上半年开发及工程部工作总结731.docx

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上半年开发及工程部工作总结731

开发及工程部半年度工作总结

（截至2014年7月30日）

2014年是广州钢铁博汇商务区开发建设元年，开发及工程部上半年在上级领导的正确领导及各兄弟部门的大力支持下，克服技术力量、管理经验和人员配备不足等不利因素，全力以赴，勇往直前，积极推进商务区工程建设和项目报批报建工作，并取得了较为显著的成效。

下面针对上半年的工作情况及下半年的工作计划进行汇报。

第一部分上半年工作总结

上半年，开发及工程部的重点工作主要包括开发管理和工程管理两个方面工作。

一、开发管理方面

在开发管理方面，开发及工程部上半年主要围绕着《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产权证》等“四证”的办理开展工作。

（一）《建设工程规划许可证》办理

为了实现按照建筑物不同的工程节点分批进行规划验收和办理预售证，我部将商务区一期项目划分成A1-A6、A7&A10、C1-C2、B1和C5等五个规划案进行报建，细分报建有利于产品的销售和资金回笼，但对于规划报建工作而言，其工作难度和强度却较合并为一个案报建增加了数倍。

2014年1月27日，我部将5个报建案递交萝岗区规划局，在此后的4个多月里不断重复着改图——改放线册——递案的流程，每个案都经历了几轮的修改，直至6月6日终将五个《工程规划许可证》全部办结；

（二）《建筑工程施工许可证》办理

1、申请临时施工复函

为确保合法施工，我部多次与区建设局沟通，最终取得区建设局的支持，同意商务区一期主体标段施工继续沿用基坑标段的临时施工许可，同时将有效期延期至2014年8月31日，确保了6月下旬主体工程的顺利开工。

2、《施工许可证》的办理工作

根据工程施工合同的约定，《施工许可证》由施工单位负责办理。

为加快办证速度，打提前量，我部于3月初即开始着手准备办理《施工许可证》的相关工作，并制定了相关的工作计划表。

截止目前已基本完成了大部分材料的准备工作，包括填报施工许可证申请表、《建设工程质量安全监督登记表》、土地证、规划许可证、中标通知书、银行存款证明、绿建和节能审查备案等，城市配套建设费、劳动保险金和新型墙体材料专项基金已取得缴款通知书，等缴款的专项请示批准后即可缴交相关费用。

由于商务区主体标的《施工总承包合同》尚未签订，无法进行施工合同备案，导致目前无法递交《建筑工程施工许可证》的申请材料。

合同备案需15天时间，递交材料后还需一周时间审查材料。

因此，如8月5日前双方合同不能签订，8月31日前将无法取得施工许可证，因前期取得的临时施工许可有效期至8月31日，如不能在此期限前取得正式的《施工许可证》，此后商务区项目又将处于无证施工的被动局面。

因此希望能尽快完成合同签订工作。

（三）《商品房预售许可证》办理

根据《商品房预售许可证》的办事指南，申办材料包括27项内容，涉及到销售方案、销售价格备案、物业维修基金、物业管理合同、预售款专用账户等等多方面材料，按照事业部之前确定的《商品房预售许可证》申办由开发部牵头，会同营销部、物业部、财务部和办公室等部门一起完成的原则，在3月下旬，我部申办材料进行了梳理并进行了分工。

截止目前，已完成开发资质证书申办、商品房预售专户证明、建设工程报建审核书等13项材料准备工作，剩余材料目前正在准备过程中。

影响进度的主要因素包括以下几个方面：

（1）工程节点和办证节点的影响

根据《商品房预售许可证》申办要求，七层以下建筑须达到主体工程封顶后才具备预售许可证申请条件，为实现10月份销售的目标，我部此前一直按8月底A1-A6主体封顶来要求施工单位赶进度。

但从目前的进度来看，8月底全部封顶的难度非常大，预计最快8月10日才能将A1-A6全部地梁完成，按每周1层的速度，估计全部封顶时间在9月初。

封顶后才能在阳光家缘网上申请项目概况审核、房产预测绘和出具预测绘成果报告等工作；

另外，办理项目概况时需要开发商网上填报国土证、规划许可证、施工许可证等信息，而根据刚才《施工许可证》的办证进度分析，8月底能否取得《施工许可证》尚存在一定的不确定性。

因此，无论是工程封顶节点还是《施工许可证》的办理节点都会对《预售许可证》的申办带来影响，各环节稍有差池即影响到《预售许可证》的办理进度。

（2）地名及路名备案的影响

根据申办《商品房预售许可证》递交资料的要求，需要提供民政局地名办关于地名（小区名）和路名备案的批复文件。

由于前期地名及路名的命名历程较为曲折，直至7月中旬才确定命名方案，7月15日，我部将申请材料递交民政局，16日民政局查看现场，7月22日转到市民政局审批。

正常情况下8月15日可取得批复文件。

上午和市地名办联系，他们的意见是我们“广州钢铁博汇展贸中心”的地名需要调整，具体情况下周一再和我们联系。

（3）物业管理公司招标工作的影响

2014年4月1日,广州市正式出台《广州市物业管理暂行办法》,《办法》明确规定,前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业,禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同，第六十四条规定,“建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并书面签订前期物业服务合同。

据了解，从招标备案到完成物业管理公司招标工作至少需要40天时间，而招标备案工作须在取得地名办批复文件后才能递交申办材料，因此，如果8月15日能够取得地名备案的话，最快9月底才能完成物业管理公司的招标工作。

综上所述，在各项工作都顺利的情况下，最快10中旬可以《商品房预售许可证》。

（四）地上建筑物《房地产权证》办理

上半年，地上建筑物确权工作主要完成了以下几个方面内容：

1、完成西基路2号、133号和轧钢路19号、108号等四个新门牌批复；

2、完成园区第一批3个地块上盖物的房产证的办理,分别是穗字第0550019925号、0550016345号和0550016346号；

3、AG0313029-5地块建筑物确权，在递交确权资料后，房管所认为该地块属于商业地块，其地上建筑物办理房产证必须通过阳光家缘网进行登记备案，登记备案的前提是需要我司整个商务区楼群（片区）进行命名审核通过后，方可进行阳光家缘登记备案;因此，目前也是再等地名备案批复。

3、AG0313029-2地块此前由于缺少四栋建筑的历史报建资料被退案，经请示集团领导，现剔除缺少历史资料的四栋建筑后再重新整理材料递案，申请确权。

二、工程管理方面工作

（一）商务区一期基坑和桩基础工程

1、工程进展情况

基坑和桩基础工程2013年10月底开工，由于合同签订以及各种证件办理等原因，工程先后经历开工、停工、复工等事件，1月22日取得提前施工复函。

此后又受春节长假影响，直到节后才陆续恢复施工，截至目前，除计划预留作为承台出土通道的少量土方外，基坑和桩基础工程已经全部完成。

2、实际工程进度与网络进度计划差异及其成因

基坑和桩基础工程实际进度对比网络进度计划落后约40天，原因主要包括以下几方面内容：

（1）环评过程中由于商务区红线内土壤重金属超标，被迫增加了加密监测和协调的工作，环评通过的时间较原计划推迟了将近半年，直至12月30日才取得《广州市环境保护局关于广州钢铁博汇项目环境影响报告书的批复》（穗环管影【2013】80号）。

由此导致整个项目的修详规报批、初步设计审查、工程开标等相关的工作全部推延。

（2）基坑和桩基础工程招标时采用的方案图纸，清单为模拟清单，招标后需要完善和深化设计图纸，而且需要进行桩基础施工图审查和基坑的专项审查；施工图审查和基坑的专项审查获得批复文件后才能办理提前施工申请，因此获得施工许可的进度较预期延迟，直至2014年1月22日才取得《关于广州钢铁博汇项目商务区一期基坑和桩基工程提前施工的复函》（穗开建函【2014】51号）。

（3）春节放假，施工工人返工时间比较晚，耽误复工时间；

（4）整个上半年雨水较多，特别是5月份连续20多天的降雨对现场露天作业影响非常大；同时，由于连续降雨，造成基坑泡水，重力式挡墙搅拌桩达到设计强度的时间比预期要长，影响土方开挖；

（5）工程款支付严重滞后，截至目前，基坑标段的工程基本结束，而施工单位4月份的进度款现在还未付完，主体工程已经开工一个月，预付款也未支付，资金问题对工程进度的影响较大，希望能够引起事业部及集团领导足够的重视，尽快解决资金支付过程中存在的问题，以确保主体工程各个工程节点的顺利完成。

（二）代管代建工程

1、餐厅装修工程

目前博汇餐厅软硬装工程已经验收，消防验收工作正在提交验收资料到萝岗区消防窗口。

计划8月初基本具备使用条件。

2、5月份完成原珠钢金兴办公楼装修为财务中心和加建围墙等零星项目，7月份正式投入使用。

3、3月份完成物流事业部办公楼装修工程验收工作，4月份正式交付使用。

4、完成仓储F场改造为露天钢材堆场，并交付物流事业部使用。

5、完成其他零星工程，如金博围墙坍塌的修建等。

（三）商务区一期主体标段施工招标和工程管理方面工作

1、1月24日完成一期施工总承包招标资格预审工作.

2、从去年11月份开始至今年5月份，对一期施工总承包工程量清单进行审核，与清单编制单位和造价单位一起共完成7稿清单，5月份进行招标控制价和工程量清单备案工作。

3、6月6日在广州公共资源交易中心进行开标和评标工作，并于6月13日公示完毕，中标单位为广州机施建设集团有限公司。

4、经过近半年的合同谈判、修改、会签、报批和过会，7月31日终于确定合同条款并开始走OA报批流程。

5、6月底，商务区主体标段的A1~A6栋以及C1C2栋基坑工程正式开工，截止2014年7月23日，已完成A1~A6栋承台和地梁开挖、垫层浇筑，A7A10基坑土方和承台土方开挖，B1C5基坑土方开挖、承台砖胎膜砌筑和垫层换填，C1C2基坑搅拌桩施工完成80%。

第二部分下半年工作计划

一、开发管理方面的工作计划

（一）《建筑工程施工许可证》办理工作计划

继续跟进施工合同签订及相关政府行政事业性收费缴费等工作，力争8月31日前取得施工许可证。

（二）《商品房预售许可证》办理工作计划

《商品房预售许可证》申办工作是一项系统工程，除工程节点的配合外，销售、物业以及财务等方面的工作配合与否，同样影响到办证的进展情况。

因此，我部下半年这方面的工作计划是继续加强与各配合部门的沟通，一起研究分析各项工作的具体要求，以提高各项材料的准备速度，力争尽早取得《商品房预售许可证》，确保营销节点和2014年的销售目标。

（三）地上建筑物《房地产权证》办理工作计划

上半年，珠钢原已办理过房产证部分的上盖物确权工作基本结束，因此，下半年的工作重点是原来珠钢曾经报建，但未取得房产证的第二批建筑（如码头成品库等）以及涉及到违章建筑的第三批建筑物（如营销中心等）的确权工作，下半年力争将第二批建筑物的确权工作完成，第三批建筑物能够通过与国土、规划、建设和城管等部门的沟通，有较为明确的确权办理路径。

二、工程管理方面的工作计划

（一）基坑和桩基础工程

1、按计划在7月底完成基坑土方开挖，全面完成基坑和桩基础工程。

2、办理基坑和桩基础工程验收手续，移交给后续工程；

3、办理基坑和桩基础工程竣工结算工作。

（二）一期施工总承包工程

1、办理施工图审查备案

2、办理施工许可证，缴纳各种基金；

3、组织施工图图纸会审工作；

4、审批总承包工程总体施工组织设计方案和施工网络计划；

5、组织协调A1-A6栋和C1C2栋的施工管理工作，确保销售计划按时开盘；

6、办理质量安全监督工作；

7、组织协调其他分项工程开工；

8、办理消防报建手续；

9、办理永久用水和永久用电工作；

10、组织协调商铺开盘；

11、日常施工现场管理，协调施工现场遇到的各种问题；

12、审批办理施工现场工作联系单以及月度进度款审批；

13、、组织进行各项进场材料的考察和审批工作。

14、协调和处理相关政府职能部门的关系：

如城管、街道、派出所、建设局、规划局、质监站、区水务局、环保局、供电局和淤泥所等。

三、下半年存在的困难

众所周知，工程建设的进度有赖于资金推动，及时支付进度款是保证工程项目按照节点计划顺利完成的关键，从前几个月的实际付款情况来看，进度款支付不是很理想，进度款付款时间较工程实际完成时间基本滞后2～3个月以上。

因此，在商务区主体工程施工阶段，为确保各重要工程节点，我部建议公司能够建立安全、高效的工程款审批制度和支付流程。

尽管2014年时间过半，上半年的任务完成不是很理想，但考虑到项目前期工作以及基坑工程施工充满了太多不确定因素，正是这些不确定性导致了许多工作节点被迫向后推延。

随着项目前期工作及基坑施工的结束，我们逐步走出泥潭，后续工作将处于可控状态，因此，只要资金、人员到位，大家众志成城，齐心协力，一定能够将之前浪费的时间抢回来，2014年全年的生产经营目标必定能够实现。

开发及工程部

2014年8月1日