押物抵押u变现能力要强，抵押物只能抵押在金融机构名下。

u处置抵押物的受偿顺序：

公司需支付的各类清偿税费购房的小业主公司员工的工资总包及分包工程款（包括民工工资）有抵押权的债权按抵押顺序优先受偿（基金）无抵押的担保（公司普通债权）公司的股东权益。

2.项目公司股权质押u查看公司股权质押记录，有无不良历史。

3.对项目公司证、章、照及银行账户共管u严格把控项目公司对外签订的合同、担保等情况，了解共管账户资金的流水信息。

4.集团公司、集团控制人担保u与委贷银行直接签署担保协议，入银行征信系统，并要求其直系亲属共同担保。

8三.风控条件5.资金监管、沉淀及归集u项目的销售定金、回款、租金等各项收入，应确保全部进入监管账户；u监管账户的余额按销售回款约定一定的比例沉淀；u每笔贷款到期前要求进行资金归集。

6.拥有降价销售权u在取得项目代理销售的前提下，拥有降价销售的权利，以便尽快回笼资金。

7.董事会成员变更u要求项目公司董事会席位，并对公司重大决策具有一票否决权。

8.劣后资金u一般劣后资金配比为1:

2、1:

3，项目方的劣后出资比例越高，项目方的违约成本相对越高，资金相对越安全；u项目公司股东借款资金应劣后偿还。

9四.其他因素1.项目公司的债务风险u基金进入前，项目公司有无债务、债务占公司资产的比例是否在安全范围内。

2.政策性风险u政府及相关部门发布的对于房地产项目不利的政策性文件。

3.项目建设过程中的风险u安全方面的风险u技术方面的风险u工期延误的风险u公司实际控制人的突发状况4.关联交易u项目方利用虚假合同套取资金的风险。

5.股东纠纷u并购项目的小股东因利润分配不均等情况产生纠纷，导致项目开发延误甚至停滞的风险。

10四.其他风险6.项目风控条件变更u项目方或第三方（如项目方办理开发贷的银行）未按约定履行的风险。

7.项目规划变更u由于政府相关部门对项目的规划变更，导致项目无法正常进行的风险。

8.销售回款未进入监管账户u项目销售过程中私下收取定金，导致销售回款未进入监管账户的风险。

9.账户第三方监管u销售回款账户同时被第三方（如住建局）监管，导致账户资金用途限制，不能直接用于归还基金的风险。

10.账户资金直接划付u监管账户签署了三方协议，税金等费用可以不通过监管户的网银直接划付的风险。

11.账户监管失效u项目公司利用个别银行变更印鉴无需基金公司的印鉴章，私下办理变更印鉴，导致账户监管失效的风险。

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