房地产报建费用栏.docx

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房地产报建费用栏

土地证之前

土地登记费

1．6元/平方米

国土资源局

区、市两级收费，由发证一级来收费

土地出让金

按土地等级分类

国土资源局

土地效益金

评估，1×土地出让金

勘测院

购图费

首幅648元，复晒80元

勘测院

勘察仗量费

定线：

按红线长度1.2元/M，测点费：

326元/点，管线定线：

1.4—1.6元/M

勘测院、规划院

控详设计

7000元/公顷

规划院

拆迁管理费

12—20元/平方米

拆迁办

土地使用费

1元/平方米

国土资源局

契税

（土地腾迁费、土地出让金、土地效益金）

市财政局

耕地占补平衡费

10元/平方米

国土资源局

用地总量不变的原则，征用耕地，应在其他地方开垦相应耕地，所用的费用

新增建设用地有偿使用费

40元/平方米

国土资源局

新菜田基金

2万元/亩

国土资源局

城市人口在100万以上的城市每征一亩菜田缴纳金额为7000～10000元人民币

征地不可预见费

征地总费用*2%

国土资源局

土地管理费

征地总费用*2%

国土资源局

建设工程规划许可证之前

规划服务费

0．2%*工程造价

规划局

价调基金

住宅3元/平方米、公建5元/平方米

建委收费办

盈利行业弥补亏损行业的政府行为

市政配套费

住宅180元/平方米、公建140元/平方米

建委收费办

住宅水增容费

10元/平方米

建委收费办

综合管网设计费

1．6元/平方米*建筑面积

规划院

人防工程质检费

7．5元/平方米人防面积（含设计费、审图费）

市人防办公室

人员掩体设计费

总投资10万元三类工程按设计概算的2.5%，二类工程按三类工程项目收费率的1.3系数，一类工程按三类工程项目收费率的1.2系数

部队专业设计院

供电设计费

5%*工程造价

电力设计院

排水设计费

4．5%*工程造价

排水设计院

给水设计费

4．5%*工程造价

自来水设计院

煤气设计费

5%*工程造价

煤气设计院

采暖设计费

4．5%*工程造价

热力设计院

公建防疫审图费

造价的3‰

市防疫站

电话穿线费

10元/平方米*建筑面积

电信局

文物勘探费

文化局

施工许可证之前

规划定位放线费

2300元/栋

勘测院

施工图审查费

1元/平方米

市建委

临时施工用水

15元/平方米*建筑面积

区自来水公司

招标管理费

总造成价的0.7‰（施工单位付0.3‰）

建工局

市场服务费

中标价的1‰

建工局

合同鉴定费

中标价的0.05‰（施工单位付0.05‰）

工商局

质量监督费

总造价的2‰

区质检站

劳保统筹费

造价的3.8%

建工局

工程保险费

造价的3‰

市保险公司

标志牌

420元/栋

区建工局

印花税

0.3‰

工商局

煤气集资费

1600元/户

煤气公司

综合验收之前

固体垃圾排放费

3元/立米（按实际发生）

市固体垃圾排放所

环保噪声排放费

6400元/月*3月*栋数

区环保局

环保测评费

1．365元/平方米占地费用

沈阳市环境科学研究所

垃圾托管费

3元/平方米*建筑面积

区环卫局

配套工程质量委托费

配套造价的1.5‰

市质量监督站

公建水增容费

数；泳池；DN50，71立米*2000元/立米+5立米*500元/立米

区节水办

地名门牌制作费

15元/>单元，5元/户，400元/栋*2

区地名办

水质化验费

水池水质：

1000元/100立米，每增加100立米，增加200元；每栋楼每个接口260元

市防疫站

市政监督费

造园工程造价*1.5‰（道路\绿化\给/排水）

市政质量监督站

市政监理

造园工程造价*2.5%

市政监理公司

其他费用

绿化\交通\市政\市容\限高\挂旗\路牌

相关部门

文字说明：

一、土地开发成本构成

1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资金、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。

养殖场的拆迁赔偿费等。

旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。

3、出让金国家收取的款项。

包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

①场地平整

②勘察设计

③临时设施

④桩基工程

⑤土建安装

⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。

⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。

5、耕地占用税

6、耕地开垦费

7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。

包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8、占耕地教育附加费

9、新增建设用地有偿使用费

10、南水北调费

11、新菜田开发基金

12、出让金业务费

13、契税

14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。

所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。

二、建筑及安装工程费

1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。

主要包括：

①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。

②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。

③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。

包括折旧费、大修费、附属工具费。

动力及燃料费等。

④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。

主要包括：

-工作人员工资-工资附加费-办公费-差旅费-检验试验费。

⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。

-供热及换热站-供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用-电梯

2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建

①中小学校、幼儿园

②健身设施或用房

③医院

④派出所

⑤环境卫生用房

⑥物业管理用房（保安监控室）

⑦居委会

⑧商店

⑨停车场（洗车场）

⑩其他服务设施

3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用）

①道路停车场地面硬化围墙

②排水、排污管道

③供水管道、二次加压

④监控系统

⑤供电线路、路灯

⑥宽带及机房

⑦有线电视

⑧通讯线路

⑨供热管道及换热站

⑩园林、绿化

三、基础工程费

（主体工程基础费用）

四、城市基础设施配套费

1、渣土费

2、人防费

3、中学增建费

4、城市基础设施配套费

5、旧城改造费

6、公建地费

7、墙改费

8、便道占用费

9、环境保护监察费

10、城市绿化费

五、前后期费用

1、勘察设计费

2、监理费

3、招标费

4、质检费

5、测量、放线费

6、价格评估费

7、综合开发管理费

8、房屋所有权登记费

9、房屋所有权登记工本费

10、物业前期费

11、散装水泥限袋费

12、工程质量监督费

13、工程造价管理费

14、安全监督费

15、劳动定额测定费

16、外省承包工程管理费

17、施工图纸审查费

18、预算费

19、施工噪音管理费

20、专家评审费

六、预备费

1、热力补贴费

2、供暖

3、煤气集资

4、煤气施工

5、供电

6、供水外接

7、排污费

七、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用。

1、监察审计费

2、资质年审费

3、营业执照年审费

4、治安费

5、卫生费

6、行业管理部门培训费

7、城市交通集资费

8、报刊费

9、街道管理费

10、计划生育管理费

11、社会统筹

12、教育基金

八、贷款利息项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。

九、不可预见费

十、销售、广告费

1、销售提成费用

2、广告费

3、销售营业税

十一、各种税费

国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。

十二、总投资额

十三、利润额

房地产开发成本如何确定

对于房地产开发公司来说，根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第五条第一款、第二款和第三款的规定，房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。

期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

同时，房地产开发企业还必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。

直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。

间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

　　那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？

根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第五条第四款第

（一）项的规定，房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

通常，可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积；销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。

所以，还请你自己按照这样的账务处理和成本核算方法来确定你们的销售成本计算是否正确。

　　至于广告费列支的问题，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。

但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号），根据该《通知》第一条的规定：

自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。

因此，你们公司作为房地产开发企业，2003年度可以在税前扣除广告费支出的最高限额应该是1607.12万元，而你们实际列支的广告费是1460万元，并没有超过国家规定的限额。

所以，你市地税局稽查局调整你们该部分的应纳税所得额是错误的。

　　对于你们公司上交给政府部门的土地闲置费和整体报废的梨园工程损失问题，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第五条第四款第（五）项和第（六）项是这样分别规定的：

房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，应计入成本对象的施工成本；成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

由于不知道你们所要缴纳的土地闲置费的那块土地在2003年年底前是否已经开发并将开发的房产销售完毕，如果已经开发并将开发的房产销售完毕，则完全可以在2003年度将该部分土地闲置费在税前扣除；如果尚未开发完毕或者未销售完毕，则需根据销售情况划分销售成本和应该保留的开发产品建造成本。

至于整体报废的梨园工程损失，则完全应该在2003年度税前扣除。

　　至于你在信中提及的关于你市地税局稽查局对你公司的土地征用及拆迁补偿费、借款利息支出等问题所核增的应纳税所得额问题，你只要按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除即可：

1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象；2.属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。

其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

而对于借款利息及其他费用支出的税前扣除问题，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除即可。

房价包含哪些费用

大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。

房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。

房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。

　　目前，房价大致可分为四大部分组成，一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费及融资利息等；四是开发商经营利润。

　　构成商品房价格的四部分中，它们的比例情况如何呢？

下面举北京市某房地产开发公司一组成本价格表。

　　该公司的项目占地6300平方米，总建筑面积3300平方米的普通住宅。

成本费用包括：

1、土地出让金3418万元；2、征地拆迁补偿金4919万元；3、前期工程费360万元；4、小区配套费450万元；5、大市政费1380万元；6、四源费243万元；7、用电权和电贴219万元；8、建筑安装工程费3300万元；9、管理费82万元；10、两税一费589万元；11、投资方向调节税748万元（内销商品房）。

　　如此计算，该项目总造价为15703万元，每平方米住宅建设成本为4758．5万元，而建安费仅为1000元／平方米，占21％，其他各项费用占房价成本的4／5（未计算开发商的开发利润）。

　　商品房价格，根据不同的地区、城市也有着明显的差别：

根据建设部有关方面归纳比较，按商品房住宅价格高低将城市分为四类，进而再将同一类城市的楼市价格分为三档。

　　一类城市：

是目前我国政治、经济、文化的中心，或处于经济改革开放前沿，对外经济贸易占有极重要的地位，如：

北京、上海、广州、深圳，低价位为1500元———2500元／平方米；中价位为每平方米4000元以上；高价位为8000元———10000元／平方米。

　　二类城市：

是历史和现在都处于所在地区的中心城市地位，如省会或经济发达、对外贸易的重要港口城市，如：

天津、杭州、重庆、大连、武汉、青岛等。

低价位为1200元———2000元／平方米；中价位为每平方米3000元以上；高价位为6000———8000元／平方米。

　　三类城市：

多是省会城市，经济发达，也有个别新崛起的小城市，如：

成都、兰州、长沙等，低价位为800元———1800元／平方米；中价位为每平方米2500元以上；高价位为5000元———7000元／平方米。

　　四类城市：

是中小城市及发展较快的城镇，低价位为800———1200元／平方米；中价位为每平方米3000元以下。

对于未来房价的走势，专家们普遍认为，房价一般应是随着经济增长点和城市化的进程而逐渐上升。

可以预测，减少有关税费会适当减缓房价上涨的幅度，但不会在全国范围内改变房价上扬的趋势。

1、市场条件判断

开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断：

不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。

和对该项目的定位有个宏观的思考。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：

如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。

实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。

一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。

当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。

将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：

位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。

直到最近，二期经营状况才得到改观。

其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：

崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：

以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。

不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。

比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。

某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。

个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。

虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。

土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。

政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1）、土地规模标准。

商业房地产项目对土地规模的要求：

要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2）、土地价格标准。

土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。

尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。

此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。

反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。

其中，尤其以方案设计为重中之重：

方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布

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