房地产开发贷款的调查和审查要点.ppt

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房地产开发贷款的调查和审查要点主要内容主要内容一、房地产行业的主要特点一、房地产行业的主要特点二、近年主要的房地产政策及内容要点二、近年主要的房地产政策及内容要点三、房地产开发贷款的基本性要求三、房地产开发贷款的基本性要求四、房地产市场和房地产贷款的分类四、房地产市场和房地产贷款的分类五、房地产项目的立项批准文件和五、房地产项目的立项批准文件和“四证四证”的取得程序的取得程序六、六、调查报告调查报告的要点的要点七、七、审批报告审批报告的要点的要点八、房地产开发贷款的授信安排八、房地产开发贷款的授信安排一、房地产行业的主要特点11、区域性、区域性（市场及政策的多元化市场及政策的多元化）22、周期性、周期性33、政策性、政策性44、投资大、借款多、周期长、投资大、借款多、周期长55、投资和消费的双重性、投资和消费的双重性66、专业性、专业性77、个别性、个别性88、风险性、风险性二、近年主要的房地产政策及内容要点11、关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发（银发（20032003）121121号号-作出了多项具体规定，措施严厉作出了多项具体规定，措施严厉22、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知20032003年年1818号文号文33、商业银行房地产贷款风险管理指引商业银行房地产贷款风险管理指引银监发（银监发（20042004）5757号号-自有资自有资金比例不得低于金比例不得低于35%35%44、关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知银银监通（监通（20042004）7575号号55、国务院关于深化改革严格土地管理的决定国务院关于深化改革严格土地管理的决定0404年年1212月月66、国务院发布稳定房价的八条意见国务院发布稳定房价的八条意见20052005年年33月月-稳定房价的八条意见，要求各稳定房价的八条意见，要求各地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称“旧八条旧八条”77、国务院副总理曾培炎国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”20052005年年44月月88、国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施20052005年年44月月-指出指出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进行加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进行调控调控99、七部委、七部委关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见0505年年55月月-加大土地供应调控力度，加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化1010、贷款基准利率上调、贷款基准利率上调20042004年年1010月月1111、住房按揭利率上调、住房按揭利率上调20052005年年33月月三、人民银行三、人民银行121号文件的要求号文件的要求1.1.不得对未取得不得对未取得“四证四证”的房地产项目发放贷款；的房地产项目发放贷款；2.2.不得对异地的房地产项目进行贷款；不得对异地的房地产项目进行贷款；3.3.商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；金的贷款；4.4.房地产开发企业申请银行贷款房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所其自有资金应不低于所开发项目总投资的开发项目总投资的35%;35%;5.5.不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；6.6.房地产类的贷款必须归入房地产类的贷款必须归入“房地产贷款房地产贷款”会计科目核算，会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。

严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。

四、房地产市场和房地产开发贷款的分类1、按用途按用途-分为住宅、写字楼、商铺等分为住宅、写字楼、商铺等2、按经营对象、按经营对象-分为土地市场和房产市场分为土地市场和房产市场3、按市场层次、按市场层次-分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受让又称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受让者，并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转让市者，并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转让市场，是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交场，是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属于房地易转让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属于房地产市场中调剂余缺、重新配置的市场产市场中调剂余缺、重新配置的市场-我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析析房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不同房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不同,应有不同的分析模式应有不同的分析模式五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：

通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：

选地盘选地盘项目可行性分析项目可行性分析在计划部门立项在计划部门立项初步设计初步设计在国土部门办理在国土部门办理土地审批土地审批领取领取土地使用证土地使用证在城市规划部门办理建设用地性质审批在城市规划部门办理建设用地性质审批领领取取建设用地规划许可证建设用地规划许可证在城市规划部门办理工程规划审批在城市规划部门办理工程规划审批领取领取建设工建设工程规划许可证程规划许可证在建设门办理开工审批在建设门办理开工审批领取领取建设工程开工许可证建设工程开工许可证进进行房地产开发建设行房地产开发建设主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的2/3）领取领取商品房预售许可证商品房预售许可证进行销售进行销售六、调查报告的主要内容六、调查报告的主要内容-对借款主体资质的确认根据建设部房地产开发企业资质管理规定如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。

而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质按照建设部颁布的按照建设部颁布的房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定，我国房地产开发企业按照自，我国房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：

的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：

一级资质的条件包括：

一级资质的条件包括：

（1）、注册资本不低于）、注册资本不低于5000万元；万元；

（2）、从事房地产开发）、从事房地产开发5年以上；年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工）、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；地产开发投资额；（4）、连续）、连续5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面积）、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开产开发投资额；发投资额；（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不人，持有资格证书的专职会计人员不少于少于4人；人；（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住住宅使用说明书宅使用说明书制度；制度；（9）、未发生过重大工程质量事故。

）、未发生过重大工程质量事故。

二级资质的条件包括：

二级资质的条件包括：

（1）、注册资本不低于）、注册资本不低于2000万元；万元；

（2）、从事房地产开发）、从事房地产开发3年以上；年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工）、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；房地产开发投资额；（4）、连续）、连续3年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面积）、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；发投资额；（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人人，持有资格证书的专职会计人员不少于员不少于3人；人；（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度；（9）、未发生过重大工程质量事故。

）、未发生过重大工程质量事故。

三级资质的条件包括：

三级资质的条件包括：

（11）、注册资本不低于）、注册资本不低于800800万元；万元；（22）、从事房地产开发）、从事房地产开发22年以上；年以上；（33）、近三年房屋建筑面积累计竣工）、近三年房屋建筑面积累计竣工55万平方米以上，或者累计完成与此相当万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；的房地产开发投资额；（44）、连续）、连续22年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%100%；（55）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于于1010人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于55人，持有资格证书的专职会计人员人，持有资格证书的专职会计人员不少于不少于22人；人；（66）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（77）、具有完善的质量