房地产产品定位的分析与评价.pptx

房地产产品定位的分析与评价.pptx

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一、产品整体性可行性分析一、产品整体性可行性分析四个层面要分别给予权重各个层面的评估产品要依据调整评估产品的权重以相对性来分配整体性评估权重标准可由各投资新建开发商按其公司目的、需要及各个层面的重视程度，而给予不同的权重各个层面各有三四个产品待估，参照相应评估标准及权重，针对每个产品的分数加总，选择较优方案针对各个产品的评分标准应尽量予以细分化，使得标准之间有明确的区别二、产品的规划可行性分析二、产品的规划可行性分析在进行规划许可的时候，共有四个因素要注意，即容在进行规划许可的时候，共有四个因素要注意，即容积率、公共设施、车位数量及动线规划，而这四个因积率、公共设施、车位数量及动线规划，而这四个因素在评估时的重要性，应视其所处环境、公司规模、素在评估时的重要性，应视其所处环境、公司规模、景气状况等特性，而作不同的调整景气状况等特性，而作不同的调整针对面积不大的个案容积率是很重要的因素基地面积不大时，因可售金额不高，为提高销售金额，以增加投资报酬，所以容积率就比较重要

（1）

（2）经济不景气时公共设施比例要控制在一定范围内在经济不景气或低迷时，由于购房者对价格及公共设施比例特别注意（3）市区内的个案要注意车位供应的充分性土地位于商业区、人口密集的住宅区，由于停车困难或车位需求较强烈的原因大面积的个案需注意公共设施的分配基地面积较大时，由于公共设施规划可特别充实及完整，须恰当控制比例单层户数多动线规划须列为重点因为单层户数多，常常会有死角，不易销售，价格不以提高（4）（5）公司规模大小容积率高低对其影响较大公司规模不是很大时，每年推出个案较少，每个预售个案的获利情况影响较大（6）评价因素的重要性，本就因时、因地、因评价因素的重要性，本就因时、因地、因事、因人及因物而异，然后权重不同会影响预选方事、因人及因物而异，然后权重不同会影响预选方案的的评估结果，因而导致不同的抉择。

所以在选案的的评估结果，因而导致不同的抉择。

所以在选择时，要先决定一项最主要因素，给予最高权重，择时，要先决定一项最主要因素，给予最高权重，其他的则列为次要的因素，给予较低的权重，如此其他的则列为次要的因素，给予较低的权重，如此操作才能评选出对投资兴建开发商较有利的方案操作才能评选出对投资兴建开发商较有利的方案三、产品的财务可行性分析三、产品的财务可行性分析在进行预选方案评估时，第二个层面应考虑的因素为财务可行性，而财务可行性分析的因素有四个，分别为投资报酬率、净现值、投资回收期限及资金投入量等，这四个因素的重要性，要视公司政策、产品形态、景气、金融政策等外界环境的特性，而作不同的调整以下根据个案所处外界环境情况的差异，说明进行财务评估时，各因素的重视程度及应注意的事项公司政策公司政策对于于产品的品的选择方向占了很大的影响程度，如果公司方向占了很大的影响程度，如果公司重重视投投资报酬率，酬率，则投投资报酬率的重要性就大酬率的重要性就大为提高提高公司政策不同，对于财务层面各因素标准的重视程度也应随之调整产品品规模如果模如果较大，大，则由于投由于投资金金额较大，所以投大，所以投资报酬率在酬率在方案方案评估估时就就应赋予予较高的高的权重重大规模的个案应将投资报酬率列为重要的指标经济景气景气时，由于价格敏感度，由于价格敏感度较低，所以可适度低，所以可适度调高售价以增高售价以增加加销售金售金额，提高投，提高投资报酬率，而且在景气酬率，而且在景气时期，期，资金供金供应较无无问题，也不需要特，也不需要特别强调资金回收的金回收的时间市场景气时，要注意投资报酬率，低迷时则要注意自有资金投入量在金融政策在金融政策渐趋紧缩的的时候，候，发展商由于外来展商由于外来资金有限，金有限，只得依只得依赖自有自有资金及金及销售所得款售所得款项，因此能降低，因此能降低资金金积压的方案的方案应特特别注意注意金融政策宽松与否，会影响自有资金投入量被重视的程度基于税收基于税收负担的考担的考虑，如，如为避免税制、税率避免税制、税率变动的影响，的影响，则投投资回收期限的回收期限的长短反而是一个可以用来短反而是一个可以用来调整的整的产品，品，因此因此须给予予较高的高的权重，以利重，以利预选方案的抉方案的抉择投资回收期限较长的个案，较有应付税率变动所带来的影响财务因素在预选方案评估时是较具体且可以量化的评估财务因素在预选方案评估时是较具体且可以量化的评估指标，而其影响却很深远，而且各个因素之间又分别适指标，而其影响却很深远，而且各个因素之间又分别适合不同的情况，所以在进行财务评估时，须先审视评估合不同的情况，所以在进行财务评估时，须先审视评估的环境及目的，再找一个较合适的评估因素并赋予适当的环境及目的，再找一个较合适的评估因素并赋予适当权重，以避免因素选择偏差和权重赋予不当，导致错误权重，以避免因素选择偏差和权重赋予不当，导致错误的选择的选择1.投资报酬率和财务内部收益率投资报酬率和财务内部收益率

（1）投资报酬率，又称投资收益率，是指投资项目开发利润占总项目投资的百分比。

投资报酬率的计算公式为：

投资报酬率（ROI）=年利润或平均利润/投资总额*100%

（2）财务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

它是评价项目盈利能力的动态指标，表达式为：

（CI-Co）t*（1+FIRR）-t=0（t=1n）2.财务净现值财务净现值财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标，是技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。

其计算公式是：

式中，FNPV为项目在起始时间点的财务净现值；CI和CO分别为现金流入量和现金流出量；CI-CO为第t年得净现金流量；t为时期；i为设定的折现率净现值的计算过程净现值的计算过程计算每年的营业净现金流量计算未来报酬的总现值计算净现值

（1）将每年的营业净现金流量折算成现值

（2）将终结现金流量折算成现值（3）计算未来报酬的总现值净现值=未来报酬的总现值初始投资净现值（净现值（NPV）的经济意义）的经济意义表示项目实施后，除保证可实现预定的收益率外，尚可获得更高的收益表示项目实施后，未能达到预定的收益率水平，而不能确定项目已亏损NPV0表示项目实施后的投资收益率正好达到预期，而不是投资项目盈亏平衡NPVPc时优点优点动态投资回收期的计算考虑了资金的时间价值，但考虑时间价值后计算比较复杂4.资金投入量计算资金投入量计算资金投入量计算销售成数土地成本销售费用营建成本客户付款条件土地增值税管理费及杂费建筑施工融资额度我们可依一般情况设算下列各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量四、产品的市场可行性分析四、产品的市场可行性分析1.销售代理公司接案意愿分析销售代理公司处于市场的前沿，因此销售代理公司的意见及接案意愿，对开发商来说是一项很重要的资讯。

至于销售代理公司接案意愿的判断，可以从下列几点事项略知一二：

销售代理公司提出方案，争取销售机会的家数越多表示销售代理公司接案意愿越高销售代理公司提案内容越充实表示越重视此个案对开发商提报价格较无异议，则表示销售代理公司较能肯定此个案的市场潜力销售代理公司承接调节越接近开发商的想法，则表示销售代理公司认为此个案的困难度较低2.余屋处理弹性分析抢购一空对任何企业来讲都是最乐于见到的现象，对于不动产行业来说也是如此。

但不动产不同于其他产品，其他产品大多是分散至各地的零售点销售，而且定价固定，不太可能在短期间内调整数次：

而不动产则采取集中式销售，尤其是房屋预售，大多在惟一的接待中心销售，而且常随着市场反应机动地调整价格适度主动保留部分房屋，简称“余屋”，或因市场因素以至某些房屋不能在预售时出售，已成为目前各发展商所无法回避的课题，因此余屋的销售，也变为发展商在进行产品定位时必须注意的问题。

余屋既不可避免，但又不能长期留置，造成资金积压，所以针对不能在预售期间内销售余屋，应了解其销售的特性，规避不易销售的盲点，使预售房屋变成余屋后也能顺利销售。

有关余屋处理的弹性与下列事项有关，需要特别注意根据市场景气时机，决定是否要留下余屋如果市场景气渐趋低迷，则不宜留下余屋，因为届时难免会碰上杀价出清存货的窘境地段不同，决定余屋销售的难易程度有些地区的气候，会造成余屋销售在某些时点非常困难产品型态的不同影响余屋的销售可行性。

不同的产品形态，在成为余屋时，其销售难易度也不同个案规模大，较有利于余屋的销售3.产品的市场景气状况对抗性分析由于景气与不景气都是开发商于经营过程中不可避免的现象，因此针对不景气来临时所拟推出的个案，应特别注意，以防销售不顺，造成资金积压。

一般来说，在不景气时还能脱颖而出的产品，都常具备某些共同点，只要所规划的产品具备类似特点，即表示这类产品较具有景气对抗性。

这些具有景气对抗性的特点包括六点:

市区域内的产品较不易受景气影响有附加价值的产品，在不景气时较不受影响公共设施分配比例较低的产品在不景气时流行低总价产品产品形态集中在非商业性产品上一般人自住需要的面积产品面积分配要符合4.价位调高潜力分析不动产市场的最重要因素是地段，而地段的价值反映在产品的价位上。

要评估一个个案是否有调高价位的潜力，可以从下列事项中看出端倪：

1）单元面积小的产品，单价较容易调高2）规划独特的产品，较有调价的空间3）建材较高级的产品，调价后对抗性会较小4）不会造成余屋销售压力的产品，较有调价的弹性5）公司资金雄厚，足以支持投资兴建所需的成本，其价位调高潜力较大6）市场竞争性较小的产品，调价机会较高7）施工期限长的产品，较有调价的机会小结：

定价是重大决策，调价更是关系销售成败的主要因素，产品属性如果适合调价，则调价之后不但不会妨碍销售，还可造成“今天不买，明天后悔”的认知，而形成抢购的局面；然后如果产品属性不适合调价，硬要调价就很可能就此形势逆转而下。

所以，调价与否应特别慎重五、产品的管理可行性分析五、产品的管理可行性分析在进行管理可行性分析时，有三个因素必须纳入考虑，即居住水准、楼层用途与管理方法，这三个因素随着诉求客户群、个案规模、公司政策等的不同，而分别给予重要程度不一的权重1.随着客户属性不同，管理层面重视的产品也会不一样2.个案规模大小不等，也会导致重视的产品有所差异3.公司政策的取向不同，对于管理层面的重视程度也会有所调整4.预选方案的价格水准也会导致重视因素有所差异。

如高价位的产品，则应对居住水准赋予较多的注意力1.管理方法合理性分析购买不动产的最主要目的，除了投资外，既是自住。

投资是为了能加价出售，而自住则追求居家品质。

至于是否能加价出售，除了市场景气因素外，整栋大楼的维护管理是否成功，当居首位，而居家品质的确保则是有赖于大楼管理是否正常有效的运作，而大楼管理维护要做得好，前提在于大楼的用途及形态。

至于如何规划适当的大楼用途及形态，需要注意几点：

要控制大楼管理的人事费用单元面积不宜过小大楼使用用途要单纯化，避免采用复合式产品单元面积大小要较一致，以集中单一最佳大楼的公用空间与私有空间要能界定清楚公共设施要适当2.居住水准的合理分析居住水准的合理分析产产产产无论是基于投资目的还是自住母的而购置房产，该无论是基于投资目的还是自住母的而购置房产，该无论是基于投资目的还是自住母的而购置房产，该无论是基于投资目的还是自住母的而购置房产，该房产是否适合居住，成为一项越来越重要的考虑因房产是否适合居住，成为一项越来越重要的考虑因房产是否适合居住，成为一项越来越重要的考虑因房产是否适合居住，成为一项越来越重要的考虑因素。

就建住物而言，在着手进行产品定位时，其平素。

就建住物而言，在着手进行产品定位时，其平素。

就建住物而言，在着手进行产品定位时，其平素。

就建住物而言，在着手进行产品定位时，其平立面配置、动线规划等都会影响房屋落成后的居住立面配置、动线规划等都会影响房屋落成后的居住立面配置、动线规划等都会影响房屋落成后的居住立面配置、动线规划等都会影响房屋落成后的居住水准水准水准水准3.楼层用途的合理性分析楼层用途的合理性分析要