房地产价格与价值.ppt

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第三章第三章房地产价格和价值房地产价格和价值房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件房地产价格的特征房地产价格的特征房地产的供求与价格房地产的供求与价格房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类第一节第一节房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义一、房地产价格的含义二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件关于价格：

关于价格：

1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货币西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。

形式来偿付。

（英戴维：

现代经济学词典，现象）2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动。

品中的抽象的人类劳动。

（许涤新主编：

政治经济学辞典，本质）一、房地产价格的含义一、房地产价格的含义房地产价格：

房地产价格：

是指和平地获得他人的房地产所是指和平地获得他人的房地产所必须付出的代价必须付出的代价货币或实物、无形资产和货币或实物、无形资产和其它经济利益。

其它经济利益。

二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件1、有用性、有用性2、稀缺性、稀缺性“使用价值很大的东西，往往具有极小的使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值；反之，交换价值很大的东西，往交换价值；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值往具有极小的使用价值”亚当亚当斯密斯密3、有效需求、有效需求对物品的有支付能力支持的需要对物品的有支付能力支持的需要不但不但愿意购买而且有能力购买。

愿意购买而且有能力购买。

第二节第二节房地产价格的特征房地产价格的特征一、房地产价格与一般物品价格的共同点一、房地产价格与一般物品价格的共同点都是价格，用货币表示；都是价格，用货币表示；都有波动，受供求因素的影响；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：

优质高价，劣质低价。

都是按质论价：

优质高价，劣质低价。

二、地价与一般物品价格的不同二、地价与一般物品价格的不同生产成本不同生产成本不同一般物品价格是一般物品价格是“劳动价值劳动价值”的表现，地价本质的表现，地价本质上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化折旧不同折旧不同一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间流逝而降低，不存在折旧。

但在我国由于实行有流逝而降低，不存在折旧。

但在我国由于实行有期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要计提折旧。

计提折旧。

价格差异不同价格差异不同一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地之间价格差异较大。

之间价格差异较大。

市场性质不同市场性质不同一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

较大。

价格形成时间不同价格形成时间不同一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形成的时间通常较长。

成的时间通常较长。

供求变化不同供求变化不同对土地的需求是一种对土地的需求是一种“引致引致”需求，即由对土地上的产需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。

品和服务的需求而引起的需求。

二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征11、房地产价格受区位的影响很大；、房地产价格受区位的影响很大；22、房地产价格实质上是房地产权益的价、房地产价格实质上是房地产权益的价格；格；33、房地产价格既有交换代价的价格，也、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；有使用代价的租金；44、房地产价格是在长期考虑下形成的；、房地产价格是在长期考虑下形成的；55、房地产价格通常是个别形成，容易受、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。

交易者的个别因素的影响。

第三节第三节房地产供求与价格房地产供求与价格房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者（购买者、承租人）形成了市场的需求面。

其他（购买者、承租人）形成了市场的需求面。

其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。

的。

主要内容主要内容一、房地产需求一、房地产需求二、房地产供给二、房地产供给三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格四、房地产供求弹性四、房地产供求弹性五、房地产供求与价格关系的特殊性五、房地产供求与价格关系的特殊性一、房地产的需求一、房地产的需求u房地产需求房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且能在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且能够购买（或承租）的数量。

够购买（或承租）的数量。

u形成需求的两个条件：

形成需求的两个条件：

u消费者愿意购买消费者愿意购买u消费者有能力购买消费者有能力购买

（一）房地产需求的概念

（一）房地产需求的概念

（二）决定房地产需求的因素

（二）决定房地产需求的因素1、该种房地产的价格水平、该种房地产的价格水平2、消费者的收入水平、消费者的收入水平3、消费者的偏好、消费者的偏好4、相关物品的价格水平、相关物品的价格水平5、消费者对未来的预期、消费者对未来的预期（三）房地产需求曲线（三）房地产需求曲线二、房地产供给二、房地产供给u房地产供给房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售（或出租）的数量。

意而且能够提供出售（或出租）的数量。

u某种房地产在未来某一时间的供给量为：

某种房地产在未来某一时间的供给量为：

u供给量供给量=存量存量-拆毁量拆毁量-转换为其他种类房地产量转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量新开发量

（一）房地产供给的概念

（一）房地产供给的概念

（二）决定房地产供给量的因素

（二）决定房地产供给量的因素11、该种房地产的价格水平、该种房地产的价格水平22、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发成本33、该种房地产的开发技术水平、该种房地产的开发技术水平44、房地产开发商对未来的预期、房地产开发商对未来的预期（三）房地产供给曲线（三）房地产供给曲线三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格在其它条件不变的情况下，需求曲线上的在其它条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地产价格与数量的组合，产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的房地产价格与数量的组合。

由于市场交易是的房地产价格与数量的组合。

由于市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易。

因此，自愿交易，或交易双方一致同意的交易。

因此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。

而且能够接受的价格和数量。

EEEE点是需求曲线与点是需求曲线与供给曲线的交点，供给曲线的交点，它同时处于需求曲它同时处于需求曲线和供给曲线上。

线和供给曲线上。

因此，因此，EE点是供求点是供求均衡点，其所对应均衡点，其所对应的价格的价格PePe被称为均被称为均衡价格，所对应的衡价格，所对应的数量数量QeQe被称为均衡被称为均衡数量。

数量。

均衡价格理论是价格原理的核心内容，它均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：

均衡是市场价格运行的必然趋势，如果表明：

均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离均衡价格，则必然会出现过剩或者短缺，脱离均衡价格，则必然会出现过剩或者短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格上导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

格。

供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响变化方向变化方向变动幅度变动幅度均衡价格均衡价格均衡交易量均衡交易量同同方方向向变变化化供给增加供给增加=需求增加需求增加不变不变增加增加供给减少供给减少=需求减少需求减少不变不变减少减少供给增加供给增加需求增加需求增加下降下降增加增加供给减少供给减少需求减少需求减少下降下降减少减少供给增加供给增加需求增加需求增加上升上升增加增加供给减少供给减少需求减少需求减少上升上升减少减少供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响变化方向变化方向变动幅度变动幅度均衡价格均衡价格均衡交易量均衡交易量反反方方向向变变化化供给增加供给增加=需求减少需求减少下降下降不变不变供给减少供给减少=需求增加需求增加上升上升不变不变供给增加供给增加需求减少需求减少下降下降增加增加供给减少供给减少需求增加需求增加上升上升增加增加供给增加供给增加需求减少需求减少下降下降减少减少供给减少供给减少需求增加需求增加上升上升减少减少四、房地产供求弹性四、房地产供求弹性当两个经济变量之间存在函数关系时，作为当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量的经济变量的变化。

的经济变量的变化。

弹性弹性是对作为因变量的经济是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。

对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。

具体的说，它告诉人们作为自变量的经济变量发具体的说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化。

的百分比变化。

（一）房地产需求弹性

（一）房地产需求弹性11、房地产需求的价格弹性、房地产需求的价格弹性（通常简称为房地产需求弹性）（通常简称为房地产需求弹性）22、房地产需求的收入弹性、房地产需求的收入弹性33、房地产需求的人口弹性、房地产需求的人口弹性44、房地产需求的交叉价格弹性、房地产需求的交叉价格弹性55、房地产需求的价格预期弹性、房地产需求的价格预期弹性1、房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性u房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度。

是房地产需求地产自身价格的相对变化的反应程度。

是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之