建设工程项目投资的财务分析PPT.ppt

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第七章第七章建设工程项目投资的财务分析建设工程项目投资的财务分析一、投资估算一、投资估算二、投资项目收益的估算二、投资项目收益的估算三、投资项目盈利能力分析三、投资项目盈利能力分析四、投资项目清偿能力分析四、投资项目清偿能力分析一、投资估算一、投资估算n精度要求精度要求机会研究和项目建议书阶段机会研究和项目建议书阶段估算误差在估算误差在30%30%初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段估算误差在估算误差在20%20%可行性研究阶段可行性研究阶段估算误差在估算误差在10%10%

（一）

（一）建设项目总投资的构成建设项目总投资的构成n1、建设投资、建设投资在工程建设活动中为实现预定的在工程建设活动中为实现预定的生产、经营目标而预先垫付的资金，是有形资产生产、经营目标而预先垫付的资金，是有形资产（固定资产）、无形资产和货币基金的总和。

（固定资产）、无形资产和货币基金的总和。

建设投资建设投资固定资产投资固定资产投资无形资产投资无形资产投资其他资产投资其他资产投资预备费预备费1）固定资产固定资产在社会再生产过程中较长时间为生产在社会再生产过程中较长时间为生产和人民生活服务的物质资料。

通常要和人民生活服务的物质资料。

通常要求使用期限在一年以上，单位价值在求使用期限在一年以上，单位价值在规定限额以上。

规定限额以上。

固定资产是指企业使用期限超过固定资产是指企业使用期限超过11年的房屋、建筑物、机年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。

具、工具等。

不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在20002000元以元以上，并且使用年限超过上，并且使用年限超过22年的，也应当作为固定资产。

年的，也应当作为固定资产。

按照按照企业会计制度企业会计制度规定：

规定：

特点特点：

v能长期使用并在其使用过程中仍保持原能长期使用并在其使用过程中仍保持原有物质形态；有物质形态；v其价值会随使用时间长短而磨损，并以其价值会随使用时间长短而磨损，并以折旧形式计算其损失的使用价值；折旧形式计算其损失的使用价值；v通过计算折旧额来回收这部分资金。

通过计算折旧额来回收这部分资金。

2）无形资产）无形资产能使企业拥有某种权利、能为企业带能使企业拥有某种权利、能为企业带来长期的经济效益来长期的经济效益,但但没有实物形态没有实物形态的的资产（专利权、商标权、著作权、土资产（专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、信誉等）。

地使用权、非专利技术、信誉等）。

3）流动资金流动资金为维持生产所占用的全部周转资金。

为维持生产所占用的全部周转资金。

流动资金流动资金=流动资产流动资产流动负债流动负债流流动动资资产产现金现金银行存款银行存款应收账款应收账款预付贷款预付贷款待摊费用待摊费用原料及主要材料原料及主要材料辅助材料辅助材料燃料燃料包装物包装物低值易耗品低值易耗品在产品在产品外购产品外购产品产成品等产成品等流动资金流动资金流动负债流动负债货币资金货币资金应收及应收及预付款项预付款项存货存货应付账款应付账款短期借款短期借款投资资金的来源投资资金的来源自有资金自有资金债务资金债务资金资资本本金金资本溢价资本溢价长期负债长期负债短期负债短期负债4）其他资产）其他资产指除固定资产、无形资产、流动资产指除固定资产、无形资产、流动资产以外的资产。

以外的资产。

形成其他资产原值的费用主要是生产准备费（含职形成其他资产原值的费用主要是生产准备费（含职工提前进厂费和培训费）工提前进厂费和培训费）,样品样机购置费和农业开荒样品样机购置费和农业开荒费等。

费等。

静态投资土地使用费与项目建设有关的其它费用与企业未来生产经营有关的费用工程项目总投资1.建筑安装工程费直接费间接费利润税金设备运杂费3.工程建设其它费用建设投资2.设备及工器具购置费4.预备费基本预备费调整（涨价）预备费5.固定资产投资方向调节税6.建设期贷款利息设备原价净营运资金投资动态投资净营运资金7.其他税费2、构成、构成3、来源、来源nn

（二）固定资产投资的估算

（二）固定资产投资的估算nn11、费用构成、费用构成2、估算方法、估算方法nn（1111）生产能力指数法）生产能力指数法）生产能力指数法）生产能力指数法nn这种方法是根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际这种方法是根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际投资额和生产能力，按拟建项目的生产能力，推算出拟建投资额和生产能力，按拟建项目的生产能力，推算出拟建项目的投资。

一般说来，生产能力增加一倍，投资不会也项目的投资。

一般说来，生产能力增加一倍，投资不会也增加一倍，往往是小于增加一倍，往往是小于11的倍数的倍数。

nn例已知生产流程相似的年生产能力为例已知生产流程相似的年生产能力为1010万万吨的化工装置，吨的化工装置，两年前建成的固定资产投资为两年前建成的固定资产投资为25002500万元。

拟建装置年生产万元。

拟建装置年生产能力设计为为能力设计为为1515万吨，一年以后建成。

根据过去大量这种万吨，一年以后建成。

根据过去大量这种装置的数据得出投资生产能力装置的数据得出投资生产能力mm00=0.72=0.72指数，这几年设备指数，这几年设备与物资的价格上涨率平均与物资的价格上涨率平均7%7%为左右，试估算拟建装置的投为左右，试估算拟建装置的投资费用。

资费用。

（2）按设备费用的推算法）按设备费用的推算法E拟建工程设备的购置费拟建工程设备的购置费P1,P2,P3建安工程费及其它费占设备费用的比率建安工程费及其它费占设备费用的比率f1,f2,f3调整系数调整系数C拟建项目的其它费用拟建项目的其它费用拟建项目拟建项目建设投资建设投资I设备费设备费E建筑工程费建筑工程费EP1f1安装工程费安装工程费EP2f2其它工程费其它工程费EP3f3其它费用其它费用C先估先估再再估估nn某套装置的设例备全部进口，按设备清单的全部到岸价为某套装置的设例备全部进口，按设备清单的全部到岸价为35003500万美元，结算汇率美元万美元，结算汇率美元8.28.2元人民币，平均关税税率元人民币，平均关税税率为为20%20%，外贸手续费率为，外贸手续费率为1.5%1.5%，增值税率为，增值税率为17%17%，国内运，国内运杂费率为杂费率为1%1%。

根据以往资料，与设备配套的建筑工程、。

根据以往资料，与设备配套的建筑工程、安装工程和其他费用占设备费用的百分比分别是安装工程和其他费用占设备费用的百分比分别是43%43%、15%15%和和10%10%。

假定各种工程费用的上涨和设备费用上涨是。

假定各种工程费用的上涨和设备费用上涨是同步，即同步，即11=22=33=1=1。

试估算全部工程费用。

试估算全部工程费用。

（33）造价指标估算法）造价指标估算法）造价指标估算法）造价指标估算法nn对于建筑工程，可以按每平方的建筑面积的造价对于建筑工程，可以按每平方的建筑面积的造价指标来估算投资。

也可以再细分为每平方米的土指标来估算投资。

也可以再细分为每平方米的土建工程、水电工程、暖气通风和室内装饰工程的建工程、水电工程、暖气通风和室内装饰工程的造价，并汇总出建筑工程的造价。

另外，再估算造价，并汇总出建筑工程的造价。

另外，再估算其他费用及预备费，即可估算出项目的固定资产其他费用及预备费，即可估算出项目的固定资产的投资数。

的投资数。

（44）其他）其他）其他）其他nn主要是对进口设备原价、预备费及建设期利息计主要是对进口设备原价、预备费及建设期利息计算等内容。

算等内容。

进口设备原价有三种交货方式离岸价（FOB）运费在内价（C&F）到岸价（CIF）进口设备原价包括近10种税费设备运杂费=设备原价设备运杂费率离岸价（FOB）到岸价（CIF）出口国进口国抵岸价（进口设备原价）运费运输保险费进口设备原价预备费预备费=基本预备费基本预备费+涨价预备费涨价预备费基本预备费基本预备费=（设备及工器具费用（设备及工器具费用+建安工程费用建安工程费用+工程建设其它费用）工程建设其它费用）基本预备费率基本预备费率基本预备费基本预备费指在项目实施过程中可能发生难以预料指在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要预先预留的费用。

主要指的支出，需要预先预留的费用。

主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

的费用。

PC涨价预备费涨价预备费It第第t年投资使用计划额（建装工程费用、设备年投资使用计划额（建装工程费用、设备工器具购置费、工程建设其他费用及基本预工器具购置费、工程建设其他费用及基本预备费之和）备费之和）f年价格变动率年价格变动率涨价预备费涨价预备费对建设工期较长的项目，由于在建设对建设工期较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人工等价期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加，需要预先预留格上涨引起投资增加，需要预先预留的费用。

的费用。

例例:

某某项项目目的的静静态态投投资资为为22310万万元元，项项目目建建设设期期为为3年年，项项目目的的投投资资分分年年使使用用比比例例为为第第一一年年20%，第第二二年年55%，第第三三年年25%，建建设设期期内内年年平平均均价价格格变变动动率率为为6%，则估计该项目建设期的涨价预备费为多少万元？

，则估计该项目建设期的涨价预备费为多少万元？

计划投资额计划投资额22310第一年第一年20%4462涨价涨价预备费预备费第一年第一年PC1=4462（1+6%）11=267.72PC=PC1+PC2+PC3=2849.74万元万元第二年第二年55%第三年第三年25%12270.55577.5第二年第二年第三年第三年PC2=12270.5（1+6%）21=1516.63PC3=5577.5（1+6%）31=1065.39解解:

建设期利息分为两种：

建设期利息分为两种：

1）一次性贷款）一次性贷款2）等额年份贷款等额年份贷款Pj-i第第j1年贷款额累计金额与利息累计金额之和年贷款额累计金额与利息累计金额之和Aj第第j年贷款金额年贷款金额i年利率年利率i有效利率有效利率例例:

某某新新建建项项目目，建建设设期期为为3年年，在在建建设设期期第第一一年年贷贷款款300万万元元，第第二二年年400万万元元，贷贷款款年年利利率率为为10，各各年年贷款均在年内均匀发放。

用复利法计算建设期贷款利息。

贷款均在年内均匀发放。

用复利法计算建设期贷款利息。

解解:

第一年利息第一年利息:

1Q1=230010%=15第一年末本利和第一年末本利和:

第二年利息第二年利息:

第二年末本利和第二年末本利和:

Q2=（315+2400）10%=51.51第三年利息第三年利息:

Q2=766.510%=76.65:

143.150123300400315766.5P2=315+400+51.5=766.5P1=300+15=315固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税暂停征收暂停征收1991年年4月月16日国务院发布日国务院发布中华人民共和国固中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例定资产投资方向调节税暂行条例，从，从1991年起施行，年起施行，自自2000年年1月月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。

投资方向调节税。

固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税=（设备及工器具购置费（设备及工器具购置费+建筑工程费建筑工程费+工程建设其它费用工程建设其它费用+预备费）预备费）规定税率（规定税率（5%，10%，15%，30%）（四）净营运资金的估算（四）净营运资金的估算n11、扩大指标估算法（适用于项目建议书阶段）扩大指标估算法（适用于项目建议书阶段）按照按照流动资金流动资金占某种占某种基数基数的的比率比率估算流动资金估算流动资金扩大指标估算法扩大指标估算法分项详细估算法分项详细估