湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法发展与协调.docx
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湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法发展与协调
公
司诉讼
理由
是什么？
省住房公积金个人住房贷款管理办法
第一章总则
第一条为规住房公积金个人住房贷款行为，防和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民国担保法》、《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等有关法律、法规、规章，结合我省实际，制定本办法。
第二条本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称个人贷款），是指以住房公积金为资金来源，由住房公积金管理中心、分中心、管理部（以下简称管理中心）委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。
第三条管理中心负责贷款调查、审批和提供资金，贷款风险由管理中心承担。
第四条住房公积金贷款金融业务由管理中心委托市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）指定的商业银行（以下简称受委托银行）办理。
受委托银行根据管理中心确定的贷款对象、条件、用途、金额、期限、利率和还款方式代为发放、协助收回和办理结算。
受委托银行办理住房公积金贷款金融业务必须接受管理中心的监督和管理。
第二章贷款对象和条件
第五条凡缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，均可向缴存住房公积金所在地管理中心或购、建房所在地管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
第六条借款人申请个人住房贷款还必须具备下列条件：
1、连续按月缴交住房公积金6个月以上（含6个月）;
2、具有购买、建造、翻建、大修自住住房全部价款的30%
以上（含30%）的首期付款;
3、信用良好，具有较稳定的经济收入，并有按期偿还贷款本息的能力;
4、没有可能影响贷款偿还的债务;
5、具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或协议及管理中心要求提供的其他证明文件;
6、具有管理中心认可的资产进行抵押、质押或具有担保资格且有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;
7、借款人有配偶的，其配偶在婚姻关系存续期间不再单独申请住房公积金贷款;
8、已获得住房公积金贷款的贷款人及配偶，在没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款;
9、管理中心规定的其他条件。
第三章贷款额度、期限及利率
第七条住房公积金贷款额度最高不得超过所购（建造、翻建、大修）住房全部价款的70%。
借款人可先提取本人及配偶的住房公积金用于支付购房价款，不足部分向管理中心申请个人贷款，但提取与贷款总金额不得超过购房价款。
第八条住房公积金贷款最长期限为30年，一般不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限。
第九条管委会应根据当地房价收入比及住房公积金可使用资金规模的具体情况，确定本地区贷款的最高额度和最长期限。
第十条贷款利率按中国人民银行的规定执行。
第四章贷款程序
第十一条贷款申请
借款人向管理中心提出借款书面申请，填写借款申请表，并提供下列资料：
1、借款人及配偶件（指居民、户口簿或其他有效居留证件）;
2、借款人有效婚姻状况证明;
3、借款人夫妇双方的月收入证明;
4、购买、建造、翻建、大修住房全部价款30%以上（含30%）的首期付款证明;
5、属异地贷款的，提供住房公积金缴交的有效凭证;
6、购买一手房的，提供经房产部门备案的购房合同（协议）、付款凭证、契税完税凭证或者提供房屋所有权证、付款凭证或契税完税凭证。
无法提供经房产部门备案的购房合同的，管理中心应通过房地产部门信息系统核实;购买二手房的，应提供房屋所有权证或经房产部门备案的购房合同（协议）和契税完税凭证;
7、城市建造、翻建自住房的，提供建设、规划、国土部门出具的批准文件（国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证）、工程预算及费用支付凭证;村镇建造、翻建自住房的，提供乡镇有关管理部门出具的农村村民宅基地使用批复、工程预算及费用支付凭证;
8、大修自住房的，提供房产部门出具的危房鉴定书、房屋权属证明、工程预算及费用支付凭证; 9、抵押物权属证明、质物清单以及有处分权人同意抵押或质押的证明或保证人同意提供连带责任保证担保的书面承诺和保证人资信证明;
10、管理中心认为需要提供的其他证明与资料。
第十二条贷前调查、评估
管理中心受理借款人申请后应及时开展贷前调查与评估。
主要包括：
1、通过公民身份信息系统核查借款人及配偶信息;
2、通过业务管理系统，查看借款人及配偶住房公积金缴存情况，重点查验住房公积金是否正常足额缴存，账号、是否与借款人提供的情况一致等;
3、通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及配偶的信用状况及其他金融机构贷款与债务情况;
4、购买、建造、翻建、大修住房行为是否真实合法，核实首期付款是否达到房价的30%以上（含30%）;
5、所购期房为高层的、建筑工程进度最低达到设计形象进度的三分之一以上;所购期房非高层的，建筑工作进度最低达到设计形象进度的二分之一以上，是否具有商品房预售许可证;
6、申请贷款年限是否超过借款人及配偶自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限;
7、抵押、质押或担保是否足额有效。
其中，贷款金额不应超过抵押物现值的70%。
共有权人是否出具同意抵押的合法文件。
采用保证人担保的，审验保证人的资信状况等;
8、借款人及配偶收入情况是否具有偿还贷款本息的能力。
偿还贷款本息与家庭月收入之比不应超过50%，有其他贷款与债务的也应包含在偿还贷款本息;
9、对于购买开发商开发的商品房的，应进行调查。
调查容包括：
①开发商的开发资质;
②开发商违规开发、建设、销售情况及其他不良信誉情况;
③项目获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等情况（对商品房预售许可证管理不规的市州，还应审查所购商品房建筑进度是否达到本条第5款的要求;
④对于开发商提供阶段性保证担保的，还应调查开发商的担保能力。
如商品房预售率、财务经营状况、土地使用权或在建工程已设定贷款抵押等情况;
⑤企业营业执照、机构代码证、法人代表资格、银行开户许可证和税务登记证等情况;
⑥项目的其他情况。
第十三条贷款的审查和审批
贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行严格审查。
重点审查借款人资格、住房消费的真实性及还款来源的真实性、可靠性;审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性;审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。
提出审查意见后报审批人审批，审批人提出贷款金额、期限和担保方式的审批意见。
第十四条签订合同和贷款发放
1、管理中心同意贷款的，由管理中心、受委托银行、借款人、担保人签订借款合同和担保合同（含抵押、质押、保证合同）。
2、合同签订后，借款人到房产部门办理房屋产权抵押登记、到质押凭证发放银行办理有价证券止付登记手续。
3、根据借款合同及完成担保手续的有关证明文件（包括抵押权属证明或质押权利凭证、单位和个人担保证明文件等），管理中心将资金划入委托贷款基金户，受委托银行根据借款合同和借款通知书以转账方式将款项划入管理中心与借款人约定的银行账户。
第十五条住房公积金管理中心应当自受理申请之日起10个工作日作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知借款人。
准予贷款的，经管理中心批准，手续齐备后，交于受委托银行，由受委托银行在2个工作日办理完贷款手续。
第五章贷款担保
第十六条借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供管理中心认可的担保。
担保方式分为抵押、质押、保证和抵押加阶段性保证等。
管理中心可根据具体情况，采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。
在贷款期间，经管理中心同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。
第十七条抵押
抵押贷款指管理中心以借款人或第三人提供的，经管理中心认可的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放的贷款。
1、借款人以所购住房抵押的，必须将住房现值全额用于贷款抵押。
2、抵押物为一手房的，其现值应根据购房合同或协议注明的购房价进行确定;抵押物为二手房的，其现值应在房屋评估价值与契税完税凭证注明的应纳税基数两者中取低者进行确定。
3、以已预购商品房设定抵押的，应办理预抵押登记;以共有住房设定抵押的，应征得共有人书面同意。
4、抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并携规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续，取得抵押权属证明。
5、抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受管理中心的监督检查。
对抵押的房产，在贷款本息未清偿前，未经管理中心书面同意，抵押人不得将房产转让、出租、重复抵押或以其他方式处理。
6、贷款本息未清偿前，抵押权人应妥善保管抵押权属证明文件，建立抵押物检查制度。
7、抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。
贷款本息清偿后，管理中心应通知借款人到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。
第十八条质押
质押贷款指管理中心以借款人或第三人提供的，管理中心认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。
1、可用财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券质押。
2、以有价证券质押的，必须核实证券的真实性，并办理止付登记手续;质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。
3、管理中心与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认的有价证券交付管理中心，质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。
4、管理中心负有妥善保管质押有价证券的责任。
因保管不善造成有价证券灭失或毁损的，管理中心应承担民事责任。
5、借款人用于贷款质押的国债或定期存单先于贷款到期时，管理中心可与质押人协商，按期兑现，并将兑现的价款用于提前偿还其所担保的贷款本息;也可将质物转存或提供新的抵押担保物。
第十九条保证
保证贷款指管理中心以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。
1、保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力和担保资格，且在受委托银行开立有存款账户，并存有一定数额的保证金;保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在受委托银行存有一定数额的保证金。
2、保证人与管理中心应当以书面形式订立保证合同，并从保证人存款银行开具不小于担保金额的不可撤销的银行保函交管理中心。
保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经管理中心许可，原保证合同不得撤销。
3、借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。
第二十条抵押加阶段性保证
抵押加阶段性保证贷款指管理中心以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。
1、借款人以所购住房的售房人作为保证人的，售房人应将保证金存入管理中心指定的受委托银行。
2、本方式涉及的抵押、保证担保按本办法第十七条、第十九条的规定办理。
3、在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任。
4、采用本贷款担保方式的，管理中心应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。
第六章贷款偿还
第二十一条借款人可采取以下方式偿还贷款本息：
1、柜面还款方式。
即借款人直接以现金、支票、储蓄卡、信用卡或储蓄存折到受委托银行规定的营业柜台还款。
2、委托扣款方式。
即借款人、管理中心与银行或借款人所在单位或财政工资统发中心签订协议，委托银行或借款人所在单位或财政工资统发中心从其存款户或工资中代扣偿还贷款。
第二十二条贷款期限在一年以（含一年）的，实行到期一次性还本付息，利随本清。
贷款期限在一年以上的，实行按月还款法。
第二十三条经管理中心同意，贷款期限在一年以（含一年）的，借款人可以提前还清全部贷款;贷款期限在一年以上的，借款人可提前归还部分或全部贷款。
第二十四条借款人因自然灾害、重大疾病、家庭变故等原因，导致还款能力下降，可能影响按时还贷时，应在10日及时报告管理中心。
对不按时报告的，将其记入管理中心建立的不良信用档案。
借款人与售房人合伙虚构购房事实，骗取公积金贷款的，一经查实，除追回贷款外，还应将其记入管理中心建立的不良信用档案，并将售房人欺诈骗贷情况通报其开发资质管理部门。
第七章借款抵押、质押、担保合同的变更和终止
第二十五条借款合同当事人要求变更借款合同，须书面通知其他当事人。
在未达成协议之前，原合同继续有效。
经管理中心、受委托银行、借款人及有关各方协商同意变更的，应依法签订变更合同。
第二十六条借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十七条抵押物因拆迁、火灾等原因灭失或不复存在时，借款人应向管理中心申请置换抵押物，重新办理抵押手续、签订抵押合同。
第二十八条担保人失去担保资格和能力或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第二十九条借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同终止，相关的抵押合同、质押合同和保证合同同时终止。
第八章抵押物或质物的处分
第三十条借款人有下列情形之一的，管理中心有权依法处分抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任，以所得款项清偿贷款本息和有关费用：
1、保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物价值明显减少影响管理中心实现质权，而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物或新质物的;
2、借款人在贷款期连续6个月或累计12个月不按合同约定偿还贷款本息的;
3、借款人超过借款年限2个月仍未还清贷款本息的;
4、借款人提供虚假文件或资料骗取贷款的;
5、借款人在合同期死亡而无继承人或受赠人的;
6、借款人在合同期死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的;
7、借款人有损害管理中心权益的其他行为。
第三十一条处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，管理中心有权向借款人或保证人追索;所得款项超过偿还贷款本息和有关费用的部分，应予退还。
第九章附则
第三十二条各市州管理中心可根据本办法和当地实际情况制定实施细则，报管委会审议批准，并报省建设厅备案。
第三十三条省、市政府已制定的为应对金融危机，扩大需，促进房地产市场稳定健康发展的有关阶段性政策，按省、市政府文件规定执行。
第三十四条本办法自公布之日起施行。
省住房公积金个人住房贷款操作流程规定
为进一步规个人住房贷款操作流程，根据《省住房公积金个人住房贷款办法》（以下《简称贷款办法》），特制定本规定。
一、提供咨询
住房公积金管理中心、分中心或管理部（以下简称管理中心）或受委托银行向借款人提供咨询服务。
咨询容包括：
贷款对象、条件、额度、期限、利率、担保方式、还款方式、程序等。
二、贷款申请
（一）符合条件的借款人可向管理中心提出借款申请，填写《住房公积金个人住房借款申请表》（以下简称《借款申请表》）。
《借款申请表》至少应包括以下容：
1、借款人及配偶的、、个人住房公积金明细账号、婚姻状况、月收入、户口所在地、现居住地、工作单位、单位地址、联系;
2、购房合同编号、房屋座落地点、类型、建筑面积及竣工交付使用时间、房屋单价及购房价;
3、售房单位（人）名称、地址、联系、商品房销售（预售）证号、开户银行及银行结算户账号;
4、申请贷款金额、期限及还款方式选择;
5、贷款担保方式选择;
6、借款人对填写容及提供证明资料真实性的声明。
（二）管理中心要求借款人提供的证明资料详见《贷款办法》第十一条。
三、贷前调查
管理中心受理借款申请后，由贷款调查部门（调查人）对借款人递交的《借款申请表》和要求提供的证明及资料的完整性、真实性、有效性和合法性进行调查。
调查容详见《贷款办法》第十二条。
四、抵押物评估
评估可由管理中心自主评估或委托法定评估机构评估。
管理中心自主评估的，应根据现场调查取得的真实情况，按如下原则处理：
抵押物为一手房的，其现值应根据购房合同或协议上注明的购房价进行确定;抵押物为二手房的，其现值应以房产评估报告注明的房屋评估价值与契税完税凭证注明的应纳税基数两者中取低者进行确定。
管理中心无法自主评估的，应委托法定评估机构进行评估，相关费用由借款人承担。
五、贷款审查和审批
管理中心贷款审查审批部门（人）对调查部门（人）提交的调查结果和评估情况进行初审、复审和审批。
（一）贷款初审
1、借款人资格审核。
借款人及配偶提交的明、婚姻证明材料合法有效，缴存住房公积金状况符合规定，提供的个人基本信息与住房公积金缴存登记信息一致等;
2、住房消费真实性审核。
购买住房的：
审核购房合同（协议）、房屋产权证、首付款凭证或契税完税凭证合法有效，首付款金额达到规定比例等;建造、翻建、大修自住住房的，审核项目批准文件合法有效，自筹资金达到预算工程费用的规定比例，同时，根据现场情况进行核实;
3、借款人贷款年限审核。
申请贷款年限是否超过借款人及配偶自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限;
4、借款人偿还能力审核。
借款人及配偶收入情况是否具有偿还贷款本息的能力，审查借款人的收入可参考借款人及配偶缴存住房公积金的基数与单位出具的收入证明。
偿还贷款本息与家庭月收入之比不应超过50%，有其他贷款与债务的也应包含在偿还贷款本息。
借款人在其他金融机构贷款与债务情况可通过中国人民银行个人征信系统进行查询;
5、贷款担保审核。
采用房产抵押的：
抵押房产的真实性，抵押房产权属清晰，抵押物评估报告真实、价格合理;采用质押的：
质物权属清晰，质物类型、票面价值、期限等要素符合规定;采用保证担保的：
保证人具备担保资格和能力等;
6、证明资料审核。
贷款所需证明资料容完整、真实、合法，印章清晰，复印件与原件相符;
7、与借款人面谈。
进一步核实借款人提供证明资料及借款行为真实、合法，告知借款人应承担的责任和义务等，并形成面谈记录;
8、借款人信用状况。
通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及配偶个人信用状况。
对连续逾期3期以上（含3期）或累计逾期6期以上（含6期）的原则上不予发放贷款。
对有其他不良信用记录的，贷款初审人调查其逾期原因，合理评估其信用状况，并提交贷审会审核。
贷款初审后，贷款初审人应出具初审意见。
1、符合贷款条件的，对借款人可贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式等提出初步意见，按规定收存证明资料复印件，并签述“已与原件核对无误”的意见;
2、对借款人的贷款条件或提供的证明资料有疑义的，应要求借款人补充相关证明资料，进行调查后予以答复;
3、对不符合贷款条件的，应退回申请并说明原因。
（二）贷款复审
对通过初审后的贷款申请，应进行复审。
复审主要包括以下容：
1、收存的证明资料齐全，容完整、准确，印章清晰;
2、可贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式符合规定，数额计算准确;
3、电子数据与文本资料相符;
4、贷款风险得到全面揭示，不存在特别的风险点;
5、其他需要复审的容。
贷款复审后，贷款复审人应出具复审意见。
1、复审通过的，将贷款申请资料和复审同意意见移送贷款批准人;
2、复审中发现有疑义的，复审人将贷款申请资料退回初审人，要求进一步调查核实;
3、复审未通过的，复审人应注明原因，逐级退回贷款申请资料。
（三）贷款批准
贷款批准人应对复审结果进行确认并出具批准意见。
对于按规定需要经过贷审会审查通过的贷款，复审后应提交贷审会进行审议。
1、准予贷款的，告知受委托银行办理相关贷款手续;
2、有疑义的，将贷款申请资料退回复审人，要求进一步调查落实;
3、不准予贷款的，应注明原因，将贷款申请资料逐级退回，由贷款初审人告知借款人不予贷款的原因，并返还贷款申请资料。
六、签订合同
经批准同意贷款的，即可根据审批的具体意见，管理中心、受委托银行、担保人和借款人按不同的担保方式，签订有关合同：
1、担保公司担保的个人贷款。
管理中心、担保公司、反担保人与借款人签订《个人住房借款·担保·反担保合同》。
2、非担保公司担保的个人贷款
①抵押贷款。
管理中心与借款人签订《个人住房抵押担保借款合同》（简称《借款合同》），与抵押人签订《个人住房贷款抵押合同》（简称《抵押合同》）。
②质押贷款。
管理中心与借款人签订《个人住房质押担保借款合同》（简称《借款合同》），与出质人签订《个人住房贷款质押合同》（简称《质押合同》）。
③连带责任保证贷款。
管理中心与借款人签订《个人住房保证担保借款合同》，与保证人签订《个人住房贷款保证合同》（简称《保证合同》。
④抵押加阶段性保证贷款。
借款人以所购期房设定抵押的，管理中心除与借款人签订《借款合同》、与抵押人签订《抵押合同》外，还要与售房或建房单位签订《阶段性连带责任保证合同》，保证期限从贷款发放之日起至办妥《房屋所有权证》并办理抵押登记之日止。
签订上述合同前，管理中心应履行充分告知义务，告知借款人及相关当事人有关合同容、权利义务与违约责任、还款方式以及还款过程中注意事项等。
签订上述合同，应由借款人及相关当事人本人当面签署。
管理中心与借款人签订完上述合同后，将《委托贷款协议》、《借款合同》及有关借款资料送交受委托银行，受委托银行签署后将《借款合同》返回管理中心。
七、办理贷款担保
签订借款合同后，通知借款人办理如下手续：
1、抵押。
以现房抵押的，由借款人携带、房屋产权证、土地使用证、《借款合同》及《抵押合同》与房产权属人及共有人（带及复印件）一道到房产部门办理房产抵押登记手续，并取得《房屋他项权证》。
2、质押。
以有价证券质押的，由借款人凭管理中心出具的质押函、用于质押的有价证券到质押凭证发放银行办理止付登记手续。
所有参与质押的担保人都要在《质押合同》上签字。
3、连带责任保证。
保证人与管理中心以书面形式订立《保证合同》，并从保证人存款银行开具不小于担保金额的不可撤销的银行保函交管理中心。
保证人发生变更的，须按照规定办理变更担保手续，未经管理中心认可，原保证合同不得撤销。
4、抵押加阶段性保证。
以期房抵押的，借款人携带、《借款合同》及管理中心向房屋产权产籍管理部门出具的《关于办理房产预约抵押登记的函》，到房产部门办理房产抵押预登记手续。
由开发商为其提供保证担保的，开发商应开立保证金账户（由管理中心与开发商双控）并存入规定数额的保证金存款。
5、保险。
抵押的房产存在灭失或损毁的可能性较大时，管理中心可要求借款人办理财产保险，且必须明确管理中心为第一受益人。
保险单正本交由管理中心保管，保险金额不得低于贷款金额，保险费用由借款人支付。
可以采用一次性或分次投保两种方式，保险期限不得短于贷款期限，贷款未清偿之前不得中断或撤销保险。
6、公证。
根据贷款的担保方式，需要公证时，管理中心信贷员负责协助借款人办理合同公证手续。
八、贷款发放
1、管理中心信贷部门核实合同签署、担保等手续后，通知借款人开立存款账户和办理借款手续，给管理中心财务
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