房地产开发企业所得税征收管理与纳税评估.ppt

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（一）隐匿预收房款。

（一）隐匿预收房款。

v一一是是将将预预收收购购房房者者的的预预付付款款挂挂在在“其其他他应应付付款款”等等往往来来账账上上，或或记记入入“短短期期借借款款”等科目，账面不反映收入；等科目，账面不反映收入；v二二是是将将预预收收的的定定金金以以购购房房者者的的名名义义存存入入银银行改头换面不作预收款申报收入等行改头换面不作预收款申报收入等房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v

（二）延迟结转收入

（二）延迟结转收入v一一是是通通过过延延迟迟办办理理竣竣工工决决算算拖拖延延收收入入结结转转的时间，的时间，v二二是是部部分分开开发发企企业业以以款款项项收收齐齐开开具具正正式式发发票票为为结结转转收收入入的的时时点点，收收入入确确认认由由企企业业人人为控制，为控制，房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（三）销售款长期不结转或少结转收入。

（三）销售款长期不结转或少结转收入。

v一是房地产开发商长期将销售款、预收定一是房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在金、房屋配套费等挂在“其他应收款其他应收款”、“其他应付款其他应付款”等往来帐上，不与帐面的等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，得或亏损，v二是分期收款销售，不按照合同约定的时二是分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

缴纳企业所得税。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（四）企业之间（四）企业之间合作建房合作建房不按规定申报纳不按规定申报纳税税v按照税法规定，合作建房的双方均发生了按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。

但无形资产的相关税收，应该申报纳税。

但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。

在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。

瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（五）以开发房屋（五）以开发房屋抵顶抵顶所欠建筑商款项，所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。

不入帐，不做收入。

v有些企业房地产只在内部财务报表中体现，有些企业房地产只在内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。

所得税。

v以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计销售支付工程款、获取土地使用权等不计销售收入，偷逃企业所得税。

收入，偷逃企业所得税。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（六）（六）无正当理由无正当理由以明显偏低的价格销售开发产以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的v房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理办理房屋所有权证房屋所有权证，可见销售不动产发票开，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢双赢”，实则是实现应纳税款的，实则是实现应纳税款的“双偷双偷”。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（七）（七）代收款项不计收入代收款项不计收入偷逃企业所得税。

偷逃企业所得税。

v有的房地产企业将在销售房产时一起收取有的房地产企业将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。

价外费用申报缴纳营业税，所得税。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（八）（八）“收入实收不转收入实收不转”直接抵减应付工直接抵减应付工程款，偷逃税款。

程款，偷逃税款。

v房地产开发企业因施工方延误工期等原因房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的收取的罚款收入罚款收入及投资方对应由房地产开及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖竣工奖励收入励收入不通过不通过“营业外收入营业外收入”科目核算，科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少到利润而直接抵减应付工程款，从而减少到利润偷逃企业所得税。

偷逃企业所得税。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（九）成本费用支出不实。

（九）成本费用支出不实。

v一是实际开发成本一是实际开发成本超出预算超出预算的企业不能提供确凿的企业不能提供确凿的证据。

企业一般只提供最终的决算资料，并不的证据。

企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理给出成本增加的合理理由理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；v二是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营二是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。

明显存在以需要不相符。

明显存在以虚开、代开的发票或工虚开、代开的发票或工资支出单列资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

现象。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（十）人为多结转销售成本（十）人为多结转销售成本v一是加大先期开发成本费用。

不按分期开一是加大先期开发成本费用。

不按分期开发的项目发的项目分配计算当期分配计算当期的开发成本，必然的开发成本，必然加大本期计税成本。

加大本期计税成本。

v二是二是按预算预估开发成本按预算预估开发成本。

开发企业无法。

开发企业无法取得对方的合法票据，根据已付的工程款取得对方的合法票据，根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。

开发成本。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（十一）混淆期间费用和开发成本的界限（十一）混淆期间费用和开发成本的界限v一是一是混淆开办费和开发成本、期间费用混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。

的界限。

有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；v二是二是混淆当期费用和开发成本混淆当期费用和开发成本的界限。

的界限。

v最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除直接作期间费用税前扣除房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（十二）多列预提费用。

（十二）多列预提费用。

v一些企业采用一些企业采用“预提费用预提费用”、“待摊费用待摊费用”帐目调整当期利润。

特别是预提帐目调整当期利润。

特别是预提“公共公共配套配套”费用数额大，在配套工程完工验收费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税额，甚至而是长期滚动使用，减少应纳税额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提计提或重复计提“预提费用预提费用”，借以偷逃，借以偷逃税款。

税款。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（十三）财务核算欠规范。

（十三）财务核算欠规范。

v会计科目设置和运用的较为随意，有的房会计科目设置和运用的较为随意，有的房地产企业未设立地产企业未设立“开发产品开发产品”科目，对完科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。

工的确认从财务资料上无法判断。

“预收预收账款账款”、“其他应付款其他应付款”等往来科目的运等往来科目的运用较为随意。

用较为随意。

房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（十四）视同销售行为不确认收入。

（十四）视同销售行为不确认收入。

v企业一般对这类行为不会主动向税务部门企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，认收入，v如以房屋回建的形式作为如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿拆迁户的补偿、用土地使用权换取开发产品等等，不作少用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入记当期收入房地产企业常见的十五种偷税手法房地产企业常见的十五种偷税手法v（十五）利用关联关系转移利润。

（十五）利用关联关系转移利润。

v一是成立仍属于自已的房地产一是成立仍属于自已的房地产销售公销售公司司，转移利润少缴税。

，转移利润少缴税。

v二是关联企业之间开具二是关联企业之间开具施工发票施工发票、预、预收预付款只记借款费用，不记应收利收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

息收入等。

房地产企业所得税管理难的四大原因房地产企业所得税管理难的四大原因v

（一）现行征管水平较低

（一）现行征管水平较低v

（二）税源管理手段不高。

（二）税源管理手段不高。

v（三）征管查未建立起互动机制。

（三）征管查未建立起互动机制。

v（四）部门之间协调配合不够。

（四）部门之间协调配合不够。

加强房地产所得税管理的五点措施加强房地产所得税管理的五点措施v

（一）实行

（一）实行集中与分类集中与分类管理。

管理。

v一是将辖区内的所有房地产开发企业集中一是将辖区内的所有房地产开发企业集中到一个所管理；到一个所管理；v二是将房地产开发企业按无开发项目、单二是将房地产开发企业按无开发项目、单一开发项目和多项目采取不同的进行分类一开发项目和多项目采取不同的进行分类管理管理v三是抓房地产开发的重点环节。

三是抓房地产开发的重点环节。

加强房地产所得税管理的五点措施加强房地产所得税管理的五点措施v

（二）充分利用发挥信息管税。

（二）充分利用发挥信息管税。

v一是建立信息采集制度。

一是建立信息采集制度。

v二是实施跟踪管理台账制度。

二是实施跟踪管理台账制度。

v三是开发房地产企业管理软件。

三是开发房地产企业管理软件。

加强房地产所得税管理的五点措施加强房地产所得税管理的五点措施v（三）严格政策界限（三）严格政策界限,强化成本管理。

强化成本管理。

v（四）强化日常评估和税务稽查。

（四）强化日常评估和税务稽查。

v（五）强化征管力量。

（五）强化征管力量。

首先做好房地产企业的信息采集首先做好房地产企业的信息采集v

（一）信息采集的内容：

（一）信息采集的内容：

v企业基础信息企业基础信息v开发项目基础信息开发项目基础信息v企业申报资料信息企业申报资料信息首先做好房地产企业的信息采集首先做好房地产企业的信息采集v企业基础信息的采集企业基础信息的采集v包括包括:

注册资金、投资总额、投资方信息、注册