扬州市市区规划管理技术规定修订草案627教学文案.docx
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扬州市市区规划管理技术规定修订草案627教学文案
扬州市市区规划管理技术规定（修订草案）
2018.6.27
1总则
1.1为保证科学、合理地制定和实施规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）（以下简称《省技术规定》）、《扬州市城乡规划管理办法》等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合扬州市实际情况，制定《扬州市市区规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）。
1.2本《技术规定》是与《省技术规定》相配套的规范性文件，适用于扬州市规划建设用地范围，在此范围内制定规划，并进行规划管理，须执行本规定。
2建筑容量控制
2.1建筑合理层高
2.1.1低层住宅建筑合理层高H小于等于3.6米；多层、高层住宅建筑合理层高H小于等于3.0米（使用集中空调、新风或地暖系统的可上调至3.3米）；普通办公用房、商业用房合理层高H小于等于4.5米（使用集中空调、新风或地暖系统的可上调至4.8米）。
2.1.2阁楼两侧檐口高度应小于2.2米。
2.1.3下列情况可根据其使用功能合理设置层高：
道路与交通设施、公用设施、特殊设施、公共管理与公共服务设施。
大型商场、超市、市场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过1000平方米的建筑区域。
剧场、影院、音乐厅、酒店大堂、宴会厅、住宅及公共建筑入口门厅、建筑中庭、大型会议室、展厅等对层高有功能性要求的功能区。
2.2建筑面积
2.2.1建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。
2.2.2建筑可移动（开启）顶盖按永久性顶盖相关规则计算建筑面积。
2.2.3住宅建筑挑廊最大进深按2.1米控制，由室外空间向室内空间方向过渡，0-2.1米处按结构底板外围水平投影面积计算1／2建筑面积，超出2.1米处按结构底板外围水平投影面积计算全建筑面积。
非住宅建筑挑廊最大进深按3.6米控制，由室外空间向室内空间方向过渡，0-3.6米处按结构底板外围水平投影面积计算1／2建筑面积，超出3.6米处按结构底板外围水平投影面积计算全建筑面积。
与挑廊相接的各类建筑外部构件，均作为挑廊控制，并计算建筑面积。
2.3容积率
2.3.1符合下列款项之一的应计算虚拟建筑面积，虚拟建筑面积纳入容积率计算：
建筑层高高于合理层高的，应按不同比例折算虚拟建筑面积，并按折算后的虚拟建筑面积计算容积率，低层（多层、高层）住宅建筑按层高H/3.6（3.0）×建筑面积计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准；商业用房、办公用房等公共建筑按层高H/4.5×建筑面积计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准。
商业用房、普通办公用房独立隔断开间小于8米，且层高H大于4.5米小于等于6米，按2倍建筑面积计算容积率，层高H大于6米，按3倍建筑面积计算容积率。
单层工业、仓储仓库类建筑层高H大于等于8.0米，按2倍建筑面积计算容积率。
2.3.2符合下列款项之一的建筑面积应纳入容积率计算的情况：
顶板标高超出室外地坪标高大于等于1.5米的，且层高大于等于2.5米的地下及半地下室。
阁楼建筑面积的一半计算容积率。
基地内联系各栋建筑的连廊。
设有下沉空间的非住宅建筑，下沉空间进深大于3.5米的，其迎向下沉空间的建筑内部空间，按照8.0米纳入容积率计算（作为停车使用的除外）。
2.3.3符合下列款项之一的建筑面积不纳入容积率计算的情况：
仅以柱、剪力墙落地，视线通透，至少有两面长边直接对外，且仅作为公共开敞活动空间使用的建筑底层架空层（架空层内电梯厅、门厅、过道等围合部分除外）。
层高不超过2.2米有结构分隔的设备层、结构转换层，符合闷顶定义的建筑空间。
超高层建筑避难层中的避难空间及设备间、楼梯间等。
住宅建筑内部设置有下沉空间的地下部分。
仅作为公共交通通道且直接与城市道路相连接的跨越城市道路的架空连廊。
顶板标高超出室外地坪标高小于1.5米的半地下室及地下室。
层高小于2.5米的底层地上车库。
按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）规定计算建筑面积的保温层；符合省住建厅《关于在新建建筑中加快推广应用预制内外墙板预制楼梯板预制楼板的通知》（苏建科〔2017〕43号）中新建建筑外墙采用预置夹心保温墙板的，其保温层及外叶墙板的水平截面积。
符合《关于推进市区公共停车场规划建设的实施意见》（扬府发〔2014〕111号）建设的公共停车场建筑面积。
设置在建筑主体结构之外的飘窗，窗台最外侧下方无结构性墙体维护，且窗台进深（自墙体内边线至飘窗外边线）不得大于0.9米，同时窗台与室内楼地面高差大于等于0.45米。
2.3.4阳台计容面积计算规则具体如下:
阳台应按其结构底板水平投影面积计算1/2计容面积;单个阳台水平投影面积大于等于10平方米（不含阳台板相连的两个相邻阳台）或进深大于2米的（认定为建筑内部空间）计算全计容面积。
与阳台相接的附属构件（如花池、设备平台、空调搁板等）底板标高差应不小于0.3米，水平投影面积小于1.5平方米的不计算计容面积；设备平台如住宅采用集中布置方式，每户只能设置一处，其设备须同步设计、同步安装、同步验收，水平投影面积小于4.0平方米的不计算计容面积；如不满足上述条件利用阳台分隔形成的花池、空调机位等，均作为阳台计算计容面积。
非居住类建筑设置的阳台，均按其结构底板外围水平投影面积计算全计容面积。
永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、连廊，当上盖进深大于1.0米时，按其覆盖部分水平投影面积计算1/2计容面积；阳台顶盖距底板超过两层的（不含两层），视为未覆盖，不计算计容面积。
二层设阳台位置的底层如不作为阳台，无入户出入口的不计算计容面积，有入户出入口的按上部阳台底板外围水平投影面积计算1/2计容面积。
2.4基地内绿地
2.4.1新建住区绿地率一般不应低于35%。
同时根据江苏省绿色建筑技术审查要求，新建居住区人均公共绿地面积不应低于1平方米。
2.4.2下列情况的绿地不计入绿地率指标：
底层住宅院落围墙内的绿地。
底层架空层水平投影范围内的绿地。
2.5建筑密度
在核定建筑密度指标时，以下情况不计入建筑密度指标：
无立柱的过街楼及外挑空间。
建筑物内未设置顶盖的开敞中庭。
对公众无条件开放的开敞式亭、廊等景观建筑。
建筑基底范围之外的地下通道出入口、跨城市道路的过街通道、地下室及半地下室。
3建筑间距及日照分析
3.1建筑间距
3.1.1在计算建筑间距、日照间距、建筑退界时，应考虑建筑外墙保温层、装饰层的厚度。
3.1.2高度H小于等于36米的住宅建筑与北侧住宅的间距采用双控，即在满足间距系数的基础上，还应满足日照时数要求（老城区低层居住建筑除外），非住宅建筑位于住宅建筑南侧的，参照此规定。
3.1.3高度大于36米的住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。
3.1.4被遮挡住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。
3.2日照分析
3.2.1有以下情况之一的，应当进行日照影响分析：
拟建建筑对周边现状、在建或规划的有日照要求的建筑、场地可能产生日照遮挡影响的。
拟建的有日照要求的建筑、场地可能受到周边现状、在建或规划建筑日照遮挡影响的。
依法应当进行日照分析的其他情形。
3.2.2各类建筑、活动场地的日照要求按《扬州市建设项目日照分析技术管理规定（2016年版）》执行。
4建筑物配套停车场
4.1配套建设停车指标
根据城市交通的发展趋势和实际需求，对建设项目（居住建筑及公共建筑）应同步配套建设停车设施，面积指标按表4-1-1表4-1-2要求控制：
表4-1-1居住建筑停车位最低控制指标
建筑物分类
计算单位
配建指标
大类
小类（户型）
小汽车
自行车
住宅
中心城区普通商品房
车位/100㎡
1.0
2.0
中心城区以外普通商品房
车位/100㎡
0.7
2.0
政策性住房（含拆迁安置房、廉租房、公租房等）
车位/100㎡
0.7
3.0
表4-1-2公共建筑停车位最低控制指标
建筑物分类
计算单位
配建指标
大类
小类
机动车（小汽车）
非机动车
Ⅰ类区
Ⅱ类区
Ⅲ类区
Ⅰ类区
Ⅱ类区
Ⅲ类区
办公
行政、商务办公等
车位/100㎡
1.0
2.0-2.4
1.8-2.0
3.0
2.0
2.5
商业
大型商业、普通商业综合楼、金融业等
车位/100㎡
0.5
0.8
0.7
5.0
3.0
4.0
大型超市
车位/100㎡
1.0
1.2
1.1
6.0
4.0
5.0
农贸市场
车位/100㎡
1
2.5
2.0
10.0
7.0
8.0
专业市场
车位/100㎡
0.6
1.0
0.8
5.0
3.0
5.0
宾馆
车位/100㎡
0.8
1.2
1.0
2.0
1.0
1.0
餐饮（含宾馆餐饮配套）、娱乐文体设施
车位/100㎡
1.2
1.6
1.5
4.0
2.0
3.0
医院
市级综合医院
车位/100㎡
1.0
1.5
1.2
3.0
2.0
2.5
区级综合医院、疗养院
车位/100㎡
0.6
1.0
0.8
3.0
2.0
2.5
专科医院、社区医院、诊所
车位/100㎡
0.4
0.8
0.6
2.0
2.0
2.0
教育
大中专以上院校
车位/百师生
4
6
5
70
50
70
中学
车位/百师生
3
5
4
80
80
80
小学
市场环境所提供的创业机会是客观的，但还必须具备自身的创业优势，才能使我们的创业项目成为可行。
作为大学生的我们所具有的优势在于：
车位/百师生
还有一点就是ｂｅａｄｗｏｒｋ公司在“碧芝自制饰品店”内设立了一个完全的弹性价格空间：
选择饰珠的种类和多少是由顾客自己掌握，所以消费者可以根据自己的消费能力进行取舍；此外由于是顾客自己制作，所以从原料到成品的附加值就可以自己享用。
1
4
我们从小学、中学到大学，学的知识总是限制在一定范围内，缺乏在商业统计、会计，理财税收等方面的知识；也无法把自己的创意准确而清晰地表达出来，缺少个性化的信息传递。
对目标市场和竞争对手情况缺乏了解，分析时采用的数据经不起推敲，没有说服力等。
这些都反映出我们大学生创业知识的缺乏；3
400-500元1326%20
附件
（一）：
20
2．www。
cer。
net/artide/2003082213089728。
shtml。
20
3、消费“多样化”幼儿园
精明的商家不失时机地打出“自己的饰品自己做”、“DIY（DoItYourself）饰品、真我个性”的广告，推出“自制饰品”服务，吸引了不少喜欢标新立异、走在潮流前端的年轻女孩，成为上海的时尚消费市场。
其市场现状特点具体表现为：
车位/百师生
1
3
3
2、你大部分的零用钱用于何处？
8
5
6
文化
博物馆、图书馆等文化设施
车位/100㎡
0.3
0.6
0.5
2
1.0
1.5
工业
工业厂房
车位/100㎡
—
0.3
0.3
—
0.5/职工
0.5/职工
仓储
车位/100㎡
—
0.5
0.5
—
0.5/职工
0.5/职工
4.2停车配置的分区划分及一般性标准
本市公共建筑配建停车位指标按三类区域划分（具体详见附图），公共建筑应积极利用地下空间或建筑架空层设置停车场，垃圾中转站等公用设施建筑可结合功能在地面设置停车位，凡本表中未予以明确配建停车位数量的，以规划条件明确的要求为准。
Ⅰ类区：
以老城区和蜀冈—瘦西湖风景名胜区为核心，瘦西湖路—盐阜路—古运河—江阳路—大学路—念泗桥路—扬子江路—江平路围合的范围。
Ⅱ类区：
设置三片，西部片区核心区为：
润扬路—文汇路—扬溧高速—扬冶路围合的范围；江广融合核心区片为：
建都路—宁通高速—名城路（东盛路）—运河南路—运河北路—新万福路—龙城路围合的范围；南部片区为：
大学路—328国道辅道—润扬路—江阳路围合的范围。
Ⅲ类区：
除Ⅰ类、Ⅱ类以外的区域。
地面停车场用地面积每辆小汽车按30（含公共交通面积）平方米、自行车（电瓶车）按1.8平方米计算；地下停车库的建筑面积每辆小汽车按35（含公共交通面积）平方米自行车（电瓶车）按2.0平方米计算。
地下停车库按照停车个数与停车面积进行双控。
停车面积和绿地面积不应重复计算，但地面停车建议采用高大乔木作树阵式停车，停车数量按照实际形成的车位数计算。
地下设置经营、管理服务等功能的按相应的标准配置停车。
综合性建筑配建停车位指标按各类性质和规模分别计算。
作为公共活动空间的架空层、单独设置的设备用房、保温层、等建筑面积可不配置停车位。
特殊地块的停车设置要求由地块设计条件中确定。
老城区及特殊地块的停车指标难以满足以上最低指标时在规划条件中另行确定；江都区远郊乡镇及广陵区北州片区的停车指标按照市政府相关文件执行，执行时限与文件一致。
建筑物虚拟建筑面积须同时配套相应的停车泊位。
4.3机动车停车方式
中心城区普通商品住宅的机动车位全部在地下或半地下设置，中心城区以外普通商品住宅和政策性住房机动车车位，地下一层满铺仍达不到配建要求的，车位比例可调整为地下90%，地面10%；住宅小区配套建筑（物管、社区、商业等）的停车方式依上述要求执行；住宅小区宜结合出入口设置访客车位，其总数按小区居民配建停车位总数的2%单独设置，并不应多于20个。
办公类建筑按规定配建的机动车位全部要求在地下或半地下设置。
商业类（文化娱乐类）建筑除农贸市场外可以设置不超过配建车位总数15%的地面停车位，其余均应在地下或半地下设置，如在地下一、二层满铺地下车库仍然不能满足配建要求的情况下，地下三层及以下可以采取机械式双层停车方式，机械式停车区域净高按相关规范执行，同时停车指标上浮15%，其中大型超市在合理组织交通流线基础上可设置部分室内停车位。
农贸市场地面可以设置不超过配建车位总数20%的地面停车位原则上作为购买者使用，其余均应在地下或半地下设置，且不得采用机械式停车方式。
生产研发建筑的配建停车位指标，参照其他办公建筑的停车指标和方式执行，停车数量可视情况在±10%的范围内进行浮动，并在设计条件中具体明确。
医院可以设置不超过配建车位总数20%的地面停车位，新建医院宜采用地面架空方式设置，其余均应在地下或半地下设置。
大中专院校可以设置不超过配建车位总数50%的地面停车位，宜采用地面架空方式设置；中、小学可以设置不超过配建车位总数10%的地面停车位，其余均应在地下或半地下设置；幼儿园可在地面或半地下解决机动车停车；中、小学、幼儿园规划用地宜增加接送场地用地，并在设计条件中明确。
对于派出所、卫生院、社区中心等小型公共设施项目，停车总个数小于20辆的，可采用架空层或半地下停车方式，具体在地块设计条件中明确。
除上述类型以外的公共建筑可以设置不超过配建车位总数15%的地面停车位。
4.4非机动车停车方式
住宅宜在地下一层或架空层区域设置不小于配建总数50%的非机动车停车位。
办公类、商业类、文化娱乐类应在地下或架空层区域设置不小于配建总数50%的非机动车停车位，地下停车位应位于地下一层，用地紧张地块可设置夹层停车。
中、小学宜在建筑架空层或半地下设置非机动车停车位，幼儿园宜在半地下设置。
农贸市场地面可以设置不超过配建非机动车位总数70%的地面停车位，其余应在地下或半地下设置（其中包括业主及经营摊贩专用停车区域），且停车区域宜以绿篱围合，方便使用和管理。
5居住小区公共配套服务设施及管线综合
5.1居住小区公共配套服务设施分为公益性公共服务设施和非公益性公共服务设施。
前者包括教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理、市政公用等设施，后者包括商业服务、金融邮电设施等。
社区服务用房建议设置在小区出入口附近或交通便利区域，应有独立的出入口。
居住小区配套设施应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。
如小区为分期建设，建议社区服务用房统一集中设置在一期先行开发建设地块内。
以下设施不应设置在地下（含半地下）、夹层等不便于使用的位置：
社区服务中心、社区用房、农贸市场、邮政服务网点、文化活动中心、社区卫生服务中心。
其中农贸市场应设置于地面一、二层且以一层为主。
5.2居住区物业管理用房建筑面积不应小于总建筑面积的7‰，一般规模不小于100平方米，应设置在小区中心区域或住宅小区主出入口附近，方便业主使用，不应设置在地下。
在物业管理用房中应安排快递服务用房，宜布置在小区出入口附近。
社区配套用房不应小于总建筑面积的3‰，应具备社区警务室、社区阅览室、社区文娱室等基本功能。
5.3居住小区配套商业服务设施面积不应大于地上总建筑面积的2%，宜在出入口附近集中设置，如地块用地性质为商住混合用地时，亦可与商业建筑统筹设置。
小区内鼓励配置为全体业主服务的会所、体育健身等设施，该部分建筑不包含在小区2%的配套商业比例中。
拆迁安置住宅小区、保障性住房配建2%-5%的配套服务设施。
5.4社区养老服务设施建设应当纳入城乡社区配套用房建设范围。
新建住宅区按照每100户20平方米且不少于地上总建筑面积每10000平方米20平方米以上的标准配套建设社区养老服务用房。
5.5居住区管线综合
5.5.1居住区内各类管线的位置，应编制管线综合规划确定，且必须与城市管线衔接。
5.5.2宜采用地下敷设的方式。
地下管线走向，宜沿道路或与主体建筑平行布置，并力求线性顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯、交叉。
5.5.3各类管线的埋设顺序应符合下列规定：
离建筑物的水平排序，由近及远宜为：
电力管线或电信管线、燃气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。
各类管线的垂直排序，由浅入深宜为：
电信管线、热力管线、小于10KV电力管线、大于10KV电力管线、燃气管、给水管、雨水管、污水管。
5.5.4各类管线与建、构筑物之间的最小水平间距及各类地下管线之间水平、垂直间距应符合《城市居住区规划设计规范》GB50180-93中相关要求。
6建筑物（构筑物）退让距离要求
6.1建筑物退让城市道路、铁路、公路距离
6.1.1建筑物退让城市道路距离及绿墙设置宽度按表6-1控制。
表6-1建筑物退让城市道路距离及绿墙控制宽度
建筑
高度（H）
后退
距离
（S）
道路
宽度（W）
H＜24米
24米≤H＜55米
H≥55米
建筑退让红线距离
增加绿墙的最小宽度
设置绿墙的最小宽度
增设地面非机动车停车位所需增加的退让距离
增设地面机动车停车位所需增加的退让距离
建筑退让红线距离
增加绿墙的最小宽度
设置绿墙的最小宽度
增设地面机动车停车位所需增加的退让距离
建筑退让红线距离
增加绿墙的最小宽度
设置绿墙的最小宽度
W≥50米
20
—
3
—
—
25
—
5
—
30
—
5
40米≤W＜50米
15
—
3
—
—
20
—
3
—
25
—
5
30米≤W＜40米
10
2
—
—
3
15
—
3
—
20
—
3
W＜30米
5
2
—
2
5
10
2
—
3
15
—
3
注：
适用于扬州市规划建设用地范围内沿路方案设计、审查、审批（老城区5.09平方
公里除外）。
高低层组合的建筑后退距离按不同高度分别控制，在确定建筑的具体退让应综合考虑城市景观的整体协调。
特殊路段或区域（如老城区）可以适当减少或者增加退让的最小距离和沿人行道绿化带最小宽度，但应在设计条件中明确。
公共建筑与城市道路红线之间宜设置绿墙，沿人行道绿化带长度不宜小于30米，分隔处人行出入口宽度宜为2-5米。
绿色植物的设置应采取乔灌草结合的形式，所选树种的冠型上应与行道树相协调。
在满足绿化带宽度最小宽度的情况下可因地制宜设置绿带形式，但需充分考虑行人出入的实际情况，应与相邻绿化带保持协调。
沿人行道绿化带参与地块绿地率计算。
6.1.2为保证铁路安全运行，并减轻对周边环境影响，两侧新建建筑物（铁路站台及其附属设施除外）退让铁路干线的距离不小于100米，退让铁路支线的距离不小于30米。
6.1.3在城市规划建设用地范围内沿公路、高速公路两侧，用地及建筑物退让距离控制要求具体沿公路的建筑物，按后退城市规划道路红线要求执行;沿高速公路两侧居民住宅、学校、医院等噪声敏感类建筑物，其用地红线退让高速公路距离不少于100米，建筑物退让高速公路距离不少于120米执行。
其环境影响评价要求按苏建规[2018]107号文第4条执行。
6.2建筑物退让高压线距离
建筑物应根据电力规范要求退让电力线路距离，具体要求如表6-2：
表6-2建筑物距架空电力线边导线最大风偏的安全距离（单位：
米）
电压
一般地区
厂矿、城镇、集镇、村庄等人口密集地区
道路（路缘石）
1千伏
1.0
0.5
1—10千伏
5.0
1.5
0.5
35千伏
10.0
3.0
0.5
66—110千伏
4.0
0.5
154—220千伏
15.0
5.0
5.0
330千伏
6.0
500千伏
20.0
8.5
8.0
注:
电力电缆线路保护区为地下电缆线路地面标桩两侧各0.75米所形成的两平行线内的区域。
主城区内10KV以下等级电力线宜采取地埋敷设。
6.3建筑物退让河道及绿地距离
6.3.1建筑物后退河道驳岸（外边坡线）的最小距离为8米，驳岸延后实施的，建筑物退让规划河口上坎线的最小距离为10米。
控制性详细规划有明确要求的，应按照控制性详细规划执行。
市中心城区河道按《扬州市河道管理条例》规定执行。
流域性的河道按省、市河道相关管理规定执行。
6.3.2城市规划确定的景观河段和沿河休闲空间，编制详细规划和城市设计时，可根据具体情况合理确定建筑物的后退距离，按规定程序批准后实施。
6.3.3建筑物退让河道两侧绿地距离最小不得小于3米。
6.4城市轨道交通设施控制保护区范围
城市轨道交通设施控制保护区范围有关要求按住房和城乡建设部《城市轨道交通运营管理办法》执行，具体见表6-4：
表6-4城市轨道交通设施控制保护区范围
轨道交通设施
控制保护区范围
地下车站和隧道
周边外侧50米
地面和高架车站以及线路轨道
外边线外侧30米
出入口、通风亭、变电站等建筑物、构筑物
外边线外侧10米
6.5围墙退让
6.5.1要推广街区设计理念，鼓励设计项目创新，原则上不再建设大型封闭小区，打造以人为本的活力街区、绿色街区、安全街区和智慧街区。
可结合街区路网进行分区设计，每个片区相对独立，规划可单独管理。
鼓励地块内部主要道路开放，加强街区内部的庭院设计，提升街区风貌和品质，沿街建筑设
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