房地产企业税企争议处理、土地增值税焦点问题及稽查风险管控方略().ppt

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房地产企业税企争议处理、土房地产企业税企争议处理、土地增值税焦点问题及稽查风险地增值税焦点问题及稽查风险管控方略管控方略肖宏伟肖宏伟肖宏伟老师介绍肖宏伟，所得税专家。

中国注册税务师国家税务总局所得税人才库成员北京财税研究院特约研究员辽宁经济干部管理学院兼职教授辽宁省地方税务局所得税系统官员税务干部业务培训兼职教师肖宏伟博客http:

/六十三条六十三条最高人民检察院追诉标准（立案补交也追责）最高人民检察院追诉标准（立案补交也追责）郑州天价头叶剑文案郑州天价头叶剑文案东星航空负责人兰世立获刑东星航空负责人兰世立获刑44年年蒙古扎兰屯市电力设备厂总经理柏庆林再次蒙古扎兰屯市电力设备厂总经理柏庆林再次处罚偷税案处罚偷税案河南周口一开发商因逃税领河南周口一开发商因逃税领44亿元天价罚单亿元天价罚单刑法修正案（八）刑法修正案（八）第二百零五条解读第二百零五条解读财务人员的涉税风险财务人员的涉税风险11财务人员的涉税风险财务人员的涉税风险22二、税务如何认定帐外帐？

两套帐是否偷税？

如何避二、税务如何认定帐外帐？

两套帐是否偷税？

如何避免从简的认定？

免从简的认定？

避免定性偷税法避免定性偷税法浙江地税关于账外经营收入逾期申报问题的浙江地税关于账外经营收入逾期申报问题的批复批复六十四条解读六十四条解读陈德惠偷税案及争议问题陈德惠偷税案及争议问题定期定额纳税人超定额是否算税？

定期定额纳税人超定额是否算税？

如何防范两套帐的涉税风险？

如何防范两套帐的涉税风险？

大众汽车南阳有限公司不服南阳市国税处罚大众汽车南阳有限公司不服南阳市国税处罚案案三、三、20112011年税务稽查指令必查项目之年税务稽查指令必查项目之“股权转让股权转让”

（一）、为什么指令检查资本交易项目

（一）、为什么指令检查资本交易项目陈发树避税引出财税陈发树避税引出财税20091672009167号文件号文件关于关于个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税有关问题的通知有关问题的通知财税（财税（20102010）7070号号关于个人转让上市公司限关于个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税有关问题的补充通知售股所得征收个人所得税有关问题的补充通知。

国家税务总局公告（国家税务总局公告（20112011）3939号。

限售代持股号。

限售代持股限售股转让政策限售股转让政策如何稽查股权转让所得个人所得税？

国税函2009285号国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知国家税务总局公告2010年第27号关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告纳税地点：

股权所属企业所在地。

27号公告

（二）本条第一项所称正当理由，是指什么情形？

对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取得核定方法

（二）富豪的盛宴二）富豪的盛宴-个人资产评估增值投资征收个人所个人资产评估增值投资征收个人所得税的艰难历程得税的艰难历程关于个人以股权参与上市公司定向增发征收关于个人以股权参与上市公司定向增发征收个人所得税的批复个人所得税的批复总局总局20112011年第年第22号作废文件中包括国税函号作废文件中包括国税函（20052005）319319号号四、个人转让公司股权的税务风险如何处理？

四、个人转让公司股权的税务风险如何处理？

个人转让股权如何缴纳个人所得税个人转让股权如何缴纳个人所得税?

关于个人终止投资经营收回款项征收个人所关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告得税问题的公告4141号公告的基本精神：

两种分类，三项注意，号公告的基本精神：

两种分类，三项注意，两个反避税措施两个反避税措施三项注意要点三项注意要点两项反避税措施两项反避税措施11、土地的计、土地的计税税基础不变。

基础不变。

22、转让股权不征营业税。

、转让股权不征营业税。

营业税税目解释营业税税目解释（国税发（国税发19931491993149号号）第九）第九条条：

以不动产投资入股，参与接受投：

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不担投资风险的行为，不征营业税。

但转让该项股权，应按本征营业税。

但转让该项股权，应按本税目征税。

税目征税。

财税财税20021912002191号号五、以购买股权方式取得土地的税收风险分析3、接受投资，评估报告是否可以为依据扣除？

什么样的白条可以在税前扣除？

国家税务总局以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复21号文：

房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认？

何谓两个时间点（20060302）六、房地产建筑安装和绿化工程单位成本风险点如何六、房地产建筑安装和绿化工程单位成本风险点如何控制？

控制？

一、总局稽查局关于一、总局稽查局关于*房屋开发公司偷税案件房屋开发公司偷税案件的通报的通报-启示录启示录1.1.成本不合理成本不合理绿化工程如何入帐绿化工程如何入帐22、不符合常规取得发票，且数额巨大、不符合常规取得发票，且数额巨大33、巨额广告费用支出不合理、巨额广告费用支出不合理二、以虚假发票为突破口，外围调查取证，印二、以虚假发票为突破口，外围调查取证，印证重大偷税事实证重大偷税事实账簿凭证资料中的其它涉税问题账簿凭证资料中的其它涉税问题保证质量，确保办成保证质量，确保办成“铁案铁案”财务人员处理会计凭证要注意哪些问题财务人员处理会计凭证要注意哪些问题、形式是否绝对重于实质，有票是否绝对胜、形式是否绝对重于实质，有票是否绝对胜过无票？

过无票？

、特殊情况特殊处理，随机事宜随机处置。

、特殊情况特殊处理，随机事宜随机处置。

专题二：

房地产企业借款涉税风险处理专题二：

房地产企业借款涉税风险处理企业借款企业借款15个风险点及帐务最佳处理方法个风险点及帐务最佳处理方法11、关于企业向自然人借款的利息支出扣除问、关于企业向自然人借款的利息支出扣除问题题22、非金融企业关联方之间借款扣除限额如何、非金融企业关联方之间借款扣除限额如何确定？

确定？

立法与执行的争议立法与执行的争议33、企业之间借款不支付利息是否可以认定为、企业之间借款不支付利息是否可以认定为关联关系？

关联关系？

向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？

能够税前列支？

44、境内关联方之间的借款，不支付利息，是、境内关联方之间的借款，不支付利息，是否应该进行纳税调整？

否应该进行纳税调整？

广州最大外资避税案广州最大外资避税案分析一：

分析一：

税收征管法税收征管法的第的第5454条规定：

条规定：

分析二：

分析二：

征管法征管法第三十五条第三十五条宝洁案总结宝洁案总结55、关联企业间业务往来发生坏帐损失扣除？

、关联企业间业务往来发生坏帐损失扣除？

66、企业向个人支付借款利息支出是否开具发、企业向个人支付借款利息支出是否开具发票才能扣除？

票才能扣除？

企业向自然人借款如何开具发票企业向自然人借款如何开具发票77、以支付咨询费的名义，开具咨询费发票顶、以支付咨询费的名义，开具咨询费发票顶替利息是否可以税前扣除？

替利息是否可以税前扣除？

88、企业向个人支付借款利息没有扣缴个人所、企业向个人支付借款利息没有扣缴个人所得税如何处理？

得税如何处理？

99、企业计提未实际支付的借款利息，是否可、企业计提未实际支付的借款利息，是否可以税前扣除？

以税前扣除？

1010、企业股东借款年末不归还，会有什么风险、企业股东借款年末不归还，会有什么风险问题？

问题？

工商总局关于股东借款是否属于抽逃出资行工商总局关于股东借款是否属于抽逃出资行为问题的答复为问题的答复工商总局关于山东大同宏业投资有限公司是否构成工商总局关于山东大同宏业投资有限公司是否构成抽逃出资行为问题的答复抽逃出资行为问题的答复1111、企业以老板个人名义买车，计入公司固定、企业以老板个人名义买车，计入公司固定资产？

资产？

1212、企业投资者因出资额不足而产生的借款利、企业投资者因出资额不足而产生的借款利息支出能否在税前扣除？

息支出能否在税前扣除？

1313、企业集团统一向借款分摊使用的，、企业集团统一向借款分摊使用的，如何扣除？

如何扣除？

1414、企业向非金融企业及个人借款发生的利息、企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，利率如何掌握？

支出，利率如何掌握？

国家税务总局公告国家税务总局公告20112011年第年第3434号号中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知贷行为的通知1515、企业借款收取或不支付利息，税务机关如、企业借款收取或不支付利息，税务机关如何对待？

何对待？

企业企业通过银行购买的理财产品营业税、通过银行购买的理财产品营业税、所得所得税确定问题？

税确定问题？

解决贷款利息方案解决贷款利息方案专题三：

土地增值税清算全过程关键风险点及正确处专题三：

土地增值税清算全过程关键风险点及正确处理方法理方法收入收入扣除项目金额扣除项目金额征收土地增值税：

中台韩意征收土地增值税：

中台韩意11、土地增值税清算如何确认特殊事项的销售收、土地增值税清算如何确认特殊事项的销售收入争议处理入争议处理22、如何把握申请土地增值税清算的、如何把握申请土地增值税清算的时间点？

时间点？

33、普通标准住宅与非住宅未分别核算成本费、普通标准住宅与非住宅未分别核算成本费用，各地处理结果为何不同？

用，各地处理结果为何不同？

苏州地税规苏州地税规2010201022号号综合楼，住宅的负增值能否抵减商业用房的综合楼，住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？

正增值？

44、新的土地增值税预征率、核定征收率，将、新的土地增值税预征率、核定征收率，将产生哪些影响？

产生哪些影响？

河北地税公告河北地税公告20102010年第年第11号号55、分期开发时，如何分摊的土地使用权金额、分期开发时，如何分摊的土地使用权金额？

规程：

第二十二条土地支付金额和土地征用规程：

第二十二条土地支付金额和土地征用及拆迁补偿费关注：

及拆迁补偿费关注：

占地面积法还是建筑面积法？

其它方法？

占地面积法还是建筑面积法？

其它方法？

66、房地产企业的开发费用扣除的风险点、房地产企业的开发费用扣除的风险点有哪些？

有哪些？

请问房地产企业的沙盘模型制作费属不属于业务宣请问房地产企业的沙盘模型制作费属不属于业务宣传费支出传费支出?

参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目呢？

值税的扣除项目呢？

国家税务总局答复国家税务总局答复2011/01/192011/01/1977、土地增值税清算时，注意区分、土地增值税清算时，注意区分“清算成本清算成本”与与“会会计成本计成本”？

财税财税199519954848关于政府要求企业代收费问题关于政府要求企业代收费问题渝地税发渝地税发2010201016716788、如何合理利用土地增值税的、如何合理利用土地增值税的减免税规定？

减免税规定？

99、开发多个项目，多个清算单位，借款利息、开发多个项目，多个清算单位，借款利息支出如何分摊？

支出如何分摊？

规程：

第二十七条审核利息支出时应当重点规程：

第二十七条审核利息支出时应当重点关注：

关注：

220220号：

三、房地产开发费用的扣除问题号：

三、房地产开发费用的扣除问题即有金融机构借款，又有非金融机构企业借即有金融机构借款，又有非金融机构企业借款费用扣除问题款费用扣除问题利息支出不能分摊利息支出不能分摊10%10%如何处理？

国税函如何处理？

国税函20102202010220号号全部使用自有资金，如何扣除？

全部使用自有资金，如何扣除？

房企银行利息支出可否放弃拒实扣除？

房企银行利息支出可否放弃拒实扣除？

关于房地产开发费用扣除问题关于房地产开发费用扣除问题1010、房地产企业缴纳的土地的使用税应计入开、房地产企业缴纳的土地的使用税应计入开发成本，还是计入开发费用？

发成本，还是计入开发费用？

争论焦点：

争论焦点：

河北国税房地产土地使用税是计入成本还是河北国税房地产土地使用税是计入成本还是计入期间费用？

计入期间费用？

房地产开发企业的土地使用税