工程部作业文件.docx

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工程部作业文件

工

程

部

作

业

文

件

综合维修工岗位职责

一、了解熟悉物业内供配电运行方式和给排水、消防管网的分布。

二、严格执行供用电设备“安全技术操作规程”，穿戴好劳动防护用品。

三、负责物业区内电器设备、给排水设施的维修、保养，完成设备的年度检修计划，做好设备台帐及设施的运行记录。

四、负责房屋二次装修的装修管理。

五、上门维修服务人员必须文明礼貌，精神状态良好，严格执行公司规定的操作规程，不得损坏公司的形象和利益。

六、维修中，不得破坏周边环境及损坏其他相临设施，对维修中的废弃物必须及时清理，保持环境整洁，无杂物。

七、完成领导交办的其它工作。

综合维修工工作规程

1.0目的

规范小区维修工作，保障设施设备的正常运行和满足业主维修服务需求。

2.0适用范围

适用于本小区物业管理维修工作。

3.0每日工作时间

8：

30—8：

30

4.0权限

直接上级：

物业管理员、管理处主任

直接下级：

无

5.0维修工工作程序

5.1每日8：

30签到戴好工作牌上岗。

5.2检查上班值班记录，明确未完事宜及设施设备运行状况，清点工具、钥匙等，作好物品交接，签名确认。

5.3接受物管员工作安排，对业主委托服务15分钟内到现场，自带鞋套，文明作业、文明规范用语，对业主的提问和要求礼貌解答，忌说“不”字，对不属于自己权限内解决的问题可帮助业主寻找解决的途径。

5.4对小区的所管设备和楼宇每天不少于两次巡查，发现问题及时汇报处理。

5.5熟悉对业户内装修监理内容及工作要求，能独立承担装修监理工作。

5.6熟悉本小区给排水管道阀门、窑井、化粪池及供电线路走向，设施设备运行状况，预防事故发生。

5.7主动钻研技术，不断提高工作能力。

5.8对开发遗留的土建小工程和业主委托服务的土建项目及时处理。

5.9完成领导交办的其他工作。

6.0相关记录

6.1《值班记录》

6.2《巡检记录》

6.3《装修巡检记录》

6.4《装修竣工单》

6.5《违约、整改通知单》

工程维修部员工培训管理标准作业规程

1.0目的

规范工程维修部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。

2.0适用范围

适用于物业管理公司工程维修组员工的培训。

3.0职责

3.1管理处主任负责监督及抽查员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。

3.2工程维修部主办负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。

4.0程序要点

4.1员工培训计划的制定

4.1.1工程维修部主办于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。

4.1.2员工培训计划的内容应包括以下各方面：

A、不违反国家的有关法律、法规；

B、有明确的培训内容；

C、有考核的标准；

D、有具体的培训时间；

E、有培训费用的预算。

4.2新人职员工的培训

新员工人职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。

4.2.1第一天上午由主任负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度+（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本部的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。

带领新员工熟悉小区的环境。

4.2.2第一天下午至第3天上午由主办带领新员工试上岗，新员工在主办的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。

4.2.3第三天下午由主办安排对新员工进行思想方面的小结及技能方面的考试。

4.2.4新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。

4.3专业基础知识培训

4.3.1专业基础知识培训由工程维修部主办具体负责。

4.3.2专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于60分钟。

4.3.3培训内容：

A、电工类：

——进网作业电工培训教材；

——电工作业安全规程；

——维修电工技能培训教材。

B、电梯类：

——电梯结构原理及安装维修；

——电梯实用技术。

C、公共设施类：

如建筑装饰工程施工技术；

D、给排水类：

如给排水设备设施使用及维修保养技术；

E、制冷类：

如制冷设备原理及使用、维修技术；

F、弱电类：

如电子技术基础；

G、柴油机类：

如柴油发电机使用及维修、保养技术

4.3.4培训形式：

A、分工种集中授课；

B、分工种集体讨论。

4.3.5考试方式：

A、试卷考试；

B、课堂问答。

4.4专业技能培训

4.4.1专业技能培训由工程维修部主办具体负责。

4.4.2专业技能培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。

4.4.3培训内容：

A、电工类：

——（供配电设备设施操作标准作业规程）；

——（供配电设备设施运行管理标准作业规程）；

——（供配电设备设施维修保养标准作业规程）；

B、电梯类：

——（电梯运行管理标准作业规程）；

——（电梯维修保养标准作业规程）；

——（电梯故障维修标准作业规程）；

——{电梯困人救援标准作业规程}。

C、给排水类：

——（给排水设备设施操作标准作业规程）；

——（给排水设备设施运行管理标准作业规程）；

——（给排水设备设施维修保养标准作业规程）；

——（二次供水管理标准作业规程）。

D、公共设施类：

如（公共设施安装／维修标准作业规程）；

E、弱电类：

如（弱电系统维修标准作业规程）；

F、柴油发电机类：

——（柴油发电机运行管理标准作业规程）；

——（柴油发电机操作标准作业规程）；

——（柴油发电机维修保养标准作业规程）。

G、公共类：

——（工具管理标准作业规程）；

——（设备综合管理标准作业规程）；

——（测量设备管理标准作业规程）；

——（值班管理标准作业规程）；

其他相关规程。

4.4.4培训形式：

A、分工种集体授课；

B、分工种集中讨论。

4.4.5考试方式为现场实际动手能力评估。

4.5服务培训

4.5.1服务培训由公司安排授课人员讲授。

4.5.2服务培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。

4.5.3培训内容：

A、文明用语；

B、仪表仪容；

C、礼貌礼节；

D、服务意识；

E、服务技能；

F、服务要求。

G、《物业管理处员工标准作业规程》

4.5.4培训形式为集中授课。

4.5.5考试方式：

A、试卷考试；

B、课堂问答。

4.6物业管理知识培训

4.6.1物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。

4.6.2物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。

4.6.3培训内容：

A、物业管理法律、法规。

其中：

（城市异产毗连房屋管理规定）、（城市房屋修缮管理规定）为工程维修部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容；

B、ISO9001—2000质量管理体系。

4.6.4培训形式：

A、公司集中授课；

B、讨论。

4.6.5考试方式：

A、试卷考试；

B、课堂问答。

4.7安全培训

4.7.1安全培训由工程维修部主办具体负责。

4.7.2安全培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。

4.7.3培训内容：

A、操作安全；

B、日常生活安全。

4.7.4培训形式为集中授课形式。

4.7.5考试方式为课堂问答。

4.8思想及文化方面的培训

4.8.1思想及文化方面的培训由工程维修部主办具体负责。

4.8.2思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于60分钟。

4.8.3培训内容：

A、思想品德；

B、行为准则；

C、语言表达能力（重点加强普通话方面的培训）。

8.4培训形式：

A、集中授课；

B、讨论。

C、考试方式为课堂问答。

4.9特种培训：

对于工程维修部的特殊工种（电梯、值班电工等）应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。

4.10每次培训后，应由工程维修部主办将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在《员工培训登记表》内。

4.11培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年；《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。

5.0记录

5.1培训登记表

5.2考核记录表

6.0相关支持文件

《机电维修部全部标准作业规程》

装修监理工工作规程

1.0目的

加强装修管理，杜绝装修过程中的违规现象，确保小区外观形象整洁、美观。

2.0适用范围

小区内全部物业

3.0职责

负责每日依据《装修巡检流程框图》对小区装修房和单元设施进行巡检，并填写《装修巡检记录表》，对施工违章现象及时纠正，对整改问题及时处理。

4.0工程程序

装修监理工是维修施工和住户居室装修施工质量控制的直接责任人。

接受土建工程师的领导。

依据《住户居室装修方案》、《维修项目审批表》和物管员的具体安排实施现场监理工作。

4.1、参与房屋交接、清点和负责试水

4.1.1会同相关部门、业主按公司编制的房屋交接清单，对房屋室内设施设备逐一向业主点交。

4.1.2业主进入现场装修3天前，如果业主要求试水，组织对厨、卫进行关水48小时试验，每天两次（上、下午各一次），作详细的观察记录。

发现渗漏即时申报维修。

无渗漏即请业主共同检查，填写《厨、卫试水结果报告单》，装修监理工和业主签字，交物管部存档。

4.2.对业主居室装修全过程实话现场监理

4.2.1．每户业主居室装修期间，每天必须一次到业主装修现场进行现场监理。

4.2.2依据《住户居室装修方案》对住户装修项目逐一核对，特别是主体结构、外墙、户间隔墙及不允许改动的部位有无破坏或损伤，对建筑外观的统一性和整体美观有无影响。

发现在上述行为或有超越《住户居室装修方案》的装修行为，必须及时制止并书面向物管部报告，由物管部向住户发出《装修整改通知书》，按《装修整改通知书》的内容，监督检查整改情况，作好监理记录交物管部存档。

4.2.3住户厨、卫重新装修埋设的排污管网、防水层施工，在隐蔽前必须到现场检查验收，对管网的位置、接头、管件材料，防水材料，操作程序、施工方法、防水层翻高高度、立管防渗处理等质量情况作详细记录，绘制施工简图，交物管部归入住户装修档案。

4.2.4住户居室装修竣工，装修监理工应对装修房进行全面的检查验收，签署验收意见，归入住户装修档案。

4.3小区日常维修服务的现场监理

4.3.1服务及时：

从接到《派工单》之时15分钟内必须到达维修施工现场。

对待业主必须热情、有礼貌。

维修施工做到文明施工，不得破坏环境和影响毗邻的正常生活。

4.3.2每一单项维修工作竣工必备以下资料：

A、《派工单》

B、现场勘察记录内容：

．存在的问题；

．产生的原因分析；

．处理办法和措施；

4.3.3维修施工记录内容：

A、开、竣工时间；

B、开工情况；

C、耗用材料；

D、维修质量评价；

E、绘制施工简图。

4.3.4填写《维修项目终结单》并经业主或接受维修服务的部门签字后统一归档保存。

4.4主办负责对整改维修工人的安排、调度、进度、质量检查，在安排维修任务时必须进行技术交底，提出具体的技术、质量和安全要求，并作好记录备查。

4.5每天二次对指定区域内公共服务设施进行巡查，检查本区域内公共服务设施是否完好，是否能安全使用，有无破坏或损伤。

发现问题必须当天填报《维修项目申报表》报物管部，即时安排维修。

4.6负责对小区公共服务设施和业主室内维修项目定期进行质量回访，维修时间、项目、维修质量、回访时间填写《工程维修质量回访单》，并请业主签字。

4.7作好当天的维修施工和住户装修现场监理记录。

每月底将维修项目、领、耗用材料、维修服务及时率、维修服务质量合格率、维修返修率填写《维修项目月报表》，报物管