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中国物业服务百强企业研究报告

2015中国物业服务百强企业研究报告

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haosunzhe

2015-06-12 | 阅：

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2014年，我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展进入新常态，物业管理行业在移动互联技术渗透融合中，社区服务领域正在发生巨大的变化。

物业服务百强企业顺应新形势，运用新技术，积极创新服务模式，构建新型服务关系，提升服务品质，有力推动了我国物业管理行业的健康快速发展。

中国物业服务百强企业发展特点分析

一经营规模：

在管面积均值超过1700万平米，百强企业经营规模扩张提速

1紧抓房地产发展机遇，百强企业在管面积提速增长

图：

2011-2014年百强企业服务规模变化趋势

近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。

2014年，全国商品房竣工面积为10.7亿平方米，存量房市场规模再创新高。

根据近3年年均复合增长率计算，全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米的规模，为百强企业发展提供广阔的空间。

2014年，百强企业经营规模保持快速增长态势，其中，在管项目总建筑面积均值为1749万平方米，同比增长15.7%，在管项目数量均值为94个，较上年增加9个，同比增长10.9%，百强企业发展规模呈现提速增长态势。

图：

2011-2014年百强企业进入城市数量与单个城市管理项目情况

2014年，百强企业区域扩张加快，其中进入城市数量均值为24个，比去年增加2个，单个城市项目数量均值为3.92个，同比略有上升，这主要是由于百强企业经过快速扩张后，开始注重对已进入城市的深耕，以期提升规模化的总体管控效率。

有开发背景的百强企业，在随集团扩张而持续做大的基础上，加快企业市场化转型，积极进行集团外项目和区域的外拓，夯实自己的行业地位；市场化百强企业，则凭借专业能力和良好口碑，持续强化区域深耕，单个城市的项目数量均值有所提升。

2借势新技术与资本力量，管理与服务半径大幅提高

伴随物业服务企业的规模化扩张，百强企业开始通过运用互联网、大数据、云计算等新技术手段，实现扁平化管理，突破传统产业规模化瓶颈，管理与服务半径显著提高。

2014年以来，百强企业融合移动互联等新技术，物业管理效率和管控水平都有了较大提高，低成本规模化扩张成为可能。

利用资本扩张是企业规模扩张最重要的手段之一，部分百强企业强化资本力量，通过项目收并购等操作，管理服务面积获得超速增长。

2014年以来，已经有1家企业在香港主板、4家企业在新三板、11家企业在区域性股权交易市场上市，先后进行不同规模的融资。

长远来看，随着国内物业服务企业主板及新三板上市步伐的加快，资本在行业整合中发挥的力量将更加巨大，物业管理行业将面临变局洗牌，行业集中度或将加速提高，物业服务企业的规模化扩张提速在即。

二经营绩效：

延伸服务助推营收快速增长，新技术带动百强企业降本增效

1多元创新业务发展加速，经营收入快速增长

图：

2011-2014年百强企业营业收入变化及构成

百强企业紧抓居民需求多样化的时代特点，开拓创新多元业务，促进营业收入快速增长。

2014年，在传统业务和延伸业务的共同作用下，百强企业全年实现营业收入35725.2万元，同比增长21.6%，业绩增长明显。

其中，在基础服务领域，百强企业在房地产市场容量扩增以及企业自身外拓的共同作用下，基础物业服务实现平稳增长，全年物业服务费收入均值为22647.7万元，增长率达到13.6%，业绩贡献度为63.4%，仍是百强企业营业收入的主要来源。

百强企业在坚持做好传统物业服务的同时，充分利用互联网技术和资本力量，大力拓展延伸服务，探索多元化共赢发展模式，2014年，百强企业多种经营收入均值达到13077.5万元，增长率高达38.4%，业绩贡献度达到36.6%，较2013年业绩贡献度继续提升。

作为百强企业拓宽传统服务的重点领域，随着创新业务的不断加强和逐渐进入收获期，预期将为企业带来更高的附加价值。

2运用新技术挖掘服务核心价值，降本增效促进利润显著增长

图：

2011-2014年百强企业净利润及变化情况

2014年，受益于基础物业服务领域的稳健增长和多种经营业务领域的超速发展，百强企业净利润均值同比增长31.6%，达到3194.46万元。

在基础物业服务领域，百强企业在保障规模效应的同时实现物业服务管理的智能化与信息化，加大技术设备投入，运用自动控制技术、通信技术等设备实现对物业消防、安保等的自动控制和集中管理，实现了规模化、智能化经营模式，提高了整体运营效率。

2014年，物业服务净利润均值为1097.90万元，同比增长18.4%，实现净利润稳定增长；多种经营业务净利润均值为2096.56万元，同比增长39.8%。

在多种经营业务领域，百强企业创新多元商业模式，加强新技术应用，利用云服务、微信公众平台、APP等推出以“社区商业”和“便民服务”为核心的增值服务，有力提升百强企业的经营业绩。

图：

2011-2014年百强企业人均在管面积和人均产值变化情况

2014年，百强企业人均产值为11.0万元，同比增长15.1%，人均在管面积达到5406.2平方米，同比增长9.9%。

由于采用外包服务、新技术等改变了企业的人力资源结构及资源配置，企业的人均绩效得到有效提升。

三服务质量：

增强服务意识，升级软硬件配套促进房产保值增

1服务意识增强，百强企业收缴率和续约率继续保持高位

以优质服务提升客户满意度对企业发展起到至关重要的作用，在激烈的市场竞争中，百强企业不断提升服务意识，在企业文化、价值观、员工培训等方面逐步渗透，让业主感受到别样的温馨服务。

图：

2011-2014年百强企业物业服务费收缴与服务项目续约情况

良好的物业管理质量与贴心的便民服务是百强企业可持续发展的基础。

在基础物业服务领域，百强企业坚持以服务业主为核心的经营理念，通过管家服务、零干扰服务、全方位服务、一站式服务等强化服务观念，满足业主下班后及周末的需求；同时提供包括维修、室内清洁、订餐等特色特约服务，从细节着手，以人性化的服务更细腻地展示物业服务质量，用一流的服务标准为业主营造安全舒适的居住环境；同时，百强企业拓宽服务领域，将现代科技与人性化居住空间高度融合起来，深化社区周边商圈的资源整合能力，打造线上线下社区服务平台，为社区住户提供更多商品和服务，增加客户黏性，从而使物业服务费收缴率与项目续签率继续保持高位。

2014年，百强企业的物业服务费收缴率和项目续约率分别为95.53%与98.82%，百强企业的物业服务费收缴率和物业管理项目续约率整体保持高位稳定，体现了业主对百强企业服务的高度认可。

2星级小区整体水平持续提升，软硬件配套升级促进资产保值增值

图：

2014-2015年百强企业三星级以上在管小区中各星级小区占比情况

良好的物业管理服务对于提升业主的居住条件、生活质量、物业价值等均具有重要意义。

近年来，百强企业强化社区的硬件配套和软件服务，打造软硬件均过硬的优质楼盘。

综合硬件配套方面，百强企业除了基础的硬件投入外，不断加大自动化控制系统与现代通信网络设施等投入，实现对保安、消防等多方面的自动、高效监控，为小区服务提供基本保障；同时，持续优化便捷贴心的便民服务，实现楼盘软实力提升，两者相辅相成共同促进小区价值的提升。

为了更好反映行业发展特点及趋势，中国指数研究院于2015年3-5月对二十个代表城市进行了物业服务星级评价研究工作，并对其中十个重点城市进行深入研究，样本数量为3938个，其中达到物业服务价格指数编制要求的合格样本数量为1636个，占比为41.54%。

从物业星级评级结果分析，在百强企业在管小区的合格样本中，2015年上半年三星级以上小区占比62.18%，其中四星级、五星级小区占比分别为32.48%和5.34%，占比较2014年上半年分别提升0.24和0.09个百分点，表明物业服务公司整体服务水平的提升。

从城市结构来看，全国十大代表城市物业服务硬件得分均值为79.9，软件得分79.7，与2014年上半年同期相比，硬件得分基本保持稳定，而软件得分提升0.3个百分点，凸显物业服务公司加大人性化关怀，以细致全方位服务提升小区软实力。

四发展潜力：

政策与金融环境进一步改善，科技与人才保障业绩增长空间

1外部环境向好，改革红利激发行业成长潜力

2014年以来，物业管理行业迎来了快速发展契机。

一方面，规范性政策出台、技术进步、资本市场完善等外部环境的持续改善为物业服务企业发展提供了良好的机遇，大大提高了物业服务企业的业务延伸和规模扩展；另一方面，物业服务企业通过人才引进、硬件智能化、以及信息化管控等举措不断提升企业内部的核心竞争力，为进一步扩大市场占有率奠定了坚实的基础。

通过利用和优化内外部条件，未来物业管理行业将迎来新一波的发展高峰，市场集中度或将进一步提高。

2人才结构与行业培训提升竞争力，合同储备快速增长保障成长空间

随着物业管理行业的升级和发展，具有扎实理论素养与知识水平的人才起到越来越重要的作用。

掌握人才不仅能够帮助企业在越来越激烈的市场竞争中站稳脚跟，更能够助力企业把握行业发展的先机。

在行业普遍转型升级、互联网对传统行业冲击、居民观念转变、老龄化催动养老市场发展等背景下，物业服务企业对素质高、技术硬、专业性强的人才更为渴求。

百强企业积极聚拢高质量专业人才和创新人才等，推动企业人才队伍的优化和培养，为其发展奠定基础。

图：

2014年百强企业员工构成比例

2014年，百强企业管理与技术员工人数占员工总数的比例为7.8%，同比提高0.8个百分点。

从管理与员工内部分类来看，管理类占比最高为47.3%，机械机电类、计算机类、其他占比分别为25.7%、19.2%、7.8%。

从人才结构对比来看，管理与技术员工占比基本保持稳定，主要是百强企业加大智能化建设等需要更多专业性人才维护运营，伴随效率的提升管理类和计算机类人员总数保持稳定，导致总体占比略有下降。

五社会贡献：

提升居民生活品质，增加社会就业岗位

1员工就业岗位数量和保障房管理面积均快速增长，百强企业积极承担社会责任

图：

2011-2014年百强企业员工总数均值及变化

伴随着城市化的快速发展、房地产市场的持续扩张、老旧住宅物业服务覆盖面的不断扩大以及物业服务企业多元业务拓展等，物业服务企业对人才的需求持续升温，在人才引进方面保持着持续较快的增长速度。

2014年，百强企业提供就业岗位数量均值为3235人，同比增长5.6%，在解决社会人员就业和维护社会稳定方面继续发挥着积极、重要的作用。

在解决员工就业问题的同时，百强企业在保障性住房的物业管理方面亦表现积极。

2014年百强企业保障性住房管理面积均值319.2万平方米，同比增长35.9%，连续五年保持30%以上的高速增长，践行社会责任。

由于保障房存在物业服务收费标准低、费用收缴率低等问题，导致保障房的物业管理难度加大，更对物业服务企业的正常运营形成一定挑战。

百强企业勇担责任，保障性住房管理面积持续高速增长，对促进社会和谐稳定起到了重要作用。

中国物业服务百强企业专项研究分析

中国指数研究院在百强企业研究的基础上，基于对企业经营规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面进行深入研究，评价产生了2015中国物业服务百强企业“服务规模TOP10”、“成长性TOP10”、“服务质量TOP10”、“满意度领先企业”和“年度社会责任感企业”等优秀物业服务企业群体，并在此基础上进行拓展研究，评价产生了“市场化运营领先企业”、“商用物业服务TOP10”、“园区物业服务优秀企业”以及“特色物业服务领先企业”，同时为了彰显百强企业的投资价值，评价产生了“值得资本市场关注的物业服务企业”。

结语：

伴随着移动互联技术以及资本市场的不断发展，物业服务企业的社区管理和服务模式迎来了巨大变革，优秀的物业服务企业迅速崛起，物业管理行业进入了新的发展阶段。

2014年，百强企业在新技术的驱动下，营业收入规模均有良好的表现，营业成本率呈现下降态势，人均效能的提升与多元化经营保证了企业利润的稳定增长；在服务质量方面，百强企业服务意识不断增强，通过升级软硬件配套服务水平，以及搭建O2O社区服务平台，获得了业主的肯定和积极参与。

在经营绩效方面，通过智能化投入提升人均产出效率，优化了员工专业结构，构建起节能环保、省时省工、可视可控的智慧社区管控体系，并以互联网等新技术将延伸多元业务整合进入线上，形成了O2O社区服务大平台。

2014年，国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》为物业服务市场化进程提供了政策保障，百强企业围绕业主服务和资产保值增值，积极拓展社区服务，成为行业重要创新发展方向。

展望未来，以移动互联、大数据、云计算等为代表的新兴技术不断与物业服务结合深化，物业管理行业必将发生前所未有的变化，百强企业将抓住这一历史机遇，实现跨越式发展。

结语：

伴随着移动互联技术以及资本市场的不断发展，物业服务企业的社区管理和服务模式迎来了巨大变革，优秀的物业服务企业迅速崛起，物业管理行业进入了新的发展阶段。

2014年，百强企业在新技术的驱动下，营业收入规模均有良好的表现，营业成本率呈现下降态势，人均效能的提升与多元化经营保证了企业利润的稳定增长；在服务质量方面，百强企业服务意识不断增强，通过升级软硬件配套服务水平，以及搭建O2O社区服务平台，获得了业主的肯定和积极参与。

在经营绩效方面，通过智能化投入提升人均产出效率，优化了员工专业结构，构建起节能环保、省时省工、可视可控的智慧社区管控体系，并以互联网等新技术将延伸多元业务整合进入线上，形成了O2O社区服务大平台。

2014年，国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》为物业服务市场化进程提供了政策保障，百强企业围绕业主服务和资产保值增值，积极拓展社区服务，成为行业重要创新发展方向。

展望未来，以移动互联、大数据、云计算等为代表的新兴技术不断与物业服务结合深化，物业管理行业必将发生前所未有的变化，百强企业将抓住这一历史机遇，实现跨越式发展。