房地产价格体系.ppt

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房地房地产经济第第44章章房地房地产价格体系价格体系学学习目的目的与与要求要求本本章章讲讲述述房房地地产产价价格格体体系系的的内内涵涵与与构构成成。

要要求求掌掌握握地地价价的的种种类类、“房房地地”产产出出售售和和出出租租价价格格的的构构成成，了了解解“房地房地”产价格的种类及主要比价和差价关系。

产价格的种类及主要比价和差价关系。

主要主要教学内教学内容容房地产价格体系的内涵房地产价格体系的内涵地价系列地价系列房地产价格系列房地产价格系列主要比价关系主要比价关系主要差价关系主要差价关系Page34.14.1房地房地产价格体系的内涵价格体系的内涵房地房地产业范范围内内，不同房地，不同房地产商品价格相互商品价格相互联系系形成的有机整体。

形成的有机整体。

Page44.24.2地价系列（地地价系列（地产价格种价格种类）理论地价、管理地价、评估地价、交易地价理论地价、管理地价、评估地价、交易地价生地价、毛地价、熟地价、楼面地价生地价、毛地价、熟地价、楼面地价土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格基准地价、宗地地价、影子地价基准地价、宗地地价、影子地价拍卖地价、招标地价、协议地价拍卖地价、招标地价、协议地价其他地价形式其他地价形式Page54.2.1理论地价、管理地价、评估地价、交易地价理论地价、管理地价、评估地价、交易地价n这这组组价价格格是是依依据据由由抽抽象象到到具具体体的的层层次次划划分分的的，是是最最基基本的地价类型。

本的地价类型。

n理论地价理论地价q是是运运用用地地租租理理论论等等理理论论和和价价值值规规律律，结结合合我我国国实实际际情情况况，运运用用数学模型表示的地价。

数学模型表示的地价。

q理理论论合合价价可可为为管管理理地地价价、评评估估地地价价、交交易易地地价价提提供供原原理理指指导导，十十分分重重要要，但但难难以以直直接接作作为为计计量量地地价价的的操操作作模模式式，因因为为有有些些量量值值难难以以把把握握和确定。

和确定。

n管理地价管理地价q是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。

是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。

q比理论价格具体，又比交易价格抽象。

比理论价格具体，又比交易价格抽象。

Page64.2.1理论地价、管理地价、评估地价、交易地价理论地价、管理地价、评估地价、交易地价n评估地价评估地价q是是政政府府特特许许的的房房地地产产估估价价机机构构及及其其从从业业人人员员接接受受委委托托，为为一一定定目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。

目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。

q可可作作为为交交易易地地价价的的参参考考性性标标准准，也也可可能能作作为为纳纳税税依依据据或或可可能能作作为抵押贷款的依据等。

为抵押贷款的依据等。

n市场交易地价市场交易地价q是是土土地地在在市市场场上上的的实实际际成成交交价价格格，可可以以采采取取开开发发价价、产产权权价价及及转让价、租赁价等多种形式。

转让价、租赁价等多种形式。

q是是土土地地市市场场价价格格机机制制的的载载体体，直直接接进进入入土土地地开开发发成成本本、房房地地产产开开发发成成本本、关关系系到到国国家家土土地地资资产产收收益益、农农村村集集体体经经济济组组织织土土地地资资产产收收益益、房房地地产产开开发发商商的的房房地地产产用用户户的的收收益益，是是一一个个重重要要的的经济杠杆。

经济杠杆。

Page74.2.2生地价、毛地价、熟地价、楼面地价生地价、毛地价、熟地价、楼面地价n这这组组价价格格可可以以统统称称为为土土地地开开发发价价，是是依依土土地地开开发发成成本本划分的。

划分的。

n生地生地价价q是是指指原原始始的的、未未经经过过人人类类劳劳动动开开发发的的商商品品化化土土地地的的价价格格。

主主要要指指未未经经房房地地产产业业开开发发处处理理过过的的农农地地、荒荒地的价格。

地的价格。

n毛地毛地价价q主主要要指指城城市市中中需需要要拆拆迁迁而而尚尚未未完完成成拆拆迁迁的的城城市市土土地地价格价格。

Page84.2.2生地价、毛地价、熟地价、楼面地价生地价、毛地价、熟地价、楼面地价n熟地价熟地价q是是指指生生地地经经房房地地产产业业开开发发处处理理或或毛毛地地拆拆迁迁后后可可直直接接进进行行建建设设的的土地土地价格。

价格。

q熟熟地地作作为为建建筑筑地地块块是是土土地地开开发发企企业业的的最最终终产产品品，更更可可能能是是房房屋屋开发企业的阶段性产品。

开发企业的阶段性产品。

n楼面地价楼面地价q又又称称单单位位建建筑筑面面积积地地价价，这这种种地地价价与与土土地地利利用用的的集集约约程程度度有有关关，它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。

它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。

q楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑面积建筑面积=土地单位价土地单位价/容积率容积率（土地单位价（土地单位价=土地总价格土地总价格/房屋地基面积）房屋地基面积）（容积率（容积率=房屋建筑面积房屋建筑面积/房屋地基面积）房屋地基面积）Page94.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格n土地的所有权价格土地的所有权价格q是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。

是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。

q在在我我国国现现阶阶段段，特特指指农农村村集集体体经经济济组组织织拥拥有有的的集集体体所所有有制制土土地地转转为为城城市市国国有有土土地地时时的的征征地地价价格格，以以及及农农村村集集体体经经济济组组织织之之间间发生土地所有权流转时的交易地价。

发生土地所有权流转时的交易地价。

n土地使用权价格土地使用权价格q指指有有偿偿、有有期期让让渡渡土土地地使使用用权权的的价价格格。

包包括括土土地地批批租租价价格格（一一定定年年限限的的土土地地使使用用权权一一次次性性让让渡渡的的价价格格,又又称称为为土土地地出出让让价价，低低于于土土地地所所有有权权价价格格）、转转让让价价格格（土土地地使使用用权权人人将将土土地地剩剩余余年限的使用权转给其他集体或个人的价格年限的使用权转给其他集体或个人的价格）和租金。

）和租金。

Page104.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格n土地的他项权利价格土地的他项权利价格q以以土土地地所所有有权权和和使使用用权权以以外外的的其其他他权权利利为为交交易易对对象象的土地价格。

的土地价格。

如如永永佃佃权权（按按年年向向土土地地所所有有人人交交付付租租金金而而长长期期或或永永久久地地使使用用、收益其不动产的权利。

）收益其不动产的权利。

）又又如如地地上上权权（因因建建筑筑物物或或其其他他工工作作物物而而使使用用国国家家或或集集体体土土地地的的权利）权利）Page114.2.4基准地价、宗地地价、影子地价基准地价、宗地地价、影子地价n这这组组地地价价广广义义上上可可称称为为管管理理地地价价。

基基准准地地价价、宗宗地地地地价价是是政政府府调调整整土土地地行行情情、优优化化土土地地资资源源配配置置的的工工具具，影影子子地地价价是是投投资资建建设设项项目经济评价中的重要经济参数。

目经济评价中的重要经济参数。

n基准地价基准地价q是城镇国有土地使用权的基本标准价格是城镇国有土地使用权的基本标准价格。

q是是政政府府部部门门组组织织有有关关专专家家,以以土土地地定定级级为为基基础础,以以土土地地收收益益为为依依据据,以以市市场场交交易易资资料料为为参参考考,运运用用多多种种方方法法比比较较测测定定出出来来的的,它它由有关部门定期公布。

由有关部门定期公布。

q其其特特点点在在于于:

它它是是一一种种官官方方性性控控制制地地价价;是是在在一一定定区区域域内内有有代代表表性性的的相相对对稳稳定定的的基基准准性性价价格格;具具有有多多种种使使用用功功能能,如如作作为为征征地地计计价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。

价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。

Page124.2.4基准地价、宗地地价、影子地价基准地价、宗地地价、影子地价n宗地地价（标定地价）宗地地价（标定地价）幻灯片幻灯片1313q是是指指一一定定时时期期和和一一定定条条件件下下，能能代代表表不不同同区区位位、不不同同用用途途土土地地价价格格水水平平的的标标志志性性宗宗地地的的价价格格。

它它是是在在基基准准地地价价的的基基础础上上，结结合合土土地地使使用用年年限限、市市场场行行情情等等，所所修修订订评评估估出出来来的的具具体体标标志志性性宗宗地地在在某某一一时时间间的价格。

的价格。

q宗宗地地地地价价应应该该比比较较接接近近土土地地市市场场价价格格，比比基基准准地地价价更更具具体体，可可作作为为政政府府制制定定出出让让底底价价和和监监督督管管理理市市场场地价的直接依据。

地价的直接依据。

Page13n宗宗地地是是地地籍籍的的最最小小单单元元，是是指指以以权权属属界界线线组组成成的的封封闭闭地地块块，是是地地球球表表面面一一块块有有确确定定边边界界、有有确确定定权权属属的的土土地地，其其面面积积不不包包括括公公用用的的道道路路、公公共共绿绿地地、大大型型市市政政及公共设施用地等。

及公共设施用地等。

n以以宗宗地地为为基基本本单单位位统统一一编编号号，叫叫宗宗地地号号，又又称称地地号号，其其有有四四层层含含义义，称称为为：

区区、带带、片片、宗宗，从从大大范范围围逐逐级级体体现现其其所所在在的的地地理理位位置置。

如如：

B10724B10724这这个个地地号号表表示福田区第示福田区第11带带0707片第片第2424宗地。

宗地。

Page144.2.4基准地价、宗地地价、影子地价基准地价、宗地地价、影子地价n影子地价影子地价q是影子价格的一种。

是影子价格的一种。

q影影子子价价格格是是指指资资源源得得到到最最优优配配置置和和利利用用时时所所应应具具有有的价格，也是资源的机会成本。

的价格，也是资源的机会成本。

q影影子子地地价价具具体体是是指指土土地地资资源源得得到到最最优优配配置置和和利利用用时时所应具有的价格或其机会成本。

所应具有的价格或其机会成本。

例例如如：

如如果果房房地地产产开开发发项项目目所所占占用用的的是是农农业业用用地地，那那么么该该地地的的影影子子价价格格应应以以该该地地在在项项目目寿寿命命期期内内所所放放弃弃的的净净农农业业收收益益来来估估价价；如如果果占占用用的的是是没没有有用用途途的的偏偏僻僻荒荒山山野野地地，可可以以认认为为其其影影子子地地价价为零。

为零。

Page154.2.5拍卖地价、招标地价、协议地价拍卖地价、招标地价、协议地价n这这组组地地价价是是依依据据土土地地有有偿偿出出让让的的方方式式划划分分的的，其其引引入入市场竞争机制的程度颇有差异。

市场竞争机制的程度颇有差异。

n拍卖地价拍卖地价q是是采采用用拍拍卖卖方方式式出出让让或或转转让让土土地地所所形形成成的的市市场场成成交交价。

价。

q拍拍卖卖出出让让土土地地按按照照“价价高高者者得得”的的原原则则，通通过过竞竞买买者者的的现现场场加加价价竞竞争争，最最后后由由拍拍卖卖师师按按最最终终最最高高喊喊价价来拍板定价。

来拍板定价。

q是最典型的市场形成价格，引入竞争机制最充分。

是最典型的市场形成价格，引入竞争机制最充分。

Page164.2.5拍卖地价、招标地价、协议地价拍卖地价、招标地价、协议地价n招标地价招标地价q是是采采用用招招标标投投标标方方式式出出让让或或转转让让土土地地所所形形成成的的市市场场成成交价。

交价。

q土土地地出出让让招招标标者者就就一一块块或或几几块块划划定定的的土土地地，公公布布一一定定的的标标准准和和条条件件，邀邀请请投投标标人人进进行行投投标标，经经过过开开标标评评标标，最后确定的中标者所报地价即为土地招标价。

最后确定的中标者所报地价即